Como Escolher um Imóvel Para Investir (MARCELLO MOREIRA) | JOTA JOTA PODCAST #296

Grande maioria das transações imobiliárias, você tá comprando confiança. É um papel que nós estamos assinando. Eu te garanto que eu vou te entregar um imóvel daqui 5, 6 anos. Primeira coisa antes de analisar o imóvel é analisar o quão confiável é aquele parceiro de quem você tá comprando. Ser ético e ser honesto no mercado imobiliário é o maior ativo que você pode percorrer.

Hoje é a noite da Trinca Real Estate Awards, uma premiação para o mercado imobiliário brasileiro, mercado esse que a gente gosta, que a gente admira, que a gente apoia. A gente vai falar do mercado imobiliário. Marcelo Moreira é empresário e atual diretor comercial e de marketing da EBM, é uma das principais incorporadoras do mercado imobiliário de Goiás. A companhia já entregou mais de 180 empreendimentos no Brasil, é uma das construtoras mais relevantes, mais importantes do país.

E hoje aqui no JJ Podcast a gente vai receber e conhecer um pouco mais sobre a EBM, sobre o mercado imobiliário, sobretudo em Goiás, com nosso amigo Marcelo Moreira.

Investir em imóvel sempre foi um bom negócio, sempre será um bom negócio. Você conhece a história do homem ficou pobre investindo em imóveis?

Não conheço.

Não existe. Investir em São Paulo e Rio é muito óbvio. Fugir dessa obviedade te traz muito mais retorno. Onde é que você tem o maior retorno com menor risco? Com certeza Goiânia.

Tem um super projeto aí, né, Marcelo, em Goiânia que vai sair.

Quando eu bati o olho no terreno, falei, cara, isso daqui é LPM na veia, que é um terreno único no bairro supervalorizado. Eu raramente encontrei no mercado imobiliário toda essa combinação, que é projeto, localização, praça, parceiro, história.

O mercado imobiliário não liga para onde, da onde você veio, da onde você é. Ele não discrimina, ele não tá nem aí da onde você começou, da onde você veio, quem você conhecia e onde ele vai te levar. Infinito.

Cerque-se de pessoas melhores do que você. Essa é a frase do meu convidado de hoje, num podcast especial. Hoje você tá vendo aqui um cenário diferente, em um lugar diferente, que eu já vou mostrar para você. Hoje é a noite da Trinca Real Estate Awards, uma premiação para o mercado imobiliário brasileiro, mercado esse que a gente gosta, que a gente admira, que a gente apoia. E hoje aqui a plateia é uma plateia recorde. Dá uma olhada a quantidade de pessoas que tem na plateia.

Dá um alô aí, galera! Hoje casa cheia, gente! A maior audiência ao vivo do JJ Podcast. Vocês gostam do JJ Podcast, galera? Vocês gostam? Muito bem. A pessoa de hoje é um querido amigo, é um empreendedor de sucesso, é uma pessoa da segunda geração também do seu negócio. E hoje no JJ a gente vai falar do mercado imobiliário, gente. A minha função aqui é fazer perguntas para você que gosta de entender sobre esse mercado, sobre investimento, Por que que é bom investir, onde que é bom investir.

E eu vou fazer isso junto com meu amigo e com meu sócio na Trinca Real Estate, que é o César. Uma salva de palmas para o César Hayk. Vai ser bom hoje, né, Cezinha?

Tô sentindo que vai ser. Esse é o clima. Vai ser bom, vai ser gostoso.

Então tá bom. Olha só, gente, um breve currículo do nosso convidado de hoje. Marcelo Moreira é empresário e atual diretor comercial e de marketing da EBM. Desenvolvimento Imobiliário. É filho do Elvio Moreira, que é presidente fundador da EBM, e ele diz que está na empresa, gente, praticamente desde quando ele nasceu. A EBM esse ano vai completar 45 anos, ou seja, empresas com tanto tempo no mercado são raras no Brasil. É uma das principais incorporadoras do mercado imobiliário de Goiás.

A companhia já gerou, já entregou mais de 180 empreendimentos no Brasil. Em 2026, sobre uma operação comercial e de marketing liberada, liderada de forma integrada, a EBM lançou R$650 milhões em vendas apenas no primeiro semestre. Em junho de 2026, bateu um recorde: 407 imóveis vendidos em um único mês. Movimentou R$150 milhões. É uma das construtoras mais relevantes, mais importantes do país. E hoje aqui no JJ Podcast a gente vai receber e conhecer um pouco mais sobre a EBM, sobre o mercado imobiliário, sobretudo em Goiás, com nosso amigo empreendedor Marcelo Moreira. Bem-vindo, Marcelão!

Muito obrigado, Joel. Muito obrigado a toda a trinca Real Estate. É uma segunda-feira, acho que a mais especial que eu poderia imaginar, tá aqui de frente de tanta gente do mercado, tanta gente que eu tanto admiro, com você, com César, que para mim sempre foram grandes referências em comunicação. O César de venda, desde a época de Sirela, de Living, a gente ouvia falar muito dele e hoje tá aqui, uma realização. Acho que comprova o caminho certo, onde que o caminho traçado, a gente começa, são nesse momento que a gente tem certeza de onde a gente tá. Beleza, muito bom.

Olha só, minha função aqui é mostrar para essa plateia, mostrar para todos os milhões de ouvintes do JJ Podcast, de maneira prática, de maneira objetiva, de alguém que conhece esse mercado, de alguém que conhece esse mercado, dessa turma toda que conhece e vive desse mercado, porque assim, no A mais B, no detalhinho, Por que investir em imóvel é um bom negócio?

Investir em imóvel é sempre um bom negócio, sempre foi um bom negócio, sempre será um bom negócio. Você conhece a história do homem ficou pobre investindo em imóveis?

Não conheço.

Não existe. Não existe. Então é isso, acho que investir em imóvel, seja para segurança, seja até mesmo para especulação, seja para aluguel, seja para uma renda recorrente, eu acho que o imóvel ele vai estar sempre ali seja como um porto seguro ou seja como um risco. Aí você, eu acho que o imóvel ele traz essa escolha de você ser mais híbrido, você pode ser mais arrojado, você pode ser mais pé no chão. E o imóvel traz, além de tudo, né, além dele ser um ativo muito legal, um ativo muito, ele realiza muita da conquista, né, ele é muito importante.

Acho que nada é mais importante do que a casa da gente, né? Minha mãe sempre falou, como é que é, o lugar, o lugar mais feliz do mundo é debaixo do batente da porta da gente. Então isso é, pô, eu acho que isso reflete o imóvel, alegria com prosperidade.

Tá bom, concordo, eu concordo. Eu vi isso também do meu pai, eu vi uma frase, quem tem terra não erra. E é verdade, porque se a gente for olhar como recurso, tudo aquilo que é escasso vale mais. E não tem terra no Brasil infinita. Então ela é finita. Quando a gente investe em um ativo que é finito, ele tem valor de mercado no tempo porque é um ativo raro. Ok, concordo contigo. Agora, a pessoa que tá ouvindo, a pessoa que tá ouvindo, qual que é a premissa que ela tem que colocar na cabeça dela para investir em imóvel, independente de quanto que ela tem no banco, independente do tamanho dela, maturidade dela como profissional?

Ela pode ser empresária, ela pode ser empreendedora, ela pode ser uma CLT, ela pode ser um gestor, ela pode trabalhar de maneira híbrida, ela pode trabalhar remoto ou não. Coloca uma lógica que independe da pessoa. 3 lógicas. Cezinha, ajuda a gente também, que vale a pena. Eu quero investir agora ou não? Eu vou pensar em investir? Porque a cabeça de uma pessoa que investe é uma cabeça de uma pessoa que sabe que ela coloca dinheiro em algo que retorna.

A cabeça de uma pessoa que gasta é aquela que coloca o dinheiro e não retorna. Então da cabeça de investidor, independente do tamanho da pessoa, para que ela tenha claro que isso é um caminho que ela tem que trilhar.

Vai, Marcelão, vai.

Vamos, vamos. Acho que o César tem uma— ele recentemente falou para gente que ele tem uma trinca de 3 valores ali, de 3 aspectos que todo imóvel que alguém vai olhar tem que ter, né, César? Eu acho que é o LPM, né? LPM. Eu acho essa definição fantástica, mas eu volto um pouquinho, cara. Quem sou eu para falar sobre LPM? Eu acho que o fundador do LPM está aqui, mas eu acho que a gente, o primeiro passo não tá na localização, não tá no preço, não tem nada, tá no parceiro, de quem você vai comprar.

Grande maioria das transações imobiliárias em lançamentos, você tá comprando confiança. É um papel que nós estamos assinando, que eu te garanto que eu vou te entregar um imóvel como eu prometo daqui 5, 6 anos, tá? Então acho que a primeira coisa antes de analisar o imóvel é analisar o quão confiável aquele parceiro de quem você tá comprando, o quão confiável aquele parceiro que tá intermediando o negócio. Nós estamos aqui com sei quantos mil corretores.

Ser ético e ser honesto no mercado imobiliário é o maior ativo que você pode percorrer. Depois que você tem a certeza que você vai receber o que foi prometido, tempo que foi prometido, da maneira que foi prometida. Eu acho que agora o Cezinha pode explicar para todo mundo aí o LPM, que para mim é uma Bíblia, é uma verdade absoluta, que não tem— se você seguir esses passinhos, não tem como errar.

Boa, cara!

Você falou uma coisa muito importante, né? O parceiro. E é um complemento importantíssimo que eu falo, turma, que quando a gente analisa investimento imobiliário, eu uso 3 letras: Que é LPM, que é localização, produto e mercado. Bom, vocês são do mercado, entendem muito bem o que eu tô dizendo aqui. Mas localização, eu sempre gosto de olhar de duas formas, Joel, Marcelo. Localização, a gente tem a localização macro, ou seja, a cidade e o estado que esse imóvel se encontra.

A segunda coisa é a localização micro, ou seja, dentro daquela cidade ou estado, qual que é a rua Qual que é o bairro? Qual que é o local exato? Porque a gente sabe que isso muda muito. Você, se você jogar hoje uma média de metro quadrado do VIP Zap de São Paulo, vai dar lá R$12 mil o metro quadrado. Eu não sei por onde você compra os R$12 mil o metro quadrado aqui em São Paulo, mas isso muda muito, porque talvez a média, pegando regiões mais distantes, pode acontecer isso, mas isso muda.

Você tem rua que vale R$20 mil e 3 ruas para frente vale R$80 mil o metro quadrado. A segunda letra é a letra P, produto. E produto, eu gosto muito de analisar a seguinte coisa: quando a gente pega localização e eu junto a produto, quanto mais características irreplicáveis esse produto tem, mais difícil fica de se replicar. Beleza? E a gente vai para a terceira letra, que é mercado. E mercado, como tudo, o que rege é oferta e demanda.

Então, localização boa, produto difícil de replicar, oferta baixa, demanda alta. Analisou essas três coisas, você acerta muito. Agora eu acrescento mais um P, talvez aí, LPMP, que é parceiro.

Consegui adicionar algo, graças a Deus. Já estou feliz já.

Tá bom, LPM, parceiro também. LPM2, LP, LPMP, pode ser LPMP. Tá bom, vamos agora para localização. Você tá em Goiás, legal, quero investir em Goiás. Como é que tá Goiás? Como é que tá o mercado em Goiás? Como é que tá o investimento imobiliário? Olha para os últimos, um horizonte de 5, 10 anos, qual que você acha que é melhor, Cezinha? Pro investidor olhar.

Vamos jogar os dois cenários, tá? 5, 10, vamos pegar 5 e 10, tá bom?

Vamos, 5 e 10, eu acho, eu acho a melhor comparação que a gente pode fazer, tá bom? Pra gente trazer direitinho o que aconteceu nos últimos 10 e nos últimos 5 anos, né? Tá, estamos falando de 2017, Goiânia era a décima cidade em renda no Brasil e era a vigésima primeira ou vigésima segunda em preço. A gente era muito mais barato do que muita cidade pequena, o que não faz sentido, né? O que não faz sentido, você tem uma renda muito alta com preço muito baixo.

Então esse era o cenário de 2017, 2016 ali. Passa esses 5 anos, o mercado se ajusta. O que que é se ajustar? O preço começou a subir para começar a equilibrar com a renda, porque a demanda era gigantesca. E a oferta baixíssima. Então começou correção, correção, correção. E nos últimos 5 anos para cá, Goiânia sai, igual eu falei aqui, que era o 20º preço, talvez não tava nem entre os top 15 mercados do Brasil em venda, e se torna o terceiro maior mercado do Brasil, somente atrás de Rio e São Paulo em vendas.

Que se você for pegar mesmo, fazer uma conta mais, mais microzinha na caneta, Se você pega o que vendeu em São Paulo e no Rio e divide pela população, e você pega o que vendeu em Goiânia e divide pela população, Goiânia em venda por habitante foi a primeiro lugar disparado, deu surra em São Paulo e Rio de Janeiro. Então é isso Goiânia hoje. Goiânia hoje é o terceiro maior mercado imobiliário do Brasil, mas se você for dividir por habitante, a gente é disparado o maior mercado imobiliário do Brasil hoje.

Ao que você deve isso?

Joel, são várias coisas, tá? Então eu quero dividir aqui em coisas que aconteceram. Vamos falar assim, nada disso foi no curto prazo, nada disso foi ontem, tá?

Tá bom.

O ambiente de negócio para Goiânia é muito favorável, o ambiente, né? Seja, não tô falando mercado imobiliário. O mercado imobiliário, montar uma padaria, montar uma loja de rua, o ambiente é muito favorável. Você tem a segurança Que hoje você, você com, tendo um ambiente seguro, além de você se sentir mais propício a abrir um negócio, fazer alguma venda, você economiza. Você não precisa de segurança, você não precisa daquele segurança armado, você precisa da escolta, não precisa de nada.

Então já isso, essa conta tem que fazer, essa conta faz. Sabe por quê? Porque eu fiz, acabei de fazer. Por exemplo, em Goiânia precisa andar de carro blindado?

Não, não é que não precisa, não existe blindador em Goiânia, as blindadoras fecharam. Não precisa, não é que não precisa lá de carro blindado, você pode andar de vidro aberto.

Em São Paulo não dá, é muito complicado. A pessoa, então, ó, então tem esse, peguei, tem esse custo de segurança, carro, proximidade, tudo.

É, você atravessa a cidade inteira no máximo em 20 minutos, você consegue estar transitando a cidade inteira.

Legal.

E tem algo que aí a gente vai falar nos últimos 10 anos aqui, algo que é muito bacana, aconteceu, que é Goiânia se tornou a capital do Norte e Nordeste do país. Que que é a capital da Norte e Nordeste do país? Aquele empresário, aquele investidor, aquele, pô, aquele morador ali do sul do Pará, do Tocantins, do sul da Bahia e do Norte inteiro do país, ele tem uma Goiânia como referência, ele não tem mais São Paulo. Então a base dele de lazer, ou dos filhos estudarem, ou de fazer uma cirurgia, de alguma coisa, se tornou Goiânia.

Acho que 35%, quase 40% de todos os nossos imóveis vendidos ano passado foram para fora de Goiânia, foram para fora de Goiânia. Pessoas buscando uma base, pessoas buscando escola, lazer. Lazer em Goiânia assim é maravilhoso, você tem restaurantes maravilhosos, shoppings maravilhosos. Tudo isso é amparado, né, na base da segurança, né, na segurança pública, né. E tem algo, Joel, assim, que pouca gente percebe, que eu até falei na live ali, eu acho que o Flávio concordou, é que o Centro-Oeste, né, Goiânia como a capital do Centro-Oeste, né, Goiânia, o Centro-Oeste, ele já dita há muito tempo a cultura do Brasil.

Sertanejo tá aí para provar isso. O financeiro do Brasil, o agro, tá aí para provar isso. O agro vem resiliente há quantos e quantos anos carregando o PIB brasileiro. E politicamente, a gente começa a ter expoentes do Centro-Oeste, começam a almejar coisas nacionalmente. Então a gente vai se tornar a grande referência financeira, política e cultural do Brasil muito rápido. Investir em São Paulo e Rio é muito óbvio. Fugir dessa obviedade te traz muito mais retorno. Onde é que você tem o maior retorno com menor risco? Com certeza Goiânia.

Eu posso complementar uma coisa aqui? Porque eu sou um cara de fora de Goiânia, tô vivendo o mercado goiano há pouco tempo e tenho uma visão fora da bolha. Porque, poxa, quem trabalha em São Paulo, por exemplo, quem trabalha em Balneário Camboriú, cada um entende muito da sua bolha, certo? Vocês vivem numa bolha que, cara, tudo que acontece lá vocês entendem, mas muitas vezes não tem dimensão do que acontece fora. Aí quando você vê, você fala, caraca, mas é tudo isso ou é só isso?

Quando eu cheguei em Goiânia, a minha impressão foi, cara, como assim você compra um imóvel por, sei lá, preço médio em Goiânia é R$15.000, R$16.000 o metro quadrado.

Isso é o preço teto, né?

Já é um preço bom. Em São Paulo você não compra por R$15.000 o metro quadrado nem região periférica, tá? Aí eu falei, cara, aí eu perguntei para o Marcelo, Marcelo, tá, uma casa muito top, Pegando uma casa assim de Alphaville aqui em São Paulo, que uma casa custa, sei lá, R$50 milhões, Joel, perguntei para o Marcelo, quanto custa aqui em Goiânia? Ele falou assim, a mesma casa? Você me falou acho que R$7, R$8 compra uma boa casa.

Vamos falar R$10 assim, a casona.

Ou seja, R$10 aquela casa de cinema. E aí eu fiz uma análise na minha cabeça, o porquê disso. Goiânia já tem infraestrutura, não é uma cidade que ainda vai chegar em infraestrutura, já tem infraestrutura, inclusive É a cidade que mais vende Porsche do Brasil, certo?

É a segunda, a segunda venda de Louis Vuitton no Brasil, perde só para, eu acho, perde só para Cidade Jardim.

Elétrico também, carro elétrico, elétrico.

É o estado mais seguro do país, enfim, já tem infraestrutura, uma cidade grande. E a minha análise foi muito simples: por que que Goiânia é barato ainda? Porque tem terra, tem muita terra, é uma cidade de terra. É simples. Agora, terra, cada vez mais você vai ter muito. O pessoal fala assim, quem tá dentro às vezes fala: pô, mas tá tendo muito lançamento. Eu aposto que o seu cliente às vezes fala: pô, mas vários lançamentos, será que não vai ter uma bolha?

É o que a gente ouvia em São Paulo há 12 anos atrás, 13 anos atrás. A gente lançou Vila Olímpia em São Paulo há 12 anos atrás a R$10 mil o metro quadrado, e o pessoal falava que a gente ia ter uma bolha. E hoje vale R$30 mil o metro quadrado. Então terra ela acaba. Então simples assim, Goiânia tem muita terra, quem compra agora não tem como Goiânia não valer R$30.000, R$40.000 o metro quadrado. É exatamente efeito Balneário Camboriú.

Porque Balneário Camboriú vale R$50.000, R$60.000? Você não tem terreno para comprar, pô.

E Goiânia tem algo que é muito legal, que também faz certo, muito, muito. Eu acho que Goiânia tem uma, começando a ter uma escassez de terrenos, de terra, e o que a prefeitura deixa você fazer hoje minimizou. Então cada vez está mais difícil construir, cada vez você tem que construir menos. E com Balneário Camboriú, imagina que Uena deve ser Balneário de 20 anos atrás. Balneário explodiu de vender porque tinha muita gente de fora comprando e se mudando para Balneário.

Goiás é o segundo estado que mais recebeu pessoas de fora nos últimos 5 anos. Se eu não me engano, foram 180 mil pessoas, algum número desse. O que que é a vantagem? Desse R$180 mil, 80, 90% foi para Goiânia. Goiânia então recebe todos os anos 30 mil famílias, 20 mil famílias que precisam morar, precisam consumir, precisam de um monte de coisa. Lá em Goiânia a gente já vive um emprego pleno, que é assim, você não, você não anda em Goiânia sem encontrar 5, 3, 4, 10 placas de contrata-se.

Então onde é que tá a virada de chave? Que eu acho que é onde toda megacidade cresceu. Toda megacidade não cresceu por crescimento próprio dela, ela cresceu de gente vindo de fora buscando oportunidade. E imagina agora todo mundo que tá buscando oportunidade, ele olha todas as capitais do Brasil, onde tem mais oportunidade, onde ele tem mais segurança, é Goiânia. Então esse movimento migratório de Goiânia nem começou ainda. Isso quando explodir, eu acho que essa cidade é Essa cidade ainda vai virar o que— como a gente tá lá muito dentro ali, a gente fica um pouco anestesiado com as coisas, mas a gente já começa a escutar sotaques diferentes, gringos na cidade.

Isso é o que traz, isso é o que faz toda a cidade explodir de venda, explodir de renda, explodir de todo serviço. A prosperidade mora na migração de pessoas, tá? E Goiânia está pronta para receber muito mais gente e tá precisando, viu? Corretores, quem quiser ir para lá, estamos precisando de corretor, estamos precisando de mão de obra, estamos precisando de tudo lá. Vamos para Goiânia urgente, que a gente tá precisando e a gente paga bem.

Ó, gostou do clima, galera? Pagar bem, cidade boa. Minha família, a família da Larissa é toda de Goiânia e é muito— tem gente de Goiânia aí? Deixa eu ver. Pô, gente, então grita mais! Alô, Goiânia! Cadê a galera de Goiânia? Pô, estamos falando de vocês, coisa boa! É, a Laila, a minha família, a família da minha esposa é toda de Goiânia. É muito legal, o povo é muito legal, eu sou muito bem recebido em Goiânia. Tem um super projeto aí, né, Marcelo, em Goiânia que vai sair e que tem, César, Marcelo, esses atributos, né?

Tem o L, P, M e o novo P também. E o novo P. Vamos falar desse projeto cosmopolitan? Mas assim, ó, vamos falar de um jeito que a turma que tá aqui ouvindo nessa plateia recorde, a turma do JJ Podcast, fala assim: eles estão me falando de um projeto, mas eles estão me falando assim, ó, dos benefícios. Eu quero que você fale da característica e do benefício. É óbvio que a gente vai divulgar esse projeto, é óbvio que a trinca tá envolvida com ele, mas a gente tá envolvido com ele porque é bom.

Projeto é bom, galera, é bom para caramba. É bom para quem vai comprar para morar, é bom para quem vai comprar para investir, é bom para quem vai comprar Uma laje para fazer a parte comercial, é bom para facilidade, é bom para tecnologia, é bom porque é perto, é bom, tem tantos benefícios. É sobre esses benefícios, é maravilhoso para quem vai vender, para quem vai vender também é um belíssimo produto no mercado pungente, num lugar que tá crescendo.

Vamos falar dele, vou trazer antes, passar para o Marcelo, eu quero trazer um pouco sobre esse processo da escolha do Metropolitan, porque foi um ano, né, Marcelo?

Foi um ano e meio.

A gente almoçou em São Paulo há um ano atrás, ali no Jardins, a gente se conheceu, a gente falou, ele já me trouxe já o modelo de negócio, o terreno. Quando eu bati o olho no terreno, eu já entendi, eu falei isso, Marcelo, eu falei, cara, isso daqui é LPM na veia, porque é um terreno único, num bairro supervalorizado, É um baita projeto. Só que durante esse um ano que a gente ficou conversando, a gente foi amadurecendo a ideia e a gente entendeu que não existia praça melhor e projeto melhor para a gente participar, entrar como sócio, Joel.

Então a gente demorou também para tomar essa decisão, e porque eu raramente encontrei no mercado imobiliário toda essa combinação, que é projeto, localização, praça, parceiro, história, Parceiros comerciais locais são muito fortes. E o Metropolitan, aí eu vou deixar para você falar, Marcelo, o Metropolitan não é só um projeto. Metropolitan, ele é um legado de vários outros Metropolitan já existentes. Eu queria que você falasse um pouquinho sobre essa história, porque a IBM, ela tem esse DNA de tradição de 45 anos e de legado.

Cara, nosso mantra ali na empresa é prazer em fazer bem feito. A gente tem isso na veia. E toda vez que a gente vai investir num fundo de investimento, toda vez que alguém vai pedir algo para gente, todo mundo fala em tese, né? Existe uma tese, uma tese. Metropolitan é uma tese validadaça já. É um complexo imobiliário que a gente fez o primeiro há mais de 10 anos atrás. Então, primeiro complexo em Goiânia que realmente já tem vida.

Porque um complexo demora a ter vida, demora as pessoas se mudarem, as empresas se mudarem, o mall demora a funcionar. E a IBM já tem essa expertise nessa tese de vender complexos. O que que é um complexo? Dentro do complexo existe um ecossistema inteiro imobiliário gerando lá dentro. Ou seja, tem um ecossistema médico, tem um ecossistema de mall, tem um ecossistema de serviço, tem um ecossistema de morador, tem um ecossistema de Airbnb.

E girar todos esses pratinhos, entender o melhor mix, é muito complicado. E a gente já conseguiu isso algum tempo. Então é muito mais uma tese de replicar no melhor bairro da cidade, que é o Setor Marista, num terreno de 6.000 metros quadrados. É como você tem um terreno de 6.000 metros quadrados aqui no Itaim ou no Leblon. A gente tem um terreno de 6.000 metros quadrados no melhor bairro de Goiânia, no mais valorizado, no mais desejado.

Ou seja, pegar uma tese pronta e jogar na melhor localização possível. Acho que o César viu lá que a gente tá trazendo diferenciais. E realmente a gente, com um projeto que até a gente ficou um ano conversando, porque trazer vocês, trazer isso tudo, me exigia trazer o melhor projeto que a IBM já fez. São 45 anos de mercado. Acho que a gente precisava, Goiânia precisava desse produto, desse marco. O cliente precisava, os corretores precisavam. E a vinda de vocês, turbina, isso tudo.

Mas, Marcelo, explica para a galera esse mix de use. Então lá vão ser apartamentos compactos, Então a pessoa pode comprar para investir e alugar via Airbnb. E qual que é o benefício dela ter embaixo shopping, dela ter escritórios comerciais? Isso aumenta a rentabilidade? Não? Isso interfere em alguma coisa? Por que que essa ideia de mixed use, qual que é a vantagem?

César, tudo que é cômodo traz retorno, tá? Comodidade custa dinheiro, tá? Você ficar no melhor hotel perto da praia é mais caro do que ficar no fora no, na quadra do fundo, porque é cômodo. Então estar num complexo te traz toda a comodidade de morar, trabalhar. O mall te dá todo o serviço de restaurante, lavanderia, tudo aquilo que vai abastecer. E quando você vai investir, imagina que eu quero investir, eu sou um médico, a gente tem muito cliente lá assim, cirurgião plástico, alguma coisa, que ele já oferece o serviço de cirurgia plástica, de oftalmo ali no comercial, ele já tem um Airbnb que ele oferece a internação, os 2, 3 dias de repouso para o paciente, tá?

Então essa sinergia é infinita, tá? Essa sinergia é gigantesca. A gente poderia ficar falando aqui de milhões de outras coisas. Quando você entender, o médico, ele faz ali o processo dele e já também já oferece, ele faz o procedimento dele no comercial e faz a pessoa descansar Já faz a pessoa descansar no residencial que é do lado, um flat preparado para isso, preparado para isso, e cobra por isso também. Ao invés do paciente, você vai ter que pagar uma internação no hospital, pagar um hotel durante seu repouso. Não, eu já te ofereço um benefício. Temos muito isso.

Isso é muito diferente.

Isso é gigante, cara.

Isso é muito cômodo, gente. Isso é bom para todo mundo. Rápido, fácil, simples, no mesmo lugar.

O Cosmopolitan oferece essa Mix use, que ele unifica comercial, shopping, residencial, tudo em um só lugar.

Ou seja, o empreendedor, no caso, que foi o exemplo que você deu, ele consegue criar um ecossistema de benefício através dessa lógica e dessa condição que o empreendimento oferece. Gostei.

Isso faz todo sentido, porque eu penso o seguinte, saindo rápido aqui do mercado imobiliário, mas fazendo um depara. Quando eu vou comprar alguma coisa, eu acho que não é diferente com alguém aqui no Mercado Livre, o primeiro filtro que a gente coloca hoje é entrega full, entrega no dia. Quando a gente vai ver um hotel, a gente quer saber se tem academia, tem tudo lá. Então o residencial não muda. Quanto mais que você falou, quanto mais facilidade eu tenho e rápido, eu ganho tempo, e mais caro é, e mais caro é, mais caro é. Então aumenta minha rentabilidade.

O iFood cobra R$7 a mais para te entregar mais rápido sua comida, e a gente paga. E a gente paga.

É esse o ponto. Então, para quem vende, legal, você tem um produto bom que você vai, você disse assim, eu pago bem. Mas para quem compra, as pessoas compram porque o preço é o quarto item na escolha de alguma coisa que a gente faz. Primeiro é comodidade, o segundo é conveniência, o terceiro é marca, só o quarto é preço. A gente paga sim para ter as coisas mais rápidas, melhores, e todas no mesmo lugar. A gente quer economizar tempo, a gente quer economizar, eu vou falar economizar, mas eu ia falar energia, mas eu falo assim, não é nem economizar, a gente quer evitar dor de cabeça, cara.

A gente que não quer pensar tanto porque a gente quer utilizar o nosso tempo, nossa energia, nosso recurso escasso com coisas que são mais importantes para nós, coisas emocionalmente mais importantes que o dinheiro não compra.

Exato.

E aí o Cosmopolitan, ele vem também para resolver isso. Então eu tenho um público super específico também, né? Tem uma turma também que vai vender de maneira super específica, tá? Agora aqui, ó, nessa parte mais final, tá bom, vamos lá, vou fazer aqui o advogado do diabo, beleza? Não posso ser chapa branca, não vou ser chapa branca. Eu vou aqui defender a audiência do JJ Podcast, essa plateia toda. Quero investir, gostei de Goiânia, entendi os motivos de Goiânia, entendi, entendi, entendi terra, entendi crescimento, entendi segurança, entendi o preço, entendi que tá pungente, é fácil, o eixo chega fácil no Rio de Janeiro, em São Paulo, entendi, entendi o produto também, entendi o produto, entendi o benefício do produto, entendi o que que ele resolve para mim, comodidade, conveniência, a marca.

Você falou, tá super validado, Por que com a IBM? Por que contigo como parceiro? Por que com Marcelo? Por que com a IBM? Posso confiar em você? Posso colocar meu dinheiro lá? Posso investir em você, Joel?

Nesses 45 anos, o único ativo que a gente carrega, e é o único ativo a gente carrega o resto da vida, tá? Porque o dinheiro vem, dinheiro vai, e as coisas acontecem. Mas o único ativo nesses 45 anos que é o mais forte da empresa, são as pessoas que estão lá dentro e a confiança que a gente gera. Disso a gente não abre mão, tá? Então acho que isso é a confiança na IBM. Você pode ter certeza, você tá comprando uma empresa que tá 45 anos fazendo bem feito, tendo prazer de fazer bem feito e tendo muito respeito, tá, pelo cliente, pelo corretor, pelos seus colaboradores, por aqueles que participaram uma vez da empresa e já saíram.

Eu acho que a grande palavra da IBM hoje é respeito, tá? Algo que tá tão em falta no mercado imobiliário. A gente vê muita puxação de tapete, muita bola nas costas. Isso é algo que a gente não existe nenhuma migalha na IBM, seja para o cliente, seja para o corretor, seja para o parceiro, meu Joel, meu sócio, seja para o César, meu sócio. As nossas bases são muito bem fundadas, né? Isso a gente não abre mão. Isso eu me coloco até como um guardião desses valores, tá?

Até mesmo porque para se sustentar 45 anos, a reputação é fundamental.

Eu gostei desse quadro. Posso também fazer um papel, papel do diabo aqui?

Pode.

Ele perguntou por que você—

vocês inventam esse quadro na minha vez, né?

Não vou achar que a gente tá puxando aqui sardinha para o seu lado, cara. Então eu preciso perguntar aqui ao vivo, respeitando público do Jota Jota Podcast e todo mundo que tá aqui. 45 anos, eu entendi que sua reputação é forte, você valoriza as pessoas, entendi que você tem tradição, entendi que bacana. Agora, direto ao ponto, você já não entregou uma obra em 45 anos?

Nunca, tá louco, isso não existe. A gente nunca não entregou uma obra. Inclusive, a gente, a lei nos prevê poder atrasar uma obra mais de 180 dias. A gente nunca estourou esse prazo na história. Nunca, nunca. Nem que isso custe prejuízo, nem que isso custe muito dinheiro, mas eu fiz um compromisso lá atrás na assinatura de contrato.

Nunca atrasou uma obra acima do período permitido?

A gente nunca tomou um processo de obras atrasadas mais de 180 dias. Isso nunca.

Uma salva de palmas aí.

Isso é algo que não, a gente nem negocia, isso não está na mesa, isso é algo Isso, poderoso.

O quanto que você atribui isso? Continuando aqui, acho que vocês recentemente fizeram uma fusão com a Cirela, uma JV com a Cirela. Cirela hoje é a maior incorporadora do país, capital aberto, tô certo?

Hoje é a maior, sim, é a maior incorporadora do país.

E essa JV se concluiu no ano passado.

A gente começa essa JV, ela já tem 3 anos, né, que a gente começou, foi a primeira vez. Então tem 3 anos, foi em 2023, a gente concluiu essa JV. Antes dessa JV, a gente era sócio esporádico da Cirela desde 2007 em algumas SPs, tá? Então foi um— a IBM Cirela tem um fit cultural impressionante assim de seriedade. Você ficou 6 anos na Cirela, você sabe mais do que ninguém o quão séria é aquela empresa, o quão ela é preocupada com cliente, como ela é preocupada com o ambiente inteiro que ela pode influenciar, tá?

Aí depois desses anos e anos e anos de namoro, ele disse, ó, vamos casar. Então houve esse casamento, essa JV, e de lá para cá só coisa bacana assim. Não tem negócio bom com gente ruim, não existe. E a Cirella é o melhor parceiro que eu poderia escolher na minha vida. E a gente ficou muito feliz de ter sido escolhido por eles, né? Porque a Cirella pode escolher quem ela quiser, ela tem dinheiro infinito, ela tem know-how infinito.

E ela virou para a gente e falou, ó, são vocês que eu quero. E hoje a EBM é a maior regional da Cirella fora de São Paulo, tá? Em número de vendas, em lançamentos, em tudo, com a confiança, com a credibilidade, com o dia a dia maravilhoso que toda a marca Cirella traz.

Muito bom, muito bom, muito bem. Vou fazer então um convite aqui, olhando para turma aqui do JJ Podcast, pessoal da audiência, obrigado pelo tempo de vocês. Quero fazer um convite, se você quer conhecer mais sobre o Metropolitan em Goiânia, que é um produto que a Trinca Real Estate, que sou eu, o Caio Carneiro, Flávio Augusto e o César Hayk, a gente apoia, a gente endossa. Aqui embaixo tem um link para você clicar e você vai falar diretamente com quem, Marcelo?

Vai falar diretamente com o nosso canal de parcerias ali, tá bom? A gente vai te atender da melhor maneira possível com a maior atenção, com o maior carinho, independente de onde você seja, desse país, de fora. Nós temos uma solução para te atender. Boa!

Posso fazer uma provocação?

Pode.

Não pode falar direto com você?

Pode falar direto comigo.

Quem? Isso, pode falar direto com o dono, cara.

Não pode falar direto comigo?

Não vai nada.

Faço questão de atender.

Você põe seu WhatsApp aí, pessoal?

Você põe seu WhatsApp?

Põe meu WhatsApp, meu Instagram, meu Facebook e meu endereço, pô, põe tudo, não tem dessa.

Então tá bom, pessoal, aqui é o link para falar direto com o Marcelo. Fala assim: eu vim do JJ Podcast, me fala mais sobre o Metropolita. Eu quero investir, eu quero comprar para morar, eu quero investir para vender, eu quero investir para alugar, eu quero— eu sou um médico, eu quero ter essa solução 360 graus. Eu moro no Nordeste, eu moro em São Paulo, eu moro no Rio de Janeiro, eu sou de Goiânia, eu quero ir para Goiânia. Se o Joel falou, se o César falou, se o Caio falou Se o Flávio falou, gostei do Marcelo, gostei da reação da turma, eu quero conhecer o Metropolita, eu quero conhecer BM, o link está aqui embaixo.

Eu espero que dê tempo, eu espero que dê tempo para você adquirir aí. A gente da Trinca, a gente investiu, a gente tá com tudo, a gente acreditou, a gente tá muito feliz. A gente também tá muito feliz que tem muitos parceiros, né, Marcelo? Foi um movimento muito forte, né, dos parceiros. Vamos falar um pouquinho deles também aqui no finalzinho.

Pô, tá sendo um movimento maravilhoso, né?

Maravilhoso, né?

Eu tenho que analisar um pouco racionalmente, eu não posso me jogar na emoção, eu não posso sentir o fogo de uma vez porque eu reporto ali ainda para muita gente, né? Mas os parceiros estão com sangue no olho, tá todo mundo querendo vender. O mercado tá vendo esse produto como uma fonte de ganhar dinheiro, né? Porque no final das contas o corretor quer ganhar dinheiro e ele quer passar credibilidade para o cliente dele, ele não quer dar dor de cabeça.

Nós trouxemos aqui o que a gente falou, são os cabeças de chave do mercado goiano. Dá um grito aí, turma! Meus, então aqui nós temos os cabeças de chave, os maiores vendedores desse terceiro maior mercado do Brasil. Legal, vocês têm os principais vendedores aqui hoje, a gente trouxe eles, fez questão de trazer, conhecer Joel, conhecer Flávio, conhecer o César, já se mudou para Goiânia. Conhecer Caio, conhecer todo mundo. Então assim, e a gente tá só começando a aquecer.

Teve um mega meeting dia 18, uma mega rodagem de negócio, e um monte de surpresa, um monte de novidade. E se Deus quiser, não vai dar para todo mundo. Boa, boa!

E todos na torcida, então, menor dúvida. Bom, antes de eu te fazer a última pergunta do JJ Podcast, deixa aqui tua rede social. Tudo aquilo que você quer divulgar olhando para essa câmera aqui, ó, esta aqui. Rede social tua, da EBM, da turma, aponta para cá os seus olhos e fala para turma.

Turma, bem fácil, o Instagram da EBM é @ebm, EBM de Maria, Style, tá? S-T-Y-L-E, @ebmstyle, facinho, só seguir lá. E o meu é Marcelo com dois L's, né? S- Moreira. Tem umas fotos em preto e branco, eu tenho um hobbyzinho de fotógrafo lá, mas é para o mercado imobiliário, tá? Não vou ter que me transformar agora no Instagram de mercado imobiliário.

Ah, mas é bom, pelo menos fala com a tua versão também, a tua versão pessoal. Isso é muito legal no Instagram. Marcelão, eu vou fazer essa pergunta para você e para o Cezinha, tá bom? Sempre quando eu finalizo o JJ Podcast, eu gosto de saber o que tá no teu coração agora, no teu momento. Que eu chamo da pergunta, é que a frase de outdoor. Se você pudesse mandar uma mensagem para 8 bilhões de pessoas, e essa mensagem vai chegar, vai chegar traduzida, ela vai chegar em todos os canais que a pessoa consome.

Se for no jornal, ela vai ler. Se foi na TV, ela vai assistir. Vai chegar na rede social dela. Se for num backdrop, se for no outdoor, ela vai ver. E essa é uma mensagem direta e reta, assim, ó, é uma frase curta. Que mensagem seria essa, César? Que mensagem seria essa, Marcelo?

Cara, eu tenho que falar sobre o mercado imobiliário, né? Eu vou te falar uma verdade absurda. O César é prova disso. César é um cara que é, ele veio disso. O mercado imobiliário não liga para onde, da onde você veio, da onde você é. E onde ele vai te levar é infinito, tá? Acho que é isso. O mercado imobiliário, ele não discrimina, ele não tá nem aí da onde você começou, da onde você veio, quem você conhecia. O que ele pode entregar é infinito.

Sabe o que ele me entregou aqui hoje? Ele me entregou algo muito difícil na vida, é você se tornar amigo e sócio de pessoas que eu tanto admirava. Então acho que é isso que o mercado imobiliário traz, ele é infinito.

Muito legal, muito legal.

Acho que o César aprova disso, né, César? O Mercado Liga, da onde você veio?

Não, cara, eu tava aqui cabeça pensando exatamente sobre essa sua fala e a minha mensagem. A minha mensagem, cara, é que o mais importante da nossa vida é o com quem. É o com quem a gente escolhe andar, é com quem a gente escolhe fazer negócio, é com quem a gente escolhe ouvir, é quem a gente escolhe que nos lidere. Eu aprendi muito nos últimos 12 meses que nós criamos a Trincal Real Estate, estando com vocês, cara. Transformei minha vida em todos os aspectos e isso me reforça cada vez mais.

A gente não precisa ter pressa, a gente só precisa ter certeza do quem. É isso que eu deixo de mensagem para vocês: tenha certeza do seu quem.

Nessa linha, Joel, só antes de fechar, tem algo que me leva muito, que não tem nada a ver com mercado imobiliário, é minha vida. Eu falo para todo mundo, sempre tive isso, falei assim: um dia todo mundo vai embora, essa vida é finita. Se no dia que eu for embora eu não for lembrado por ser um bom amigo, um bom filho e um bom companheiro, eu vou ter falhado miseravelmente nessa vida. O resto não importa. Bom, então é isso, senhoras e senhores.

Esse foi o JJ Podcast, edição especial A Trinca Real Estate Awards. Bate palma aí para o Marcelo e para o Cezinha! Bate palma aí! Obrigado, pessoal do JJ Podcast, um forte abraço. Se ainda não é inscrito no canal, se inscreve no canal, manda mensagem para o César, manda mensagem para o Marcelo, manda mensagem para mim, entra aqui no link, a gente reforça o seu convite para você participar desse lançamento e conhecer mais sobre o mercado imobiliário.

A todos vocês, muito obrigado pela audiência, audiência recorde, inesquecível no meu coração. A vocês dois, César, obrigado pela parceria. Marcelo, obrigado pela parceria. E a todos vocês, obrigado. A gente se vê no próximo JJ Podcast. Abraço, valeu, tchau!