162 | Prédios inclinados não caem: engenharia, direito, e segurança juridica | Mister Pod

Olá, tudo bem com você? O Mr. Pode está começando o podcast da Mr. Síndio, que você sabe que aqui nós sempre trazemos assuntos instigantes, importantes, assuntos que fazem parte do nosso dia a dia, e muitas vezes nós não sabemos exatamente entender como é que aquilo pode funcionar em um condomínio, ou porque aquilo está acontecendo.

Muitas vezes envolvem assuntos de segurança, muitas vezes envolvem assuntos ligados à engenharia, mas de qualquer maneira são assuntos que é muito importante que você entenda e compreenda, para que você possa, quando estiver com alguém que lhe pergunte sobre aquilo, você pode responder. Eu sei porque eu vi aquilo no Mr. Pode.

E hoje nós temos aqui uma convidada muito especial, ela já esteve aqui em nosso podcast, eu sempre digo que quem vem aqui volta, e temos a honra de estar recebendo aqui a doutora Micaele, seja muito bem-vinda.

Muito obrigada, boa noite a todos. É um prazer enorme estar aqui com vocês. É uma equipe de sindicatura que eu tenho muito orgulho de falar que faço parte de diversos projetos. Muito obrigada pela convocação novamente.

Nós é que agradecemos por toda a sua disponibilidade e um farto conhecimento na área que você atua, que a gente vai falar um pouquinho dela. Nós temos mais um convidado, que é o Dr. Diego Bassi. Ele é o gestor principal do maior escritório.

de advocacia condominial aqui da Grande São Paulo. Daqui a pouquinho ele vai entrar aqui conosco também. Vivemos numa cidade complexa, com um trânsito difícil, e a gente entende porque às vezes isso acontece. E tem aqui comigo a minha companheira, minha parceira de trabalho.

Da Mister Síndico, Dai Lopes. Seja muito bem-vinda, Dai. Muitíssimo, obrigada. Mais uma vez uma honra enorme estar aqui com todos vocês. E hoje vamos sanar umas dúvidas cabeludas, né, Mi? Pois é. Vamos ver se esses condomínios caem ou não caem. Estou tão curiosa quanto vocês.

Muito legal. Mikael, vou sugerir, porque como já faz um tempo que você esteve aqui conosco, fala um pouquinho da tua formação, do que você faz, o que a sua empresa faz. Até para os nossos amigos aí, temos síndicos, temos condôminos, conselheiros, podem precisar de algum trabalho que você faça, e aqui não tem problema. Pode falar nome de empresa, nome de profissionais, fique à vontade.

Perfeito, vamos lá. Bom, eu sou engenheira civil, especialista em gestão de projetos e em patologia e manutenção das construções. Sou CEO, fundadora da Inova Predial, que é uma empresa de engenharia diagnóstica focada em...

laudos, perícias, vistorias de imóvel novo, inspeções prediais e também gestão de obras justamente pelo fato da minha formação em gestão de projetos. Então nós fazemos diversas obras garantindo que os condomínios tenham uma concorrência.

leal entre tudo aquilo que eles necessitam dentro do escopo deles e garantindo que a obra de fato seja feita de acordo com aquilo que o condomínio realmente contratou por parte de empreiteiros, fornecedores e tudo mais.

Muito interessante, né? Micael, uma coisa que eu sempre falo, né? Quando a gente tem a oportunidade de estar conversando um pouquinho sobre esse segmento nosso, que é um segmento que tem advogados, engenheiros, tem profissionais da área de saúde, de academias e tantas coisas, é que os condomínios estão cada vez mais complexos.

na sua origem, pela variedade de itens colocados no condomínio. E nós também temos o envelhecimento dos condomínios mais antigos, e que muitos deles, pela qualidade de construção e pela localização, merecem serem mantidos.

Com certeza. E aí é muito importante existir esse ponto de um trabalho que vocês desenvolvem, de fazer uma análise da real situação, uma fotografia da real situação e de tudo aquilo que precisa ser melhorado no condomínio.

Com certeza. Da mesma maneira que o condomínio tem pessoal que administra, da administradora, eles têm o apoio da sindicatura, também é super importante ter o apoio da engenharia, claro, analisando todas as manifestações patológicas. Eu brinco que muitas vezes nós somos pediatras dos condomínios, quando nós entramos...

na fase inicial, quando ele acabou de ser entregue pela construtora, fazendo uma análise. E muitas vezes somos também geriatras, quando pegamos condomínios de mais de 50 anos. Hoje nós estamos com obras de recuperação estrutural em fase de gestão. Então é super importante esse olhar, porque nenhum condomínio que não tenha, não tenha esse acompanhamento técnico por parte da manutenção do condomínio.

ele acaba tendo ali vários problemas de entregas e de diminuição da vida útil do próprio condomínio. Correto. O doutor Diego chegou, vou pedir a gentileza dele estar aqui conosco, se somar aqui a este grupo. Diego, seja muito bem-vindo. Nós sabemos aí das dificuldades que a gente enfrenta hoje nessa cidade aqui. Parece que...

Mesmo as coisas ainda não estando na sua totalidade, o trânsito já está meio impossível. Doutor Diego é da GBB, falei certo? Certo. Da GBB, um escritório de advocacia renomado, um escritório que a gente conhece, utiliza nos condomínios que nós administramos. Eu quero dar boas-vindas a você, Diego, e mais uma vez por estar aqui conosco.

Boa noite, muito obrigado, um prazer estar aqui com vocês. E me perdoe pelo atraso, dizem que trânsito já não é mais desculpa, mas é a desculpa que eu tenho, gente, eu não tenho outra, eu não tenho uma melhor. Me perdoe mesmo, realmente, pelo trânsito. De forma nenhuma, de forma nenhuma. O importante é que você chegou e está aqui conosco.

É um prazer novamente estar aqui, porque é a segunda vez. Segunda vez. Estou muito feliz, mas vamos bater um papo. Até porque hoje eu vim para ser o auxiliar dela, né? Porque o papo é engenharia, é ela que manda aqui, né? Eu só vim para lá, para a direita ou para a esquerda, mas eu vou concordar com ela, viu? É, eu sei, mas isso aí pode parar lá no escritório também. Sem dúvida, sem dúvida, sem dúvida. É verdade.

Mas gente, nós vamos falar um pouquinho, claro, nós podemos falar de alguns outros assuntos, né, ligados à parte de engenharia e também à parte do direito condominial, mas é uma coisa que, quando eu estudava engenharia, eu sou seu colega, né, engenheiro civil. Eu não sabia. É? Ah, é? Sou engenheiro civil. Bacana. Por formação. Bacana.

Eu lembro que um dos assuntos que fez parte das aulas foi justamente os prédios inclinados de Santos. Que basta você entrar na água, que você olhando para os prédios que estão ali na orla, eles estão inclinados e muitos deles bastante inclinados.

O que aconteceu para esses prédios terem essa situação e o que isso significa em termos de segurança para os ocupantes dos prédios? O que aconteceu ali nada mais é do que nós chamamos de recalque diferencial, que é quando existe uma acomodação do prédio, toda edificação passa por essa acomodação assim que ela é finalizada.

Porém, algumas delas, elas acabam tendo uma diferença entre essa acomodação. Então, essa diferença que nós temos entre uma face do prédio e a outra, nós chamamos de recalque diferencial. No caso de Santos, aconteceu muito porque antigamente utilizavam-se algumas fundações rasas. E aí, essas fundações rasas, somadas com o tipo de solo que temos lá...

que é um solo mais argiloso, um solo que tem ali uma presença de umidade muito grande, acabou acarretando aí nesse recalque diferencial das edificações. Então, com isso, a base da fundação, ela está numa camada que permite que haja algum tipo de oscilação e muitas vezes bastante representativo, que dá para ver a olho nu, e esse prédio acaba, então, se inclinando.

Exatamente. Mas ele se inclina na totalidade? Ele vai se inclinar de acordo com o que ele precisa para se acomodar e se estabilizar. Não é porque ele está inclinado que quer dizer que ele não tem a estabilidade. Tanto que os prédios de Santos, eles sempre são monitorados. Então, o que é importante nesse caso? Haver um monitoramento por equipes técnicas, sempre terem laudos.

fazer a verificação se aparece algum tipo de manifestação patológica, como novas trincas, novas fissuras, se algumas portas dentro da edificação acabam começando a ter um pouco de empena. Então, é importante o monitoramento. Isso que determina, por exemplo, se vai precisar interditar ou não o prédio. Exatamente, com o monitoramento. Avaliação com um laudo estrutural, um calculista, uma análise, se existe.

uma progressão dessa variação, desse recalque diferencial. E também muito do que aconteceu ali é que, quando você tem uma edificação, abaixo dela existe algo chamado bubo de tensão, que é a tensão que essa edificação, ela coloca sobre o solo. E quando você tem edificações muito próximas umas das outras, acaba que ela atinge o bubo de tensão da outra.

Por isso que hoje nós temos dentro das nossas normas de edificações, alguns recuos mínimos necessários entre uma e outra. Justamente para ter essa distância, exatamente. Para manter essa distância com relação aos bulbos de tensões. De quanto em quanto tempo tem que fazer esses laudos? No caso de Santos, é um monitoramento progressivo. Pelo menos uma vez ao ano? Pelo menos uma vez ao ano.

E assim, um contato constante com os moradores para verificar se existem algumas manifestações patológicas. Então o ideal ali é que tenha assessor técnico condominial dentro do condomínio para sempre dar direcionamento à sindicatura e aos moradores caso se manifeste alguma patologia.

Tá. E eu já tenho uma pergunta para você, Diego, mas antes eu queria perguntar uma coisa. É muito caro você fazer todo um reforço de fundação para estabilizar ou para retomar a posição 100% vertical?

Tudo que você não faz na fase inicial de planejamento, projeto e execução é muito caro. Então, representa sim um valor muito alto para construtoras, caso isso aconteça de uma maneira que tenha que haver uma intervenção na fundação. Perfeito. Doutor Diego.

Consumidor compra um apartamento num prédio desses. O que ele pode fazer para não se sentir lesado e para ele se sentir recompensado em relação a essa situação?

Eu posso dar um passinho atrás? Até porque eu sou intrometido, eu não tenho. Mas é muito bacana, porque como a Dai, a gente estava um dia conversando, eu fiz um vídeo, eu estava em Santos, e aí uma colega, e aí eu falei, olha, gente, eu falei, nossa, quanto prédio torto tem aqui, porque a gente é uma característica de Santos. E ela, né, é até a Maiara Prado, acho que vocês conhecem, né, advogada, administradora.

E a Mayara falou assim, Diego, primeiro que você não pode falar prédios tortos. Eu falei, desculpa, são prédios inclinados. E ela verdadeiramente me deu uma aula e me deu alguns dados super interessantes, especialmente de Santos. Esse material, inclusive, que depois eu gostaria muito de compartilhar, foi feito por ela. Um material super rico, também ela é advogada, a gente começou a debater. E até a própria lei que tem lá em Santos, que se chama Lei de Pisa. Olha que engraçado. E eu falei, ah, eu sei, pisa porque é torto.

não é, não é, não é ela falou assim, pisa porque olha a minha ignorância ignorante, ignorante Programa de Inspeção de Segurança de Edificações, é justamente essa lei PISA aqui que vem lá em 2001 que surgiu essa lei

E justamente o que visa essa lei, toda essa proteção, e trazer praticamente todas essas questões do laudo, inclusive a questão do desaprumo, que eu aprendi também, o laudo desaprumo, a questão do recalque, vem tudo. O laudo vem avaliando a estabilidade, condição de fundação, existência de recalques ou inclinação, que é o desaprumo, não é, torto, e riscos à segurança. Então isso aqui eu achei bem legal. E agora, olha que indicador bacana.

Eu fui gravar lá um conteúdo e queria saber, eu estava ouvindo nas matérias que Santos era uma das cidades mais verticalizadas, mas eu tinha para mim que era a praia grande por conta dos prédios, do número de prédios, mas a gente tem que levar em consideração a extensão.

territorial versus aquilo que tem de prédios. Olha só, os prédios inclinados de Santos são resultado de tudo isso que você já sinalizou. E lá nós possuímos 319 prédios inclinados, sendo 65 mais graves ali, entre aspas, graves que estão na orla.

E lá nós temos também uma própria associação que cuida dessa questão desses prédios, porque precisa ter uma certa... Voltada para isso. Voltada para isso justamente, e são geralmente os integrantes, são síndicos da região que tem ali o total interesse.

Até porque, certamente, nós vamos chegar a uma pergunta que é com relação à responsabilidade do síndico. Você imagina eu ser síndico de um prédio inclinado. Se eu não fizer nada, o que isso pode impactar? A questão da construtora, posso ou não posso discutir com a construtora? O síndico tem alguma responsabilidade? A pessoa fala, eu não quero ter o meu apartamento torto, mas, desculpa.

inclinado, e como foi assim. Então, eu quis só trazer esses dados, e mais um dado interessante, também, que eu acho que isso é legal, antes da gente entrar no tecnicismo jurídico. As cidades com solos mais difíceis para a construção do mundo. Primeiro, é a cidade do México, acho que por todas aquelas questões de placas que temos lá. Santos.

Vem em segundo. Em segundo lugar. Santos. Aí depois vem em Nova Orleans, nos Estados Unidos. Veneza, na Itália. Tóquio. Se não me engano. Jakarta, na Indonésia. Xangai, na China. E Amsterdã. Olha aonde Santos está. E o problema fulcral, justamente, é esse recalque aí diferencial. Então, aqui foram dados interessantes para a gente. Muito interessante. Às vezes a gente acha que não... Ok, vamos entrar na questão jurídica, mas eu acho que isso é importante. Por quê? Porque Santos...

serviu e serve de paradigmas para outros lugares, para a gente entender que às vezes a gente pode ter sim um problema de adaptação de solo, mas não é porque o prédio está inclinado, está vendo? Estou ficando bom até o final.

A gente decora, a gente decora. Então, olha que interessante isso. Então, para servir de paradigmas para outros lugares que, eventualmente, em cidades praianas. Talvez a gente não tenha na quantidade, na criticidade de Santos, mas nós temos outros lugares. Agora, posso fazer uma pergunta? Qual que era a sua pergunta para mim? Não.

Veja, eu vou fazer uma colocação antes e aí eu volto com a pergunta, doutor Diego. Pode me chamar Diego? Claro, claro. Tira o doutor. Claro, claro. Veja, pela minha visão lá de Santos, esses prédios são todos prédios muito antigos. 70, 75, esses que são... Esses que são inclinados, perfeito.

A pergunta que eu ia te fazer é como é que poderia ser a discussão de um proprietário com a construtora. Mas como isso já tem aí várias décadas... Eu já ia falar, Inês é morta, porque a gente vai entrar num prazo, não vou entrar aqui no debate acadêmico, mas questão de prescrição, decadência, esse prazo já foi com relação a esta questão, até porque a questão já foi consumada e hoje nós temos...

Uma lei, inclusive, que traz todo o amparo desde que o condomínio cumpra aqueles requisitos. Então, não há de se falar em direcionamento de responsabilidade neste momento. Frize-se dos prédios antigos. Exato. Correto. Inclusive, eles mudaram a legislação, tem um prédio muito alto lá em Santos.

que inclusive eu tive a oportunidade de visitar, no último andar lá, nos três últimos, é um triplex, né? É um dos maiores construtores ali de Santos e ele está lá rigorosamente no prumo, né? Porque uma vez que se tem o conhecimento dessa camada...

onde estavam suportadas as fundações desses prédios que se inclinaram, passou-se essa camada para a fundação ser mais para baixo, buscando um local mais resistente. Não seria isso?

Exatamente, buscando ali a estabilidade de fato que o solo precisa exercer, aliás, que a edificação exerce sobre esse solo, porque o que na verdade tem como base de estrutura dentro de uma edificação não é a fundação e sim o solo. Então é o solo que permite essa estrutura estar de pé.

De qualquer forma, a estrutura vai se acomodar, independente se é as novas que estão sendo construídas agora ou essas antigas que ainda estão em movimentação. De qualquer forma, eles vão se acomodar. Só que hoje em dia, essas novas...

Já seguem totalmente outro padrão de construção, de fundação, para não ocorrer esse tipo de problema. Mas pode ser que ocorra. Exatamente. A engenharia vem evoluindo muito com relação a tecnologias, tecnologias de concreto, tecnologias de acompanhamento, de materiais. Então é super importante isso, porque a gente também, tudo aquilo que a gente vive, a gente consegue aprender e sempre melhorando.

E eu ouvi uma frase que eu achei bacana, que engenharia tudo tem um jeito, tudo depende de quanto você quer gastar. É fato, isso é uma verdade. Então, Diego, voltando, o assunto não tem mais a ver com a construtora, ele passa a ter com as leis e posturas municipais e com a responsabilidade de cada empreendimento por responder.

pelos seus cuidados, seria isso? Sem dúvida, porque hoje nós temos já a realidade. Então, hoje nós estamos preparados para ter um plano de ação com relação a essas questões. Então, estes laudos que vêm realmente, ele já traz todo um regramento, uma normatização que o condomínio deve seguir. Por exemplo, você imagina uma pessoa que...

está acostumado com aquilo, vai comprar um apartamento e chega lá, apartamentos maravilhosos e o apartamento está, o prédio está inclinado, né? Então ele tem o direito, ele tem o direito de ter toda essa documentação que nós estamos falando de laudo, de todos os relatórios que relacionam a manutenção que geralmente nós não vamos ter um colapso naquela edificação.

precisam estar disponibilizados. É aquele negócio, sabe aquele joguinho que a gente tem base, quando muda lá, eu acho que está aqui a convenção, está aqui o regimento e tal, tem que estar no kit sobrevivência que a gente brinca, tem que estar lá esta questão desses laudos. Até porque o síndico, aí sim, se ele falhar nesse tipo de situação e houver um evento danoso, ele pode ser responsável. Por quê? Porque hoje nós temos o elemento da previsibilidade em relação a isso, por conta de todas essas normas que inclusive embasam.

A legislação. E asseguram o próprio governo. E asseguram. Então, assim, ah, é simplesmente, vamos banalizar que qualquer prédio que esteja inclinado, que ele não vá, que não, não pode, não, não é assim também, não é síndrome de Gabriela, eu nasci assim, eu vou morrer assim, não, é claro que precisamos entender, os antigos já estão sedimentados, os novos, certamente, não vão ficar alegando alguma situação em razão dessa situação já sabida e tecnicamente possível.

de não deixar acontecer. Aí pode nascer uma eventual responsabilidade do consumidor com a construtora. Tira o condomínio disso. Quando nasce a responsabilidade com o condomínio efetivamente? Interessante isso. E com o síndico.

é quando ele, efetivamente, deixa de realizar o que deve ser feito, até porque nesse laudo de desaprumo, que anualmente ou bianualmente ele deve ser realizado, eu não sei realmente o prazo, ele deve obedecer aquilo que acusa ali e fazer as correções necessárias sob pena do síndico responder ali. Então eu sempre digo, caldo de cautela, caldo de galinha e cautela não faz mal a ninguém.

É como o próprio AVCB. Nós temos, nós síndicos, temos que deixar o AVCB, a documentação que foi feita, o SPDA. No caso de Santos, desses empreendimentos mais antigos, precisa ter essa documentação também. Eu não tenho dúvida que a autórica do AVCB está umbilicalmente ligada à produção de todo esse material que a Micaela falou, sob pena de você não ter o AVCB. Sim, com certeza.

Mikael, eu sei que é uma pergunta que é muito difícil para responder, mas seria possível quantificar quanto de custo cada condomínio desse precisa ter adicional ao dia a dia dele, pelo fato de ele fazer parte desse grupo de prédios que o Diego mencionou?

Na realidade, todos os condomínios devem passar por uma inspeção anualmente. Isso deve já estar nas prestações de contas dos condomínios. Então, independente dos condomínios que estão em desapromo, que tem esse problema de inclinação, todos os condomínios devem ter esse investimento, porque não é um custo para o condomínio.

ter este investimento já na previsão de caixa do condomínio. Então, vamos falar aí um laudo de um condomínio de 20 pavimentos, duas torres, vamos falar em torno de R$ 23 mil, um laudo.

Bem feito, bem estruturado. Detalhado. Detalhado, com todas as informações, todas as manifestações patológicas ali presentes. E, posterior a esse laudo, nós, engenheiros diagnósticos, nós somos como médicos. Você chega no médico, você chega com febre, você fala tudo aquilo que você tem.

O médico tem um diagnóstico, só que muitas vezes ele precisa do quê? Exames. Da mesma maneira somos nós. Pode ser que haja necessidade de algum ensaio. Então, dentro desse laudo de inspeção predial, de inspeção estrutural, às vezes pode ser que seja necessário alguns ensaios para que o engenheiro diagnóstico consiga de fato ter o diagnóstico correto daquela manifestação patológica. E aí é nisso que acabam se onerando...

os valores em cima daquilo que tem de previsão. Então, olha, nós estamos com alguns problemas de diversas fissuras aparecendo. Tem que ter alguns ensaios de monitoramento de fissuras. Ah, nós temos aqui alguns problemas na fachada. Vai ter que ter um laudo específico com drone subindo fachada, andar por andar, face a face, para ter ali um diagnóstico mais completo, uma análise posterior a esse ensaio.

para de fato dar a diretriz correta para o condomínio. Tá certo, bem explicado. Interessante, eu tenho um amigo aqui, até falamos dele um pouco antes do programa começar, é o Clóvis Salomão, lá do Rio de Janeiro. E interessante, quando você trouxe essa relação das cidades mais problemáticas com a questão da fundação dos edifícios, etc., Santos está no segundo lugar, né?

E o Rio de Janeiro também é uma cidade praiana, muito verticalizada, principalmente na zona sul e na zona oeste da cidade, não tem esse problema.

Que situação é? A gente talvez entenda que apenas o solo praiano, assim dizendo, né? Nós temos o caso, né? Ficou muito claro, lembra da questão lá do Sérgio Naya, que caiu o prédio? Ali foi areia, ali foi uma barbeiragem tremenda, né?

É interessante, porque a gente liga a questão, eu particularmente ligava a questão dos prédios inclinados, a questão praiana. E não, se a gente está falando da cidade, por exemplo, do México e alguns outros lugares, a gente não está falando ligando a praia. Talvez aqui no Brasil ficou muito claro.

esta questão por Santos. E eu comecei a falar e não concluí a questão realmente, hoje Santos é a cidade do Brasil mais verticalizada, porque nós temos lá em torno de 5 mil condomínios, considerando a metragem quadrada, então hoje Santos sim. E falta, realmente em Santos não tem mais lugar para construir. Não tem espaço. E uma outra situação que é também interessante, estando um pouco mais lá em Santos, é a questão...

que praticamente 60% ali hoje da população de Santos, 60%, 70% mora em condomínio. Olha que... Então, assim, o que traz ao síndico cada vez mais a necessidade da observância, primeiro, primeiro por questão da dirigência técnica, segundo para cumprimento da lei, e segundo, e terceiro por conta da boa-fé, né? Acho que a gente deixa isso bem claro.

Acho que um ponto importante também é o próprio proprietário que vai vender esse apartamento, passar a informação para o futuro comprador, no caso, e no caso de uma omissão nessa questão, quero vender o apartamento, a pessoa não percebeu que está inclinado, aonde entra a responsabilidade do condomínio nisso para o novo morador? É obrigatório já colocar isso? O condomínio pode ser responsabilidade de alguma forma?

Olha, se o condomínio... Eu vejo que primeiro assim, primeiro nós temos a relação interpartes, né? Entre eles. E via de regra, inclusive nós temos uma cláusula, aí a gente entrando um pouquinho mais no direito imobiliário...

que nós colocamos lá uma cláusula que a pessoa viu metragem, que viu como o imóvel está, que viu como condomínio e tal, e blá blá blá blá. Trazer isso para o condomínio, a gente já tem tanta responsabilidade, né? Seria meio que uma forçação, né? Agora, se tentarem mirar a metralhadora para o condomínio, em relação, olha, o condomínio, primeiro, existe uma lei, que a lei me ampara nessa situação até determinada situação, e tudo que a lei me pede, está aqui, meu anjo. Então, assim, seria muito difícil a forçação. Entre eles, uma questão...

questão de omissão entre as partes, aí seria muito mais uma questão entre eles. Mas assim, hoje, gente, sinceramente, comprar, assim, esses que são inclinados, meu, de verdade, você tá assim, ó, você tá andando, você nem tá muito longe, você nem tá no mar, você vê. É, parei.

Você vê. E eu acho que o mercado, o próprio mercado lá, não tenho dúvida, já deve ter isso meio que... Já é famoso por isso. Já deve ter essas cláusulas padrões. Está comprando um prédio inclinado e pronto, acabou. Mas assim, eu acho que seria um pouco de forçação. Agora, eu sempre olho, como advogado condominalista, eu sempre olho para o condomínio. Sempre. Eu sempre vou olhar para o condomínio. E sempre há...

O síndico, ele nasce culpado, né, gente? Ele nasceu tudo, ele é responsabilizado. Tudo é nota culpa. Não é, então assim, não é, tudo dando certo, se deu certo, você é gênio, se deu errado, você é louco. Então assim, o que eu entendo sempre é que o síndico, a maior aspas, outro dia eu falei isso, me entenderam antes,

maior malandragem é cumprir aquilo que a legislação determina. Acabou. E outra, por isso da importância, aí sim, quando eu disse a importância de ter um engenheiro, é justamente isso. Porque nós somos auxiliares de mágico. Eu só vou entrar em determinada situação se houve omissão por parte do condomínio em não contratar um engenheiro, ou houve uma barbeiragem ali de uma situação de um colega.

Caso contrário, está feito. O diagnóstico está aqui. Eventuais situações, reparos, também já está orientado. Agora, onde nasce o problema para o condomínio? Se isso não é feito. E previsão orçamentária lá, acredito que todas devem ter essa linha. É verdade. É laudo de desaprumô.

É isso? Laudo de desaprumo? Laudo de desaprumo, laudo de estabilidade estrutural, porque às vezes pode aparecer uma fissura, uma rachadura em algum elemento estrutural. E aí é importante, porque, novamente, dentro da engenharia existem diversos especialistas. Então tem um especialista em engenharia diagnóstica, especialista em engenharia estrutural, elétrica e assim vai. Então é importante que a cada manifestação patológica um especialista naquele assunto seja chamado.

O que é muito comum nós vermos, às vezes, ah, eu sou engenheiro, eu cuido de um condomínio. Mas, muitas vezes, aquilo que está acontecendo dentro daquele condomínio exige um especialista focado naquilo. Um especialista em impermeabilização. Concordo. Um especialista em estruturas. Nem sempre quem está dentro do condomínio, só por ser médico, engenheiro, como um médico. Ah, você tem um problema no coração? Não é um médico lá.

Clínico geral que vai te tratar Você tem o cardiologista A mesma coisa na engenharia É isso que as pessoas precisam colocar Na cabeça e dentro do condomínio Que é necessário Olha só Peguei aqui Os maiores erros jurídicos cometidos pelos síndicos Nós temos seis aqui Primeiro, síndico

ele não é engenheiro. Ainda que seja. Nem é bom. Se eu fosse síndico, é, não, vamos contratar assessor. Primeiro que eu entendo que é um conflito de interesse. E segundo, que deixa para o especialista. Ainda que você pode dar uma opinião. Ah não, para o condomínio economizar eu vou emitir meu parecer. Sai dessa. Porque o amor e o ódio num condomínio, eles caminham junto, lado a lado. Então, os erros mais comuns. O síndico não é engenheiro, mas ele é obrigado a contratar algum Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counselor Counsel Counselor Counselor Counsel Counselor Counselor Counsel Counselor Counsel Counselor Counsel

algum especialista. Minimizar o problema sem laudo, ou seja, meter a mão no negócio sem ter uma orientação técnica. Isso pode gerar um problema jurídico. Causar pânico com comunicação alarmista. Isso também é um problema dentro dos condomínios, principalmente nos grupões de WhatsApp. Às vezes a gente vê que a questão está aqui e torna uma situação que fica aquele telefone sem fio e depois para a gente controlar esse tipo de situação.

Não renovar os laudos periódicos. Então o síndico, ele precisa renovar esses laudos. Ignorar as recomendações técnicas. É um grande erro. Ah não, está aqui, mas aí tem um engenheiro, de repente um engenheiro aeronáutico, que ele fala, não, não é necessário, por conta disso eu já vi.

Agir, aí eu acho que é a principal situação, sem o respaldo do profissional e não registrar isso que eu falo. Gente, é uma coisinha. Há 22 anos nessa bendita área condominial. 22 anos e eu tenho muito orgulho dessa área condominial.

E já consegui judicialmente me livrar ou livrar o condomínio de determinadas situações simplesmente por lastrear tudo isso. Sabe aonde? Numa ata. Uma coisa simples. Porque nós estamos no condomínio. Não significa que ficaremos no condomínio.

e o condomínio tem uma história, e as pessoas, via de regra, elas esquecem essas histórias. E quando a gente tem um documento lastreado, trazendo todos esses pormenores, inclusive as indicações técnicas, e eventualmente há uma negativa por parte de uma assembleia, há uma negativa, claro que está socializado. Agora, outro dia, um síndico me perguntou, Diego,

não era em Santos, era uma patologia construtiva, eu estou levando a gravidade para uma assembleia. Vamos fazer uma analogia aqui. A assembleia, eu sei que é um caso severo que pode comprometer a salubridade, a segurança dos moradores.

E a Assembleia decidiu que não vai fazer. Eu estou respaldado. Eu falei, cara, o que você quer que eu fale para você? Ainda brinquei com ele. Eu falei assim, primeira coisa, se você vai colocar o seu CPF, o seu CNPJ num lugar que você quer preservar a vida das pessoas e eles não estão se preocupados, cara, você não tem que se preocupar com mais nada. Você tem que bater uma carta de renúncia ali e pronto, acabou. Porque assim, como que você vai? Ah, não, não quero, aí cai. Depois vai ter o culpado, vai ter.

Então é uma questão que é importante a gente sinalizar, porque não é só porque passa por uma assembleia e nós temos uma negativa, e o síndico tem o dever de agir, por isso que tem muitos síndicos, e eu digo muito essa frase em todo lugar que eu vou, sindicatura não é para covarde, não é para covarde, não é. Porque muitas vezes você vai tomar uma atitude, sabe o que vai custar para a gente na prática?

Vamos abrir aqui o obsessor, o nosso contrato. Exatamente. Vai! Por quê? Porque você não vai ser vaca de presépio. E aí vão lá e vão cortar o seu contrato. Então, o que nós... Eu sempre digo, é muito maior, é muito responsável isso. Ah, não, vamos deixar. Tudo bem, pode ser que não aconteça nada, mas e se acontecer alguma coisa? Então, antes, mesmo se uma assembleia, como eu disse aqui, lastreou tudo isso e há uma negativa para um cumprimento de lei, o síndico tem que bater no peito e tem que fazer.

Concordo, pegar o boné e ir embora. Olha, tem dois comentários, são três comentários de duas pessoas, né? Que eu vou colocar aqui para vocês ajudar a gente nessas análises que nós estamos fazendo. O Clóvis está dizendo o seguinte, o Rio de Janeiro tem um comportamento de solo mais previsível, considerando um histórico de sondagens abundantes. Uhum.

O Airozelétrica 5920. O edifício localizado em Praia Grande, interditado em fevereiro de 1924, apresentou inclinação e danos estruturais. Isso foi ocasionado por má dimensionamento das estruturas ou problemas nas fundações.

Nós já respondemos, né? Nas fundações. A gente tem que fazer estudos de solo. Muitas vezes, às vezes a gente chega para fazer uma obra e a pessoa fala assim, não, mas o meu vizinho aqui, ele fez um estudo de solo, vamos ao dele.

Não pode. Inclusive, quando você vai construir até uma casa, você não pode pegar apenas um ponto. Você tem que fazer vários estudos. Por quê? Pode ser que quando você faça o ensaio de SPT, você chegue em uma camada de rocha, que na verdade é uma rocha e não é de fato uma estabilidade daquele solo. Em outros pontos, você tem um nível de lençol freático.

aflorado e você, por ter omitido outros pontos de ensaio, você acaba tendo ali um diagnóstico errado para passar para um calculista. E prejudicando todo o projeto. Mas isso tudo está em norma, né, Micaela? Tudo. Quantos furos você tem que fazer pela área, pela carga que você vai colocar naquele solo e assim por diante.

É, na verdade, você faz o ensaio de SPT para analisar qual é o tipo de solo, para que o engenheiro estrutural identifique qual é o tipo de fundação necessária para aquela edificação. Então, primeiro vem o projeto arquitetônico, depois vem o estudo de solo e depois vem o estudo estrutural, para que aquilo que a gente está projetando, como é o nosso solo, o que a gente precisa para, de fato, dar estabilidade para essa estrutura.

E quem que define a existência desse risco estrutural? Quem que é o profissional que vai emitir esse parecer? Será o engenheiro estrutural? O engenheiro estrutural. O engenheiro estrutural. Ele vai analisar o ensaio de SPT, ver qual é o tipo de camada de solo que tem ali, qual que é o tipo de estrutura que a gente vai precisar para a fundação, e aí ele vai dar ali o parecer técnico dele com relação a qual que é o tipo de fundação que a gente vai utilizar.

Se é uma sapata, se é uma fundação com hélice contínua, se é uma fundação com cravamento de estacas, qual que é a espessura da estaca, a quanto, por exemplo, quando você tá fazendo cravamento de estaca e aí você tem, você chega em um determinado momento que a estaca não desce mais no solo, você tem um negócio chamado de nega, que é quando a estaca está negando aquele solo. E aí tem todo um estudo que a gente faz com relação à altura dessa nega.

para falar, não, realmente vamos parar, porque se continuarmos, a gente vai acabar quebrando essa estaca. Então, tudo isso vem dimensionado no projeto estrutural. No caso do condomínio que já está com esse problema, teve essa análise do engenheiro estrutural, e aí quem tem o poder legal de interditar esse condomínio? Vocês estavam conversando aqui, e aí a gente, sempre que a gente que vive condomínio na prática, eu digo que eu sou de bugadição de condomínio, eu fiquei imaginando uma situação, elucubrando aqui, tá, agora?

que determinado grupo se une dentro de um condomínio, para, de repente, por motivos não republicanos, que a gente sabe que às vezes quer derrubar a gestão, alguma coisa. Gente, eu não estou inventando nada do que não existe na prática, eu só estou fazendo uma lucubração em relação àquilo que a gente está experimentando aqui. Vamos dizer que um quarto de condôminos convoquem uma assembleia com base na legislação, na convenção condominial, e decidam falar, olha, o síndico...

entendemos que o síndico, que esse prédio está correndo risco, eu vou ser um negacionista aos laudos, eu não quero que os laudos, eu não gostei do seu laudo e não quero saber. Vou gastar demais? Não, eles vão olhar para mim de maneira indevida, vai gastar demais. Não, não posso gastar isso na minha sindicatura. Aí esse grupo de condôminos decide, com uma pauta em específica, convocar uma assembleia.

que legalmente o síndico vai ter que convocar, respeitou todos os requisitos em condição normal de temperatura aqui. E vai lá e está lá. Deliberação quanto à interdição do prédio em razão dos vícios e patologias descontoconstrutivas existentes. E, sei lá, inventa alguma coisa e embaixo, às vezes, está lá. Inclusive, destituição do síndico em razão da situação acima, porque sempre tem umas questões assim. Aí, essa assembleia, ela tem o poder... Agora eu vou entrar na sua pergunta.

para interditar um prédio, ainda que seja inter partes, que seja, a gente tem um jargão, que a gente diz que as questões interna corpores, juiz, ele não gosta de colocar a mão. Obviamente, desde que você não tenha uma afronta à legalidade. Agora,

Uma assembleia tem um poder discricionário para interditar um condomínio? Porque as pessoas vão falar, a assembleia é soberana. Ao meu ver, só tem três pessoas que podem interditar o condomínio. Prefeitura, por meio da sua questão do órgão técnico, o corpo de bombeiros e a defesa civil.

que tem ali essa situação, ou uma determinação judicial, alguma coisa caso contrário. Então, é importante a gente deixar claro que tem que vir, e geralmente quando vem o corpo de bombeiro é porque tem uma emergência, alguma coisa assim. A própria defesa civil. Então, respondendo a sua pergunta, uma assembleia. Você não perguntou isso, mas eu já viajei.

Uma assembleia não tem esse poder, dai para fazer isso. O síndico entendo que também não tem esse poder para fazer isso. Ele pode, de repente, buscar uma recomendação, uma assistência jurídica para que faça esse pedido, para que o órgão aí assim o defina. Mas, ao meu ver, até porque uma interdição, nós temos problemas jurídicos em relação a isso. Inclusive comerciais, com desvalorização patrimonial.

se ela não for verdadeira. Respondendo a sua pergunta, Corpo de Bombeiros, Defesa Civil e Prefeitura. Perfeito. Uma questão, Diego. Se o condomínio tem caixa financeira, tem condomínios que têm muito dinheiro em caixa. Tem. E o síndico...

respaldado por um parecer técnico, competente, sério, percebe que ele tem que fazer algumas atuações ali para preservação da edificação.

Ele poderia fazer isso sem uma assembleia? Nós temos uma regrinha básica, né? Primeiro, que assim, uma assembleia, se não for um caso muito crítico, gente, dá para fazer uma assembleia e ir lá pedir, passar o chapéu, explicar as situações e falar, olha, é isso, eu vou me utilizar disso, se lastreou e trouxe essa situação. Mas vamos dizer que às vezes nós temos isso na prática, gente.

Vamos sair, né? Eu quero sair do mundo de Alice, assim, eu quero ir para aquele mundo real. O síndico vê a necessidade de fazer intervenções, tem um caixa gordo, mas tem uma posição muito grande dentro do condomínio que não quer realizar aquilo e sabe que justamente são essas pessoas que vão para a assembleia para eventualmente não passar. Se há um valor significativo, ainda que, o Código Civil é bem claro, a obra emergencial, que é aquela... emergencial...

e que ela seja necessária, até essa obra, o síndico, se for de grande vulto, ele pode fazer e depois pedir a benção da Assembleia. Se não, até a obra necessária, emergencial, porém que não é aquela tão assim, ele tem que passar na Assembleia porque envolve muita grana. Então, assim, eu não aconselho isso. E quando? Agora eu vou para a prática.

Quando eu me deparo com aquela primeira situação que eu disse, o síndico tem o caixa gordo, como você diz, tem a necessidade de fazer e tem essa questão. Às vezes o fogo amigo, dentro do próprio conselho, dizendo não, nós não queremos que você convoque essa assembleia em razão disso, porque nós não entendemos que nós queremos ter uma quadra de beat tênis, mas eu não quero fazer, eu quero cuidar do caminho do rei, eu não quero cuidar em outra situação. O que o síndico deve fazer? Aí que entra a sessão, aí agora é a hora da venda.

O pit de venda é agora. O pit de venda é agora. Está aqui para isso. Eu vim, aliás, para isso. Eu esperei este momento. Eu esperei este momento. Gente, a assessoria jurídica realmente em condomínios, ela deve, claro, nós temos as questões, o feijãozinho com arroz ali, mas às vezes tem questões que saem do cotidiano. E quando existe uma situação como esta, o que a assessoria jurídica do condomínio pode fazer para viabilizar? Sem grandes discussões.

certamente vai ter uma oposição do conselho, vai estar materializada, é isso, nós entramos com uma ação de jurisdição não contenciosa, ou seja, uma jurisdição voluntária, não tem pau, não tem briga, nós vamos lá para o juiz e dizemos o seguinte, excelente, excelentíssimo.

Nós temos uma situação em que eu tenho todo um lastreamento técnico, conforme a lei me determina, pegar o caso de Santos, a PISA me determina, tenho toda essa questão aqui envolvendo esse grupo de mora, e assim, eu como síndico tenho um dever legal, só que já tenho uma recusa dentro do próprio conselho ou da própria Assembleia.

em não realizar isso. E aí, o que a gente faz nessa ação? A gente pede a validação para o juiz consulta isso e ele vai, certamente, trazer um posicionamento. É um posicionamento que pode ser combatido? Sim, ele pode ser combativo. Mas é melhor disso do que você agir sinceramente sem nada.

Ainda que você esteja imbuído do mais alto espírito da boa-fé, de preservar aquela massa condominial, depois as pessoas esquecem disso. Então, o que a assessoria jurídica faz? Vai lá e faz essa consulta. E eu faço muitas vezes isso com quórum. Quando existe aquela questão, eu falo, olha, senhora, o entendimento que está aí e tal. E, às vezes, a gente obtém uma manifestação do judiciário para a gente seguir com um pouco mais de segurança em relação a isso.

Acredito que hoje, numa atual situação, se você mostra para o juiz que você foi lá.

Conselho negou, você foi para a Assembleia, a Assembleia negou e você vê a necessidade, você entra com essa ação e certamente o juiz, como ele tem que proteger as pessoas, vai envolver o Ministério Público, o que eles vão falar? Ele vai falar, a gente tem que manifestar isso aqui, inclusive, eventualmente, eu estou falando muito sobre isso também, sobre a alteração do Código Civil, que temos a possibilidade disso acontecer e certamente começar a vigir em 2027.

A questão da responsabilidade hoje também, da definição na Convenção Condominal, da responsabilidade, não só da opinião, do Conselho. Hoje, depois de muitos anos, nós nunca tivemos a figura do Conselho consultivo no Código Civil. E esta alteração vem com uma proposição nesse sentido. E ali nós teremos responsabilidades, não apenas para o síndico, porque às vezes, tá bom, então tomamos essa decisão em colegiada...

Qual que é o que o pessoal fala? O conselho é responsável. Então as convenções também vão ter que começar a ter isso para que as nossas decisões sejam respaldadas também de uma forma muito mais profissional, sob pena do conselho também responder. Porque às vezes, volta a dizer, a hora que o bicho pega, fica só para vocês.

Hoje em dia o síndico é o testa de ferro, né? É aquele que geralmente os conselheiros querem eleger para mandar em tudo e a pessoa ali assinar. Agora, com essa alteração, isso vai mudar um pouco de figura, porque todo mundo vai ter...

A convenção, lembrando, a convenção, o Código Civil, ele fala que a convenção poderá trazer esse tipo de definições. Então, assim, aí é importante, novamente, a contratação do advogado condominarista para quando for fazer essas convenções condominais ou as alterações dessas convenções, trazer aquilo que efetivamente a gente vive na prática. Existe uma questão que a gente fala assim,

subsunção do fato à norma. Nossa, o que é isso? Nada mais é do que a gente adaptar um fato à norma. Então, o que está acontecendo? Todo problema, bolinha amarela, bolinha amarela. Então, vamos criar um regramento para cuidar de bolinha amarela dentro da convenção. Então, eu acho que é um grande avanço nesse sentido esta questão. Então, aqui, desculpa se eu divaguei muito, mas era só para trazer essa ponderação. Eu queria agora dar um passo atrás, como você fez agora há pouco.

Numa dúvida de síndica mesmo, né? Você falou todo esse trâmite da própria assessoria jurídica entrar com essa solicitação ao jurídico. Como que isso é feito? O síndico tem que mover uma ação contra o condomínio ou contra esses condôminos que estão contra a gestão, que querem boicotar esse tipo de tratativa? Como que é feito isso?

Esta ação em específico, que eu disse que é uma ação de jurisdição voluntária, não existe polo passivo, ou seja, não existe um réu, não existe um requerido, simplesmente existe uma situação em que você, como condomínio, entra no polo ativo e vai buscar uma espécie de um provimento jurisdicional.

Veja bem, isso não é uma verdade absoluta, porque senão todo mundo ia fazer isso e esperar a manifestação de um juiz. Isso pode ser objeto de contestação. Então, isso depende muito mais do síndico em falar assim, por exemplo, chegar lá para mim e falar, Diego, né, Diego, escritório, que for, chegar e falar assim, ó, eu tenho a ideia de entrar com esta ação de jurisdição voluntária e você não precisa submeter isso à assembleia nada, sabe por quê? Você vai estar agindo, até porque se você submeter, eles vão falar que não.

Se já há esse ânimos. Já há uma negativa. Se já há esse ânimos belicoso. Então, o que você faz? Simplesmente você dá um passo atrás, conversa com o seu jurídico e vai buscar. E sempre eu digo isso. Eu digo sempre, eu falo, nossa, parece que é a salvação da pátria. Mas cuidado. Toda vez que a gente vai ao judiciário, eu posso ter o sim, eu posso ter o não. E se você tem o não, a galera...

que é o contra, eles vão catar isso aqui, chegar, colocar em quadro, colocar lá na frente e falar assim, está vendo? O próprio juiz disse isso, isso, isso. Por isso que isso não pode ser feito de uma forma leviana, de uma forma politiqueira. Isso tem que ser feito com base em embasamento.

Técnico, porque eu volto a dizer, eu vou pegar o material produzido por ela, brilhantemente, vou pegar os fatos e vou ao juiz dizendo que eu posso ter problema se eu não agir em determinada situação. Tem alguns síndicos que optam em seguir nessa situação, tem outros que optam por renunciar e tem outros que optam por acatar aquilo que a Assembleia ou o Conselho assim decidiu. Aí é uma postura de gestão de cada síndico. Claro. Nós temos inclusive um condomínio em que o...

aconteceu um pouquinho diferente. Estava pensando nele. O condomínio problemático entrou com uma ação contra uma obra necessária e que coloca a edificação em risco, inclusive se não for realizada. E o juiz deu ganho de causa para o condomínio.

Ele entrou só para entender, ele entrou para paralisar e não executar a obra. Ele acha que não é necessário a obra, que é um gasto desnecessário, só que realmente é uma obra que pode impactar a segurança de todo mundo.

Mas às vezes, isso é interessante, você vê, isso aqui o veneno voltou lá, né? Mas é... porque muitas vezes o juiz deu contraditório, falou condomínio, fale, mas quando as pessoas geralmente entram com essas ações, ah, vai construir um parquinho, não seguiu o coro, eu não concordo, porque o parquinho está numa área...

que vai me afetar, não existia isso. Geralmente as pessoas entram com uma ação, você faz assembleia, olha, vamos para a prática, você faz assembleia, você aprova na assembleia, você contrata a empresa, você começa a ratear, você faz um contrato com a empresa, começa ali já talvez os pagamentos e a pessoa vem e entra com a ação.

algumas vezes o juiz dá esta liminar porque corre-se um certo risco ainda de entendimento. Aí causa um embaraço do condomínio, que paralisa toda a obra. Aí o cara que você contratou, novamente a importância de um advogado condominalista, o cara que você contratou, ele não tem nada a ver com esse quiprocó. E ele vai falar, não, eu não sei o quê. Então, muitas vezes, nós, quando analisamos esses contratos de prestação de serviços que podem ter alguma situação, nós colocamos que a decisão da Assembleia se encontra em respaldo ali para...

visando para a responsabilidade, para aperfeiçoar o contrato, porém, em eventual determinação judicial, por conta de qualquer determinação, nós precisamos ter um link ali de amenizar essa situação, porque algumas empresas querem continuar, falam, eu quero receber, e você também não tem como continuar pagando alguém, então você tem que ter uma cláusula que a gente fala, nós temos que ter uma cláusula gatilho e uma cláusula para parar. Então é uma cláusula muito importante.

que a gente tem que trazer nas questões condominais, nesse caso, seguiu e tudo bem. Mas e se ele conseguisse uma liminar, você com uma empresa contratada, o cara não tendo nada a ver com essa parada, querendo fazer a obra, ou você tendo que pagar, mas também você não vai pagar porque você não sabe se depois vai executar. Então, a importância de você linkar essa situação.

Muitas vezes as liminares são concedidas, tá gente? Eu já tive muito ato de assembleia, que para a gente era tão claro, mas que a pessoa foi, conta uma história para o juiz, a história que melhor ia prover. O juiz, numa necessidade de não alí, de que ele vê um certo risco, ele dá a liminar. E aí gera aqueles...

Aquela coisa dentro do seu movimento. O que eu costumo fazer muito é montar uma apresentação e ir junto com o síndico para a assembleia. Então, às vezes, a pessoa ajuda demais. E, às vezes, a pessoa olha aquela ferragem exposta e fala, imagina, isso aí não é nada. Isso aí não é nada. Essa impermeabilização, essa umidade, infiltração, não é nada. Não está pingando no meu carro. Eu chego em condomínios que eu vejo...

Calhas, telhas. Ah não, está pingando aqui, deixa eu colocar uma telha para pingar para lá. Um rufo para pingar para lá. E aí, quando nós vamos para a Assembleia e explicamos o risco iminente diante daquele problema...

No geral, a gente tem muito sucesso com relação à contratação de obra e à evolução daquilo que é necessário. É bem importante ter esse respaldo, tanto da parte jurídica quanto da parte de engenharia, justamente por conta disso. Porque, às vezes, vocês têm muito conhecimento, vocês estão no dia a dia ali no condomínio, às vezes sabem muito mais até que determinados engenheiros. Mas uma coisa é vocês falarem...

o que é necessário e ter um profissional falando. Validando, né? Você vai falar, eles vão te olhar de uma maneira. Quando eu falar a mesma coisa que você falou, é totalmente diferente. Tanto que às vezes eu tenho síndicos que falam, meu Deus, a Assembleia vai dar tumulto, vai dar problema. Quando eu chego e explico...

Acabou. Agora, em cima disso que você está falando, o Clóvis colocou o seguinte aqui. Adoro ouvir colegas esclarecendo assuntos técnicos, mas como convencer os síndicos, pressionados por redução eterna de custos, a contratar nossos serviços?

Como convencer os síndicos? Eu acho que tudo parte da... Os nossos são só de engenharia? Eu posso falar até... Clóvis, cara, um abraço. É um abraço. A sua pergunta é fantástica. Aliás, eu vim para isso. Exatamente.

Assim, eu acho que tudo parte da educação e do esclarecimento técnico, tá? Eu tenho muitos síndicos que acabam contratando a nossa empresa justamente por conta disso, porque eu ajo de uma maneira muito amiga com o síndico, explicando de fato os problemas que eles podem vir a ter futuramente, caso não haja. Condomínio que não tem manutenção...

paga por essa ação e paga caro. Então, quando você começa a mostrar no bolso aquela curva de desempenho com relação a uma estrutura para o síndico, ele começa a olhar e falar não, de fato, eu vou ter um posicionamento melhor aqui.

e ser indicado para outros condomínios, porque de fato eu vou cuidar. Eu já peguei muito sim de comiço, muito, muito, muito, mas também tenho redes de sindicaturas que trabalham hoje com a nossa empresa que não fazem nada sem falar comigo. Micaela, olha, eu tenho um condomínio agora, eu preciso fazer um retrofit. Qual que é o primeiro passo? Ah, é isso, é isso, é isso e aquilo. Por quê? Geralmente as pessoas...

A gente precisa muito dos arquitetos, né? Se não fossem os arquitetos, não seríamos nada. Mas tem muita gente que é o que ele falou, o caminho que o rei passa. Não, eu quero contratar só o projeto de arquitetura. Eu não quero contratar a estrutura. E pode falar, dá voto, né? Dá voto. Do paisagismo, hein? É, ó, pô. Não, gente... Os arzinhos.

Às vezes a gente quer a paz mundial, na verdade, mas a gente não quer a paz ali dentro do condomínio. A realidade é essa, né? Eu quero a paz mundial, mas não cumprimento o meu vizinho. E às vezes esse lance, às vezes um lance lá de tubulação que pode estourar uma prumada, que vai causar um problemaço, cara, ninguém tá nem aí. Mas aí muitas vezes, né? O jardim, principalmente, o paisagismo, a piscina, essas coisas, as pessoas... E tem gente, gente...

que vai fazer a gestão em cima disso. Mas a responsabilidade, ela é muito grande. Olha o que a Mayara, ela está nos assistindo aqui. Olha, posso? Pode, pode. Eu não sou apresentador, eu estou querendo aqui. Olha o que ela colocou aqui. Calma aí, gente.

uma situação sobre a obra, existe um condomínio lá em Santos, chama Edifício Núcio Malzone, a obra na época, pra fazer tudo, na situação não sei a época que ela mencionou, custava em torno de dois milhões pra fazer tudo que tinha que fazer lá, né, e ela falou ante com o problema da inclinação, olha a valorização patrimonial, a

Os apartamentos pequenos chegaram a ser vendidos por 50 mil reais, com vista para o mar. Olha isso. Que graça. E hoje eles valem com todo esse arcabouço técnico.

Com toda essa questão, hoje eles chegam, hoje valem mais de 700 mil reais. Então, é uma situação que ela trouxe aqui. Uma outra situação interessante, é importante a gente ouvir os locais, porque a gente fala de forma genérica, mas outra situação, às vezes o prédio não tem dinheiro.

Pô, não tem dinheiro para fazer um negócio, corre. E esta associação que ela mencionou aqui, busca empréstimos com o governo federal, estadual, municipal, objetivando ali condições diferenciadas para interceder, para resolver os problemas, obviamente, com o condomínio assim assentindo. Aí você vê, porque muitas vezes a gente acha que a associação ou a fundação, ela acaba sendo deturpada, o seu elemento, o seu objeto jurídico.

aqui está um caso prático que é importante ter. Muito obrigado, viu, Mayara? Muito obrigado. Gente, nosso tempo chegou ao fim. Eu até hoje, porque o assunto foi tão instigante, tão caloroso para a gente conversar, eu vou pedir desculpa aqui, porque normalmente eu leio muito aqui as pessoas que estão conosco.

mas agradeço a todos vocês que estão aqui, que entraram, mantiveram nossa audiência lá em cima e ninguém saiu. Foi muito interessante, muito oportuno. Então, eu sempre digo aqui, Diego, quem vem, volta. Você é a prova disso. Vocês são um exemplo disso, que já estão aqui pela segunda vez e com certeza vão ter oportunidade de estar conosco aqui, discutindo esse ou outros assuntos de grande importância.

Então, para o fechamento, eu deixo a palavra final com cada um de vocês aí, se vocês quiserem complementar alguma coisa, para a gente fazer o fechamento. Uma dica para os nossos síndicos e condôminos de plantão. Bom, tem um assessor técnico em engenharia, é super importante você...

Ter essa pessoa, essa figura ao seu lado para tudo. Para fazer uma contratação, para executar uma obra, para fiscalizar, para gerenciar, é super importante. Mas também ouça quando ele falar, olha, isso aqui não é da minha competência, porque não existe.

Existe o mesmo remédio para todas as dores. Então pode ser que, de fato, aquele engenheiro que esteja trabalhando, ele precise de um apoio técnico de outros especialistas. Ouça, não é porque a pessoa é engenheira que ela vai saber de todas as especialidades. Isso é o meu recado.

E para o colega que está precisando de um apoio com os síndicos lá do Rio de Janeiro, pode me procurar, fique à vontade, entre no meu Instagram, é super importante esse apoio técnico. Nós temos uma rede de network no Brasil inteiro, falando a respeito de patologia, falando a respeito de manifestações patológicas em todas as edificações. E pode me procurar, eu fico 100% à disposição, síndicos, moradores.

E também o pessoal da engenharia, que meu público é boa parte, são engenheiros que gostam de aprender ali no dia a dia, quando a gente está nos nossos condomínios. Muito bom. Muito obrigado. Nossa, fala bem a mulher, hein? Fala bem. Eu levo ela para a Assembleia, contrato, né?

Porque isso aí facilita o meu trabalho pra caramba, né, cara? Eu falo, olha, corroboro, ratifico todos os entendimentos. É uma coisa muito importante, né? E obrigado pelo espaço, eu acho que esse binômio, o direito condominal, e hoje também poder falar sobre engenharia condominal, até um termo, né? O direito condominal, com todo respeito, eu vou falar isso, ele está um pouquinho mais evoluído. Por quê? Porque as pessoas viram primeiro a necessidade.

Foi abrindo mercado para o advogado condominalista, nem existia esse nome, né? E a engenharia, aos poucos, e muito legal, também se faz presente. Se faz presente, perdão. Por quê? Porque nós precisamos hoje, não é artigo de luxo ter um engenheiro. Eu vou vender mais você do que eu, tá?

Não é um artigo de luxo, pelo contrário, quando eu digo que numa ação de vícios e patologias, defeitos e não conformidades, eu sou auxiliar do engenheiro, esta é a verdade, como muitas vezes num erro médico, quem comanda é o médico e não nós como perito. Então, assim, isso é extremamente importante, inclusive para respaldar obras nos condomínios e também...

para as questões das próprias unidades internas com base na NR que hoje existe. Então isso é muito importante hoje. O síndico que cede a não contratar a caprichos, às vezes a caprichos, porque a economia é de palito. Quando a gente pega, vê o que custa os nossos contratos e não quer realmente fazer uma contratação, ele está assumindo um risco. E depois...

Não adianta reclamar do leite derramado. Então, eu acho que isso é muito legal, poder ter essas conversas com colegas técnicos, porque o nosso trabalho fica mais fácil. E síndico tem que andar em bando. Síndico tem que andar em bando. E quando eu digo isso, andar em bando é ter o seu engenheiro, é ter o seu advogado. Não é o seu, é o do condomínio. É uma equipe, né? É uma equipe. E é isso, gente. A mesma situação eu digo aqui, vocês sabem que eu não... Eu posso falar? Eu não tinha Instagram antes, né?

Não tinha Instagram. Eu não podia. Eu tinha um impedimento matrimonial, vamos dizer assim. Eu não podia. Aí agora eu tenho Instagram. Aí me perguntaram assim, falou, nossa. Outro dia me perguntaram numa palestra. Diego, por que agora você tem Instagram? De duas a uma, né? Ou você realmente, você teve a bênção para ter o Instagram. Isso. Ou você se separou. Eu falei, vamos ficar com a segunda opção, né?

Então, o meu Instagram também, gente, eu estou começando a fazer conteúdos lá, que eu não tenho, eu tenho bastante no escritório. É DiegoBasse, B-A-S-S-E-A-D-V, acho que é isso que o senhor faz o E. DiegoBasse, A-D-V, eu ia falar ponto B-R, ia comer mais. Não, é DiegoBasse, A-D-V. Obrigado, obrigado a vocês. Muito obrigado, muito obrigado. Vou puxar o jabá agora para a Mr. Pod, né?

Porque tudo isso só é possível justamente por conta da Mr. Pod. Eu tenho muito orgulho e muito a honra de participar e de trazer esses profissionais aqui para que vocês entendam, para que vocês conheçam a necessidade de realmente... A sindicatura precisa de uma equipe completa.

necessita de uma equipe de engenharia, necessita de uma equipe jurídica competente para nos assegurar, para segurar o condomínio. Então, nós trazemos isso toda semana, cada semana um profissional diferente, justamente para a gente compartilhar esse conhecimento com quem não tem ou com quem acha que não é necessário. Então, quero agradecer a presença de todo mundo mais uma vez aqui conosco e aguardo vocês semana que vem.

Muito obrigado, gente, por estar aqui conosco. E na próxima semana, terça-feira, 19 horas, mais um programa importante com assuntos muito relevantes para você que sempre está aqui conosco. Muito obrigado, um abraço a todos.