Leilão Judicial com Direitos do Fiduciante: Como Proteger Seu Capital

Fala, galera! Galera chegando aí. Show de bola. Mais uma live aqui. Hoje nós vamos falar sobre assessoria e vamos trazer um caso prático bem legal. Tenho certeza que vocês vão curtir pra caramba. Falar de alienação fiduciária, compra de direitos do fiduciante através de propostas. Muita coisa legal. E aí, Marcela, beleza? Tudo, Jair. E você, Renan?

Tudo certo, bacana demais, né? Mais uma live aqui de assessoria, toda quarta-feira, meio-dia e 37, tem live aqui de assessoria com a Marcela, a gente traz aqui conteúdos, sempre conteúdos práticos, para ajudar você a ganhar dinheiro com assessoria, ou seja, sem colocar dinheiro, usando o seu conhecimento. Para quem não sabe, a Marcela, além de maior assessora hoje do Brasil de leilões de imóveis, coordena, comanda o maior ecossistema de assessores, já está chegando próximo de 20 milhões em arrematação, comissões na ordem de...

20%, porque combina a caixa forte com o tradicional. Então passa dos tradicionais 10%. Então está sendo um resultado extraordinário aí, né, Marcela? Exatamente. E eu tenho certeza que vai crescer cada vez mais. E óbvio, todo esse impacto e essa experiência que vem sendo adquirida ao longo das arrematações, tanto suas arrematações que você assessora, quanto dos alunos, gera bastante caso prático, bastante situação prática, que inclusive hoje a gente vai falar de uma delas, que é uma arrematação.

de direitos do fiduciante, uma proposta de direitos do fiduciante. Vocês vão entender na prática aqui como ganhar dinheiro usando a estratégia certa, mesmo em leinões mais complexos, né, Marcelo? Vamos falar um pouquinho sobre isso. Até deixei avisado aqui para o pessoal, Marcelo, a semana que vem, dia 16 e 17, nós vamos fazer um evento, dois dias inteiros, o Renda 10X. É uma imersão completa, dois dias inteiros, então vai ser bastante conteúdo prático.

inclusive arrematação ao vivo, vamos entrar em detalhes de garimpagem, de como fazer análise mais rápida, então vocês vão ter oportunidade de participar dessa imersão e custa menos que uma pizza, eu tenho certeza que vai mudar o jogo de vocês, tá bom? Então tá aqui o link pra vocês, só clicar, garantir a vaga e antes que o lote vire, está conosco a partir do dia 16 de maio, 16, 17 de maio. E depois, claro, quem quiser participar da mentoria do zero arrematação vai ter oportunidade.

Marcela, vamos começar com o nosso caso prático aí? Galera tá chegando, já pedi a galera pra compartilhar. Sempre conteúdo prático, conteúdo de primeira, trazendo valor pra vocês. Então, reciprocidade aí, né, galera? Vamos compartilhar. Compartilhe com o seu amigo, compartilhe com o seu familiar, com o seu coleguinha do trabalho, com o seu grupo de investimentos, porque é conteúdo de primeira que vocês estão assistindo aqui, com conteúdo prático, mostrando o caso real.

Então, reciprocidade, né? Você pode entregar, ser agente de mudança na vida de alguém.

compartilhando conteúdo de qualidade ao invés de compartilhar mesmo. Então, vem aqui dentro da vialzinha e vamos compartilhar. Cada um compartilhar com cinco pessoas aí. Nós vamos ter casa cheia aqui. Vamos lá, Marcela? Vamos lá. Eu acho que esse caso é bem interessante, né, Renan? Porque eu acho que muita gente tem curiosidade sobre isso e não consegue nem entender primeiro o que funciona. Antes da gente começar contando o caso prático, eu vou só situar a galera que está assistindo aqui a live. O que é o leilão de direitos, né?

Porque acho que esse é um ponto importante da gente, por onde a gente começa, né, Renan? Porque senão o pessoal fica meio perdido, a gente começa a falar que um monte de termos técnicos e ninguém nem sabe o que eu estou dizendo. Então eu vou contar esse caso prático, tá? Um caso de direitos de alienação fiduciária. Então o que aconteceu, tá? Existiu uma cobrança de cotas condominiais, era um apartamento, então o condomínio entrou com uma ação contra os ocupantes ali do imóvel, contra o proprietário registral ali que ele identificou no imóvel.

E ele começou a executar as cotas condominiais que estavam inadimplidas. Isso é super comum. A pessoa entra no seu apartamento, para de pagar, o condomínio notifica para pagar, não pagou, entra com ação de cobrança, ação de execução de cotas condominiais. Até aí, bonitinho, belezinha. O que aconteceu? A pessoa que era responsável por pagar esses débitos de condomínio não efetuou o pagamento e o condomínio indicou o imóvel a penhora. Pediu para penhorar este apartamento para garantir as dívidas desse imóvel.

Só que o que aconteceu quando ele puxou a matrícula? O juiz identificou ali no processo que na matrícula do imóvel contava que o banco era proprietário do imóvel e não a mutuária que constou lá no polo passivo da demanda. O juiz identificou que existiam os direitos da proprietária, da mutuária, sobre aquele imóvel. Porque o imóvel, de fato, ele pertence ao banco. Porque na alienação fiduciária, só para vocês entenderem como...

funciona, na alienação fiduciária há um desdobramento da posse. A posse direta fica com a mutuária, com a pessoa que contratou o financiamento. E a posse indireta fica com o banco. Mas a propriedade pertence ao banco. E o banco ele vai ter que... ele fica com a propriedade no nome dele até a pessoa quem comprou o financiamento pagar a última parcela.

Se a pessoa pagar a última parcela, encerra esse contrato de alienação fiduciária e o imóvel passa a pertencer para essa pessoa que adquiriu o financiamento. Só que nesse caso que a gente está discutindo aqui, o que o banco queria que acontecesse no processo? O banco tinha que ser parte nesse processo para que pudesse ser penhorada a propriedade. E esse caso, Renan, é muito legal, porque olha o que aconteceu no processo.

O juiz, inicialmente, quando ele recebeu a matrícula do imóvel, identificou que existia ali os direitos de alienação fiduciária e ele falou para o condomínio, condomínio, eu não posso penhorar o imóvel, eu tenho que penhorar os direitos que a fulana tem sobre esse imóvel, porque ela só tem os direitos. Se você tivesse colocado ação contra o banco, eu colocaria...

aqui no processo, o banco, e aí a gente penhoraria a propriedade do imóvel. Só que o condomínio não se conformou com essa decisão do juiz, que o juiz penhorou os direitos. E o condomínio fez o quê, Renan? Agravou e foi até o STJ. Lá no STJ tem aquele entendimento que pode penhorar a integralidade do imóvel, aquele entendimento da segunda turma, e voltou com a decisão que a penhora tinha que recair sobre o imóvel.

E aí, o que aconteceu? A penhora recaiu sobre o imóvel. Então, a penhora recaindo sobre o imóvel no processo de condomínio, agora sim estava indo o imóvel a leilão e não os direitos. E para nós arrematantes, para nós assessores, qual é o ponto que chama atenção? Eu vou só parar um pouquinho para ver se a galera está entendendo, porque é meio complexo, né, Renan?

Vocês estão entendendo, gente, a discussão sobre penhora de direitos, penhora do bem, arrolamento do banco na ação, como real na ação, não foi feito, agravou a decisão, parou no STJ, que depois determinou que fosse reconhecida ali a penhora do bem na integralidade, o banco ali...

como proprietário registral, era uma coisa simples de resolver. O condomínio poderia ter emendado inicial e mandado citar o banco. Então, não precisaria ter todo esse dobramento até em nível de STJ para discutir se pode penhorar ou não os direitos. Se ele arrola o banco ali como proprietário registral, e de fato...

a cota condominial, tanto o possuidor quanto o proprietário registral, eles são solidários na dívida. Então, você não tem ordem. O condomínio pode cobrar tanto do possuidor quanto...

do banco ou de ambos. Ele pode arrolar os dois na ação e cobrar de ambos. Então, não havia necessidade de agravar essa decisão para o STJ, era só emendar a inicial e incluir o banco no polo passivo e aí a citação seria feita, poderia penhorar o bem.

Exatamente. E eu acho que as administradores de condomínios e os condomínios já deveriam, quando vai entrar com a ação, já puxa a matrícula, já viu que tem ali na ação fiduciária, já coloca os dois no polo passivo. Isso é premissa básica para quem está querendo fazer uma ação de execução de cotas condominiais para já otimizar a sua execução. Mas a gente sabe que, na prática, não é isso que acontece. E nós aqui, como arrematantes e assessores, qual é o nosso papel aqui?

Olhar para isso e entender quais são os riscos. Então, quando a gente olha essa oportunidade, em termos financeiros, eu já vou falar sobre ela. Tá?

Mas eu quero só situar todos vocês aqui no processo. A gente vai falar a parte jurídica e depois eu vou falar números e resultados e qual que foi a estratégia para a gente apresentar para o cliente, porque existe a variável aqui na assessoria, que a tomada de decisão não é minha. Eu vou passar para o cliente, o cliente que vai tomar a decisão, se ele vai participar ou não. Então, Renan, foi para o STJ, voltou, eles incluíram o banco no polo passivo.

da demanda, o banco foi intimado e o banco, ao invés de apresentar a dívida, o saldo devedor, ele simplesmente protestou pela prioridade no recebimento do crédito. Aí começou uma nova discussão. Começaram a discutir no processo se quem ia receber primeiro, se ia ser o condomínio,

ou o credor fiduciário, no caso o banco. Então eles começaram a discutir lá no processo se dívida própria terremia ia ficar acima da cobrança do contrato de alienação fiduciária. Eles começaram a discutir isso, ao invés de levar o imóvel a leilão, começou a discussão de novo sobre isso.

E o entendimento que ficou resolvido ali entre STJ, entre Tribunal de Justiça da cidade, do Rio Grande do Sul, e também a primeira instância, foi que a dívida própria Terrem ia receber primeiro e a alienação fiduciária só ficaria com o saldo da arrematação.

Então ficou resolvido isso, que o imóvel que estava indo a leilão não eram os direitos, então era o imóvel indo a leilão, uma dívida de alienação fiduciária, que a gente não sabia qual era o valor dessa dívida de alienação fiduciária, um banco que foi intimado de todos os atos processuais, inclusive do edital, que saiu constando a informação de que o arrematante ficaria isento do pagamento de débito de condomínio, de IPTU e da alienação fiduciária.

Então, não tinha responsabilidade nenhuma do arrematante em relação à alienação fiduciária. E eu achei que o banco fosse recorrer a essa decisão do edital, que homologou o edital, para que ele pudesse, ao menos, indicar quais eram os valores dele, para ele poder receber disso, de tentar afastar e falar, não, está bom, está indo à propriedade, mas o arrematante tem que continuar responsável pela dívida de alienação fiduciária. E o banco também não fez isso, Renan.

passou o prazo da publicação do edital, passou todos os prazos possíveis de recurso desse edital, da publicação do edital, e esse imóvel ia prosseguir para leilão tranquilamente, porque o banco não recorreu, o banco intimado, a ex-mutuária intimada, todo mundo intimado no processo e ninguém se manifestou e ninguém se opôs contra esse edital.

Então, quando a gente olha para esse caso, já estava tudo resolvido. Praticamente, ali tudo resolvido. Não tinha nenhuma discussão técnica, nenhuma discussão pendente, nenhum recurso pendente. E, principalmente, chancelado no edital, só no edital constava essa informação de que a alienação fiduciária ia se subrogar. Batei no papo com o leiloeiro. O leiloeiro falou, não, o entendimento do STJ é que vai estar resolvido. Eu falei, não, eu vou entrar com o meu cliente, a gente vai dar lance.

Só que eu quero que conche no alto de arrematação a determinação da baixa do termo. O termo de quitação pelo banco. Eu preciso que conche isso no alto de arrematação porque eu não quero que o banco, quando a gente deposite lá o dinheiro no processo, o lance inicial era um apartamento popular, tá, Renan? Não era um apartamento de alto padrão. Era um apartamento popular. Então, qual que era o meu risco nessa operação? De travar ali, ficar discussões jurídicas no processo porque eu já sabia que tanto o condomínio quanto o banco litigaram várias vezes.

Então, tinha a chance e lembrei de lembrei de lembrei e lembrei de lembrei de lembrei e lembrei de lembrei de lembrei e lembrei de lembrei de lembrei e lembrei de lembrei de lembrei e lembrei de lembrei e lembrei de lembrei e lembrei de lembrei e lembrei de lembrei e lembrei de lembrei e lembrei de lembrei e lembrei de lembrei e lembrei de lembrei e lembrei de lembrei e lembrei de lembrei e lembrei e lembrei e lembrei e lembrei

deles fazerem o mesmo aqui nessa operação com o meu cliente. Então, eu precisava que constasse a determinação do termo de quitação para que o banco não pudesse discutir. Então, o meu auto vai estar condicionado, porque eu ia entrar através de lance, eu não ia entrar através de proposta condicionada. O Renan até começou aqui a live falando que era proposta condicionada, mas não foi, foi através de lance. Legal, porque assim...

Para você entrar no lance, você tem que estar, obviamente, bem calçado ali no que você vai fazer. Então, isso é uma diferença quando você vai fazer uma proposta ou um lance, igual, por exemplo, o caso do apartamento do Rio, de 2,5. A gente arrematou com lance, não foi proposta. Não, esse foi proposta. Desculpa. O lance foi o da Barra, que tinha mais de 20 milhões em dívida. Foi com lance. Mas você tem que estar calçado, entendendo o que pode ter de repercussão, traçando os cenários, ainda mais quando você está lidando.

Quatro dias. Terceiros, né? É isso, exatamente. E isso é muito importante, né? Porque, assim, se não tivesse essa amarração com o leiloeiro, essa abertura da gente constar essa informação de que a gente ia através de lance e que eu precisava que constasse no alto de arrematação a determinação do termo de quitação da baixa da alienação fiduciária de forma expressa, na hora que o juiz fosse homologar e as partes fossem se manifestar, já estava consolidado. Ia precluir o direito de banco, de todas as pessoas discutirem. Ou seja...

ia sair a determinação e eu ia conseguir fazer. Ou, se eles começassem a discutir, a gente poderia desistir da arrematação. Então, eu precisava deixar tudo mapeado, porque é uma coisa muito importante. Gente, quando a gente fala de operações mais complexas, como é o caso dessa, a gente tem que costurar todas as pontas, tá? A gente não pode falar, está constando no edital, está tudo certo. Gente, o edital, muita gente fala por aí, né, Renan? Edital é a regra do jogo. É entre aspas.

ele tem ali fixação de obrigações, tem algumas questões combinando, só que existe a possibilidade de recurso, o papel aceita tudo, a outra parte pode recorrer. E se eu não me antecipar e já ter as estratégias para manobrar a operação, o que era para ser lucro vira prejuízo. Então, a gente precisa fazer isso, esse é um ponto muito importante.

Perfeito, Marcela. E aí, como é que desmembrou isso? Como é que foi o desenrolar disso tudo? E a galera que tiver dúvida, vai colocando aqui no balãozinho, tem uma interrogação aqui no balãozinho, você coloca nesse balãozinho que eu vou respondendo que aqui durante essa live aqui, as perguntas vão se perdendo. Então coloca no balãozinho aqui. E quem quiser aprender com os maiores arrematantes do Brasil, semana que vem

tem imersão, renda 10x, dois dias inteiros na prática, com arrematação ao vivo, garimpagem. Vocês vão entender tudo sobre leilões de imóveis, o mercado que mais faz milionários no Brasil. É só clicar nesse link, garantir o seu ingresso antes que o lote vire, custa menos que uma pizza. Bora lá, Marcelo.

Não perca a oportunidade, gente, que é muito conteúdo que eles vão compartilhar com vocês. Isso aqui é só a pontinha do iceberg, porque eles vão a fundo ali para vocês ganharem dinheiro. Então, como é que a gente estruturou isso, né, Renan? Então, assim, a parte jurídica, no meu entendimento ali, estava tranquilo, dava para mapear. Tinha estratégia traçada para a gente fazer o antes da arrematação, depois da arrematação e como que a gente vai conduzir isso no processo, no pós-arrematação. Porque esse é o grande segredo da operação.

De leilão de direitos. A gente tem que saber como vai entrar e como vai sair. E aí, o que eu tinha que colocar na balança, gente? Isso aqui anota no papel de vocês aí. Custo-benefício da operação. Eu já entendi qual era o risco jurídico, qual era a questão jurídica dessa operação, como que eu ia fazer para entrar na operação e como que eu vou sair dessa operação. Então, eu já estava traçado essa determinação. O que que ia definir se eu vou entrar ou não nessa operação? Dinheiro, gente.

Custo-benefício da operação. Eu tinha que verificar se valeria a pena o risco dessa operação. Então, quanto que vai sobrar de dinheiro? De quanto que eu estou falando de retorno financeiro para o meu cliente nessa operação? Essa operação aqui, Renan, só para você entender, era um imóvel que estava sendo... O lance inicial dele era por R$ 45 mil.

E esse imóvel era um apartamento popular e esse imóvel vale mais ou menos preço de venda. Está vendendo ele dinheiro na mão do investidor. R$ 160, R$ 165 mil. Tinha dinheiro na operação. Podia pagar, inclusive, parcelado. A gente tem a função no leilão judicial, poderia pagar parcelado. As dívidas de condomínio eram baixas. As dívidas de condomínio não chegavam a R$ 13 mil. Era uma dívida baixa. O condomínio é um condomínio que vende muito. Aqueles condomínios gigantes, com 18 torres.

Não, 22 torres. É um condomínio super grande. Às vezes apartamentos baixinhos, de cinco andares. Esse apartamento era no primeiro andar. Então, isso a gente sabe que tem muito mais liquidez em relação aos outros imóveis. Era um prédio novo, com área de lazer completo, que não é muito comum nesse perfil de imóvel. Então, é um prédio de cinco anos. Nossos MRV da vida aqui, que a gente sabe que são imóveis que a MRV constrói, que traz liquidez, que tem área de lazer completa, tinha vaga de garagem. Ou seja...

era um apartamento com alta liquidez e com rentabilidade muito alta. A gente falando ali, nesse lance de R$ 45 mil, a gente está falando de mais de 75% de retorno financeiro em 16 meses. A gente colocou ali todos os custos da operação e projetamos o pior cenário. Porque, galera, quando a gente está falando de dinheiro de terceiros, é sempre projeção do pior cenário. Então, eu estou trazendo um leilão de direitos.

Eu estou trazendo um imóvel popular e eu estou trazendo para ele o pior cenário. No melhor cenário, a rentabilidade dele vai ser muito maior do que isso.

Exatamente. Traçou o cenário, viu o pior e o melhor cenário, você já tem, de fato, ali uma proposta para fazer para o cliente segura. Porque você já tem... O grande segredo de assessoria, eu sempre falo isso, depois a gente amadureceu muito, o negócio de assessoria dentro da comunidade. Porque sempre foi uma comunidade voltada para investidores e não para assessores, embora a assessoria seja quase...

uma consequência natural depois que o seu dinheiro acaba. De dois anos para cá, a gente desenvolveu muito o negócio de assessoria. Tanto é que a gente mudou o mercado. O mercado de assessoria mudou muito graças ao ecossistema que a gente construiu. A Marcela, que lidera esse ecossistema, está à frente desse projeto. Que mudou tanto a parte de cobrança, a assessoria era muito...

mal remunerada. A grande realidade era essa, né? Tinha uma assessoria mal remunerada, uma assessoria que no mercado lidava apenas com uma parte do processo. Ah, então só analisava A ou B. Não analisava a parte de mercado, não analisava a saída da operação. Analisava a situação jurídica. Fazia um processo capenga. Não ajudava na venda. Então mudamos tudo isso. E com isso veio também essa visão, né? Então qual que é a visão que você traz ali na hora que você está atendendo o cliente? Cara,

eu não tenho como garantir 100% o resultado. Qual vai ser o resultado? Isso é futuro. Deus ainda não deu o dom para a gente prever o futuro. Não tem como saber o que vai acontecer. Mas eu estou te traçando aqui todos os cenários do que pode acontecer.

Então pode acontecer isso, pode acontecer aquilo. O que vai acontecer de fato, a gente não sabe. Mas eu tenho uma probabilidade A, B, C de acontecer isso aqui. Esses são os cenários. Você topa entrar nisso? E aí ele vai olhar e fala, pô, mas no pior cenário vai fazer isso. No melhor vai acontecer isso, o risco está favorável. Ou seja, eu vou ganhar dinheiro de qualquer jeito, ou vou ter meu dinheiro de volta.

Então, você tem um cenário muito bem construído, né, Marcelo? Acho que isso foi um grande avanço, porque a assessoria do ecossistema, ela é uma assessoria que olha de ponta a ponta. Não só um pedaço do processo, né? E uma das justificativas dos assessores antigamente serem mal remunerados é que eles ficavam olhando uma parte do processo. Olhava só, ah, vou fazer só análise de matrícula e de processo. Vou te ajudar só na emissão da posse. Quando você tem essa visão macro...

de toda a operação, construção de cenários, você consegue ser mais bem remunerado. Eu acho que é exatamente isso que mudou aqui no ecossistema. A gente puxou o mercado de assessoria para um outro patamar, isso é indiscutível, porque de fato o que tinha era cuidando de determinadas partes do processo. Inclusive, análise financeira nem se discutia na assessoria, porque quem fazia isso era o problema do cliente. Aqui a gente faz a coisa macro, completa para o cliente. E é justamente a parte principal e central do negócio.

é o custo-benefício da operação. Isso a gente só consegue validar para o cliente se a gente souber fazer precificação, saber cuidar do ciclo completo. Então, assim, eu coloco o meu dinheiro nisso. Eu acredito no leilão de imóveis, tanto é que eu parei de ser head jurídico de empresa para trabalhar no mercado de leilões de imóveis, porque eu acredito no produto. Então, eu ofereço oportunidades para os clientes porque eu acredito e eu coloco o meu dinheiro. Inclusive, Renan...

Quando eu vou apresentar esse tipo de leilão mais complexo, porque apesar de ser um imóvel com baixo capital aportado do cliente, porque é pequeno o capital aportado, de 45 mil reais, não vai fechar 60 mil nessa operação. De custo aportado na operação. Só que é o dinheiro do cliente.

Eu estou protegendo o dinheiro do cliente. Eu estou falando que não é o capital elevado, porque eu tenho clientes que a gente aporta operações de um milhão e meio, dois milhões, três milhões. Então, eu estou falando que é uma operação pequena, mas é o dinheiro do cliente. Independente de qual é o perfil do cliente, eu vou proteger o capital do cliente. Como é que a gente protege o capital do cliente? Eu não tenho como prever que não vai ter um problema, que não vai travar uma operação.

Como é que eu protejo o capital do cliente? É trazendo para ele algumas seguranças e algumas travas que a gente tem. Nessa operação em especial, quando eu fui apresentar para o cliente, eu apresentei para ele o imóvel, trouxe para ele o racional todinho da operação. Então, que nem eu expliquei para vocês aqui, é óbvio que eu faço o caminho contrário. Primeiro eu falo sobre o imóvel, sobre as características do imóvel, liquidez do imóvel, e depois eu trouxe a questão jurídica. Por quê? Porque ele já estava ouvindo a operação falando sobre...

a questão dos números, porque o investidor, o que ele quer? Ele quer saber que ele vai pagar quanto e quanto ele vai ter de retorno financeiro. Essa linha do meio do caminho, essa jornada dele dentro da operação do leilão, deste imóvel específico, ele sabe que a gente vai conduzir, a gente vai orientando para ele. É óbvio que a gestão de risco e tomada de decisão dele tem que passar por todos os pontos, que foi exatamente o que eu fiz com ele.

E quando eu apresentei o problema para ele, trouxe para ele a questão do leilão de direitos, como é que a gente ia operacionalizar, que a gente já tinha alinhado com o leiloeiro, que ia sair no nosso alto de arrematação. Exatamente isso. Sabe qual foi a pergunta que ele me fez, Senã? Ele falou assim, Marcelo, eu quero te fazer duas perguntas. A primeira, você arremataria essa oportunidade para você?

E a segunda pergunta que ele queria saber, eu vou perder meu dinheiro? Tem alguma chance de eu perder meu dinheiro? E eu falei para ele, se você não arrematar, se você falar para mim que você não vai participar, eu vou participar desse leilão. Porque é um leilão que eu acho que vale a pena, é uma oportunidade que vale a pena. Eu colocaria meu dinheiro. E a premissa básica minha é, eu só te apresento coisa que eu colocaria meu dinheiro.

Então, já saiba, se não for lance do seu nome, vai ser lance no meu nome. Então, eu estou te trazendo oportunidade. Se você não quiser, quem vai pegar sou eu. E o segundo ponto, eu vou manobrar no processo. Se houver alguma contestação,

algum recurso. Dinheiro não sai do processo. E eu aprendi, achei que eu já contei isso aqui em alguma live. Em 2008, eu contei para o Renan. O Renan sabe dessa história. Em 2008, eu tive a minha primeira frustração nos leilões de imóveis porque eu não sabia disso. E hoje eu aprendi a lição e vocês anotem essa lição.

Leilão judicial depositou dinheiro no processo, o dinheiro só pode sair do processo. Você tem que agravar para o STJ. Não tem processo. Aí recorrer em todas as fontes. Só sai do processo depois que você tiver emissão na posse e imóvel registrado no seu nome. Em 2008, eu não manobrei isso. Quando eu fui tentar registrar, bateu nota devolutiva, eu fiquei recorrendo. O dinheiro saiu do processo.

E eu me dei mal numa operação por conta disso. Então a gente precisa ter este cuidado. Então eu falei para o cliente exatamente isso. O seu capital a gente vai proteger. Se houver contestação, houver recurso, houver qualquer coisa, a gente pode tomar a decisão se a gente vai sair da operação e vai pedir o levantamento do dinheiro ou se a gente vai brigar e vai manobrar no processo. Mas dinheiro não sai do processo. Seu capital vai estar ali protegido.

Exatamente, isso é premissa básica. Leilão judicial só pode sair o dinheiro do processo depois de registrar a tomada de posse. A gente bate reiteradamente.

Todas as vezes que eu vi confusão em lei de lei no judicial foi porque não teve diligência para poder evitar que o credor, que o exequente levantasse dinheiro, que aquele que tinha peora no rosto dos autos levantasse dinheiro, o credor que peora verbais. Então tem que tomar cuidado com isso, é o principal ponto. Se você deixar o dinheiro no processo e ir resolvendo as pendências, não tem perigo nenhum.

O mais problemático é você deixar levantar o dinheiro e aí realmente, depois que o dinheiro saiu do processo, aí acabou. Aí é briga grande. O Fernando está perguntando aqui. Ah, o dinheiro fica no processo e devolve com juros? Devolve com correção, tá? Do INPC, que é a tabela do tribunal em geral, é corrigida pelo INPC. Se for Justiça Federal, é pela Selic, tá bom? O Fernando está perguntando como faço para contratar a assessoria da Marcela? Nós temos um banco de investidores e...

que chama Lead Bank. Então, todo mundo que quer ter assessoria pelo Grupo Smart quer ser assessorado por assessores homologados. Muito cuidado. Toda abordagem tem que ser feita por assessores homologados dentro do Lead Bank. Abordou você no privado, no direct, toma cuidado, porque não é o caminho correto para você ter esse nível de assessoria que a gente falou aqui, que é o nível de assessoria que a Marcela e...

os assessores homologados prestam. Então, se você quer participar do Lead Bank, entrar para o grupo de WhatsApp de oportunidades, comunidade, ninguém vê seu telefone e recebendo oportunidades lá dos assessores homologados, chama a Marcela no direct, o Instagram da Marcela está aí em cima, Marcela Carilo, com dois L's, leilão, chama a Marcela aí no direct.

Pede ela o link do Lead Bank, você entra pro Lead Bank e lá você vai ficar recebendo oportunidades de assessores homologados, tá? Então, oportunidade aí de você, você que não tem tempo, tem capital, quer entrar no mercado, chama aí, a Marcela colocou, chama a Marcela no direct, pede ela o link do grupo de oportunidades, que você vai entrar no grupo de oportunidades, ninguém vê seu telefone, você só vai ficar recebendo, você clica na que você quiser.

Então, aparece lá, imóvel em São Paulo com 70% de ROE, investimento tal, tal, quer ser assessorado, aí tem o link do WhatsApp.

Vai entrar para o assessor homologado. Então, só quem publica nesse grupo é a gente. Então, ninguém pode publicar, só a gente. Então, é todo cuidado. E só pode colocar o WhatsApp lá, assessores homologados que fazem essa assessoria com total qualidade, com a segurança que a Marcela apresentou aqui. Então, chama a Marcela lá e clica, entra para o Lead Bank que você vai receber oportunidades como essa. Se você quer aprender, eu até falo que as pessoas...llerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerller

É até bom você aprender, você aprender, para quando for assessorado, você saber também o que está acontecendo. Então, semana que vem, nós vamos fazer a imersão Renda 10x. Você vai poder aprender na prática durante dois dias inteiros, e aí você decide, ah, não, eu quero fazer eu mesmo.

Você entra para dentro do ecossistema da Smart como aluno, para aprender, fazer na prática. Não, eu quero ser só investidor. Você entra para o Lead Bank. Então, tem caminho aqui para qualquer jornada. Se você quer arrematar para você, se você quer ser assessor, se você quer ser somente o investidor, tem jornada aqui para cada um dos três tipos. Tá bom? Beleza? Show de bola. Vamos ver a pergunta aqui, se tem mais perguntas, Marcelo. Eu fiz exatamente isso. Eu participei de um leilão judicial.

protocolei uma petição informando que o dinheiro só sairia depois que a matrícula tivesse o meu nome. Agora já está em meu nome. Beleza. E não só isso, tá?

E não só isso. Não é só quando a matrícula tiver no seu nome, não. Porque, às vezes, tem dívidas que têm que ser pagas com o produto da arrematação. Que dívidas são essas? As dívidas que podem recair sobre você. Principalmente com o domínio. Depois da decisão pacificando do STJ, em leilão judicial agora, você não responde mais pelos débitos de PTU pretéritos. Mas o condomínio, você pode responder. E, às vezes, é o produto da arrematação que vai pagar o condomínio atrasado. Então, se você deixa levantar, por exemplo, um credor trabalhista,

que tem preferência, ou mesmo o exequente, pior é o exequente, que não tem preferência, o condomínio teria preferência sobre ele, se não for exequente trabalhista nem nada, se for uma dívida comum, uma dívida bancária, qualquer outro tipo de dívida. E aí, levanta a dívida. Esse caso da barra que eu citei para vocês, 20 milhões dessa dívida era de hipoteca. E tinha uns 3 milhões de condomínio.

Então, qual que é o cuidado que a gente tem que ter? Não é só registrar e tomar posse. Eu não posso deixar, porque o exequente era o credor hipotecário, eu não posso deixar que o credor hipotecário levante o dinheiro primeiro com o condomínio. Então, mesmo já tendo registrado e tendo a posse, se o credor hipotecário levanta porque o condomínio não habilitou, tem 20 milhões de dívida, a arrematação foi para 4 milhões e 600, o dinheiro vai embora para o credor hipotecário e não sobra para o condomínio. Quem vai ficar com a bucha do condomínio?

A gente. Então, cara, segura, mesmo registrando e tendo a posse, segura, avisa o condomínio. Condomínio, habilita lá nos autos. Você tem preferência. Você é um credor com preferência em relação ao credor hipotecário. Habilita lá pra você levantar o seu. Depois o credor hipotecário vai levantar o dele.

Então, inclusive, o credor hipotecário ficou bravo com a gente lá. Porque o condomínio não estava citado, não tinha sido intimado. E a gente, ó, vai lá, habilita lá, porque não vão pagar, não. Aí ele habilitou, está lá esperando para levantar, mas agora o juiz já determinou que é ele que vai levantar o dinheiro ali, preferencialmente o dinheiro da arrematação. Então, entender isso...

faz com que você tenha uma condução segura e você não tenha risco de eventualmente ou ficar com a bucha de não registrar o imóvel e o dinheiro já ter saído e eventualmente você perder o direito de desistir. Porque você pode desistir, mas sem o dinheiro lá no processo não é a mesma coisa. Você vai ter que correr atrás. Ou...

Consegui registrar e tomar posse, mas não consegui quitar o condomínio com o produto da arrematação. Então são dois cuidados que você tem que ter. O Egilson perguntou aí, Vitalício vai ter acesso à emissão ou tem que adquirir? Essa emissão, Egilson, se você já é aluno em Smart...

nem precisa de participar. Porque ali, obviamente, a gente vai ficar dois dias inteiros, mas você já teve mais de 80 horas de conteúdo conosco ali e tem aula vitalícia. Então, você nem precisa participar. Então, não é para você. Para você que quer entrar no mercado de lenúncios de imóveis, é essa imersão 10x. Você vai ter renda 10x, você vai participar dois dias inteiros ao vivo com a gente, mão na massa, estruturando um plano e, ao final, vai ter a possibilidade de você entrar.

para a comunidade smart adquirir a mentoria do zero rematação no maior ecossistema de leilões da educação até a venda. Marcela, então quem quer ser

investidor, como é que faz para participar do Lead Bank? Então, o que é que você é investidor? Me chama, então, no direct, que eu mando o link para vocês entrarem no grupo de oportunidades que o Renan acabou de explicar para vocês como é que funciona. Se tiver alguma dúvida sobre como funcionam as assessorias, a gente já pode bater um papo agora pelo direct mesmo. Eu chamo vocês no WhatsApp, a gente já conversa, já tiro todas as dúvidas para vocês entenderem exatamente em cada uma das modalidades de assessoria qual é o nosso trabalho, qual é a nossa responsabilidade, como é que funciona todo o nosso fluxo aqui da assessoria.

E eu posso garantir para vocês que lembrarmos de aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e aurora e

os nossos assessores que estão qualificados, habilitados para fazerem isso para você, assim como é essa oportunidade aqui que eu apresentei, que a gente arrematou e que a gente está manobrando aqui, já conseguimos o áudio de arrematação, agora estamos aguardando só o decurso dos 10 dias da nossa homologação da arrematação, a gente consegue coordenar...

esse tipo de caso e outros casos, porque o que a gente está focado aqui é em resultado na carteira do cliente. Então, me chama no direct que eu vou ajudar vocês. E um ponto legal de trazer para vocês também é que esse tipo de operação, os nossos assessores aqui do nosso programa de formação de assessores, eles levando essas oportunidades, e tem um mentorado que ontem a gente participou de um leilão.

que ele trouxe para mim, parecido com esse caso que eu trouxe aqui para a gente, a gente participou aqui, estourou a nossa viabilidade, então teve concorrência através de lança, estourou a viabilidade, só que nesse prédio tem vários outros apartamentos indo a leilão pelo condomínio, porque é um condomínio grande, tem acho que 15 torres, que a gente participou ontem com o mentorado. E olha que legal, Renan, eu falei para o mentorado, monitora todos esses processos que a gente vai participar desses leilões e a gente vai conseguir levar algumas dessas operações.

já sabe como é que funciona esse processo, já estudamos, já tem, inclusive o mentorado é da cidade e ele tem o contato do síndico, tem um síndico que já trouxe a informação que esse apartamento que a gente participou estava desocupado, né? E eu falei para ele, a gente já consegue ter todas as informações, tudo isso otimiza resultado para quê? Para os nossos investidores, né? Então a gente consegue maximizar resultado trazendo proteção dentro do que é possível porque todo negócio jurídico, vocês querem assistir aqui a imersão dez vezes aqui de renda, você pode perceber, vocês vão entender e lembrarllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerllerller

E todo negócio jurídico tem risco. Qual que é o ponto do grande arrematante da pessoa que cresce patrimônio aqui nesse negócio? É quem sabe fazer gestão de risco. Porque a gente toma decisão sabendo o risco. Qual que é o problema? Você tomar decisão sem saber que existe um risco. Aí que está errado. Mas aqui vocês vão aprender a tomar decisão e sabendo quais são os riscos e as consequências da tomada de decisão. Então, cara, isso é ouro.

É para ganhar dinheiro, é para garantir resultado e que vocês vão conseguir fazer isso e maximizar, crescer patrimônio, crescer receita.

Se você não tiver disponibilidade de tempo para fazer isso, para estudar, para se dedicar, você pode contratar assessoria. Mas é importante você entender aonde você está colocando o seu dinheiro. Então, participar dessa imersão vai ajudar vocês a entenderem o que é o mercado de leilões. Então, não percam, que é uma baita oportunidade de vocês ganharem conhecimento e poder construir patrimônio com esse conhecimento que vocês vão ganhar.

É isso aí, galera. Show de bola. Deixa eu ver se tem mais alguma pergunta aqui, Marcelo.

A imersão vai ficar gravada? Não, não fica gravada, tá? Então, atenção, tem que estar preparado para assistir. Não fica gravada. Conteúdo de primeira. Vai ter, inclusive, sessão Tira Dúvidas depois. Para quem adquirir, você pode assistir a imersão ao vivo e ainda entrar para uma sessão Tira Dúvidas direto com a gente depois do evento, tá bom? Bom, deixa eu ver se tem mais pergunta aqui. Comprei um terreno em 2027. Pouco tempo depois, fui registrar e descobri que tinha penhora, né? Consegui IPTU no meu nome.

Que tá penhora, conseguir PTU. Corre isso de leilão. Ah, tá. Devia ter uma dívida de PTU. Você foi registrar e descobriu que tinha uma penhora. 2007? Você não resolveu isso até hoje? Como é que é? Me conta aí. Tá estranho isso aí. 2007, né? Porque assim, beleza. Pode ter penhora anterior de PTU. Hoje já é...

pacificado pelo STJ que as dívidas anteriores de IPTU não recaem sobre o arrematante, mesmo que o produto da arrematação não seja suficiente para quitar. Então tem um milhão de dívida de IPTU. Se arrematou e mora por 500 mil, Renan, mas não tem dinheiro para pagar o IPTU todo. Os 500 mil que vão faltar, hipoteticamente, se tiver só essa dívida, eles têm que ser quitados pelo antipropietário. A Prefeitura desvincula ...

da matriz da inscrição do IPTU, o CPF, desculpa, desvincula a dívida anterior do IPTU da inscrição municipal e vincula ao antigo CPF CNPJ do proprietário. E aí o imóvel, a inscrição, fica limpinha para você que arrematou. Então, não estou entendendo. Pode ser que ela tenha comprado no mercado convencional.

Pode ser que ela tenha comprado no mercado convencional em 2007. Verdade, eu estou falando de leilão aqui, mas se comprou no mercado convencional, aí não tem isso não, tá? Isso aqui é só leilão. Por isso que eu falo, Marcelo, eu tenho falado sobre isso, né? Eu tenho preguiça de comprar imóvel no mercado convencional. Cara, depois que você começa a comprar em leilão, você não precisa tirar a certidão de ninguém. Você não precisa fazer nada, né?

Você pega de banco, cara, vem limpinho. Você olha só se tem dívida de PTU e condomínio se o banco não quitar, que às vezes o banco quita.

quando você compra ele não judicial, você não precisa se preocupar com o PTU. Muitas vezes o produto da arrematação já quita o condomínio. E aí, você vai comprar no mercado convencional, cara, o tanto de certidão que você tem tirado do vendedor, o cara tem um cadim, não tem nem...

execução fiscal, nem nada. Ter uma dívida com a União, já pode configurar fraude de execução. Ter uma dívida em aberto, dívida ativa, já pode configurar fraude. Hoje, particularmente, eu tenho muita preguiça de comprar imóvel no mercado. Porque é tanta certidão que tem que olhar que, muitas vezes, o risco que é oferecido ali é muito maior. E, às vezes, você compra.

E você fica assim, será que eu esqueci de olhar alguma coisa, cara? Mesmo cheguei no checklist, tem que olhar isso, tem que olhar todo dia, sai uma notícia nova. Então, assim, hoje comprar em leilão é muito mais seguro do que comprar no mercado convencional. Você concorda? Concordo. Ela até escreveu aqui que ela comprou mesmo no mercado convencional. E nesse contexto do mercado convencional, você vai responder sim pelas dívidas de IPTU do passado.

E você vai ter que pagar, porque se você não pagar, corre-se em risco do seu imóvel ir para leilão. Então, é super complexo. Comprar no mercado convencional envolve uma análise jurídica, que é o que a gente chama, nós como advogados do direito imobiliário, que fala do idiligência. Não tem como não fazer uma idiligência aprofundada e garantir e deixar tudo amarrado. Eu advoguei muitos anos para a construtora e incorporadora, Renan.

A lista de documentos e análises que a gente fazia para poder comprar as casas, os terrenos, para eles incorporarem, era gigante. E o cuidado que a gente tinha que fazer, porque muitas das oportunidades estão nos imóveis enroscados. Só que como é que se chama manobra tudo isso? Gente, é uma complexidade gigantesca para você proteger seu patrimônio. Aqui no leilão a gente não tem isso. Aqui no leilão você já compra sabendo. O que você tem que se preocupar?

Qual dívida pode vir parar para mim? O próprio terreno, que é IPTU e condomínio. Se você conseguir manobrar...

essas despesas, como eu fiz aqui na live de hoje, que foi ouro entregado para vocês aqui, direitos de avaliação fiduciária, você consegue manobrar e consegue resolver o imóvel limpinho, sem risco jurídico para você, manobrando da forma certa. É muito mais simples, muito mais eficiente, muito mais rentável e não dá dor de cabeça na cultura. Porque comprar no mercado convencional, às vezes no momento que você comprou não teve problema, mas depois você tem.

Quantos processos de leilão a gente vê que tem reconhecimento de fraude e execução? E o cara já comprou aquilo faz 15, 20 anos.

E aí vai ter que depois discutir com quem vendeu, porque nem sabia que foi passado para trás, enfim, que entrou numa fraude, nem tinha conhecimento disso.

Exatamente. Para fechar aqui, deixa eu ver se tem mais uma pergunta. Não, não tem. Fechou. Bom, Marcela, obrigado demais. Quem quiser garantir ingresso para a Renda 10X, só clicar aqui embaixo. Garanta, sábado e domingo que vem, conteúdo de primeira, prático, com estruturação ao vivo, arrematação ao vivo. Tenho certeza que vocês vão sair de lá com a cabeça explodindo, com muito conhecimento e tenho certeza que isso vai mudar o jogo de vocês no mercado que mais são as milionárias hoje no Brasil. Marcela, baita case. Obrigado aí. Quem quiser se tornar investidor...

procura a Marcela, Marcela Carilho, Leilão, só clicar lá, chama ela no direct, pede para entrar no Lead Bank, então você vai ser um investidor dos melhores assessores hoje do Brasil que fazem operações como essa, que a Marcela citou aqui, com segurança, analisando, construindo cenários e, obviamente, entregando retorno para você, que é só investir no mercado, não tem tempo, não tem problema. Entra no ecossistema, se torne investidor, você vai ganhar muito dinheiro com o Leilão.

junto com assessores preparados que vão conduzir essa operação. Fechou, Marcelo? Top demais. Valeu, Guilherme. Tchau, pessoal. Tchau, tchau.