O mercado de fundos imobiliários ficou mais complexo? #54

Fala pessoal, sejam todos muito bem-vindos a mais um episódio do Liga de FIIs. E hoje o papo é sobre um momento de transição importante na indústria de fundos imobiliários. Como vocês sabem, a gente está vendo uma mudança relevante aqui em fundos mais antigos sendo consolidados, incorporados em veículos mais recentes.

Então, movimentos de fusões, consolidações para ganhos de escala e também buscando uma indústria, veículos cada vez mais eficientes. Ao mesmo tempo, começam a surgir novos instrumentos aqui na indústria, que é importante a gente sempre ter no radar. E claro, tudo isso acontecendo em um cenário macro ainda muito desafiador e volátil, juros em patamares elevados, inflação reacelerando. Ou seja... Então, vamos lá.

Não é mais aquele mercado mais simples, como a gente já acompanhou em tempos de outrora. E para discutir as movimentações mais recentes dos FIIs, a gente trouxe hoje um nome que acompanha essa indústria de perto, desde o início. Hoje a gente recebe nosso querido André Bassi.

Faça prazer enorme em tê-lo aqui conosco para compartilhar todo o seu conhecimento, suas ideias com a nossa audiência. Obrigado pelo convite, Marques. Obrigado pelo convite. O Barone também, logo mais. É sempre bom conversar nesse mercado que é tão divertido, que eu acho até fascinante. E que sim, está bem agitado nesses últimos tempos aqui. Vamos ver o que vai rolar ainda. Não falta emoção, né? E conosco também, claro, como sempre, nosso querido professor Barone. Tudo bem, professor?

Tudo bem, tudo bem, tudo bem. Basti, seja bem-vindo mais uma vez. O Basti é sempre muito bem requisitado aqui no nosso programa. A turma adora ouvi-lo porque realmente sempre traz uma visão diferente, uma visão ponderada dos assuntos. E vamos lá, o IFIX aí.

ensaiando chegar em 4 mil pontos, mas ali aquela dificuldade toda, o mercado estranhando, essa questão de juros, essa questão macro, inflação, reunião de Copom, ata, vem de cá, vem de lá, mas o BASI vem trazer luz aqui para a gente para entendermos um pouquinho melhor sobre o contexto dos fundos imobiliários hoje, olhando para frente um pouquinho. O que será? Será que a gente já vai bater a marca de 3 milhões e meio de investidores até o fim do ano?

Vamos lá, vamos ter muita coisa para a gente ouvir hoje aqui. Obrigado, BASI, por aceitar.

Bora lá então, Basti, você já é de casa aqui, então a ideia é a gente ter um papo bastante informal, enfim, fique à vontade para trazer todos os pontos que você acha que é legal mencionar aqui, olhando a indústria no atual contexto, mas até para dar início aqui ao ponto de partida na nossa conversa, acho legal comentar sobre o caso do CACR, que é um fundo de papel IPCA+, com risco de crédito bastante elevado, arrojado, o que a gente chama de high yield.

Então, recentemente, o fundo teve uma queda superior a 42% em um único pregão. Eu, particularmente, não sei você ou professor Baroni, mas eu não me recordo de uma queda tão acentuada em um fundo que tem uma relativa liquidez, um fundo minúsculo, também tem uma base de cotistas não desprezível, uma queda intradeia dessa ordem de magnitude.

Enfim, eu acho que valeria a pena, você que gosta de acompanhar esses casos mais estressados, peculiares, é você comentar um pouco do que você está enxergando para o fundo, enfim, o que a gente pode esperar daqui para frente, e aí a gente vai trocando aqui em benefício da audiência. Ora lá, um fundo de desenvolvimento que pagava rendimentos altos.

E essa queda toda veio na rasteira de uma polêmica que ele desenvolveu esses tempos. Atrás sobre se os ativos eles estavam desenvolvendo ou não, rápido ou lento, se estava gerando renda de venda ou de outra fonte. E daí anunciou um rendimento zerado. No que anunciou um rendimento zerado, né? Despenca essa queda toda. E chegou a fazer menos 50 nesse dia, voltou um pouco. No dia seguinte já estava abril caindo de novo.

Desenvolvimento. Tem um problema que é horrível ou fatal em desenvolvimento. Você não pode ficar sem dinheiro. Tem milhares, se não for milhões de empreendimentos imobiliários na história do Brasil que ficaram pelo meio do caminho, que dão problema, que não recupera, porque faltou dinheiro no meio do caminho.

Essa é a maior benesse do fundo de desenvolvimento, fundo imobiliário que mexe com o desenvolvimento. Em teoria, ele é controlado para não cometer esse erro que é incrivelmente fatal, incrivelmente horrível. Mas está lá, cortou o dividendo, porque precisa segurar o dinheiro para tocar as obras. É um mau sinal em si mesmo, bora ver. A queda grande também é porque ele não falou muito de quanto tempo ou qual o tamanho da necessidade.

E daí vem a questão que eu vi lá, que muita gente perguntou, mas se é, se fundo imobiliário pode ou não fazer isso, né? A resposta, surpreendentemente, é sim, tá? Ofício Circular CVM SIN SLC 01-2014, se não me engano, que diz que sim, com uma assembleia anterior ou posterior,

O administrador pode sim reter rendimentos. Nem é novidade disso, na verdade. Mas sim assusta, né? Você vê, menos 50, menos 10, menos 40. Cortou o dividendo e não deu previsibilidade nenhuma.

É isso. Embora seja um fundo de papel, são dívidas atreladas ao desenvolvimento, é necessário o desenvolvimento e a venda dos ativos para fazer frente às obrigações. Então, num contexto de taxa de juros extremamente elevada, que deve continuar com patamares altos para um período prolongado, principalmente agora com as repercussões relacionadas ao conflito no Oriente Médio, uma maior inflação aqui a nível global, especificamente no Brasil, tudo isso...

Leva os bancos centrais a serem mais comedidos nos cortes de juros. Então, a perspectiva é difícil ainda. Acho que é essa a grande mensagem. E também acaba sendo um caso que a gente pode parecer um pouco repetitivo, mas que a gente sempre alerta o investidor de não olhar apenas o yield na hora de definir.

um investimento ou não num ativo imobiliário, num fundo imobiliário. Então, o fundo distribuiu patamares de rendimentos muito elevados durante um longo período, mas aí, de repente, vem essa questão que no instalar de dedos, zero a distribuição sem previsibilidade.

de recomposição, pelo menos não com as informações disponíveis hoje, e pega muitas vezes esses investidores que muitas vezes se posicionaram pelos motivos talvez não tão legítimos, de surpresa que vendem a mercado, enfim, algo que a gente já viu em outros casos mais um episódio nessa linha Se compra pelo dividendo, vende pelo dividendo, se compra pelo dividendo alto, vende pelo dividendo zerado

Sim, eu sei que é intuitivo, eu sei que é fácil olhar. É verdade, um fundo que paga mais deveria valer mais do que um fundo que paga menos. É o óbvio, mas não é renda variável. Não é o preço que varia, é o rendimento que varia também. Eu sei que tem fundos que o rendimento varia quase nunca, mas não é nem esse caso nesse caso. E antes de passar para o professor Baroni, eu queria então passar para um próximo tópico aqui.

Já faz um tempo que você participou aqui no nosso programa, queria pegar um pouco da sua leitura em relação a essas consolidações que a gente tem visto no mercado, tanto a nível de gestoras como a nível de fundos, você entende que isso é positivo, depende caso a caso, qual é a sua mensagem geral em relação a esses movimentos e se é uma tendência daqui para frente, ao que parece é, mas queria acolher também a sua percepção.

Ora lá, eu vou separar o geral em dois grupos. Tem algumas fusões de fundos ou de gestoras que são grandes por grandes.

Isso só me entristece. Sei porque teve problemas com a sede lá fora, ou porque o pessoal quer realmente vender estrutura e vende, mas me entristece porque diminui a diversidade de tese, diminui a diversidade de pessoas. Mas paciente. Agora, tem uma quantidade enorme de fundos pequenos, né? Estão sendo...

desmontados, vendidos, metade incorporado, metade vendido, que estavam... Eu digo que eles desmontaram, eles caíram aos pedaços, porque a gestora mesmo se tornou inviável, ou o fundo se tornou inviável, apesar da gestora. E está tendo, literalmente, uma grande consolidação, é o resultado, mas não é o que está causando isso, o pessoal está realmente...

mandando embora ou repassando a gestão embora de fundos que se tornaram inviáveis ou que tinham estratégias frágeis e frágeis como são deram errado ou que tinham estruturas que eram para dar errado e deram errado sem nenhuma surpresa. Esses casos dos fundos menores eu não posso ficar muito triste porque sim, é um fenômeno normal. Na época de juros baixos que a gente não tá, a gente mal se lembra como é que é.

Gestora nova, fundo novo, emissão, emissão, tese nova, isso vai dar certo? Nem olha para trás, não viu se para trás dá certo. Vai dar certo, toma aqui que vai dar certo. Na fase ruim, nos juros altos, onde você não consegue emitir, onde ninguém está entusiasmado com tese nova, acontece o inverso. Em vez de aumentar o fundo e aumentar as gestoras, diminui os fundos, diminui as gestoras. Professor Barone.

Bom, vamos lá. Antes eu queria só trazer aqui uma analogia, uma pequena comparação assim e me permita. O André também tem bastante experiência em tecnologia. Então, num dado momento no passado, algumas décadas para trás, teve aquela divisão, aquela régua de divisão da tecnologia sendo implantada nas empresas.

Então, nós tínhamos as máquinas de escrever, nós tínhamos toda aquela dificuldade operacional que os computadores começaram a trazer, mas ao mesmo tempo tinha ali uma visão bastante futurista de que a implantação, a informatização, que foi um termo muito utilizado, a informatização, ela seria transformacional.

Viajamos no tempo, hoje talvez a gente esteja nessa mesma questão de inteligência artificial, a gente pode ser que estejamos passando por essa condição aqui também, um divisor de águas aí. E sempre tem algumas resistências, isso é histórico, então, de novo, não vou entrar em detalhes, mas a informatização, o processo de informatização, ela trouxe várias resistências e aos poucos foram sendo superadas. Mas ainda continuamos com um certo saudosismo, quer ver só?

Quando será que deve valer hoje? Vira uma peça de decoração importantíssima, por exemplo, numa máquina de escrever. Uma máquina de escrever, por exemplo, hoje é um objeto de desejo, é um objeto de colecionador. Então, se a gente voltar mais ainda no tempo, se a gente encontrar aqueles cartões postais, quando a pessoa viajava e mandava para outra, às vezes a pessoa voltava da viagem, aí depois que ela voltava da viagem é que chegava o cartão postal de onde ela estava.

E por que eu estou fazendo essa analogia? Porque eu queria perguntar para o Basti, nós estamos vivendo esse momento de transição de fundos menores, fundos mais passivos, fundos com teses mais simplistas, fundos com uma estrutura de capital mais simples, para essas grandes gestores, esses grandes conglomerados, essas teses mais ampliadas, com mais mandato, com mais possibilidades.

E a gente continua vendo resistência, o que é perfeitamente esperado dentro do contexto de crescimento, de modernização. A humanidade já passou isso por diversas vezes. A gente está passando isso, talvez, me arrisco dizer sim, com os carros eletrificados. Então, em qualquer situação que a gente viaje no tempo, a gente vai encontrar situações como essa.

E aí a gente já citou algumas vezes de alguns fundos que são excelentes, mas estão se transformando em fundos de colecionadores, cotas de colecionadores. As pessoas não vendem mais, têm dificuldade de comprar. Então, a mesma coisa para uma máquina de escrever. A mesma coisa o que vai ser na frente de um computador extremamente simples, que hoje é super sofisticado diante daquilo que evoluiu no tempo. Então, André, me desculpa ter alongado na pergunta, mas eu queria muito, muito mesmo te ouvir.

entender em que ponto da história nós estamos, André. Você acha que há alguns anos a gente vai olhar para trás e vamos realmente enxergar alguns desses fundos como cota de colecionadores, alguns grupos que ainda os defendem? E eu entendo essa defesa, eu entendo essa visão, mas eu queria que você tentasse trouxer dentro da sua capacidade analítica, dentro da sua capacidade de contextualização, de como é que você está enxergando essa transição.

do ponto de vista de mercado de fundos imobiliários, com a entrada de institucionais, ETFs estrangeiros, fundos de pensão, investidores de family offices que estão migrando um pouco para fundos imobiliários, dada essa questão de reforma tributária, como é que isso é visto do ponto de vista familiar.

Enfim, uma série de questões estão acontecendo, mas quando você está vivendo a história, é mais difícil de você se enxergar onde tudo acontece. Mas eu tenho certeza que você, com a sua capacidade, vai conseguir ajustar bem isso para que a nossa audiência possa aprender. E mais uma vez, peço desculpas por ter alongado, mas é que eu queria muito te ouvir sobre que ponto que nós estamos na história aqui. Bom, contextualizar é fácil porque, apesar da pergunta longa, tem uma primeira resposta curta que é o seguinte.

O pessoal que quer esses Fundos de imóveis únicos Ou de imóveis específicos Não é gestão passiva, é imóvel específico Esse pessoal não risca cheque Para usar também uma terminologia velha Eu estava mexendo nos papéis E eu achei, nossa, tem um canhoto de cheque aqui Quantas décadas que eu não assino cheque na vida

O pessoal que nós temos fundos grandes e líquidos hoje, porque foi riscado o cheque para esses fundos grandes e líquidos. Tem fundo que está na emissão 15, 16, 20, e cada uma delas foram em volumes grandes, volumes até sequencialmente maiores. O desejo por essas estruturas simples e menores é legítimo até o momento em que o pessoal para de riscar o cheque. Na hora que o pessoal para de riscar o cheque,

Lamento, eles não estão tampando dinheiro na tese. A boca não está indo onde o dinheiro está. Há um desejo por essas estruturas maiores, mais diversificadas, mais complexas. Muitos, muitos anos atrás a gente discutia se FII ia virar hit, né?

Não virou. A regra dos 95% impede, ponto. É fundo, é uma estrutura legal diferente, mas o principal dificultador é a regra dos 95%. Inclusive, todo mundo gosta, mas também gera alguns problemas. Os institucionais querem liquidez.

Porque senão você pune pela liquidez. Tem que ser líquido ou não. Se está na bolsa, tem que ser líquido. E aqui eu faço uma triste comparação. O mesmo imóvel fora da bolsa não é punido pela falta de liquidez absoluta que ele tem fora da bolsa. Enfim, na bolsa ele é punido pela sua liquidez. E o inverso. O pessoal que é grande.

Ah, eu preciso ter no máximo meio por cento do fundo. O cara que vai colocar 10 milhões, ele vai querer um fundo de bilhão. Ele vai querer um fundo que negocie alguns milhões por hora, não por dia, por mês, por semana, ou como era nessa época aí dos fundos únicos, que negociava uma vez por dia e às vezes não tinha negócio, era um leilão diário e que não fechava negócio. Então, muito tempo atrás. O barulho é dessa época. Lamento, eu vou jogar a idade aqui. Desculpe o barulho.

Eu fazia aquele boletim, naquele boletim, um dos indicadores do boletim era presença em empregão. Era um critério para saber se aquele fundo era líquido ou não. O que era presença em empregão? Quantos dias do ano esse fundo negocia?

E não eram muitos, tá? Eram uns poucos, assim, que passavam dos 80% aos 90%. É um diferencial, né? Quando começou a ter fundo, quando bateu os 100%, a coluna tava com o tamanho errado, eu tive que mexer no tamanho da coluna, porque não tinha fundo de 100%, com a frequência enorme. Daí eu, não. Ah, beleza, agora tem mais fundo de 100%, preciso dar uma mexida aqui na coluna. Olha, olha, olha de onde que a gente saiu, pra onde nós estamos agora, e sim.

Tem um saudosismo da época mais tranquila e mais simples. Só que o pessoal varre pra baixo do tapete todas essas estruturas aí que deram enormemente errado. E não é agora que deu errado. Tem um monte de... O cemitério dos fundos monopassivos que deram errado é enorme, é vasto. É muito mais... O Baroni não pode falar isso, eu acho, mas ele joga pra mim.

O cemitério dos fundos de imóvel específico, fundo mono, empreendimento, monoativo, é muito mais vasto do que todos os que deram certo. Existindo ou não existindo hoje, eu estou dando uma lanchar aqui, estou dando margem para o pessoal que defende, mas é enorme a quantidade de fundos de limões, mercado de limões, que deu errado no meio do caminho.

Então se você só seleciona os que der o bom, é óbvio que você vai ficar com os bons, mas não é a história desse mercado. Mas sim, pra quem quer que esse mercado volte, eu tenho uma ótima sugestão. Risco um cheque aí pra esses imóveis voltar. Se não, só vai acabar.

E, Bás, aproveitando esse tema, eu queria pegar a sua visão do que você acha que é oportunidade hoje, pensando na sua carteira pessoal, inclusive. Então, esses fundos menores, monoativos, por vezes até monoinquilinos, eles viraram, como o professor Baroni comentou, muito fundos de colecionador.

Até pela maior previsibilidade que se tem em termos de gestão desses ativos, ele atende a um público específico que procura exatamente essa característica aqui em fundos imobiliários. Por outro, vários fundos da indústria de gestão ativa crescendo cada vez mais. Onde estão as oportunidades sob a sua ótica? Você gosta dos fundos de gestão ativa?

Depende, você prefere os fundos passivos, como que você enxerga em termos de oportunidade cada um dessas características de fundos? Em fundos de gestão passiva eu estou operando muito o desmonte e desfazimento deles, eu não sou tão fã de fundo pequeno.

E fundo pequeno de tijolo, desculpe. Um fundo pequeno de desenvolvimento às vezes tem uma ou outra oportunidade, mas você tem que saber contabilidade. Nem é fundo que tem relatório, é uma complicação só. Então, esses fundos pequenos, eu estou participando de alguns desmontes. E, surpreendentemente, é lucrativo, tá? É lucrativo desmontar fundo.

Mas não dá para viver disso. É um ou outro de vez em quando. Então são oportunidades, mas é muito momento. E também não tem liquidez, então você não consegue nem montar grande essas posições. São coisas boas de contar a história, mas não é um negócio em si. Nos fundos grandes de gestão ativa, tem os setores de sempre. Você comentou da inflação. Nós estamos num... Não é um surto ainda, mas estamos numa onda de inflação.

IPCA veio alto já há dois, três meses, teve um GPM alto, e sim, ainda acho o GPM precursor de IPCA, o que indica IPCA alto mais pra frente ainda. Então a gente vai ver agora, por esses meses, fundos de papel e inflação grandes e necessariamente de gestão ativa, pagando rendimentos grandes ou gerando reservas grandes, né? Não é obrigado... O pessoal tá mais atento à necessidade de ter reserva, né? Porque quando dá problema...

Quando dá problema, ele zera rendimentos em outros tipos de fundo. Fundo imobiliário o cara pode evitar um pouco mais. Essa inflação alta vai dar alguns ganhos grandes nesses fundos de papel, mais focados em IPCA. A inflação alta é um indicativo que essa descida da Selic talvez se prolongue. Ano de eleição, não sei, mas sinaliza também um CIDE um pouquinho mais alto.

E no comparativo, vai talvez dar chance nos tijolos de novo. É engraçado eu falar isso porque minha carteira ainda é papel e eu estou, sei lá, há 18 meses, quase 2 anos, virando devagarzinho para fora de papel. Infra e fiago, que não é bem o assunto aqui, mas eu tenho colocado tijolo também.

E é engraçado ver como eu comecei a fazer essa transição com a Selic descendo, daí ela ficou subindo e eu continuei fazendo devagarzinho, daí a Selic descendo e continuei fazendo devagarzinho. Mudou todo o contexto econômico em dois anos, duas vezes, e eu não consegui terminar de gerar carteira ainda.

Nossa, como é devagar. A oportunidade por agora, pessoal, é selic alta ainda, apesar da máxima, ou perto da máxima nominal, fundo de tijolo pagando 10% ao ano, 11% ao ano, sem grandes rolos, isso é uma maravilha. Quase é o dourado. Fundos de papel agora que vão ter por uns meses rendimentos elevados. É atirar no barril, praticamente, não tem o que escolher.

Ok, é bom aumentando, mas ainda assim, vamos ter uns meses aí de atirar no barril tranquilamente.

Oportunidade para todos os gostos. Então, dentro da sua estratégia, que é muito bem definida e documentada, de mudança gradual para tijolo conforme a queda das taxas de juros, você vinha fazendo esse ajuste, ainda que muito gradual, como você comentou. O fato dessa inflação mais de curto prazo, pressionada, não mudou então esse plano de voo? Embora gere oportunidades também em fio de papel, é isso? Sim. Eu quero sim diminuir minha carteira de fio de papel. Eu...

Eu tento imitar, eu não consigo criar isso, eu só tento imitar os macroeconomistas. O macroeconomista não tem acesso ao dado micro, ele é obrigado a usar aquele dado enorme e atrasado enorme. Ele é obrigado a operar pouco. Tem tirando de novo o Zinfra que está consumindo a locação e a Agro que está consumindo a locação. Sobra o quê? Sobra tijolo. Se eu pego a minha lista de investimentos hoje, é tijolo, é tijolo normal.

É tijolo que está sendo desmontado. É tijolo com rendimento zerado. E aí faz parte das confusões. Já não é normal, né? Um tijolo que está zerado o rendimento por alguns anos. E vai continuar zerado por alguns anos. Eu tenho esse tipo de tijolo na carteira. Tijolo, fundo de tijolo com rendimento zerado. A gente acabou de...

Olha lá como isso foi odiado agora há pouco e eu estou comprando tijolo aqui. Normal, 10% ao ano. Tijolo com rendimento zerado, que não tem nenhum percentual por ano. São fundos que estão sendo desmontados. E no processo de desmonte de zero rendimento, porque ele está com prejuízo mesmo, não teria como fazer rendimento. Ou porque ele escolheu jogar tudo de uma vez só no final, que é válido.

De qualquer jeito, ambos os casos deprimem preço, como a gente acabou de começar. Quando a gente começou conversando aqui. E quando deprime preço e tem um valor estimado no final, isso vira uma operação prefixada. É tijolo, mas na minha cabeça é um prefixado.

Basti, queria até quebrar o protocolo aqui, antes de passar para o professor Baroni, e pedir para você dar uma palhinha do que você está enxergando também para fiagros e fiinfras. Eu penso assim que, embora o foco aqui do Liga de Física, como o próprio nome sugere, são os fundos imobiliários, muitos do que nos assistem também têm posições aí nessas outras classes, que fazem parte da diversificação, pensando em renda passiva, recorrente, isenta de imposto de renda.

O cenário para a FIAGROS, o que você está enxergando, está identificando algumas oportunidades, e FIINFRAS com essa abertura dos spreads de crédito, acaba machucando muito principalmente os fundos abertos, que tem descasamento entre ativo e passivo. Por outro lado, os FIINFRAS listados não têm esse problema, então podem fazer uso de alocações a condições mais interessantes. Como você está enxergando essas duas classes?

Cheios de rendimento zero. Essa semana, um agro anunciou um zerado, um infra anunciou um zerado. Olha o sorriso que eu estou no rosto. Não parece com a notícia de fundo imobiliário. Enfi agro e infra são fundos regra contábil. Não são regra caixa. Regra caixa é praticamente pessoa física e fundo imobiliário. Eu ainda não achei outra entidade jurídica que mexe com regime caixa.

Então, sim, é absurdo um fundo imobiliário zerar rendimento. Mas agora o pessoal aceita, dois anos atrás isso era absurdo, hoje em dia já é mais normal. Fiagro zera rendimento, por quê? Porque o juros subiu. Não é porque uma operação deu errada, não é porque alguém quebrou. Se o juros da economia muda, o juros do Fiagro e do FIINFRA flutua, flutua mais, para cima, para baixo, zera.

Eu gosto de volatilidade. Então eu gosto, em princípio, de fiágrife por conta disso. Essa é a primeira parte da resposta. Segunda parte. Análise macro. Fundo de infra, nós estamos com...

Agora a inflação alta, mas estava vindo com uma inflação baixa e um CDI alto. Isso estava deprimindo o preço de infra. Hoje está um pouquinho menos deprimido, mas está um pouco menos rápido, está um pouco menos atrativo de investir, mas ainda está ok. E a agro está nessa situação, porque o CDI está alto, as estruturas de agro são geralmente CDI no crédito.

Então, junta um CDI alto, junta uma duration baixa, né? Os investimentos são curtos, um ano, um ano e meio, dois, curtíssimo. Então, eles são incrivelmente voláteis. Eu gosto de volatilidade, então eu estou muito feliz com uma situação de... Eu sei que é estranho, desculpem. Estou muito feliz com uma situação de fundos de crédito.

com duration baixa, vencimento curto, CDI nas alturas, e ainda preço depreciado por causa dessa medo que acontece de rendimento zerado. As recuperações judiciais do setor não estão diminuindo, de fiagro. Mas o volume parece estar um pouco mais comportado. Então, parece que o grosso assim diminuiu um pouco.

Infra está tendo briga, o que normalmente não tem, mas também nada muito... O índice de recuperação de infra continua alto, o que é muito feliz. Em infra eu gosto de crédito, não gosto de equity. Preciso separar muito isso, tá? Infra é incrivelmente alavancado. Então quem pega a infra do equity, pega na ação...

sabe que vai ter retornos variáveis e difíceis de prever. Daí o infra-equity, eu me afasto um pouco. Professor Barotti.

Bom, primeiro, agradecer o comentário do André. Realmente, às vezes, a pretexto de ou defender uma classe dos fundos menores ou mais direcionais e talvez criticar os maiores, os mais ativos, você pega somente a parte que deu certo da história. E, de fato, nós temos alguns fundos que deram certo.

E, na minha visão, acaba sendo um comentário, alguns estudos, alguns comentários que são limitados. Eles não contam a história inteira. A quantidade de fundos que tiveram mais dificuldades de menores portes, de menos liquidez, foram muito maiores daqueles que deram certo.

Já no caso de fundos de gestão ativa ou fundos maiores, obviamente também tivemos alguns com desafios, mas eu acho que a grande maioria vem dando certo, mas obviamente a gente não pode tirar de contexto também uma análise do momento que nós estamos há praticamente quatro anos ou até mais um pouco com juros altos. Isso sim, de fato, traz uma certa instabilidade no mercado.

Mas agora eu queria, dentro dessa mesma esteira aqui, falar um pouquinho sobre o perfil do investidor. A B3 publicou recentemente um estudo fantástico, uma atualização, inclusive, do estudo. E aí, Basti, o que eu queria te perguntar, hoje nós temos 44, 45% do mercado hoje, tem entre 25 e quase 40 anos, 39 anos, alguma coisa assim.

Nós temos hoje uma concentração maior também de 37, eu estou dando aqui em grandes números e me perdoem se tiver errado alguma coisinha, mas no geral é isso, de pessoas com mais de 60 anos e que realmente essas pessoas que concentram um pouco mais dos tickets médios. Mas ainda estamos falando de um ticket médio de certa forma limitado, não é um valor muito alto ainda. Então assim, hoje cerca de 67 mil reais por pessoa.

que é esse valor mediano dos investidores acima de 60 anos. E por que eu digo? É claro que R$ 67 mil é um excelente valor, mas ainda longe de ser um valor de um preço de um imóvel minimamente razoável numa cidade, uma capital, por exemplo, hoje um apartamento de 2, 3 quartos custa bem mais do que R$ 67 mil. E por que, de novo, estou fazendo uma contextualização para te perguntar?

Bassi, falando do investidor e essa relação com o gestor, com a gestão do fundo, quais avanços nós precisamos ainda romper? Porque às vezes a leitura que eu tenho é que esse investidor que tem um ticket médio bem baixo, com 25, 30 anos de idade, ele nunca talvez teve uma experiência de investir em imóvel. Às vezes ele critica algumas coisas que são...

inerentes ao mercado imobiliário. Então, algumas questões que são ligadas ao mercado imobiliário, você acabou de citar, fundos que têm crédito, mas que também têm alguma coisa de desenvolvimento, têm uma dificuldade maior, uma previsibilidade de rendimento mais desafiadora. E muitas vezes é esse investidor que talvez não tenha esse tipo de experiência aqui.

tem esse tipo de ativo, ou quando você tem um fundo que tem alguma vacância, ou fundo que tem alguma rescisão, ou alguma empresa que tem alguma dificuldade e pode ter uma possibilidade de uma recuperação judicial, ex-judicial, que, enfim, faz parte do dia a dia do mercado imobiliário como um todo, de quem tem locações, mas que nesse universo de fundos imobiliários, talvez ele ganhe uma proporção maior.

Então, o que eu queria te perguntar, porque tanto o Max quanto eu somos analistas, mas com viés muito educacional, e você sempre trouxe essa visão mais educacional. Como é que a gente equaciona, Bassi, esse lado educacional para esses investidores? São quase 3 milhões e 200 mil investidores, que estão chegando, muitos deles chegando agora recentemente, muitas das vezes sem uma...

uma visão muito clara do objeto imobiliário, do ativo imobiliário que lastreia os fundos, e inferindo, às vezes, que as decisões de dia a dia de um gestor que afetam diretamente o negócio, óbvio que afeta, mas algumas questões são inerentes ao mercado imobiliário, de que qualquer gestor talvez tomaria decisões muito parecidas e o resultado não seria tão diferente assim. Então, a minha pergunta agora, objetivamente, é como é que a gente casa?

a expectativa do investidor que está chegando agora, talvez um ticket ainda pequeno, sem um conhecimento embarcado no mercado imobiliário muito grande, de um gestor que toma decisões todos os dias e que tem que estar pensando no interesse de médio e longo prazo, mas o cotista que está cobrando ele está cobrando decisões de curtíssimo prazo. Como é que a gente fecha essa equação, Bás? A gente fecha essa equação com educação e história. Você falou de didática? Sim, com didatismo.

Por quê? Não dá pra casar. Primeiro vou jogar o problema. As decisões do gestor que atende institucional são inerentemente diferentes das expectativas do investidor pequeno. E vou usar o exemplo de infra. Teve um fundo de infra agora que fez uma relavancagem em CDI. E 90... eu tava na... teve uma live pra explicar.

E 90% das perguntas foi, ah, mas vocês fizeram uma dívida grande, fizeram uma dívida pequena, precisava fazer, eu queria o dividendo, mesmo que depois eu não queria o adiantar. E eu, poxa vida, eu tenho certeza absoluta que o sócio PJ, e essa estrutura tinha um sócio PJ, ele é completamente oposto à pessoa física aqui.

Ele quer, se ele se alavancou em CDI mais nada praticamente. É claro que alguém, um PJ vai querer se alavancar em CDI mais nada. Mas não é tão claro assim. A pessoa física, porque a pessoa física fez a conta e eu fiz também. Poxa, eu vou receber 30 reais por cota agora, mas em compensação eu vou perder metade disso em 7, 8 anos.

Porque vai, como se foi uma alavancagem, ele vai pagar juros. Se ele vai pagar juros, ele deixa. E receber esse dinheiro. É com didática para explicar que sim, no mercado de fundos grandes.

onde o gestor está atendendo o institucional e não a pessoa física, a gente tem que explicar para a pessoa como o institucional pensa, como o institucional quer. Porque é isso que todo mundo vai obter. Todo mundo vai obter o que o institucional quer, não o que o público geral quer.

Mas tem um jeito melhor de lidar com essa questão. Tem um jeito mais simples. Nem todo fundo é igual. Tem diferenças de gestão e tem diferença de histórico. Acho que é mais importante olhar histórico. Tem fundos que vão privar. Vão privar, desculpe. Vão preferir.

o rendimento está estávelzinho quase reloginho em fundos que vai querer a variação o que é obrigado a ser variável em fundo que vai montar a estrutura que vai permitir que seja mais tranquilo tem um fundo que vai montar estrutura que vai gerar uns degraus do meio do caminho nós temos que explicar para o público e no caso de vocês que vocês são analistas vocês podem apontar para o público eu já não posso mas enfim

Essa é a principal, não é só explicar, apontar Pessoal, aqui está o agito Pessoal, aqui está o tranquilo Qual que você quer? Eles vão falar assim, qual que é o melhor Daí nessa hora tem que tirar a...

A estrutura fala assim, olha, o cara que pergunta o que é melhor, ele é o investidor mais simplório possível, aqueles que no curso da Ambima, na prova da Ambima, é o conservador, é o cara que é avesso. Então, se o cara que é avesso e pergunta para você o que é melhor, a resposta padrão, só existe esse. O mais tranquilo, o mais linear, o menos, com menos degrau, com menos solavancos. E é assim, porque...

Eu pus essa mão na consciência esses dias. Ah, André, monta a carteira pra mim. Eu parei de fazer isso já tem um tempo. Porque não dá certo. O cara que pede pra montar. Ah, André, você conhece. Você vai conseguir montar a carteira. Não vou. Porque a carteira que eu faço pra mim é a carteira do agito. Mas ninguém quer isso. Ninguém quer isso. O cara não vai nem reinvestir. O cara vai investir e esquecer. Ah, veio um dinheiro de uma casa, de uma herança, de alguma coisa. O cara quer investir.

Mas daqui um mês, dois meses, três meses, ele tá se preocupando com a vida dele, por óbvio. Daí pra essas pessoas, hoje eu falo, pega na lista, ou pega na lista da bolsa, os 10 maiores, os 20 maiores. Porque eu tenho certeza, certeza. E ter um acompanhamento, ou pegar os 10, 20 maiores, vai tornar essa pessoa mais feliz. Por mais que eu negar fazer carteira pra ela, ela fica brava comigo. Mas é que eu sei...

E qualquer resposta que não seja ou acompanhamento ou grandes e líquidos, vai ser muito pior. E eu sei por experiência, eu sei por... Não estou falando isso que eu sou melhor ou pior. Eu vi acontecer isso tantas vezes. E hoje eu me nego. Ou é carteira grande, líquido, ou pega na lista. E esses são os caminhos hoje. Não tem alternativa viável que não seja nenhuma dessas.

E, Bás, aproveitando aqui, trazer um pouco a nossa conversa para esses mecanismos, essa maior sofisticação da indústria nos últimos anos. Eu sei que é um assunto que você tem bastante interesse e que a gente comentou aqui no início do papo. Então, a gente viu há anos atrás a criação dos derivativos de FIIs. A gente tem acompanhado muitos gestores de...

office, multi-estratégias, fazendo o uso desse mecanismo e até oferindo ganho de capital com essa alocação, então queria pegar um pouco a sua impressão do que você tem visto aí pra esse mecanismo, também aquela discussão de FIIs como

dados em garantia para a Bolsa, se teve alguma atualização, o que falta para dar esse próximo passo. Também pensando em aumento do crescimento do investidor institucional aqui na indústria, acho que é um passo que...

que ainda falta aqui para esse crescimento, esse desenvolvimento da indústria de fundos imobiliários. Enfim, até outros mecanismos que a indústria vem utilizando atualmente, a questão de seller finance. Eu sei que você tem uma visão muito particular em relação a esse mecanismo que beneficia a distribuição de curto prazo, mas que na prática é uma obrigação futura e, portanto, uma dívida, uma espécie de dívida que os fundos...

contratam e precisam fazer frente a essa obrigação lá na frente, enfim, todos esses tópicos aqui. Joguei um monte de coisa aqui para você abordar, mas fique à vontade para estruturar sua resposta. Vou estruturar, me interrompam, viu? Marx, Baroni, me interrompam quando vocês acharem alguma coisa interessante ou diferente. Ou discordar, qual por óbvio.

Primeira coisa, fundo imobiliário se aceita como margem pela bolsa. Você não falou corretora, já fiquei feliz aí. Todo mundo fala, mas na corretora não é corretora, pessoal. É a B3. É a B3, é a Câmara B3, nem é a bolsa, é a Câmara. Parece que dessa vez vai, parece que dessa vez vai. Nós estamos há semanas, possivelmente dias, de a bolsa aceitar a FIIs como garantia.

E é tão feliz isso para mim, porque é uma coisa da bolsa, não é uma coisa que depende tanto de corretora. Quando tem derivativo novo e corretora, geralmente leva meses, anos, ou a corretora nem libera. Mas como isso é do ambiente de bolsa e câmara, fundos imobiliários seriam aceitos como garantia. Sim, mas e daí? E daí que se você não usar para nada, não vai fazer diferença nenhuma para a sua vida.

Mas isso significa que vai estar disponível para o pessoal de FII. Baroni, me lembra depois, tem uma coisa importante na numerologia que você falou. Que vai estar disponível para quem tem FII a mesma coisa que está disponível para quem tem ação. Coisas como tirar empréstimo ou operar vendido sem problema. Por quê? Dá um exemplo de hoje, olha, perfeito, é um exemplo do dia.

CACR anunciou rendimento zerado. Às 18h27 da noite. Às 18h27 dessa noite, a bolsa ainda estava aberta. Eu vi o rendimento zerado. E não pude operar, porque eu não tenho dinheiro na conta, eu não costumo deixar dinheiro na conta. Para eu operar essa venda de 40% do CACR, eu precisava de duas coisas.

Margem e um jeito de ficar short. Um jeito de ficar short já tem, mas eu não tinha margem, não pude upar essa queda. Imagina, vende 100 mil no aftermarket, vende 100 mil no aftermarket e fecha no outro dia com 42% de queda. Você fez 42 mil reais assim, está lá nos dedos. Tem dinheiro novo. É sobre nada, é mais infinito o lucro ou o prejuízo, porque não tem base de comparação.

Mas, de novo, para que eu pudesse fazer essa operação, eu precisava de muito dinheiro na conta ou margem, que deve estar chegando. Existem pequenas arbitragens com direitos de subscrição e outras emissões que também dá para fazer, mas é muito complexo. E, além disso, eu estou em campanha, em campanha ainda, para que emissão de fundo imobiliário tenha bônus de subscrição.

E é avançado também, é uma coisa que geralmente é usada em estresse, eu quero tentar popularizar fora do ambiente de estresse. O bônus de subscrição é um direito que você ganha por participar de uma emissão e funciona como uma call, você exerce e de vez em quando a empresa puxa seu dinheiro e te entrega a cota de entregação. Desenvolvimentos do mercado.

Eu estava pensando nesses dias que talvez trazer para o Brasil, também uma coisa de longo prazo, trazer para o Brasil as contas de investimento previdenciárias. Não quero ressuscitar a CPMF, não. Mas só para lembrar, já teve no Brasil a conta corrente normal e a conta de investimento, que é onde passavam os investimentos para não disparar a CPMF. Eu quero sim trazer para o Brasil a conta de investimento.

no banco, na corretora, onde só tem investimento, você pode ter a regra do PGBL e VGBL nessa conta, e ela é tributada na fonte pelo PGBL, pela regra do VGBL. Mas é você que coloca, você que decide se você vai querer ter NTNB, ou Tesouro Selic, se vai ser fundo imobiliário, se vai ser ação, se vai ser poupança, o que não teria sentido nesse caso, mas...

Uma conta de investimento que simplicificasse o imposto, não só, né? Ela teria um chamatismo enorme. Nossa, essa é sua conta de previdência. O que você colocar aqui pra cá, ela é incentivada desde que o dinheiro fique bastante tempo nela, mas simplifica seu imposto. Tudo que você movimentar nela cai na regra do PGBL. Parar com essa confusão.

Ninguém gostou muito da reforma tributária. Quase passou. Mas, cara, aquela parte de unificar 19 classes de investimento numa regra só, a gente precisava daquilo lá. E um jeito de tornar isso positivo seria ter uma conta de investimento que puxasse aquela regra e incentivasse ainda por cima. E sim, dívida para dar errado vai dar errado. É o seller finance. Não é que é o seller finance. Deixa eu mudar um pouco isso, desculpe.

É a dívida curta. A dívida grande curta. É claro que a dívida grande curta vai dar problema. Mudar o nome dela não muda o problema. Larone, Larone, vou voltar a uma coisa que você falou rapidinho. Eu sei que está meio para o final, mas... Você falou um número, né? 3.200.000 investidores, né? A gente acabou de comemorar 3 bilhão, né? Então, cotista de FII no Brasil é 3 milhões e subindo.

É uma informação que passou um pouquinho desapercebida, que eu achei fantástica, eu queria compartilhar com vocês. Número de acionistas no Brasil, de pessoas que investem em ações, 4 milhões. Estamos chegando. E caindo.

Se continuar nesse ritmo, tem um ano que está caindo já, mais de um ano na verdade, mas se continuar nesse ritmo aí, vai ser logo, logo, logo. Não é que nós estamos chegando, a chance de ultrapassar é muito alta e é coisa dos próximos meses, próximo ano. Então, hoje a bolsa deixa de escanteio porque é só 6% do volume da negociação, mais ou menos isso.

mas está melhorando muito. E o outro lado numérico que eu queria passar a impressão, sim, o ticket médio é baixo, 68 mil, acho que foi o que você comentou, né? Mas a gente precisa lembrar que tudo na bolsa é lei de potência, é power law.

É muito engraçado você estar numa assembleia e você aperta a mão de um cara que... Não, eu não apertei a mão desse cara, mas na assembleia do Tower Bridge Office, naquele fundo de bilhão que foi um chamativo pra caramba, tinha um cara lá, pessoa física, com 10% do fundo. E, sim, ele era cotista, acho que desde o início, mas enfim. O ticket médio é o dado agregado, né?

Só que a calda disso é incrivelmente longa. Se a gente eliminar... Desculpem as pessoas, mas se a gente eliminar metade das pessoas dessa estatística, a gente deve descobrir que tem muita gente muito rica.

O ticket médio esconde essa realidade. Os grandes puxam a média pra cima. Ponto. O ticket médio real provavelmente é mais baixo se a gente eliminar os milionários e não os pobres. Ele é um mediano, né? É. Mas mediano seria muito melhor. A gente não precisa ver se a Bolsa não publica isso, se a gente não pede pra Bolsa isso. Publica a média? Mas publica a mediana também, por favor, pra gente ter uma noção melhor.

Mas, como eu... Às vezes vocês já me perguntaram algumas vezes, né? Se eu me arrependo de alguma coisa, eu me arrependo de ter começado tarde. Tem um grande público, jovem, hoje, investindo em fundo imobiliário. Começando cedo. É pra isso que eu levanto as mãos aos céus, porque começar cedo é uma coisa de cultura. Eu converso com o Uber 9.9 sobre investimento, reserva de emergência, mas eu tento falar de fundo imobiliário.

Um em 20, um em 40 aqui na capital, hoje conhece. Quando eu mudei pra cá, era nulo.

A cultura brasileira é uma cultura oral, é de bater no ombro e vamos conversar. Está melhorando, está melhorando. Eu lembro que antigamente, quando se tinha um aumento da taxa Selic, tinha uma queda no número de investidores posicionados em fundos imobiliários. Hoje, mesmo diante desses percalços, acabando de sair de uma Selic 15% ao ano, maior patamar em quase duas décadas, você tem um aumento.

ainda que pequeno, tímido, mas pelo menos é um aumento não uma redução como o tempo de outrora isso faz a gente até se perguntar o que a gente poderia esperar para esse mercado se a gente tivesse quedas mais consistentes da taxa Selic de maneira sustentável, é claro então tem muito potencial ainda para crescimento os 4 milhões estão logo ali 4 milhões estão logo ali volumetria, Marcos Barone volumetria ter bastante gente, ter bastante também também também

Negociação não é tão necessário assim, mas chama atenção. Eu estava vendo esses números de ação. O mercado acionário brasileiro passa de 3 trilhões. E curiosamente o volume de negócios na B3 também é perto disso aí. É 3, 4 trilhões. Se for levar a série estatística, todo mundo...

Vende toda a carteira e remonta a carteira todo ano. O que não é verdade, né? Tem umas poucas ações que negociam tanto, tanto, tanto. Um giro maluco, frenético, né? Elas sozinhas puxam essa... Criam essa estatística maluca. A gente precisa, sim, de liquidez. Não é do jeito que a maioria das pessoas gostaria que ela seja criada, mas... Com liquidez...

Não só o número de pessoas aumenta e isso se torna mais normal, mas com liquidez, que era conforto. Existe força nos números. E é intuitivo, né? O cara abre o home broker, ele vê lá que tem 15 milhões de cada lado do book, ele pode até se sentir mal. Nossa, eu sou pobre. Eu vou focar no lado positivo. Nossa, não tem nada que você possa fazer que vai mudar o preço. Isso é...

Bom um book preenchido, um book bem líquido. Professor Baroni. Antes de passar, e me permita, se eu estiver errado, peço desculpas, mas parece que esse valor de 67 mil é a mediana mesmo, não é a média, tá? Então só para mais... Vou pedir para o pessoal colocar o link aqui na descrição do estudo da B3, que a gente pode depois... É mediana? É. É isso, exatamente. Melhor, então aguarde ter uma noção boa, né? É.

Bom, Bássia, você citou aí que o remédio para tudo isso é procurar ser didático. E eu tenho cada vez mais insistido realmente nessa vertical, porque ela é desafiadora, então procurar ser didático é difícil, porque ser didático envolve algumas premissas. O didático precisa ter o equilíbrio, ele precisa ter a ponderação, ele precisa saber se posicionar sem se enviesar. E é muito difícil, num mercado ainda mais tão vocal quanto é de fundos imobiliários.

Mas eu não vou fugir aqui de fazer uma pergunta muito objetiva para você, mas de novo, estou usando hoje a minha prerrogativa aqui de contextualizar antes de perguntar para não ficar muito solto. Eu tenho usado de maneira didática o exemplo de um fundo de renda fixa que tem um patrimônio de 1 bi e tem títulos lá que rendem 100% do CDI. Aí este fundo vai recebendo novos aportes, um fundo, fundo de renda fixa tradicional. Esse fundo vai recebendo novos aportes e de repente ele está com 2 bi, um fundo de um banco grande.

E hoje, esse rendimento do fundo com 2 bi, ou seja, ele dobrou de tamanho, continua sendo 100% do CDI. Ele não vira 200% do CDI só porque o fundo dobrou de tamanho. Vamos agora trazer para o nosso mundinho aqui de fundos imobiliários. O fundo imobiliário tem 1 bi e um cap rate de 10.

o fundo dobra de tamanho, vai para 2 bi, e o cap rate continua 10. Talvez sobe um pouquinho, cai um pouquinho, mas continua 10. Para ele ir para 20, os novos imóveis teriam que ser comprados com cap rate de 30, porque 30 mais 10 dividido por 2, para dar uma média simples de 20. Ou seja, isso não vai acontecer. Você não vai encontrar um bi disponível no mercado de cap rate de 30. Que só, então, se esse fundo chegar em 2 bi, for para 4 bi.

Ou seja, vai chegar uma hora que você vai comprar cap rate de 100. Então, o que acontece?

Algumas pessoas inferem de que o mercado de fundos imobiliários é um mercado conflitado. E todas as decisões que um gestor toma, seja de aumento de capital, de emissão, seja de venda de imóvel para gerar um ganho de capital, reciclar portfólio, instituiu-se por uma frente, um bloco de investidores, até mesmo produtores de conteúdo, analistas, enfim, de pessoas que inferem que o mercado de fundos imobiliários é um mercado conflitado. A pergunta para você é...

Primeiro, na verdade são duas perguntas. Primeiro, você não acha que está passando da hora de a gente criar alguns indicadores mais sofisticados para parametrizar melhor os fundos imobiliários? Por exemplo, relação de receita-despesa, algo que é muito comum no mercado acionário e que nos fundos imobiliários não se fala muito.

As pessoas só falam da taxa de administração, mas não faz a relação de receita-despesa. Esse fundo que eu acabei de falar, que saiu de 1 bi para 2 bi, às vezes a relação de receita-despesa dele pode até diminuir. Claro que o fundo imobiliário não tem uma alavancagem operacional muito grande, ele não consegue reduzir muito isso, mas...

De certa forma, pode até acontecer uma certa diluição, mas o simples fato de manter a mesma relação, mas você ter um fundo mais líquido, potencialmente com mais retorno no médio e longo prazo, com reciclagem, mais liquidez, como eu falei agora, e menos risco direcional, já é uma vitória em geral. E sim, o gestor está ganhando mais, porque a taxa de administração dele é em função desse patrimônio, desse valor de mercado do fundo que tende a crescer.

Então, Bassi, o que eu quero te perguntar aqui é a primeira questão. A gente não deveria melhorar esses indicadores e sofisticar? O pessoal só fica em PVP, dividend yield, e não fala de algumas coisas que poderiam trazer mais elementos de análise parametrizados. Primeira pergunta. E a segunda pergunta, como é que se desfaz na cabeça do investidor essa...

essa premissa que se colocou que o fundo imobiliário é eternamente conflitado. E ninguém se fala, por exemplo, que no mercado de ações, os bônus do conselho, da diretoria, não é falado, ou seja, não se retrata muito isso perante o mercado. E no mercado de fundos imobiliários se enraizou de tal forma e cria-se uma suposta ineficiência e tudo que o gestor faz vira um conflito ou vira um equívoco de alocação de capital por si só.

E nunca é avaliado no médio e longo prazo, sempre é avaliado no curtíssimo prazo. Olha, ele acabou de alocar, isso é ruim, e já no mês seguinte já tem um volume de críticas elevado. Então, como é que você está enxergando tudo isso, Basti? Porque tem sido um desafio para nós aqui. A quantidade de investidores cresce, sim, é ótimo, mas também crescem esses ruídos, crescem essas polêmicas, cresce essa dificuldade informacional. E aí, a gente que se propôs a fazer um trabalho...

sério, um trabalho que busca trazer uma qualidade informacional maior, temos sempre esse desafio de fazer essas ponderações. Então, ok, vamos avaliar um fundo imobiliário que cresceu, mas vamos avaliar a eficiência operacional dele, não simplesmente o fato do gestor estar ganhando mais. E agora ele não pode ganhar mais, mesmo tendo um patrimônio maior. E aí cria-se umas discussões.

que elas nunca vão ser superadas porque elas estão erradas na partida, na premissa. E aí não há nada que eu possa dizer para convencer uma pessoa do lado de lá, porque na premissa nós não estamos partindo do mesmo ponto de discussão. Então, de novo, peço desculpas pela contextualização da pergunta, mas sempre bom te ouvir sobre esses temas. Olha lá, sobre criar índices, sim.

Até porque PVP e dividend yield, né? Sempre não é de hoje que dá problema. Índices de eficiência operacional que você está comentando. São muito interessantes. Porém, eles têm que ser robustos. Ah, porque é um seller finance. Eu não vou colocar o custo de oportunidade ou os juros embutidos do seller finance fora do custo do fundo. Se tiver seller finance, tem que ter custo operacional. Mesmo que seja sem juros.

Se tiver celebra finanças com juros, é custo do fundo sim. É o dinheiro que eu vou pagar mais amanhã, é custo. E sim, dívidas e outros indicadores de eficiência são interessantes.

É trabalhoso, tem que começar a calcular e publicar. É isso. Acho que a gente já esqueceu. A Bolsa publicava o índice de imóveis. Qual que deve ser o índice de dívida de fundo imobiliário? O índice de imóveis da Bolsa, IVGR? O Banco Central acha? Posso estar misturando. Não é IPCA, não é CDI. É o crescimento do imóvel. Mas ninguém opera esse índice e esse índice decaiu. A mesma coisa na sua pergunta. A gente tem que começar a publicar.

E de maneira extensa, é um trabalho de... Aquelas empresas que dão nota de crédito, esqueci o nome. Agência de rating. Isso. É um trabalho de rating quase, mas é um rating de coeficientes de eficiência. O trabalhoso tem que fazer. E mesmo o trabalhoso tendo que fazer, talvez não pegue. Esse é o risco, mas o único jeito de saber se vai pegar ou não é esse. Ah, por que que em ação o pessoal não fala desses conflitos de gestão?

Porque em ação é completamente diferente o mecanismo, Baroni. Ou a remuneração da gestão é decidida em assembleia todo ano, não é automático como no fundo imobiliário. Quando a ação faz emissão abaixo, muito abaixo, 15, 20% do valor de mercado,

Às vezes metade, um terço, um quinto do valor patrimonial são empresas do acionista que tem controlador. O cara está cortando da própria carne. É muito sincero quando o cara corta da própria carne e muito menos sincero, é muito menos insincero quando o cara vai automaticamente aumentar a renda dele por decisão dele sem verificação nenhuma. É claro que vai gerar desconfiança.

E a quantidade, e isso é uma ferida auto-infligida, a quantidade de fundos que deu errado, gestão passiva e gestão ativa é enorme. Eu não vou tirar nunca razão do cotista que primeiro desconfia que toda alocação é ruim. Mas isso já dá a solução. O cara desconfia da decisão atual pelo histórico ruim.

Como é que você separa o joio do trigo? Como é que separa a decisão boa e ruim? Pelo histórico do cara. Você não vai conseguir no momento, talvez, prever. Não tem como prever. Porém, olha que interessante. Gestores têm inércia. O gestor que fez coisas boas nos últimos 10 anos, a gente tem gestões de 10 anos? A gente pode, sim, privilegiá-lo.

Não porque a decisão dele é boa ou ruim, porque a decisão dele se demonstrou melhor do que a média nos últimos cinco anos. Ou a decisão desse cara aqui se demonstrou pior do que a média nos últimos cinco anos. E não só em retorno. Não é retorno, é o cara se envolver em confusão. Essas são as respostas, mais ou menos agora. Por quê? Existe um histórico ruim, a gente não pode varrer ele pra debaixo do tapete. Mas a gente pode separar o joio do trigo pelo histórico.

A sinceridade, no entanto, é transformada. Aí vem a história do hit novamente. O rito de fundo imobiliário é a gente criar hit no Brasil. Não é mexer fundo imobiliário, é criar hit no Brasil. O que não é tão difícil. A Luz fez isso. Eu voluntariamente, não é obrigação, vou me comportar como um FII a partir de agora.

Olha só o que a... Eu não sei se posso estar errando o nome da empresa, mas... É a empresa que tem controlador? É a empresa que o custo da gestão é decidido por assembleia adual? É a empresa que paga dividendos que é isento no Brasil ainda, pelo menos até 50 mil por mês? Será que a resposta da sua pergunta é todo mundo virá-los?

Já que você me jogou a bola aqui, eu creio que não, porque eu acho que talvez a dinâmica de uma empresa, ela sempre vai ter algumas fragilidades no médio e longo prazo sobre a ótica de rendimentos. Ela consegue fazer isso por um tempo, mas não necessariamente ela vai conseguir fazer sempre. No fundo imobiliário, a estrutura é mais leve, porque você, apesar de ter essa questão dessa taxa de administração e gestão, que sempre é uma polêmica...

mas ela tem uma estrutura mais leve. E a gente andou fazendo alguns estudos aqui, pegando algumas empresas imobiliárias, inclusive pegando empresas não imobiliárias, e algumas delas a custos gigantescos. Eu não vou citar, porque eu não sou especialista, mas eu tenho alguns números aqui.

Mas alguns números são assustadoramente elevados e alguns são assustadoramente baixos. Então, em algumas empresas de determinados setores, a relação receita-despesa, incluindo a famosa linha de SDNA, de vendas, enfim, gerais, administrativas, elas são baixíssimas frente às receitas e outras são altíssimas frente às receitas. Vou dar um exemplo simbólico.

Há empresas em que 40% das receitas, das despesas, corroem as receitas. E olha que eu estou falando de receita e despesa, nem estou falando do lucro lá na última linha. Então, por que é importante você estar fazendo essa ponderação, Basti? Porque mostra que, de fato, nós fazemos essa análise de histórico, ela é importante.

Mas todo histórico tem que ter um certo contexto também. Eu acho que nós temos hoje mais de 200 gestores de fundos imobiliários, mais de 100 gestores com patrimônio acima de 100 milhões, de 300 milhões, mas só que nós temos vários desses gestores que começaram as suas estratégias de 2017, 2018 para cá, alguns até um pouco depois.

E num cenário em que depois veio a pandemia e depois viram os juros altos. Não estou querendo justificar, mas estou querendo dizer também que a análise retroativa tem que ter um certo contexto. O próprio IFIX, por si só, tem pouco tempo, não tem nem duas décadas ainda. Diferente do IBOV, que já tem décadas, a gente ainda não tem um histórico muito grande. E desse IFIX, de novo, se a gente pegar de 2018 para cá, é um IFIX completamente diferente de 2011 a 2018, de 2018 a 26.

Então, de 18 a 26, nós tivemos dois episódios grandes, que é a pandemia e também os juros em dois dígitos em pelo menos metade desse período. Então, onde eu quero chegar com tudo isso? É que muitas das vezes, se nós não tivermos uma análise mais parametrizada, vai ficar um discurso de narrativas. E por isso que eu acho que a análise mais parametrizada é um trabalho que eu, o Max e tantos outros analistas por aí e tantas pessoas que têm hoje ferramentas de inteligência artificial, e aqui eu convoco a eles.

de tentar nos ajudar nesse trabalho. É algo que eu estou tentando fazer aqui, mas não é fácil, como você falou, porque o mercado não se preparou para isso. Talvez não tenha ainda uma pauta, uma agenda para isso. Acho que a palavra mais adequada é essa. Não tem uma agenda para isso. Nós não temos hoje um conjunto grande de gestores que estão preocupados com isso. Porque a partir do momento que a gente começar a aprofundar, além do PVP e do Dividend Yield, a gente começar a fazer uma análise um pouco mais aprofundada sobre alguns desses indicadores de eficiência, a gente vai se surpreender positivamente, pelo menos.

De maneira bem preliminar, o que eu tenho observado aqui é que são surpresas positivas. A gente tem percebido um certo ganho de eficiência, mas, de novo, não é tão simples mostrar, porque envolve muitas outras questões que, dentro de um ciclo imobiliário, talvez você demorar cinco anos para capturar. O problema é que nós não temos ainda cinco anos de bons históricos.

desculpe, nós não tivemos ainda cinco anos de uma certa tranquilidade dentro do mercado moderno de fundos imobiliários que nasce em 2018, talvez, ou 17 ou 19, mas eu gosto de colocar 2018, porque pelo que a gente estudou aqui, foi a grande virada do mercado de fundos imobiliários. Então, dois anos depois a gente se deu conta de uma pandemia.

então Basti e Marx e todos que nos acompanham aqui é um assunto, é uma agenda de médio e longo prazo mas eu volto a dizer que eu acho que é muito prematuro alguns investidores assumirem

muito, como dizer assim, de uma maneira muito contundente, muito ostensiva de que o fundo imobiliário é um produto ineficiente, ineficaz ou que está fadado ao fracasso no médio e longo prazo. Eu acho isso prematuro. Eu acho que quando a gente tiver um cenário macro um pouco mais estabilizado, um cenário de juros reais...

um pouco mais baixo que a gente está vendo, e isso se perdurar por dois, três anos, algumas dessas narrativas, na minha visão, vão ser desconstruídas. E seria ótimo a gente ter essa base de indicadores, já pelo menos pré-moldada, para a gente ter um ponto de comparação mais assertivo, mais objetivo para os mais de 3 milhões, e quiçá talvez 4 ou 5 milhões quando a gente chegar lá. Deixa eu resolver um problema para você, Baroni.

Você falou pra esperar o Brasil ter um momento mais calmo e mais tranquilo. Não vai rolar. Pronto. Vamos operar com esse cenário bagunçado porque... Voou de galinha, né? O que a gente mais faz é voo de galinha, então... O indicador vai ser sujo pelas crises. Porque a gente vai viver em crise, cara.

Basta a gente estar caminhando aqui para o final do nosso papo Passou super rápido, mas papo bom é assim Sempre fica aquele gostinho de quero mais Enfim, tem algum outro Destaque que vale a menção Que possa ocorrer aí para você Uma mensagem para a nossa audiência Nós estamos em ano de eleição e baixando os juros O que é um pouco suspeito, mas enfim Demorou tanto A gente quis tanto, tanto, tanto Que os juros baixassem e agora a gente está em uma onda de inflação E aí

Queria que o juros baixasse. Vamos torcer que o juros baixe. Nem que seja devagarzinho. Daí sim a gente ter... Não uma máxima apenas nominal. De começar a ter máximas reais. Eu estou alocado? Acho que a mensagem é essa. Eu estou alocado. Eu estou tão...

Eu fiz uma lista de compras que é tão extensa que eu falei assim, nossa, eu estou com o tempo livre até o final do ano. Não tem mais nada para fazer. Viver, se divertir, gastar o dinheiro, o dinheiro que sobra investir na lista de compras, que não tem mais nada o que fazer. Agitado como está e agitado como pode ser ou pode parecer, existe o contrário também. Você pode ser tranquilo, você pode adotar uma atitude relaxada, você pode...

Fazer uma lista de compra, faz a compra, fecha o home broker só daqui a 30 dias. Acho que é isso. Perfeito. Então, muito obrigado mais uma vez por aceitar o nosso convite. Fica aqui também um convite para uma próxima participação. Enfim, o Liga Difícil também é seu ali sempre que você entender que vale a participação. Obrigadão também a você, professor Barone, para essa aí.

Eu que agradeço, foi ótimo o programa. Alonguei um pouquinho nas perguntas, mas acho que eram importantes para a gente contextualizar. O BAS, como sempre, traz uma visibilidade, uma forma de enxergar as coisas de uma maneira bem peculiar, mas com muita seriedade e também com uma visão madura do mercado. Então, agradecer ao BAS, dizer que ele será sempre muito bem-vindo aqui conosco. Agradecer ao Marques também, todo o time técnico do InfoMoney. E a gente se vê no próximo programa. Obrigado.

E muito obrigado também a você que nos acompanhou até aqui. Já aproveita para se inscrever no canal, ativar o sininho, deixar o joinha, o like aqui no vídeo, se você gostou, é claro, do nosso bate-papo e comentar o que você achou dessa discussão e também outras faltas que a gente pode trazer em programas futuros. Então, muito obrigado a todos e até a próxima semana. Um grande abraço.