EP 165 | O Fim da Gestão Amadora? | Mister POD

Olá, tudo bem com você? Estamos iniciando mais um Mr. Pod, o podcast da Mr. Síndico. E você sabe que aqui nós procuramos sempre ter informações importantes, informações relevantes e tudo de importante e de novidade que está acontecendo no mundo condominial. E, obviamente, para nós podermos trazer a vocês tudo isso que nós nos dispomos a fazer,

Hoje nós temos um convidado que já faz algum tempo que nós gostaríamos de tê-lo aqui, mas devido aos seus compromissos não tinha sido possível. Mas ainda bem que hoje ele está conosco e nós vamos tirar aqui uma série de dúvidas e também saber como algumas coisas estão acontecendo e que podem impactar muito o nosso mundo condominial. Está conosco hoje aqui Rodrigo Carpá. Seja muito bem-vindo, Rodrigo.

Muito obrigado, Demilson. Eu reitero que é sempre uma honra estar com você, com a Dai, com pessoas sérias, a quem eu acompanho e tenho muita admiração. Muito obrigado. A honra é nossa. Dai, minha parceira aqui de lutas, seja bem-vinda. Mais uma vez uma honra com o co-host aqui do Mr. Pod e vamos trazer aí situações de impacto para o nosso setor condominal com o auxílio do Dr. Rodrigo.

Tá ótimo. Antes da gente entrar em algum assunto específico, eu queria pedir, Rodrigo, que você se autoapresentasse. Eu acho que você é uma figura pública muito conhecida no nosso mercado, no nosso segmento, mas é importante você falar um pouquinho quem é o Rodrigo Carpá.

Você sabe que sempre que alguém me faz essa pergunta, eu lembro de uma historinha que eu vou contar. Acho que meu pai contou algumas histórias. A gente gosta muito de história e de... Acho que o passado, se a gente conhece o passado, a gente faz diferente no futuro.

Eu sou um gestor condominial de natureza, eu nasci dentro dos condomínios com meu pai, administrador de condomínios, a quem eu muito admiro, e hoje eu sou advogado na área condominial.

Mas esse não é quem eu sou, a pergunta é muito filosófica, eu gosto muito de filosofia. Então é isso, eu sou um advogado condominial, mas eu lembro de uma história onde uma pessoa foi perguntar para um rabino que ele tinha muito medo do juízo final.

E ele falou para o Rabino assim, Rabino, eu tenho muito medo do juízo final, porque ele se chamava Súcia, porque se me perguntarem, Rabino, por que eu não fui Jacó? É fácil, eu não sou Jacó. Por que eu não fui Abraão? Claro, eu não sou Abraão. Por que eu não fui o rei Salomão? Lógico, eu não sou o rei Salomão, mas e se o juízo final chegar e perguntarem?

Se o criador perguntar, Súcia, por que não foi Súcia? Esse é o meu grande receio, dizia Súcia. Essa é a história que me vem à cabeça quando pergunto, quem é você, Rodrigo?

eu já arremeto à história de Súcia. Muito legal. Rodrigo, vamos começar falando de um assunto que está aí tomando espaço grande na mídia e que leva a gente a refletir, porque a gente tem também esses equipamentos no...

condomínios, temos as piscinas e nós tivemos um caso recentemente aí, muito doloroso, inclusive com morte de uma pessoa e outras internadas em estado grave, sobre uma academia que teve um problema com a limpeza da piscina e acabou, de uma certa maneira, intoxicando essas pessoas e trazendo esse quadro muito difícil.

Como é que você vê uma ligação dessa situação com os condomínios, que também possuem esses espaços? Total, Demilson. Acho que os condomínios hoje, muitos deles são grandes clubes. Só que legalmente a gente não tem algumas obrigatoriedades. A questão de não ter algumas obrigatoriedades não quer dizer que não precisa ser feito.

Então, o condomínio deve se adaptar. Ah, o condomínio não tem personalidade jurídica, então não tem algumas obrigações. Mas nós tratamos já há muito tempo o condomínio como se fosse uma grande empresa. Da mesma forma, a gente precisa tomar cuidados. Primeiro pela responsabilidade civil do síndico, que é cada vez maior e que...

hoje a jurisprudência já consolida um entendimento que há poucos anos atrás não consolidava, que é a responsabilidade civil objetiva. Poxa, Rodrigo, você complicou. Não, eu vou descomplicar. Que é a responsabilidade civil independente de culpa. E daí o artigo do Código Civil traz uma cláusula aberta que trata da teoria do risco.

O que é a teoria do risco? É como se, pelo simples fato de existir, ele já assume algumas responsabilidades. É o caso do carro roubado, furtado, dentro do estacionamento do shopping.

O Código de Defesa do Consumidor traz explicitamente que ali é responsabilidade objetiva, independente de culpa. Se eu provar que meu carro estava ali, eu tenho que o furto ocorreu ali, pela facilidade de parar ali, então existe uma relação entre eu ter parado ali e o resultado. Independente do que o shopping diga,

ele assume a responsabilidade por ressarcir. Essa teoria do risco tem sido aplicada cada vez mais na seara condominial. O que quer dizer? Quer dizer que a hora que o portão cai no carro, em tese, a responsabilidade é do condomínio. Salvo, por natureza, pela teoria do risco ou responsabilidade civil objetiva.

A responsabilidade é do condomínio, salvo que ele prove culpa exclusiva da vítima. Entendeu? Então inverte a situação. E daí fazendo a relação com piscinas. Então cada vez mais a gente tem um ente despersonalizado, mas que cada vez mais absorve espaços da sociedade que não tinha no passado.

A gente não precisa ir longe, a gente está há muito tempo no mercado, mas vamos voltar 10 anos. Os condomínios-clube, tem alguns mais antigos? Tem, mas você conta nos dedos. De 20 anos atrás, você tem 20 condomínios-clube. Hoje você tem, o construtor entendeu...

que pelo problema da segurança, pelo problema do deslocamento, o condomínio-clube é a bola da vez. Isso depois da pandemia se asseverou ainda mais. Então esses condomínios têm mercado. Esse condomínio que a gente está aqui...

Ele tem um shopping dentro, ele tem escada rolante, ele tem manobrista, ele tem... Restaurante. Restaurante, lavagem de carro, polimento de automóvel. Então, são serviços que não faziam parte do dia a dia. Então, a gente acaba absorvendo uma porção de responsabilidades. O síndico, muitas vezes, nem sabe as responsabilidades. Diferente de uma academia.

Eu não posso me aprofundar no caso, mas só pelo relato da mídia foi uso inadequado de produtos químicos na piscina. Olha que absurdo. E ali tem uma relação de consumo que não existe no nosso seara condominial. Não existe, por via de regra, relação de consumo entre o condomínio e o condomínio.

Porém, nós temos casos de uso inadequado desses produtos químicos. Acontece que, se a gente voltar a esses 10 anos, as piscinas eram piscinas pequenas.

Hoje nós temos piscinas olímpicas. O próprio zelador poderia fazer a limpeza, aliás, que era comum, né? Que o zelador era um faz tudo, ele mesmo fazia a limpeza, fazia o manuseio dos produtos, né? Que faz a limpeza da piscina e hoje é completamente diferente. Dai, vamos até a Marginal aqui ao lado. A Marginal Pinheiros tem um condomínio de ondas hoje.

O atrativo do condomínio é esse. Então, assim, dois, três funcionários não dão conta dessa limpeza. Mas a gente tem que ser até obrigatoriedade legal. Nós tivemos uma portaria do Conselho de Química obrigando todos que tivessem piscinas.

a ter que contratar um químico para o manuseio. A princípio, a entidade, pela OAB, nós emitimos um parecer contrário, não a...

A boa manutenção, mas a obrigatoriedade, a não necessidade da limpeza da piscina está vinculada a um conselho. Mas logicamente que ela tem que estar vinculada a uma boa técnica. E eu costumo dizer que a sociedade chega antes.

das leis. E o condomínio é o melhor balão de ensaio para isso, porque ele é uma micro sociedade. É, uma fatia da sociedade. É como você quer fazer um ensaio, ali é o balão de ensaio, porque ali é onde você coloca as pessoas, ali surgem, eu não sei o que está acontecendo na piscina pública de São Paulo, no clube, mas dentro do condomínio, rapidinho a gente já tem noção de como a sociedade vai caminhar.

Ainda mais nós que fazemos a gestão de não dezenas, às vezes centenas de empreendimentos. E com certeza falta uma regra clara, se bem que nós temos a BNTs específicas, muitas. E a última crise da piscina foi referente aos ralos. Nós tivemos o problema da sucção, tivemos mortes em condomínios. Exato. E a BNT, que não é uma lei...

alterou a normativa e os condomínios e todas as piscinas se adaptaram, se adequaram. E nós temos normativas de tratamento de piscina também, de temperatura, de pH, isso existe já. Sim, sim. E daí a responsabilidade do síndico, como o doutor falou, que vieram com esse pleito de...

vincular a necessidade de um químico, tá, não é necessário um químico, mas é necessário o síndico minimamente treinar os seus funcionários, né, ter um curso de capacitação para a própria limpeza das piscinas, porque não é qualquer pessoa que sabe misturar os produtos, que sabe analisar o pH da água, sabe identificar se está boa para uso ou não, né, então isso é muito sério também, porque daí vem a responsabilidade, quem que a gente responsabiliza quando a água dá errado.

Eu lembro de um condomínio, Day, onde um animalzinho de estimação veio a óbito, um cachorro. O prédio tinha sido dedetizado, o cachorro veio a óbito. O síndico foi intimado, nós fomos até a delegacia de polícia, nunca me esqueceu, estava junto com ele.

E o escribão falou, eu vou ter que indiciar o síndico. Eu falei, olha, peraí, o síndico contratou uma empresa, está aqui o contrato, eu queria que o senhor juntasse no depoimento dele, que ele não tem qualquer conhecimento de produtos utilizados fora da especificação e dos cuidados necessários nesse documento. Ele falou, isso muda de figura.

eu tenho, isso não é uma responsabilidade direta dele, porque senão ele responderia, é pela manutenção, pelo dia a dia, mas não em um serviço terceirizado que ele teve o cuidado necessário para contratar. Então isso é importante. Por isso que eu acho...

Acho não, por isso que eu oriento, tem um condomínio grande, contrata uma empresa terceirizada para fazer a limpeza grossa ou traz um manutencista terceirizado específico na piscina. O que ocorre nos prédios menores não é a realidade dos prédios maiores. A gente precisa separar o condomínio que eu moro.

com 10 unidades, que tem aquela piscina lava-pé, que a gente não chama nem de piscina, a água não dá nem na cintura, daquela piscina no condomínio com 20 edifícios. O tratamento tem que ser diferente. Aquele prédio pequenininho comporta o zelador. Não obstante, também existam riscos, mas comporta o zelador. Mas naquele prédio grande não é jogar uma caneca de cloro.

São bacias e bacias. E outra coisa, nós temos muitos casos trabalhistas, onde o funcionário que fez o manuseio, primeiro ele pede o acúmulo de função, porque muitas vezes isso sobe para o faxineiro, e algumas vezes a periculosidade pelo manuseio de materiais. Então isso acaba saindo mais caro do que contratar uma pessoa específica, ou treinar.

E aí você perde, digamos, a expertise daquela atividade com uma mão de obra local. Agora, pela sua vivência, por essas idas e vindas de vários conselhos regionais, você acha que agora vai haver uma nova pressão sobre os condomínios com relação ao Conselho Regional de Química sobre essa situação?

Eu acho que sim. O que me preocupa muito é o uso político do drama. E acho que os conselhos, os órgãos de classe, eles devem objetivar o bem da sociedade e a defesa de uma classe. Então, o fato de eu manusear produto químico...

Eu acho que eu ter a medida, não é uma profissão regulamentada, porque se fosse, eu sou corretor de imóveis. Então, se alguém fizer uma transação imobiliária que não seja corretora, exercício...

Ilegal da profissão. Mas não é uma profissão realizar a limpeza da piscina. Não é uma profissão regulamentar. Então, em tese, qualquer um habilitado, treinado, pode fazer. Mas o fato de eu obrigar uma fiscalização para saber se aquela piscina tem uso adequado, talvez...

pode acontecer se houver uma lei correspondente e a normativa não é lei, uma normativa de um conselho não é lei, e a questão é analisar, conforme outras questões legais, se isso...

Vai minimizar ou impedir com que os riscos ocorram. Mas o fato de um químico ir lá e verificar algo, o que ele pode verificar? Se aquele produto está condizente depois que já usou o produto? Ah, não, ele vai orientar antes. Então, se ele vai orientar antes, talvez não precise de um químico. Eu posso ter uma orientação do fabricante ou...

De uma empresa específica. Então, essa eu acho que tem que ser a discussão. Da mesma forma, a regulamentação da profissão do síndico está atrelada ao Conselho Regional de Administração. São discussões diferentes. Se a gente precisa estar regulamentado como síndico e se é o Conselho Regional de Administração o representante legal dessa classe. A piscina precisa ser regulamentada?

Eu acho que tem normas da BNTs para isso. E é o Conselho de Química o responsável por isso? Porque manuseia? Senão eu vou ter o Conselho também de engenharia, dizendo, olha, e já tivemos inúmeros casos, a pessoa caiu, bateu a cabeça e morreu. Nós temos outras questões. Por exemplo, eu tenho aquela obrigatoriedade em piscinas, vou lembrar de algumas obrigatoriedades, de colocar o...

A profundidade, obrigatoriedade de ter kit de primeiros socorros em piscinas. Botão de pânico. Isso é lei, são leis, são questões específicas. O distanciamento, o fechamento de piscinas por conta de crianças, o tipo de piso. Então, a temperatura, o pH da piscina. Então, são normas também da BNT que trazem aí...

questões e será que elas são menos importantes do que os produtos químicos manipulados, ou são complementares, ou eu preciso, por exemplo, dar para o conselho de química, para o de engenharia, assim como o síndico. Assim como o síndico. A administração vai absorver toda a necessidade da classe? Não, vai absorver parte. A gestão condominial é multidisciplinar.

A palavra administração é uma nomenclatura lato, lato senso. Não é a administração trazida na legislação, o ato de ser o administrador. Claro. Trazido no conselho. A situação é muito mais ampla.

Uma coisa é verdade, tudo isso, todos esses movimentos que vêm se somando ao longo do tempo vão tornando a cota condominial cada vez mais cara, por essas obrigações que são importantes e necessárias. Inevitavelmente.

Sim, nós temos índices. Em janeiro, o primeiro dia do ano, estava no Réveillon, deu uma entrevista para o SBT, seis horas da manhã, justamente sobre o aumento de cota, no dia um. Nossa! O percentual do aumento de cota no país inteiro. Sim, Demilson, isso vai crescer. Primeiro que a gente tem um... que não está sendo divulgado.

um encarecimento do custo de vida gigantesco, uma desvalorização do nosso dinheiro muito grande. Você vê isso quando você vai no mercado, quando você vai abastecer o carro, que não tem sido divulgado pela mídia. Isso está refletindo na inadimplência condominial, que está chegando em números alarmantes. Nós temos cada vez mais imóveis indo a leilão em função disso.

E assim, fora essas necessidades que você mencionou que aumentam a cota condominial, a inadimplência aumenta ainda mais. Se eu tiver 20% de inadimplência, em tese eu tenho 20% a mais que os inadimplentes vão ser punidos com isso. Então eu tenho uma...

Uma inflação, um reajuste, um aumento de preços, mais o percentual dessa inadimplência e cada vez mais obrigatoriedades legais que refletem custo agregado. Há pouco tempo atrás, nós debatíamos, inclusive, no Conselho da Advocacia, na OAB,

A questão da obrigatoriedade ou não do salva-vidas. Nós já tivemos no passado o entendimento de que o condomínio deveria ter um salva-vidas. O que é algo absurdo. Sim. Imagina um condomínio ter que ser onerado e daí parece que... A não ser esse condomínio de ondas, que aí eu acho válido ter alguém ali.

apostos para realmente alguma situação. Mas o Rio de Janeiro é obrigatório. O Rio de Janeiro é obrigatório. Algumas praças, sim. Verdade. Daí, sobre o que vamos falar agora? Eu acho que aproveitando até a deixa do doutor, em relação a essa questão, se vai...

O que vai acontecer com o Código Civil enquanto a nossa profissão síndicos? A gente vai realmente ser uma profissão ou não? Tem vários tópicos surgindo aí, inclusive já para 2027. As responsabilidades dos conselhos. Entender como é que vai ser essas alterações. Algumas coisas que a gente precisa considerar. Nós temos uma proposta de modificação do Código Civil.

Isso está tramitando no Senado? No Senado. Se não me engano, é o PL 5 de 2025. Está tramitando. A gente não sabe se ele vai voltar à tona ou não, mas é um trabalho complexo. E nós temos uma proposta de regulamentação da profissão.

de regulamentação da profissão, que atribui ao Conselho Federal e Regional, barra regional de administração, a responsabilidade pela gestão e não gestão, pela regulamentação, e pasmem, esse projeto, que assim, é um projeto...

que nasce errado, ele também traz a OAB como responsável pela fiscalização. Nossa, que monstrengue. Caramba. Eu tive a oportunidade de estar tanto no Conselho Estadual quanto Federal conversando com...

com meus pares, dizendo dessa atrocidade jurídica a qual estamos aí sem antecipar, mas atentos e vamos sim tomar aí algumas medidas. A regulamentação...

Eu acho que você usou uma terminologia, Adai, se vai ser uma profissão. Na verdade, já é uma profissão. O síndico é uma profissão. A Constituição Federal é isso que eu defendo. Ela já diz que é livre qualquer profissão, desde que legal. Mesmo que a necessidade de regulamentação...

Só vai existir, isso em alguns acórdons, um emblemático do Gilmar Mendes, que diz que se houver danos à sociedade, e que esses danos possam ser impedidos pela regulamentação. Então o fato de eu ter...

um conselho atrelado, será que eu vou minimizar, mitigar esse risco? Eu acho que não, na minha opinião, não. E outra coisa, eu defendo uma teoria do professor Rubens Carmo Elias, que é meu grande amigo.

que ele traz nas obras dele, que a atividade de síndico é multidisciplinar. Então eu não posso atrelá-la a um conselho específico. Se eu vou regulamentar, não sei. Eu gosto muito, estive na Argentina recentemente, vocês perderam a Argentina?

Mas nós vamos ter em agosto... Cartagena. Cartagena, sim. Já estou na lista. É quase que irrecusável a proposta. Já fiz a minha pré-inscrição e hoje recebi lá o pacote pronto. É, nós estamos assim, é uma coisa, é o que eu falei no meu, que eu costumo falar nos meus cursos.

É um projeto de vida levar o último para a Argentina. Eu tive que pôr dinheiro do bolso para custear tudo. Esse eu já comprei 18 passagens. Então, assim, mesmo que eu não tenha 18 pessoas, é muito rico. Com certeza vai ter. Vai ter. É muito rico o ensinamento. E por que eu estou dizendo isso? Porque na Argentina...

A profissão não é regulamentada. Ela é regulada...

Pelo município. Pronto, eu resolvi. Eu não atrelei ao conselho. O que acontece na Argentina? Quero ser síndico. Beleza, você quer ser síndico? Você precisa ter o mínimo de instrução, certidões negativas, nunca ter sido condenado em ações de prestação de contas, de improbidade administrativa, eu dou entrada dentro do município.

E eu passo a ter uma credencial. E eu sou obrigado a realizar um curso de reciclagem permanente. Hoje eu dou aula nesse curso, na Argentina. Eu vou a alguns meses e participo dessas aulas. Então, assim, é algo...

que traz realmente uma efetividade para a sociedade. Não menor, eu não sou mais seguro porque ele é um síndico do município. Mas eu tenho regras mínimas de exercício. Eu vou tirar aqueles aventureiros. Mas se eu atrelar um conselho, vai ser fim financeiro. Não vejo como resolver essa questão. E daí você chega num prédio na Argentina, em Buenos Aires, por exemplo, tem ali.

a licença daquele síndico e exercer aquela atividade naquele prédio. Então, existem formas e formas de fazer, por isso que eu falei de Cartagena, porque a hora que a gente vai conhecendo, a gente vai pegando um pouquinho dali. Eu já estive na prefeitura falando desse projeto, a prefeitura acha que tem que ser em âmbito federal, então...

Esses bastidores eu procuro fazer para agregar para a nossa sociedade Vamos ver o que vai acontecer E vou me manifestar, se Deus quiser, nós vamos nos manifestar como órgão de classe Sobre esse projeto de lei da regulamentação como está proposta Atrelado ao Conselho de Administração e a Ordem dos Advogados do Brasil Vou perguntar uma coisa que pode ser até um pouco esdrúxula A CIDADE NO BRASIL

Já que eles insistem na questão de estar vinculado a um conselho, você acha que poderia existir a possibilidade de se criar um conselho federal dos síndicos? Específico, né? Eu acho que essa seria uma questão muito mais saudável, não tem nada de esrúxulo. Acho que se é para fazer que seja um conselho, mas os conselhos se tornam reserva de mercado.

O que é ruim? A minha preocupação é o seguinte, para você ser síndico, você precisa estar ligado ao conselho de administração. Então, eu preciso ser administrador. Mas quem falou que o administrador é melhor síndico que o advogado, que o engenheiro. Exato. Se eu tiver um conselho, pode ser que você tenha entraves, eu não sei quem vai assumir.

Qual o intuito? Então, da forma que está, se o município regular, ou o Estado, ou a federação, minimamente, tendo obrigatoriedades legais, por exemplo, uma coisa interessante na Argentina é que, eu demorei para entender isso, não existe a administradora de condomínios. O síndico faz todo, né? O síndico é a administradora.

O síndico é o administrador. Então, a nossa lei é engraçada e muito da nossa legislação também tem relação com a legislação da América Latina como um todo. Um vai ajustando a do outro, entendendo. Você percebe que no nosso cenário do judiciário...

o síndico não era condenado, porque eu tinha a administradora. E hoje o judiciário entende que é uma coisa só, que o síndico é condenado pelo ato da administradora, que a administradora é um órgão delegado do síndico. Mas na prática, muitas vezes, eu delego essa eleição, essa escolha para uma assembleia, mas depois eu respondo pessoalmente. Então a gente ainda tem algumas falhas. O fato lá do síndico ser o administrador, imputa a ele...

A prestação de contas. Então, ele tem um sistema da prefeitura onde ele presta contas, o sistema da prefeitura, além da prestação de contas aos condôminos. Acaba concentrando tudo de uma coisa só, né? Então, a responsabilidade não tem para onde correr. Não tem quem... Não, a culpa é dele. Não tem isso. E, Rodrigo, ainda sobre esse assunto aí da modificação, né?

do Código Civil, tem mais algum ponto que você acha que é alguma coisa que está indo por um caminho que deveria ter um pouco mais de discussão, que pode trazer alguma dificuldade maior para o nosso segmento?

Então, Demilson, a proposta tem o ponto positivo, mas deixa de fora muita coisa, como já deixou a lei de 64, a de 2002, que já nasceu atrasada. Então, a lei de 2002 é uma lei também antiga, o anteprojeto é antigo, que não foi adaptado. Ele tem alguns ganhos, sim, mas ele fica...

a infinidade de situações que nós temos nos condomínios, 20 e poucos artigos não chegam nem a nortear a nossa necessidade. Então, ele trata de assuntos importantes, eu até tinha listado aqui, como a personalidade jurídica do condomínio, a exclusão do condomínio antissocial, ele volta a inadimplência para 10%. E aí

Então são questões importantes que devem sim ser tratadas, mas temos muitas outras e nós não estamos aprendendo com a legislação do mundo. Você pega nos Estados Unidos, você tem ali, não são condomínios, são associações, então a natureza jurídica é diferente. Você tem um conselho de ingresso.

as brigas são muito menores, os conflitos são muito menores, então assim, e a nossa constituição não permite, então eu posso, por exemplo, nos Estados Unidos, deixar claro no estatuto que aqui é um prédio para pessoas idosas, ou para casais sem filhos, ou para pessoas sem cachorros.

desde que não seja nada discriminatório, o que eu estou fazendo? Colocando os pares, os entreguais. Eu minimizo conflitos. Hoje eu chego num condomínio-clube...

Eu tenho uma torre com um dormitório, onde é um casal novo, com filhos, que quer ir curtir a vida, e entra uma, às vezes, uma unidade, uma kitnet da pessoa que não quer gastos, ela quer só morar e trabalhar. Os interesses nunca vão ser convergentes. Sem dúvida. Nunca, não vou conseguir. Sem dúvida.

Isso aí é um ponto realmente que chama atenção. Eu visitei o ano passado um condomínio muito grande em Orlando, que é para 55 mais. Então se o casal tiver filhos com menos que 18 anos, eles não aceitam que ele viva lá. Porque eles não querem, o condomínio não está adaptado para a vida das crianças.

É sobre isso, né? É sobre isso. É uma rotina completamente diferente. Você vai, tem hotéis que não aceitam crianças. Daí eu tenho três filhos, eu vou buscar um hotel que se enquadre no meu perfil. Por que eu vou num hotel no final de semana atrapalhar aquele que quer fazer a leitura ou quer meditar? Vou levar três crianças lá. Então, assim, o ambiente regula a situação. Isso no condomínio, no hotel. Mas hoje, por exemplo, surgiram prédios 50 a mais aqui em São Paulo, 55 a mais. Então, vamos lá.

A questão é que eu não posso impedir. Assim como eu tenho prédios de médicos. Eu tenho um condomínio em Indianópolis que é um condomínio, o nome dele é Condomínio de Médicos, mas se eu quiser colocar a história de advocacia lá, não posso ser impedido, por conta da nossa legislação. Perfeito. Exato. Vamos lá, Dai.

Acho que aproveitando esse assunto em relação aos conflitos entre condômenos, quase nada. Uma coisa que a gente tem vivenciado com bastante proximidade, assiduidade, é essa questão das habitações HES, essa questão das construtoras que andam vendendo essas unidades para empresários que querem...

fazer curta temporada, isso tem gerado um grande transtorno para nós, síndicos, para a gente conseguir conciliar tudo isso e passar as informações corretas para os condôminos. E como é que está essa situação hoje? O que o setor jurídico consegue auxiliar, tanto na questão das construtoras, quanto na nossa vida como síndico, que está ali meio que de gaiato?

A gente vê que as construtoras estão muito preocupadas na entrega desses empreendimentos, em fazer o VGV, em dar dinheiro. E depois a bucha chega para o síndico, para o advogado e é complicado. Para quem comprou, né? Para quem comprou para viver naquele condomínio.

convenções mal feitas, você vai lá para ter sossego, é praticamente um hotel, mas se você é avisado, se você sabe das regras do jogo, é uma coisa. Então, essa habitação social...

Você teve, a gente viu aí noticiado, a legislação foi burlada, porque a aquisição desses imóveis não poderia ocorrer por pessoas que tivessem uma renda superior a tanto. E virou um boom de investimento, porque eles foram financiados por um outro sistema.

E com um valor mais baixo, isso fez com que o investidor falasse, para que eu vou comprar um apartamento ali, se eu vou comprar aqui mais barato? Ou a própria pessoa que comprou para moradia. Eu vi que até tem uma CPI instaurada na Câmara Municipal que vai discutir isso. Não sei o que vai acontecer, mas tem acompanhado a mídia que muitos imóveis foram devolvidos e que existe aí até uma possibilidade de algumas construtoras entrarem em situações complexas.

Porque qual é o impacto disso? Não sei como a prefeitura, então a gente tem aí uma falta de atuação antes, porque depois é complexo, mas a questão é que existe uma lei que impede que essas locações sejam feitas por curta temporada.

ou seja, aquela hospedagem atípica, nós chamamos isso de Airbnb. Exato, exato. Que também é uma, que se torna uma grande problemática dentro dos condomínios. E olha o caminho inverso, um condomínio na região central de São Paulo, metade queria o Airbnb, metade não queria, fizeram uma assembleia, proibiram, só que metade do prédio comprou por isso.

No momento que proibiu, no dia seguinte as unidades estavam sendo negociadas com valor de 30% mais baixo. Ninguém mais queria comprar. Então, olha como empata na vida da pessoa. Os investidores queriam devolver porque queriam fazer o Airbnb, aqueles 50%, só que na hora da venda, o corretor buscou quem estava interessado.

Como é que eu evito isso? Como é que eu mitigo isso? É primeiro na venda. Se você vai comprar um imóvel, eu vou te falar, dai, não assina nada antes de passar por mim. Eu vou ver o contrato e falar, dai, você está ciente que isso aqui é um contrato de habitação social? Daí, se você disser, se não tiver explícito, depois cabe uma denúncia. Mas, normalmente...

Já sai no contrato essa informação. Já está no contrato, então você sabe, olha, Day, você vai morar lá, lá vai ter Airbnb ou lá não vai ter Airbnb. Então você acaba ajustando. E depois disso a gente vai regulando no forceps, ajustando as questões. Como advogado de condomínio, nós entramos na instalação ou logo após e a gente vai regulando essas situações, brigando com a construtora, ajustando com o síndico, falando com condôminos, o que é extremamente desgastante na prática.

Então, o que está acontecendo? Nós temos uma gestão do empreendimento desse, inclusive em conjunto, com você nos apoiando lá na parte jurídica. Com essa devolução, a construtora parou de pagar as cotas condominais também.

A inadimplência foi lá para cima e o condomínio ficou numa situação quase de insolvência em função desta situação aí que foi causada por um início errado e que agora a prefeitura está tentando de alguma forma consertar, mas os problemas são esses e outros que você já mencionou aí.

Muito complicado, Edmilson. Como que a gente conseguiria tentar prevenir esse tipo de situação? Além do ato da venda, dos corretores passarem as informações corretas para os compradores, obviamente. Mas há algo, por exemplo, da própria prefeitura nessa...

Eu acho que sim. Nesse início deles fazerem alguma perícia ou fazer um monitoramento ali durante a construção mesmo do empreendimento para entender que tipo de empreendimento vai ser e já alertar a população. Eu observei na rua, na rua próximo de onde meu pai mora,

um condomínio de 20 metros quadrados, e na semana, já faz algumas semanas, agora tem uma placa lá da prefeitura, HIS. Então, esse é o empreendimento de interesse social, de habitação com interesse social. Então, a prefeitura foi lá e fiscalizou, mas nós temos...

Por baixo, no município, mais de 40 mil condomínios. Em 2000, os dados do Secov, eu posso errar um pouco para cima ou para baixo, em 2024 e 2025 tinham mais de 2 mil empreendimentos entregues. Então, São Paulo não é uma cidade apenas.

ele é um país, é muito grande, então carece às vezes de gente para fiscalizar, você tem a pessoa que quer ludibriar e acaba conseguindo, constrói com tapume, depois regulariza, mas sim, é uma ação em conjunto, daquele que está construindo com responsabilidade social, daquele que fiscaliza, de vocês que entram para gerir o condomínio, de nós como advogados, e meu pai falou uma coisa muito interessante, o condomínio tem alma.

Então, a hora que o negócio é entregue, a hora que, depois que desanda, é muito difícil a gente voltar para o trilho. Mas a hora que entrega, a gente fica em cima, a gestão... O problema é que a gente não chega de primeira, né? Vocês chegam depois que o síndico anterior já foi péssimo.

Ou era da construtora e tentou defender interesse. Eu chego depois que o advogado foi ruim, o outro prejudicou. Então, isso é complexo, é muito complexo. Depois você tenta remediar o que às vezes está errado. É difícil, realmente é difícil.

Eu acho que nós não podemos deixar nesse programa aqui de aproveitar a tua presença, Rodrigo, para a gente falar um pouquinho daquele caso do síndico que acabou cometendo um crime de assassinato contra uma condôminha, que foi uma coisa que ganhou grande repercussão. Nós sabemos que o contrário já aconteceu também.

E tem se tornado uma coisa já rotineira, né? Toda semana é algumas notícias em relação a síndico, a conselho, ao morador perseguicínico também. Agressões, né? Agressões, ameaças e até tentativas. Stalking, enfim, tudo isso. Claro que tudo isso é um reflexo da nossa sociedade, como a gente falou no início desse podcast. Mas como é que você vê essa questão especificamente desse caso?

Muito triste, Demilson, muito triste. Dai, normalmente é o inverso. Normalmente nós temos o síndico sofrendo perseguição e, inclusive, casos extremos, alguns nos últimos anos. Alguns, alguns muito tristes, alguns deles eu...

presenciei, não, logicamente, tive próximo desses condomínios, mas do síndico, a gente tem síndicos extremamente beligerantes, perigosos, e é onde a gente surge como advogado para tirar, a gente se une a condôminos, ou vocês também, para entrar no prédio, regularizar.

Mas ali foi uma situação extremada. Eu não lembro nos últimos anos de ter um clamor de um síndico chegar no extremo desse.

E é uma situação onde aquela ex-condomínio, aquela pessoa que veio a óbito, ela já era o algóso do síndico. Eles já brigavam e parece que ela queria fazer Airbnb ali e ele não queria, enfim.

Primeiro, o síndico tem que entender que não é o dono do prédio. Isso. Segundo, o síndico tem que entender que a gestão tem que ser colegiada. Por mais que é muito mais fácil eu ser síndico sozinho, eu dependo de órgãos, nem que sejam fiscalizadores. Uma situação como essa, ao meu ver, a minha análise, não me aprofundei ao caso.

mas pelo que eu acompanho na mídia, não foi uma situação que surgiu da noite por dia. Os problemas nascem pequenos. E não tem um conselho presente. Ninguém de bom senso ali tentou apaziguar, ou foi na polícia, ou ela entrou, será que foi a primeira vez que ela foi ameaçada, ou ela estava acostumada a ser ameaçada e nunca achou que ia acontecer. Não sei a situação, mas...

Pelo que a gente trabalha no dia a dia, vocês também, as situações começam normalmente menores. Lógico que eu tenho casos extremos, uma morte, uma chacina aí no condomínio, beleza. Mas esses desentendimentos normalmente são frutos de um convívio.

Estão crescendo, né? É uma questão muito triste, é a falência da sociedade. Lógico que a gente não pode tirar a sociedade por um fato isolado, mas não é isolado. A gente tem uma beligerância na rua, o que a gente vê. A gente vê o piloto que foi preso, o outro da corte com problema.

O menino que brigou com o outro lá por causa de uns chicletes, né? E levou a óbito o jovem. A agressão contra o cachorrinho em orelha também, que está essa semana. Ótima lembrança. De adolescente, né?

É isso que a gente tem vivido dentro de condomínios, problemas de A a Z, porque são os problemas da sociedade, não são os problemas do condomínio, é a sociedade. O que a gente tem que fazer, e comecei com uma história e vou terminar com outra, porque acho que as histórias são ensinamentos, se a gente conseguir tocar uma pessoa a gente já ganhou. Também essa é uma história de meu pai que ele me contou.

de um menino pegando estrelas do mar numa praia e arremessando. Daí chegou um senhor e falou assim, mas que você está fazendo isso? Só quantas tem, você não vai salvar. Ele falou, peraí, está vendo essa aqui? É para essa eu mudei a vida dela. Então assim, aonde a gente chegar como advogado...

aonde vocês chegarem como síndico, aonde as pessoas do bem chegarem, a gente vai mudar o nosso ambiente. Lógico que a gente não vai resolver, mas a gente vai minimizar, mitigar. Também erramos, também temos problemas, também temos beligerância, também temos encrenca, não é assim?

é disseminar, é para a gente mudar a sociedade. É só isso que a gente pode. É uma consciência, uma autoconsciência para denunciar isso, eu acho. Parte das pessoas que precisam denunciar, que precisam estar atentas ao que está acontecendo no entorno. Às vezes quem está sofrendo realmente tem medo, não quer falar, mas sempre tem alguém que está vendo o que está acontecendo. Senão chega no limite. É, a corda estoura. Em cima da história aí da...

Era Estrela do Mar, é isso? Tem uma situação que eu acho que é paralela que eu vivenciei, né? Eu morei muito tempo no Rio de Janeiro e um dia eu entrei num táxi assim, sentei, aí tinha um adesivo colado no painel dele assim, que estava escrito assim, eu não posso mudar o mundo, mas posso ser um canalha a menos.

Então, se a gente se preocupar em fazer coisas que possam redundar em ações positivas, fugir daquelas que são tóxicas na medida do possível, a gente vai estar, de alguma forma, contribuindo para que as coisas sejam melhores.

Adorei. A gente não acerta todas, mas se a gente fizer o positivo em todas, a gente vai mudando. E eu lembro de uma frase assim, cidade limpa não é a que mais se limpa, é a que menos se suja. Então é isso, porque não dá para eu fiscalizar os condôminos em tempo integral. Senão eu vou ter que ir na rua, não dá para ter um policial para cada um. Então, se a sociedade se organiza, você vai para o Japão. Eu nunca fui, meu sonho é ir para o Japão.

Ah, eu também. Você, as pessoas se organizam, porque já é a cultura. Já é a cultura. Você já tem cultura. Parece que você vai no metrô, você não pode falar, porque as pessoas se incomodam. Então, isso, a sociedade tem regras não faladas. E é isso. Você tem uma pessoa ali que se roubar, ela se envergonha a ponto de se matar e tirar a própria vida. Sim, sim.

Olha a mudança da cultura. Então, se a gente não consegue mudar a sociedade, que a gente consiga ter canalhas a menos e fazer coisas certas. Exatamente. Rodrigo, nosso tempo fluiu muito rapidamente, porque o papo...

Quando o papo é bom, passa. É bom, muito agradável. Agora aqui tem uma regra nesse podcast, que quem vem volta. Exatamente. Um prazer. Vamos ver se a gente consegue trazer o trio. É, seria legal trazer o trio aqui um dia. Vamos ver se a gente consegue harmonizar as agendas. Com certeza. Vai ser um desafio bacana. Rodrigo, muito obrigado por dividir tanto conhecimento, sabedoria e espírito coletivo de vida.

Eu que agradeço, é um prazer de verdade, eu tenho muito carinho por você, pela DAI. Muito obrigado. E que a gente possa seguir aí fazendo o bem sempre. Legal. E você que está aí conosco, na próxima terça, às 19h, mais um Mr. Pode, não perca. Um abraço a todos.