#366 | O QUE NÃO TE CONTARAM SOBRE O MERCADO IMOBILIÁRIO

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No trânsito, enxergar o outro é salvar vidas.

Sim, sim, sim, está começando mais um Market Maker. Seja bem-vindo ao podcast da família investidora brasileira. Eu sou o Thiago Salomão. Hoje, cara, esse episódio eu estava tão ansioso para fazer que a gente vai ter uma das maiores aulas sobre o setor imobiliário. Nossa, vai ser muito legal esse papo. Eu conheci o Vinícius Mastrorossa. Ô Mastrorossa, você pode falar. Ele é descendente italiana. Ele é um cara que está no setor imobiliário há muito tempo.

apesar do rostinho jovem dele que vocês vão ver, o cara que já está há bastante tempo, ele começou no mercado em 2007, mas já em 2008 foi quando ele ingressou no mercado imobiliário sendo analista do setor de real estate pelo Barclays. Na época o Barclays tinha research aqui no Brasil, research de ações.

Ficou lá até 2012, quando ele teve a oportunidade de montar a área de planejamento financeiro na Iven, empresa listada, que ele ficou oito anos na empresa, sendo os quatro últimos como diretor financeiro, o CFO. E em 2019 ele comunicou que ia sair da Iven e foi aí que o presidente do conselho chamou ele para ser sócio da tal, da Nova Milano.

que é gestor especializado em negócios imobiliários, onde ele está até hoje. E vocês vão ver que o Vinícius é um dos caras que mais sabe sobre esse assunto, que eu já conversei pela Faria Lima. Todo mundo que eu vou falar sobre o setor indica ele como referência. Ele hoje é responsável por toda a carteira de Brasil da Nova Milano. São 105 negócios imobiliários. E além da Nova Milano, ele saiu como conselheiro da CFL, da Tuffin Energy, da Volpitec e da Ivem também.

Então a gente vai falar três assuntos fundamentais que eu já vou ancorar aqui, que a gente vai falar. A história do crédito imobiliário no Brasil, porque a gente está passando por uma mudança estrutural e silenciosa no financiamento imobiliário, que tradicionalmente era via poupança e agora as coisas estão mudando. A gente já pincelou isso em alguns podcasts, mas hoje a gente vai falar bem a fundo disso.

Vamos falar do mercado de imóveis residenciais, se vale a pena comprar, se vale a pena alugar, quais as regiões, como identificar um lugar que vale a pena. Isso o Vinícius faz a vida toda cobrindo isso aí, então vai poder dar aquele conselho que brasileiro adora investir em imóveis, então a gente vai poder falar disso. E também esse capítulo vai ser muito legal, a história do setor imobiliário na Bolsa.

dezenas de IPOs que vieram para o mercado brasileiro no começo desse século e as suas consequências, boa parte deles ficaram pelo caminho. Enfim, muita coisa que aconteceu no setor. Então, a gente vai ter uma verdadeira aula de passado, presente e futuro do setor imobiliário. Por isso, eu já agradeço, bem-vindo, não é bem-vindo a Faria Lima, porque você já está por aqui, mas bem-vindo ao Market Makers. Vinícius, está preparado para o nosso papo?

Vamos lá, obrigado, Salomão. Colocou bastante responsabilidade aí na apresentação. Foi mal, eu sei que felicidade é expectativa menos realidade, já joguei expectativa lá para o alto, mas tenho certeza que o papo vai ser bom. Além de tudo, o Vinícius é membro do M3 Club também, vale a pena dizer. Um dos assinantes lá do M3. E Vinícius, o papo é tão especial hoje que a gente tem um patrocinador novo aqui, então vou até pegar aqui atrás.

Isso aqui não é figuração, né? Vou até colocar aqui na mesa. Você vai ter a honra de comer. Vou botar na câmera aberta aí, ó. Um pãozinho de queijo feito pela nossa... Nossa... Nossa fritadeira aqui da... Como é que eu... A air fryer daqui, ó. Então, só devolver aqui.

A Kian está presente em todos os momentos da sua vida, de eletrodomésticos, iluminação, ferramentas e tudo mais, e agora são patrocinadores do Market Makers. Então a gente preparou aqui o nosso pão de queijo, vai ter outras coisas nos nossos próximos podcasts. Então agradecer demais a Kian. Pode servir no meio do papo, viu Vinícius? Eu acho que vou comer mais do que você, porque convidado costuma falar muito mais do que o apresentador aqui. E só lembrando também...

Beba Mamba Water, que vai ajudar a fechar o gap de quem não tem acesso à água potável no mundo. São 750 milhões de pessoas sem acesso à água potável. Então, cada latinha dessa comprada é um litro que é levado para eles. Gostou? Vai lá em mambawater.com.br e ajude quem precisa de ajuda. E, bom, está aqui já. Se inscreve no Market Makers e ajude a gente a crescer ainda mais, levar esse conteúdo para mais gente.

Vinícius, já fiz a apresentação aqui, queria começar o papo direto e reto contando o que está acontecendo no mercado de crédito imobiliário no Brasil. Acredito que vale a pena trazer um contexto histórico, mas só já dar uma pinceladinha de por que a poupança talvez não seja mais tão importante para o financiamento imobiliário como foi no passado.

Não, legal, vamos lá. Acho que começando pelo final, a gente está passando por um momento de extrema transformação no crédito imobiliário brasileiro, mas eu acho que para a gente falar do que está acontecendo hoje e do que vai acontecer daqui para frente...

é interessante a gente gastar um tempinho e dar uns passos lá para trás e entender como surge a história do crédito imobiliário no Brasil. E aí a gente vai ter que voltar bastante lá para 1933, talvez, a gente começa, quando o governo Getúlio Vargas promulga a lei da usura. Porque é importante entender o seguinte, Salomão, quando a gente vai falar de crédito imobiliário,

você tem quatro pilares que vão estar presentes em toda a tua análise, né? E isso serve para qualquer país, para qualquer mercado. E você vai perceber que é interessante, conforme a gente for conversando sobre a evolução do crédito imobiliário na história do Brasil, como que esses quatro pilares se movimentaram

E como que, quando você desequilibra um desses quatro, isso tem um impacto relevante no crédito imobiliário. E quais são esses quatro pilares? Bom, primeiro é volume. O imóvel, para 99% das pessoas, é o bem mais caro que ela vai adquirir ao longo de toda a vida dela. É um bem que, no Brasil, ele vale, em média, de 5 a 10 anos de trabalho, de remuneração bruta das pessoas que moram naquela residência.

Então o volume que você precisa para dar crédito imobiliário sempre é um volume de dinheiro muito grande. Esse é um pilar. O segundo pilar é o prazo. Dado que o crédito tem um volume muito alto, as pessoas demoram um tempo para pagar. Elas precisam trabalhar por 15, 20 anos para pagar esse crédito. Então o prazo do crédito imobiliário é super relevante e super importante. O terceiro pilar, quando a gente fala de crédito imobiliário, é o arcabouço estrutural da garantia.

Então isso faz uma diferença gigantesca no desenvolvimento do crédito imobiliário. E o quarto é endereçar o assunto inflação. Porque se você está dando um crédito que o mutuário vai pagar daqui a 20 anos, e a gente sabe que o dinheiro perde valor no tempo por inflação, se esse assunto não estiver controlado ou endereçado, você não consegue desenvolver o crédito imobiliário.

O que eu citei lá é 1933, porque a gente tinha uma lei naquela época no Brasil, que era a lei da usura, que existe até hoje, mas ela foi mudada, que fixava a taxa de juros nominal dos contratos de crédito no Brasil em 12% ao ano, que na época era o dobro do que era o juros legal no Brasil, o juros judiciário, que era lá o 6% ao ano, que também, não por acaso, é o mesmo juros da poupança, que é o 0,5% ao mês.

E na década de 30, o Brasil tinha uma inflação, ele estava saindo da crise de 29, então você tinha uma inflação controlada, só que quando você vai para a década de 40, você já tem uma inflação média no Brasil de 12,2% ao ano. E na década de 50, já vai para 18% ao ano.

Então você não consegue, voltando para os pilares, você já chegou num momento em que o juro máximo nominal que você pode cobrar de um contrato de crédito, ele está abaixo da inflação. Então obviamente isso inviabiliza qualquer tipo de contrato de crédito de longo prazo.

E isso só vai mudar no Brasil lá em 1964. Então, em 1964, você tem em julho de 64, a lei 4.357, que institui a ORTN, que na época era tipo a NTNB. Então, era a obrigação reajustável do Tesouro Nacional. E isso foi super importante, quando a gente fala de crédito imobiliário, porque você cria um precedente e isso foi super importante.

e abre uma porta para você ter um título de crédito indexado à inflação. E aí você corrige um dos nossos pilares. No mês seguinte, em agosto de 64, o governo toma algumas decisões e promulga uma lei 4.380 que é super importante para o setor. Então ele cria o Sistema Financeiro de Habitação, ele cria o Banco Nacional de Habitação,

E ele começa a direcionar o funding da poupança para o crédito imobiliário. No ano seguinte, desculpa, dois anos depois, em 1966, ele cria o FGTS. E direciona também o FGTS como funding para o setor imobiliário. E aí, SFH, BNH, poupança, FGTS...

cria o chamado, conhecido até hoje para quem atua no setor, é o SBPE, que é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. E aí você, naquele momento, você endereça esses quatro pilares que eu citei. Você tem volume de funding, de poupança de FGTS, você tem prazo para dar o crédito, porque isso era feito pelo Estado, então o governo tinha o incentivo de dar o prazo longo.

Você tem a garantia que a hipoteca, a lei da hipoteca do Brasil é de 1860, é uma lei de Dom Pedro II, então ela funcionava nessa época, existia. E você tem a inflação endereçada. Então você pode agora, a lei de 64, ela também permite que o contrato de crédito imobiliário seja indexado à inflação.

E o que acontece é, de 64 a 86, o Brasil vive um boom de crédito imobiliário. Para você ter ideia... Por causa disso? Por causa disso. Quer dizer, você criou todo o arcabouço que você precisava para que existisse o crédito imobiliário. A estimativa do IBGE é que até o meio da década de 60, 70% das residências no Brasil eram autoconstrução.

Então você ia casar, você comprava um terreninho perto da casa dos seus pais, no final de semana você chamava seu irmão, teu pai e teu tio e ficava levantando as paredes. Eu ia perguntar justamente isso, como é que era o mundo antes então do crédito imobiliário? Era realmente... Era exatamente assim. E demorava quanto tempo para mudar uma casa? Dois anos, três anos, quatro anos. Provavelmente quando o quarto estava pronto, você mudava e continuava fazendo o resto da casa.

Então, assim, era um mundo completamente diferente. Então, para você ter uma ideia de como foi importante toda essa mudança que ocorreu em 64, no final da década de 70, início da década de 80, o SBPE, junto com o FGTS, já estava financiando mais de 400 mil residências por ano. Hoje a gente faz um milhão.

Caramba! Se você colocar proporcional à população, nós estamos praticamente no mesmo nível. Hoje. Se pensar o quanto que era urbano naquela época e o quanto é hoje. Exatamente. Caramba, então foi realmente um boom mesmo. Foi realmente um boom. Só que esse sistema que rodou por 22 anos, ele tinha alguns problemas.

O problema mais grave dessa época é que para proteger o mutuário, ou seja, quem toma o crédito imobiliário, o governo também colocou uma regra que era o seguinte, a prestação de quem tomava o crédito imobiliário não podia ser corrigida acima da correção do salário mínimo.

Só que o contrato de crédito imobiliário era corrigido por inflação. E o salário mínimo? E o salário mínimo não necessariamente. Então o salário mínimo perdeu para a inflação por vários anos nesse período. Então você tinha um acontecimento meio esdrúxulo, onde o mutuário adimplente pagava a parcela bonitinha todo mês por 3, 4 anos. Quando ele ia no banco puxar o extrato, o que ele devia era mais do que o que ele devia há 4 anos atrás.

e você começou a criar um problema na população e aí então o governo dentro do BNH teve uma ideia para resolver isso que era o FCVS o Fundo Compensador de Variação Salarial

Então, o FCVS é um esqueleto tão grande que ele até hoje existe dentro do balanço dos bancos, para você ter uma ideia. Se eu não me engano, o último FCVS vence em 2027. Mas eu vou explicar o que era isso. FCVS, Fundo de Compensação de Variação Salarial. A gente vai ter que montar um glossário só nesses primeiros 10 minutos de papo.

É interessante que quando a gente chegar no que está acontecendo hoje, toda essa história vai ajudar a gente a entender. Então, o governo falou o seguinte, nós temos que criar um fundo que vai cobrir esse rombo que está sendo criado, porque nós não vamos poder cobrar isso de quem está tomando esse crédito. Então, o governo cria duas formas de cobrir isso. Quem vai tomar o crédito?

Paga um Fizinho na entrada, então você paga uma taxa ali e essa taxa vai para esse fundo. E o banco que cobra os juros também pega um pedacinho dos juros e guarda nesse fundo.

Obviamente que a inflação, quando você chega ali no final da década de 70, início da década de 80, ela passa 100, 200, 300, 1000% ao ano. Então a pessoa que fez a conta atuarial desse fundo errou de longe. E não estou nem criticando, porque acho que qualquer um de nós erraria. Então esse fundo não deu conta de cobrir essa diferença, o Tesouro teve que assumir isso, isso criou um baita rombo fiscal, e aí você quebra o BNH.

Então o crédito imobiliar em 86 você acaba com esse sistema todo que o governo tinha criado em 64 e que deu certo por 22 anos.

E aí você vive um período de seca no mercado imobiliário, de crédito imobiliário no Brasil, que ele vai durar de novo quase 20 anos. Porque além da inflação, voltando nos nossos quatro pilares, além de você ter desconfigurado um dos pilares que é a inflação,

A hipoteca, ela se provou uma péssima garantia nesse tempo. Para você ter uma ideia, para executar a garantia, a média que os bancos levavam para conseguir fazer isso era de 8 a 10 anos. Então, obviamente, quando você demora 10 anos para retomar um imóvel, vender e pegar o seu dinheiro, o retorno daquele contrato não vale mais nada.

Fora que o devedor, quando ele percebia que ele ia perder o imóvel, ele parava de fazer manutenção. E o imóvel sem manutenção, quando o banco pegava, já era uma catástrofe. Então, de certa forma, no arcabouço de crédito imobiliário, você tinha dois assuntos para endereçar. De novo, os quatro pilares. A inflação e a questão das garantias.

A inflação, todo mundo conhece a história, demorou aí oito anos para a gente conseguir resolver o problema de 86, quando quebrou o BNH, até o plano real em 94. Não só esses oito anos, ainda demorou um tempo para de fato o Brasil, vamos dizer, a população acreditar que a inflação tinha acabado e que tinha estabilizado.

mas a gente ainda tinha o problema para resolver da questão das garantias. Nessa época, para você ter uma ideia, as 400 mil unidades que eu citei e que o BNH chegou a fazer, nós caímos para 50 mil unidades por ano. Então você, de fato, acaba com o crédito imobiliário e você...

Como é que, voltando na tua pergunta, né? Como é que era a vida de 86 a 2004? Que é onde nós vamos voltar a ter crédito imobiliário e nós já vamos falar, né? Você tinha, no médio alto padrão e alto padrão, você tinha o famoso, muita gente já ouviu falar do preço de custo. Então o que era o preço de custo?

Ah, o dono de uma construtora, geralmente, tinha lá 10, 15, 20 pessoas que eles juntavam, compravam terreno, e todo mês, essas 20 pessoas, o dono da construtora falava, esse mês eu vou gastar um milhão e meio de dinheiros na obra, porque o dinheiro, naquela época o dinheiro mudou de nome várias vezes.

As pessoas se juntavam, cada um dava um vinteavos daquele dinheiro, e aquele mês ele fazia a obra. Ele cobrava uma taxa de administração, 10, 15, 20%, e assim eles levantavam o prédio. O prédio demorava seis, sete, oito anos para ficar pronto.

E no meio do caminho, em março de 90, as pessoas acordaram e não tinham mais dinheiro. Então um monte de obra parada nessa época do preço de custo, está cheio de prédio que ficou pronto no início da década de 90, prédio de 20 andares que levou 8 anos para ficar pronto. Porque além das pessoas terem que construir aos poucos com o próprio dinheiro, quando veio o Plano Collor, as obras ficaram 2, 3 anos paradas.

E outra coisa que acontecia nessa época era o consórcio. Só deixa eu te interromper para isso. Dá para eu descobrir se o meu prédio passou por um problema desse? Se as pessoas conseguem... Porque eu moro num prédio relativamente antigo, então acho que ele estava ali nesse período entre 86 e 94. Dessa época, em São Paulo, prédio de médio alto para alto padrão, grande chance de ter sido o preço de custo. Outra coisa que acontecia na época, que fica...

que ficou comum na época era o consórcio. Não sei se você sabe, mas o consórcio é uma invenção brasileira. Na sua explicação anterior, eu pensei, esse preço de custo tem uma cara de consórcio, um monte de gente ajudando ali. Tem uma cara de consórcio. O consórcio surgiu no Brasil na década de 60, dentro do Banco do Brasil, porque um grupo de funcionários do Banco do Brasil, encurtando bastante a história, mas eu vou contar porque eu acho que é uma história curiosa, um grupo de funcionários do Banco do Brasil queriam comprar um Fusca,

e eles não tinham dinheiro pra comprar o Fusca, não tinha crédito pra comprar o Fusca, então eles tiveram uma ideia, né? Falaram assim, e se a gente comprar, juntaram lá 30 pessoas, e se a gente comprar um Fusca por mês?

E em dois anos e meio, todo mundo tem um Fusca. E aí, um das pessoas envolvidas falou assim, mas como é que nós vamos decidir quem fica com o primeiro Fusca, quem fica com o segundo? E aí, alguém falou assim, vamos sortear. E essa história até... O cara que participou, que teve a ideia, enfim, uma das pessoas que fez tudo isso, inclusive chama Francisco Meirelles, e ele ficou conhecido como Chico Fusca.

então isso foi uma invenção do Brasil que foi transportada para o setor imobiliário nesse período de quebra do BNH porque não tinha funding para o setor, as coisas não aconteciam

Bom, então, voltando, em 94 você tem o Plano Real, você endereça o Plano da Inflação no Brasil, e em 97 você tem uma mudança super relevante, em novembro de 97 você tem a Lei 9.514 que cria a alienação fiduciária de bem imóvel.

E essa mudança é muito estrutural para o setor, porque basicamente a grande mudança, de forma simplificada, da hipoteca para alienação fiduciária...

é que a alienação fiduciária transfere a propriedade do bem para o credor no momento em que você dá o crédito. Então, quando você compra um apartamento financiado hoje e o banco registra uma alienação fiduciária no cartório, fiduciariamente o apartamento é do banco. Ele não é seu. Ele automaticamente se torna seu o dia que você quitar aquela dívida. Então, a posse é sua, a propriedade é do banco.

Qual é a grande diferença disso? A execução é extrajudicial. Então, quando alguém fica inadimplente e tem uma alinação fiduciária no imóvel, você não precisa ir para a justiça para executar esse bem. Isso encurta o período de execução de 8 a 10 anos para de 6 meses a 1 ano e meio. Então, assim, é uma diferença cavalar que junto com o endereçamento da inflação

faz com que o crédito imobiliário volte a existir. Como isso acontece num período que o Brasil também estava passando por um momento difícil, então no final dos anos 90 você tem algumas crises externas, depois você começa o ano 2000, em 99 você tem maxi-desvalorização, o medo da inflação voltar, depois no início dos anos 2000 começa a ter medo apagão, medo da eleição do Lula.

Então realmente você estabiliza a economia com esses quatro pilares no início da década de 2000, ali no início do governo Lula, que é em 2004. E também, não por acaso, em 2004 tem uma outra lei do setor que é feita, que é a 10.931, que é a do patrimônio de afetação, que é a lei que protege o dinheiro de uma incorporação imobiliária. Muita gente conhece essa lei como...

A lei da ENCOL, que resolveu o problema do que aconteceu. A ENCOL quebrou grande parte, porque ela transferia recursos de um empreendimento para outro. E a lei do patrimônio de afetação proíbe que você faça isso. Então, apartamento vendido no empreendimento A, o dinheiro tem que ser usado na obra do empreendimento A. E ponto final.

E aí em 2004, o crédito imobiliário do Brasil, ele volta a existir. Depois de toda essa novela, de toda essa história, ele volta a existir. Para você ter uma ideia, em 2004...

o volume total de crédito no bilhão concedido no Brasil foi de 3 bilhões de reais. Em 2010, ele foi de 60 bilhões de reais. Hoje, ele é de 140 bilhões de reais. Eu estou falando só de SBPE, que não inclui Minha Casa Minha Vida. Então você sai de 3, em 6 anos você vai para 60 bilhões de reais.

então isso muda completamente a dinâmica do setor na década de 2000 e aí misturando um pouco os assuntos paralelamente a isso você tem as empresas as incorporadoras fazendo os IPOs então você tem um efeito muito curioso

Mas só antes de chegar nos IPOs das empresas, bom, a gente ouve, quem acompanha a Bolsa de Valores sabe que as empresas do setor imobiliário são muito cíclicas, elas dependem muito. E aqui, enquanto você ia falando, você falando de uma maneira muito específica ao setor, mas eu ia tentando conectar também com os ciclos da economia. Querendo ou não, 2004 foi o início de um grande ciclo econômico brasileiro. O quanto que...

uma coisa levou a outra também, né? Não teve só... Pô, teve muita melhoria aqui, assim, assado, mas, pô, poucos momentos da nossa história o vento bateu em nossas costas, né? Geralmente a gente vai contra o vento, né? A gente tem que perseverar para conseguir crescer. E no começo dos anos 2000, a gente teve o vento nas costas ajudando o país a crescer, né?

Isso fez toda a diferença. Onde fez a diferença? No volume do funding. Então, outro dado interessante. Em 2004, depósito de caderneta de poupança no Brasil, 100 bilhões de reais. Em 2014, 500 bilhões de reais. Então você quintuplica o funding do crédito imobiliário. Então você tem toda a razão. O que levou...

os depósitos da caderneta de poupança a multiplicar por 5 nesse período, sem dúvida foi o boom de commodities, foi o crescimento da economia brasileira. Você precisa dos dois. Sim. Para o mercado... Acho que o interessante é entender o seguinte, o crédito, geralmente...

Ele melhora a engrenagem de algum segmento. Ele dá um turbo em algum segmento. No setor imobiliário, não. No setor imobiliário, ele é a engrenagem. Não existe setor imobiliário sem crédito. O setor é muito capital intensivo. 99% das pessoas não tem dinheiro para comprar um apartamento. As pessoas precisam de crédito.

Como você até falou, 5 a 10 anos de tempo de vida, de trabalho de uma pessoa, é gasto para comprar um imóvel. Exatamente. A gente fala de um país, somos um país que a população não tem uma poupança suficiente para conseguir comprar o imóvel sem o financiamento.

Exatamente. Então, assim, o crédito é... ele é o motor do setor imobiliário. Então, olha que interessante, né? Nessa época, de 2004 a 2014, vamos pegar essa década, porque em 2014 você tem uma ruptura também importante no setor. O preço do imóvel em São Paulo triplicou. Ele triplica em 10 anos.

E é curioso porque a gente via muita gente nessa época falando de ter uma bolha imobiliária, quando vai estourar a bolha, isso é insustentável. E por isso que eu acho interessante você entender a história do setor. Porque você pega um setor que é altamente dependente de crédito.

um setor que tem uma demanda estrutural. A população do Brasil cresceu muito, o brasileiro tem a cultura de ter a casa própria, o sonho da casa própria. Um dado super interessante, rápido, pesquisa do ano passado, com pessoas com mais de 18 anos, da geração Z, mais de 50% quer comprar imóvel. Então a geração asset light, o brasileiro ainda quer comprar imóvel.

Eu tenho uma pergunta sobre isso, mas depois, depois eu faço. Tá bom. Então, você pega o setor altamente dependente de crédito, 20 anos sem crédito imobiliário, e aí você coloca isso num momento de boom de commodities, crescimento de renda...

novo arcabouço para crédito imobiliário e IPO das incorporadoras. Quer dizer, você colocou 400 bilhões de reais na poupança e você colocou mais uns 20, 30 bilhões de reais na mão dos incorporadores. E aí você tem um boom e o preço do apartamento triplica. É, porque até eu imagino que esse episódio pode chegar muita gente que não acompanha tanto o mercado de ações aqui, né?

Mas quando a gente fala de IPO, é o momento que as empresas vão para a Bolsa, então elas emitem as suas ações para os investidores comprarem e essa emissão geralmente é para financiar algum projeto que a empresa vai fazer. Então é a maneira mais fácil dela conseguir se capitalizar. Geralmente, quando o mercado está eufórico, eles conseguem levantar mais dinheiro pelo que ela vale ou o mercado entende que ela possa valer.

Então, os IPOs daquela época ali, que foi entre 2004 até 2006... 2006 a 2008, foi um pouquinho mais para frente as incorporadoras. Quantos IPOs ao todo você lembra? Foram... Só em 2006 e 2007 foram 22. 22? 22, é. De empresa do setor imobiliário. De empresa do setor imobiliário. Em 2005 você teve dois...

follow-ons, mas que praticamente eram IPOs, que foi a Rossi e a Cirela, porque eram empresas que estavam na bolsa mas não tinham nenhuma liquidez. E depois você teve mais alguns em 2009. Então, de 25 a 30 não vai errar.

25 a 30 empresas que vieram para a Bolsa. Vieram para a Bolsa, no setor imobiliário. Só para, não quero pular muitas etapas, mas quantas dessas estão hoje aí firme e forte na Bolsa? Firme e forte, eu diria que 4 ou 5. Caramba. Bom, a gente vai chegar, a gente vai entender o que aconteceu com essas outras 25 aí. Exatamente. Mas bom, vamos lá, continue. Então assim, aquilo não tinha nenhuma cara de bolha.

Aquilo era simplesmente... Parece como uma destrava ali, né? Uma destrava de uma demanda reprimida de 20 anos. Então você coloca 400 bilhões de reais na poupança, uma população que há 20 anos não consegue comprar um apartamento, e as incorporadoras capitalizadas...

É óbvio que isso vai criar uma ebulição no mercado imobiliário. Então, a demanda era estrutural, o capital existia, e o que possibilitou você fazer a oferta, claro, não no tempo que você conseguia ou precisava fazer para atender a demanda. O que levou o preço lá para cima.

Então você teve esse período aí de 2004 a 2014, que foi extremamente forte. E aí, no início da década de 2010, já começa um pouco o assunto que nós vamos falar que está acontecendo hoje.

que são os agentes do mercado pensando, olha, se o crédito continuar crescendo nessa velocidade, o crédito imobiliário, a poupança não vai dar conta. Então, no início de 2010, você já começa a enxergar que isso pode acontecer. Por quê? Porque de 2004 a 2012, 2013, por mais que a poupança tenha crescido...

A concessão de crédito imobiliário cresceu muito mais rápido. Mas qual que é a consequência do crescimento maior do crédito concedido em relação à poupança? É simplesmente que ia acabar o funding. O funding, é isso. Então, não ia ter como se fosse o lastro desse empréstimo. Começaria a ficar perigoso.

Você compra um apartamento, você precisa de um crédito por 20, 25, 30 anos. Da onde vem esse dinheiro? Quem dá esse dinheiro pra você hoje? É o banco. Mas da onde o banco tá pegando esse dinheiro? O banco tá pegando esse dinheiro da caderneta de poupança. Por quê? Porque lá em 1964...

ficou definido na lei que 65% do que fosse depositado na caderneta de poupança de um banco, ele era obrigado a emprestar para o setor imobiliário. Então era uma obrigação dos bancos ele fazer isso. 15% é livre e 20% era depósito compulsório do Banco Central.

E isso ficou assim até o ano passado. Começou a mudar esse ano numa determinação nova do ano passado. Então, quando você falava assim, e se não tiver o fone da poupança? Vinha a grande pergunta, quem vai dar esse dinheiro? Quem vai dar esse dinheiro por 25, 30 anos? E quanto vai custar esse dinheiro? Porque a poupança tem um grande ponto importante para o sistema imobiliário, que a gente não falou até agora.

que o rendimento da poupança é determinado. A poupança rende TR mais 6, a TR flutua ali entre 0 e 1,5, 1,8, ou seja, ela rende 7,5, 8% ao ano nominal. Historicamente, bem abaixo da Selic, do CDI. Isso permite que o banco dê o crédito imobiliário também muitas vezes abaixo da Selic do CDI. Hoje mesmo, se você for tomar um crédito imobiliário, provavelmente você vai tomar TR mais 11,

que é 12% ao ano, abaixo do CDI. Então sempre foi um bicho papão assombrando o setor. Quando o crédito imobiliário começou a crescer muito rápido...

E se acabar a poupança? E aí, por um motivo, por uma infelicidade, você criou um fôlego na poupança. Qual foi a infelicidade? A crise de 2015 e 2016, que todo mundo conhece, crise do governo Dilma, que no setor imobiliário é conhecida pela crise dos destratos. Então, assim, foi um período...

Muito ruim, muito duro. Volto a falar um pouco de acaboço jurídico legal. O que aconteceu ali foi uma bizarrice. Acho que é bem legal explicar realmente o que foram os distratos. Porque hoje o distrato é outra coisa. Mas o que acontecia ali na prática, quando a pessoa comprava...

e em um determinado momento que ela, ou por alguma decisão financeira, ou até uma decisão pessoal, não quero mais pagar.

devolvia e a construtora era obrigada a assumir esse prejuízo e ressarcir. Então, acho que vamos dar um pause na história e falar um pouquinho do destrato. Tem um ponto bem importante. Quando você vai comprar um apartamento, você falou uma coisa do brasileiro. O brasileiro não é um país que tem poupança. Não estou falando de caderneta de poupança. Estou falando do conceito de guardar dinheiro.

E isso é uma verdade. O Brasil é um país que poupa pouco. A gente vê isso, inclusive, nos dados do PIB. O percentual do PIB que a gente poupa é muito pouco. Tanto no privado quanto no público. Infelizmente, a gente enxerga também a mesma coisa no público. Então, quando o brasileiro vai comprar um apartamento, ele precisa de quase 100% de financiamento no apartamento.

porque ele poupa pouco. O apartamento custa caro. O preço médio do apartamento financiado no Brasil é 600 mil reais. O banco financia geralmente até 80%. Isso também foi regrado no SFH. Então 20% disso são 120 mil reais. Quantos brasileiros têm 120 mil reais guardados no banco para fazer uma TED na hora de comprar um imóvel? São muito poucos. Então, quando a construtora vende um apartamento na planta,

ela também está financiando o comprador. Porque quando você vai comprar um apartamento na planta, um apartamento de 600 mil reais, você não precisa dar o 120. Você dá ali 30, 40, no mês seguinte você dá mais 10, no outro mês você dá mais 10, depois são parcelinhas de 7 mil reais. Então o que você está fazendo é você está financiando o comprador praticamente 90, 95% do apartamento.

tá tudo bem também, porque o apartamento não tá pronto. Então você dá prazo pra ele pagar esses 20%, 25% que ele precisa pagar durante a obra, usa também um pedaço desse dinheiro pra fazer a obra, e aí quando o apartamento tá pronto, bom, agora ele só deve 80%. Ah, 80% é o banco que financia. E aí toda a história fecha.

Bom, por que o banco não financia 100%? Por que o banco não financia 95%? Porque ele tem um risco muito maior se ele fizer isso. Se a pessoa para de pagar, quando ele financiou 95%, até ele retomar o imóvel, até ele revender esse imóvel, ele provavelmente vai perder dinheiro. Então tem uma lógica para ele parar nos 80%, e a incorporadora tem uma lógica do porquê ela faz dos 80% aos 100%.

porque aquilo não é um financiamento de fato aquilo é um contrato de compra e venda que tem uma regra que você não pode desistir de comprar o imóvel se você desistir de comprar o imóvel como eu não te entreguei ainda eu vou te comprar uma multa muito grande por isso até porque se eu tiver isso é muito importante foi muito importante explicar isso para o legislativo e para o judiciário

Se eu tiver que te devolver um dinheiro ou cliente que desistiu da compra no meio da obra, quem que eu tô prejudicando?

os outros compradores que estão pagando em dia. Porque aquele dinheiro eu vou ter que tirar da obra, não tem mágica, né? Você pagou, eu coloquei na obra. Todo mundo pagou, eu coloquei na obra. Você desistiu, eu vou ter que tirar da obra pra te devolver. Mas, infelizmente, na época não foi assim que foi interpretado. Então, explicando o que era o destrato. Você comprou um apartamento de 600 mil reais, você já tinha pago 100 mil reais, faltava seis meses pra acabar a obra. Você chegava na construtora e falava assim, eu não quero mais o meu imóvel.

eu quero meus 100 mil reais de volta. Corrigido. A consultora falava, olha, não tem como, a incorporadora não tem como, teu contrato prevê uma multa, você vai perder 50, 60, 70% do que você pagou, fora a comissão, porque quando você compra apartamento, os primeiros 5, 6, 7% não vão nem para a incorporadora, vão para o corretor. Então você não pode devolver esse dinheiro.

o cliente ia para a justiça e ganhava a receber 100% corrigido. Então a incorporadora, ela perdia dinheiro duas vezes. Ela tinha que devolver o dinheiro corrigido, um dinheiro que não tinha ficado no banco, estava em tijolo e cimento, e ela já tinha pago o corretor.

Ela tinha que devolver para o comprador o dinheiro que ela tinha pago uma prestação de serviço de corretagem. Então isso foi um caos no setor. Olhando para trás, depois de tudo isso que aconteceu, você acha que isso aconteceu por Brasil é Brasil, essas coisas acontecem?

Ou, sei lá, faltou um lobby do setor. Porque eu também, isso eu tive na época, quando eu conversei sobre isso, Vinícius, o destrato não era uma grande novidade, ele já existia. Só que quando o mercado estava para cima e o cara desistia de comprar...

para a construtora também não acabava sendo um grande problema porque o mercado estava aquecido. Então, às vezes, ela até pegava o imóvel, conseguia até vender por um preço melhor do que estava antes. Então, era quase como ele só virou um problema quando o mercado virou também. Exatamente. Acho que é o grande ponto de você diferenciar...

Isso aqui está me beneficiando. Tá, mas espera aí. Estruturalmente isso aqui está certo? Exato. Porque o mundo dá voltas. Então assim, essa estrutura, ela está te beneficiando hoje, mas ela vai te beneficiar para sempre. Infelizmente, o setor é bastante pulverizado. Apesar de você ter grandes incorporadoras, elas representam pouco do mercado. O número de incorporadoras é muito grande. Só em São Paulo, em São Paulo-Cidade, você tem mais de 300 incorporadoras.

então o setor demorou para se unir pelas brigas para poder não vou dizer só briga, para poder também ensinar um pouco, mostrar um pouco para o legislador o que estava acontecendo porque acho que o ponto mais importante é, e é muito comum a gente vê muito isso no Brasil é o judiciário querendo proteger o consumidor, mas no fundo ele está prejudicando e pior ele está prejudicando o consumidor que não desistiu de comprar o imóvel

É, porque para ficar bem... Você já falou isso, mas para ficar bem claro, se o cara que desistiu do imóvel, se a construtora tem que tirar da obra para entregar...

pode ter até um atraso ou até uma paralisação. Então quem estava pagando talvez não tenha o imóvel. Ou seja, aquele consumidor que se planejou, que fez a conta certinha, reservou o dinheiro, comprou o sapato do tamanho certo para o pé, ele poderia ser prejudicado porque teve aquele outro que comprou quatro unidades que queria flipar.

É flipar quando o cara compra e revende rápido pra ganhar dinheiro, né? E aí ele percebeu que ele não ia conseguir revender rápido, ele não ia conseguir fazer dinheiro.

ele se aproveita de uma brecha na lei para conseguir o dinheiro dele de volta e ele está prejudicando aquele primeiro consumidor. Então foi muito ruim, várias empresas quebraram, isso já responde um pedaço à sua pergunta do que aconteceu. Porque tão poucas sobreviveram. Porque tão poucas sobreviveram. Não foi a maioria, mas você teve grandes empresas quebrando nessa época. Não, porque assim, só a mudança do ciclo econômico já por si só teria sido destruidor. Sim.

para o setor, muito cíclico. A gente teve aquela virada na economia onde, para quem não lembra ou não sentiu na pele aquilo, a gente tinha uma inflação extremamente acima da nossa meta, mas ao mesmo tempo vivendo uma recessão. Então você tinha o Banco Central com um juro que falava, poxa, se eu subir mais o juro para controlar a inflação, a economia fica ainda pior. Agora, se eu cortar, a inflação vai cada vez mais para cima. O que eu faço com os juros?

Então, era uma situação completamente devastadora. O Brasil teve uma recessão digna de países de guerra. Aquele bienio de 2015-16, a queda que a gente teve, nem países em tempos de guerra às vezes têm essa queda. Então, foi muito ruim. E um setor que depende totalmente do ciclo econômico, isso por si só já seria péssimo para o setor. Ainda tinha o agravamento dos extratos. Exatamente. O setor ficou desfuncional.

Você estava onde na época? Eu tive a infelicidade de passar a crise dos distratos na cadeira do diretor financeiro do meu incorporador. Então, foram várias noites de sono não dormidas, porque você não conseguia fazer fluxo de caixa. Uma coisa que no setor de incorporação é super importante é a tal da Curva J.

Então, o que é a curva J? Você investe muito dinheiro no negócio, fica um bom tempo sem ver dinheiro e, de repente, grande parte do dinheiro volta lá na frente. Isso é clássico em vários projetos, mas especialmente nos projetos de incorporação.

residencial, comercial também, mas especialmente no residencial. E aí você destrói todo esse planejamento quando você tem os distratos. E você tem toda a razão no que você falou, a crise já seria muito dura sem os distratos.

Pra você ter uma ideia, outros dados que eu acho interessante pra as pessoas saberem, em 2016, o mercado imobiliário de São Paulo lançou menos de 10 bilhões de reais. Nos últimos 12 meses foi 80. 80 bilhões. 80 bilhões. 80 bilhões. Então assim, esse é o tamanho da crise que a gente tava passando.

Então as incorporadoras não estavam nem conseguindo produzir e o que elas tinham vendido estavam sendo cancelados. E não só cancelados, porque uma coisa é você perder uma venda. Aquela venda que você ia fazer, aquele dinheiro que você esperava receber ao final da obra, você não vai mais receber. Isso já seria muito ruim.

Mas era pior do que isso. Era assim, você tem que tirar dinheiro do bolso e me devolver agora. Então, assim, a crise dos estratos foi horrível, quebrou um monte de empresa, criou um monte de insegurança. Nessa sua linha do tempo que você fez, desde lá de 1933...

Getúlio Vargas, leis da usura, pra cá, foi a maior crise que o setor viveu. Sem dúvida. Sem dúvida foi a maior crise que o setor viveu. Porque a, vou chamar de crise aqui, vai da quebra do BNH, o que você fez, na verdade, foi paralisar o crédito. Então você vinha ali num volume bom, disse, ó, daqui pra frente não tem mais crédito. Então... E aí

Provavelmente você teve algumas incorporadoras quebrando, mas você termina o projeto que tinha o financiamento e deixa de fazer os próximos. No meio do caminho você teve a Incol, que foi uma história também horrível do setor imobiliário brasileiro, uma empresa gigantesca, estava em vários estados, misturou caixa de projetos.

Essa Incol, desculpe, você contou ela um pouco, o que foi exatamente? Que época que foi isso? A Incol foi nos anos 90, uma incorporadora muito grande, ficou muito famosa no Brasil, porque ela atuava em vários estados, e basicamente...

o que ela fez, ela começou a dar prejuízo, por vários problemas, tanto de preço de venda quanto de estouro de obra, mas provavelmente muito mais, aquela época é pouca informação, mas provavelmente muito mais por conta de estouro de obra. E a inflação também, ela começou a dar prejuízo, só que ao invés dela reconhecer o prejuízo, então você tem uma obra que você precisa acabar. Ah, faltou 10 milhões de reais. Não tem esse dinheiro.

você já vendeu todos os apartamentos e eles não cobrem essa obra. Então ou você assume esse prejuízo naquele momento, ou você lança uma obra nova, vende apartamentos dessa obra nova, pega o dinheiro desses novos apartamentos e cobre o prejuízo da obra anterior, na esperança de que essa obra vai dar o lucro suficiente para cobrir aquela e ainda sobrar mais um pouquinho.

e aí isso vira uma bicicleta obviamente como você teve um longo período com a macroeconomia muito ruim no Brasil e uma gestão muito ruim da empresa você acabou quebrando, só que como ela essa bicicleta de você trocar dinheiro de uma obra pra outra, ela te dá fôlego por muito tempo o buraco só vai aumentando e daí a hora que você não consegue mais fazer isso é porque o buraco já tá grande demais do que você tem que beber do que você tem que beber do que você tem que beber do que você tem que beber do que você tem que beber

que foi justamente o que o Legislativo tentou endereçar na Lei do Patrimônio de Afetação, que é de 2004, a 10.931, que é aquela história que apartamento vendido nessa obra, o dinheiro só pode ser usado nessa obra. Você só pode tirar dinheiro daquele projeto depois que você já tem dinheiro suficiente para terminar a obra ou que a obra já está pronta. Então a Incol também é um caso muito famoso no mercado imobiliário brasileiro.

então você passa pela época dos destratos, como eu falei a crise do governo Dilma foi muito ruim e aí o setor começa a respirar

em 2017. Outro dia o Crestana esteve aqui no teu programa. Fernando Crestana. Fernando Crestana, a gente se conhece, e ele falou do fundo que o BTG acabou de fazer dos três hotéis. E um dos hotéis é o Fazano Itaim. O terreno do Fazano Itaim foi aí que fez. Estava lá nessa época. O terreno do Fazano Itaim nós compramos em 2017.

o Fasano Itainha aquele lá mais na Pesosa Varenga lá mais perto da São Gabriel isso, isso, isso lá mais pra cima, uns 3 quarteiros da São Gabriel e tô contando essa história porque pra mim esse projeto ele marca ele marca a virada do mercado imobiliário a gente compra esse terreno em 2017 é...

A gente fez a viabilidade do negócio na decisão de comprar esse terreno, na nossa viabilidade, na companhia, a gente estimava o preço de venda em R$17 mil no metro quadrado.

nós lançamos esse projeto em 2019 e nós vendemos no lançamento a 33 mil reais o método você erraram só por 100% só por 100% que erro bom, depois de passar pela crise que vocês passaram como é que é a sensação de

sobreviver aquilo que vocês passaram e dois anos depois, errar um projeto por 100%, vender pelo dobro do preço que achava. Eu me lembro, essas coisas marcam muito, porque como eu te falei, eu passei dois anos sem dormir, sem conseguir fazer fluxo de caixa.

E quando a gente lançou o Fazano Itaim, 30 dias depois do lançamento, eu tinha 70 milhões de reais no caixa da SP. Então, assim, essas coisas marcam. E eu citei esse projeto porque foi nesse dia, foi nesse lançamento, foi no dia que eu vi o dinheiro no caixa, que eu falei, passamos. De fato, a crise ficou para trás, o mercado voltou. Porque o mercado começa a voltar em 2017.

Mas ainda naquele, né, assim, governo Temer, Wesley Day, você tem um monte de medo do que vai acontecer, né? E quando você... A crise foi muito longa, né? Você... Três anos em crise, porque ela começa ali no meio de 2014, né? E ela dura até o início de 2017. Você fica três anos em crise, parece que você tá há 30 anos em crise, né? E parece que ela nunca vai acabar. É, essa é a impressão, né? Eu acho que principalmente... Muito obrigada.

2014, talvez a sociedade como um todo não tinha muita noção, não estava batendo tanto assim na sociedade, mas 15, 16, principalmente 16, era latente. Aquele final de 15 para começo de 16, era... Eu trabalhava, eu fazia cobertura do mercado financeiro pela Infomoney, a XP já tinha comprado.

Foi inclusive a época que eu virei sócio da XP, né? Também, até início dei sorte, peguei um valuation bom ali, né? Mas eu lembro que o meu trabalho era fazer cobertura do mercado financeiro e toda semana, toda semana, Vinícius, ligava lá, o fulano está aí, o analista, a chefe da coerência, aí está saindo. Mas vai para onde? Não, não, está saindo do mercado. A gente está diminuindo o custo, era um cara muito caro, vai fazer consultoria, vai fazer alguma coisa.

O mercado de fontes para jornalistas falar do mercado financeiro, ele começou a enxugar de um jeito que eu falei, poxa, daqui a pouco nem vai ter corretor aqui para eu poder usar como entrevistado para os programas, para as reportagens. Começou a ficar muito difícil, até um lead indicator também, de como estava difícil o mercado ali. Sim.

Não, foi muito ruim essa época, né? A gente teve que demitir um monte de gente da empresa, né? E aquela sensação de quando você faz uma demissão em massa, o que fica na cabeça das pessoas que ficam na empresa vai ter mais corte, né? A resposta verdadeira naquela época é não sei, né?

só que se você fala não sei, você cria uma baita insegurança na empresa, né, então você fica naquele dilema, é, o que que eu falo, né, são os meus funcionários, tá todo mundo aqui dando sangue, né, e aí dois meses depois você tem que fazer outro corte, então foi uma fase horrível, mas como eu falei, né, passou, 17 as coisas começam a melhorar.

18 um pouquinho melhor, 19 foi o ano que claramente o setor volta a respirar. O volume de lançamentos em São Paulo de 17 para 18, ele cresce 20, 30%, de 18 para 19 ele já cresce 50%.

Então o mercado volta, volta rápido. E... E só uma coisa, já tinha tido alguma mudança na lei dos destratos nessa época? Já. A lei dos destratos mudou em 2018, onde você cria, basicamente, para resumir, você cria dois pontos importantes. Então o primeiro é, se você destratar a incorporadora, ela só precisa devolver o dinheiro quando ela revender a unidade ou quando ela terminar o projeto. Sim.

E o segundo ponto é, ela pode reter até 50%, dependendo do que tiver no contrato, do que você pagou, mais a comissão. Então isso muda completamente a história dos destratos. Alguns juízes também começam a diferenciar um pouco.

o consumidor do investidor flipador. O trader de... O trader de imóvel. O trader de imóvel. Porque a questão de devolver o dinheiro do destrato é um pouco da proteção do consumidor. O coitado perdeu o emprego, etc. Exato. O cara comprou quatro unidades pra revender, pra morar não foi, né? Então isso também começou a ficar um pouco mais claro na justiça e aí isso muda bastante também pro setor, né? Isso é super importante.

Em 2019, o mercado vem com volume alto de novo, e aí volta a história da poupança. Poxa, o mercado voltou, a poupança está ali naqueles 500, 600 bi, e você começa a olhar para trás e pensar de novo, bom, tá bom, o mercado agora vai voltar, o que vai acontecer com o funding do futuro imobiliário?

E aí em 2020 vem a pandemia. A pandemia não foi ruim para o setor imobiliário em volume. O volume das incorporadoras permaneceu muito alto durante toda a pandemia. Depois a gente vai falar um pouquinho do mercado de imóveis até de São Paulo.

acho que se tem mudança no hábito de consumo, as pessoas gastando menos em outros lugares, querendo morar em apartamento maior. Então, isso tudo ajudou bastante o setor. Só que... Porque assim, existia, e aí pelo menos olhando aqui na minha bolha, aqui no mercado financeiro, existia até aquela coisa da... quase uma obsessão pelos... A turma chama dos flats, aquele...

Aqueles apartamentos de 30, 40 metros quadrados. E assim, talvez você não vai construir uma família ali, mas para quem está no início da carreira profissional, não quer mais morar com os pais, quer morar perto do trabalho. Então, aquilo começou a ser um sonho de consumo aqui de todo mundo dessa região da Faria Lima, Itaim, Vila Nova Conceição, Vila Olímpia.

Mas aí quando vem a pandemia, manda todo mundo pra casa, você fala, poxa, é difícil morar eu, minha namorada, um cachorro, num quadrado aqui de 30 metros quadrados. Preciso morar num lugar maior. Preciso morar talvez num lugar... A distância também acabava não tendo peso, porque, poxa, agora se eu vou trabalhar de casa a vida toda, não importa se eu tô aqui na Vila Olímpia, em Campinas ou em Balneário Camboriú. Então... ...

Vou escolher o lugar que eu quero morar. Então acho que isso tudo começou a mexer bastante no tabuleiro do setor. Mexeu muito. Acho que as pessoas... O que você falou é um exemplo de um efeito maior, que eu acho que as pessoas começaram a olhar para onde elas moravam. Porque o paulistano, quantos por cento do dia não dormindo, você passa dentro do seu apartamento? E aí de repente você é obrigado a ficar dentro do seu apartamento o dia inteiro.

E aí que você fala, pô, peraí. Como é parulhento aqui? Como é quente? Exatamente. Pô, eu usaria 30, 40 metros a mais, com certeza. Faria isso, faria aquilo. Então assim, o mercado imobiliário ficou muito movimentado, mas aconteceu um fato curioso quando a gente fala de funding. Daqueles 600, 500, 700 bilhões de reais que o governo brasileiro distribuiu para a população, quase 200 bi foram parar na poupança.

então a poupança dá um salto em 2020, ela sai de 600 e poucos bi e ela vai para 800 bilhões de reais, então você cria de novo, por outro motivo, primeiro foi a crise da Dilma dos distratos, agora a pandemia,

Você cria uma folga no crédito imobiliário. O primeiro foi muito ruim, mas esse, no final do dia, ele criou uma folga no sentido positivo, trazendo mais dinheiro para o setor imobiliário. E aí, o que você tem de 2020 para cá, e aí finalmente nós vamos chegar em 2026, é que esse número não para de cair. Dá poupança. Dá poupança.

e acho que por alguns motivos. Um deles é o trabalho, na minha opinião, muito positivo para o Brasil que o mercado financeiro vem fazendo de educar o investidor, que vocês vêm fazendo. Eu queria chegar nesse ponto, mas conclui que eu vou fazer uma pergunta sobre isso.

É difícil negar que a XP começou isso lá atrás. Depois isso cresceu e os bancões tentaram copiar. O BTG hoje faz esse trabalho também super bem feito. Os agentes autônomos, sem nenhum juízo de valor.

mas também de empresas mais educativas como o próprio Market Makers, que é lembrar o investidor, o poupador brasileiro, que ele tem diversas opções para guardar e investir o dinheiro dele. Muito melhores que a poupança. Muito melhores que a poupança. A poupança é um negócio cultural no Brasil. O retorno da poupança é abaixo do CDI.

Por lei, né? Porque ele rende 6% ao ano, só que se a Selic tiver em 8,5 ou menos, ela automaticamente passa para 70% da Selic. Então ela sempre vai render abaixo da Selic. Se você ainda usa toner para imprimir, está na hora de você saber que o principal componente é o plástico.

Um ano de impressão com toner em todo o mundo equivale a 20 bilhões de sacolas plásticas. É muito plástico, não é? Chegou a hora de reduzir o plástico nas suas impressões e ainda diminuir também o consumo de energia. Mude para uma impressão toner free, escolhendo as impressoras empresariais de jato de tinta Epson Workforce, com a tecnologia Precision Core. Você não vai querer continuar usando impressoras com toner, vai? Saiba mais em epson.com.br barra toner free. As estimativas da Epson são baseadas em dados internos e de terceiros.

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mais bem educado tiver sobre finanças, menos dinheiro vai deixar na poupança e mais vai deixar em outros investimentos tão seguros quanto, mas que pagam hoje até o dobro da poupança.

Mas acredito eu que essa queda da poupança também esteja muito mais ligada ao fato do brasileiro estar precisando mais dinheiro. E até um fenômeno recente que a gente está vendo das bets. Por exemplo, acho que... Até teve uma estatística recente do Banco Central. Cada R$100 que um brasileiro ganha hoje, em média, R$30 ele usa para pagar a dívida.

Um terço da renda do brasileiro, em média, vai para pagamento de dívida. É um valor muito alto. Então, se o brasileiro já não guardava antes, agora então fica mais difícil. E tem essa coisa do dinheiro fácil, que perde fácil, por causa das bets. É uma realidade cada vez mais disseminada no brasileiro. Não tem como negar, isso já é um problema claro. E que deve afetar...

bem em cheio na poupança, né? Que era aquele dinheiro que estava parado, agora o cara não deixa mais parado. Vai lá fazer uma fezinha, alguma coisa, e é um dinheiro que não volta, né? É. Não, você tem toda a razão. Acho que, sem dúvida, são esses dois efeitos. Tem um outro ponto importante que é interessante saber, né? 40% da poupança, ela gira praticamente todo mês.

O que isso quer dizer? Que esses 40%, a cadeira de poupança não é um investimento, ela é a conta corrente. E isso tem também alguns efeitos para ser analisado, porque um ponto importante disso quer dizer, ele é um funding de prazo muito curto.

você tem, vamos dizer assim, a sorte cultural que todo mês o cara saca e coloca, saca e coloca, saca e coloca, mas se ele só sacar e não colocar, ele acabou. A gente está falando de algo que financia projetos de 360 meses.

Mas, por outro lado, ele pode sair em um dia e ele pode sumir. Pode sumir em um dia. Então, você é um pouco descasado, né? Exatamente. E você falar que investimentos de 800 bi vão sumir em um dia, ou em 30 dias, é muito improvável, né?

Mas você falar que 40% disso, 300 bilhões de reais, que é conta corrente, podem sumir muito rápido, eles podem sumir. O brasileiro também está ficando mais informado no sentido do banco digital. Sim, eu ia chegar nisso aí. Deixa eu fazer a pergunta então que eu ia fazer. Pô, InfoMoney eu estou desde 2009, aí a XP comprou InfoMoney em 2011. Desde 2011.

Eu ouço sobre o desbancarizar, o que basicamente é, porra, olha quanto dinheiro está parado na poupança, podia estar rendendo muito melhor e alguma coisa mais segura.

Para quem acompanha o mercado financeiro, isso aí já é há muito tempo dito. Então, a tendência é, as pessoas ficando mais inteligentes, mais bem informadas, elas vão tirar o dinheiro da poupança e vão deixar em outros investimentos. Para você que estava dentro do setor esse tempo todo, como é que vocês olhavam para isso? Vocês olhavam, pô, cara, a gente é um navio e o iceberg está ali. O iceberg é a secagem da poupança.

Vocês pensavam que isso de fato poderia acontecer? Ainda está longe, né? Acho que a poupança ainda tem uma representatividade, mas hoje é bem menor do que era antes, né? Queria até que se você trouxesse um pouco esses números, mas como é que vocês enxergavam esse iceberg ali à distância? Eu sempre me preocupei, desde o início da década de 2010, mas eu vou te falar qual que era o meu colchão de segurança. Era o compulsório.

e é isso que me preocupa agora

Porque esse colchão não existe mais. E eu vou chegar lá. O compulsório, só pra lembrar, era aquela fatia do... 20%. Que os bancos tinham que deixar... No Banco Central. Então assim, de tudo que estava na poupança do banco, 20% ele tinha que deixar no Banco Central. Para mim, era muito natural que o governo não ia deixar o funding do crédito imobiliário acabar com o depósito compulsório. Existindo o depósito compulsório. Numa canetada ele resolve.

Então, assim, é aquele medo que você fala assim, não, mas ele tem um jeito fácil de resolver. E como o Brasil tem governo populista, não tô nem entrando na discussão se isso era bom ou ruim.

Agora, para o setor, sem dúvida, era bom. E como o Brasil tem esse histórico de governo populista, na minha cabeça, o dia que precisar isso vai acontecer. Assim como existia uma discussão lá atrás, porque antigamente a poupança era TR mais 6, ponto final. Não tinha essa regra dos 70% da Selic. Essa regra veio em 2013, no governo Dilma.

quando a Selic caiu num ponto onde o TR mais 6 começava a ficar melhor do que um investimento que você pagava, porque a poupança é isenta de imposto de renda, né? A gente não falou isso durante todo o episódio, mas talvez as pessoas não saibam, ou algumas pessoas não saibam, a poupança é isenta de imposto de renda, desde sempre, né? Então, no momento que a Selic estava lá em 8,

e a Dilma forçou isso, você podia ter a poupança melhor do que um CDB de um bancão. E aí isso ia criar uma desfuncionalidade absurda na economia brasileira. Então o governo foi lá e deu uma canetada e falou, não, se a Selic estiver abaixo de 8,5, a poupança é 70% da Selic.

E a mesma coisa serve para o compulsório. Eu sempre pensei, os bancos estavam sempre ali na tampa porque eles eram obrigados a emprestar. Isso é bem importante as pessoas saberem, porque muda muito a análise do que está acontecendo hoje. Os bancos eram obrigados a emprestar 65% do funding que eles tinham na poupança para o setor imobiliário. Não era uma opção. Eles eram obrigados a emprestar.

Mas tinha aqueles 20 que se precisasse, na minha cabeça, o governo ia acabar liberando. Então, é responder a tua pergunta. O que a gente está vendo hoje? Poupança diminuindo de 2020 até o ano passado. Saque líquido da poupança de 270 bilhões de reais.

Claro, o saldo não caiu tudo isso, porque ela rende juros, então o saldo foi de 800 para 730, hoje está em 730.

E por que que o depósito compulsório não existe mais? Não é que ele não existe mais. O que o governo fez no ano passado foi liberar 5% e os outros 15% ele vai liberar 1,5% ao ano por 10 anos. Eu acho que em algum momento ele vai acelerar isso. Mas por enquanto foi isso que ele aprovou numa resolução do Conselho Monetário no ano passado.

Só que assim, quando você olha, a poupança é o passivo, né? É o funding do caixa imobiliário. Tem o ativo, que é a carteira dos bancos. Então, sempre que você comparava a carteira dos bancos com o funding da poupança, ele estava rodando ali perto dos 65%, que era a exigibilidade mesmo, tá?

De 2020 para cá, o mercado de crédito imobiliário começou a crescer tanto e o mercado de capitais começou a dar mais espaço para o crédito imobiliário crescer, que são os CRIs e os FIIs praticamente, que os bancos ultrapassaram essa faixa dos 65. E hoje eles já estão nos 100%.

Então, a carteira de crédito imobiliário do Brasil hoje, tirando a FGTS, tudo que a gente falou até aqui é sem FGTS, sem Minha Casa Minha Vida, é super importante isso. Ela já é do mesmo tamanho que o funding de poupança. Na verdade, ela está até um pouquinho acima do funding de poupança. Então, num cenário onde o mercado de capitais não existe, só para a gente fazer uma brincadeira aqui por um minuto, mesmo que o Banco Central libere o compulsório todo amanhã, você não tem mais funding para fazer crédito imobiliário.

Esse colchão acabou.

Esse colchão foi consumido pelo mercado de capitais no lado do ativo dos bancos. O Banco Central percebeu isso, trouxe essa resolução no ano passado, endereçou, na minha opinião, um pedaço do problema. Mas a gente ainda tem dois grandes problemas para endereçar no curto e no médio prazo. Quais são eles? Começando pelo médio prazo.

qual o instrumento que vai financiar a compra de um apartamento de 25, 30 anos? Porque hoje, quando a gente fala que o mercado de capitais tomou espaço no mercado de criação imobiliária, ele tomou espaço no financiamento de projeto.

O crédito imobiliário no Brasil, ele é separado entre, ele é conhecido por quem é do setor, separado entre PJ e PF. Então, pessoa jurídica e pessoa física. PJ são as incorporadoras.

Então, a mesma carteira de crédito imobiliário dos bancos, o mesmo funding que vem da caderneta de poupança, ele pode emprestar tanto para uma incorporadora fazer um projeto, quanto para um cliente comprar um apartamento. Nos dois casos, ele está cumprindo a exigibilidade dele de 65% da caderneta de poupança.

O mercado de capitais, ele entrou no lado PJ do crédito imobiliário. Então ele entrou com os FIIs e os CRIs financiando as incorporadoras. Por que isso? Porque a gente ainda não tem um instrumento maduro e desenvolvido com liquidez onde o mercado de capitais vai dar um crédito por 20, 25, 30 anos. Então você...

tem um problema para resolver no médio prazo, que é qual vai ser esse caminho. Como nós vamos dar crédito por 25, 30 anos? Ah, pode ser o banco dando crédito nos Estados Unidos. Grande parte do crédito imobiliário está no balanço dos bancos. 35%, né? Se você contar o que está no balanço do FED, 50%. Mas nos bancos privados, 35%.

mas eles dão o crédito e securitizam depois. Então eles fazem, depois eles tiram do balanço, eles fazem, depois eles tiram do balanço. Pode ser um caminho. Pode ser um caminho. O banco sabe dar crédito.

Mas quem é que vai dar o funding quando ele securitiza? Quem é que vai dar o funding por 25, 30 anos? Então esse instrumento, esse arcabouço, esse desenvolvimento do nosso mercado, ele ainda não existe. Por que eu estou falando que isso é um problema de médio prazo e que eu diria até que me preocupa menos? O que nós vamos encontrar?

Não tem nenhum bicho-papão aqui, nós não precisamos reinventar a roda. O mercado financeiro brasileiro evoluiu muito nos últimos 20 anos. Eu não tenho dúvida que nós vamos encontrar. A gente pode copiar o americano, a gente pode copiar o europeu, a gente pode criar o nosso. Então, isso nós vamos fazer. Nós não temos ainda, mas nós vamos fazer.

O outro é o custo. Então assim, ainda no médio prazo. Mesmo que você resolvesse isso hoje, quanto custa esse dinheiro? Então hoje você vai financiar um apartamento, como eu te falei, você provavelmente se for financiar um apartamento, vai ter crédito a TR mais 10,5. TR mais 10,5 é 11,5% ao ano.

Por mais que você seja um bom pagador, tenha um bom patrimônio, quem que vai te emprestar dinheiro hoje a 11% ao ano? A 11,5% ao ano nominal. Se o CDI de longo prazo do Brasil é 13,5%. Então, a partir do momento que você leva o crédito imobiliário para o mercado de capitais, vamos lá.

você acaba com o juros subsidiado. E esse subsidiado, ele é entre aspas aqui, né? Porque o Brasil tem essa estrutura meio esdrúxula que o subsídio é do próprio brasileiro, né? Não é do governo. A poupança, ela dá crédito subsidiado, ou seja, taxas baixas.

Porque o funding é barato. Mas por que o funding é barato? Porque o brasileiro que deposita na poupança ganha pouco. Ele ganha muito menos que o CDI. Então o subsídio de quem está tomando crédito ele é dado pelo próprio brasileiro. E como grande parte do Brasil, a gente pode dizer que é o Robin Hood e as avessas. O que que entendiam na poupança?

é a baixa renda e quem compra apartamento financiado pelo SPPE é a média alta renda. Mas deixando essa parte esdrúxula de lado, o custo do crédito imobiliário, mesmo que você enderece a estrutura de funding, ele não vai ser abaixo do CDI.

porque quem vai pagar essa conta? O Tesouro, você podia até falar assim, não, o Tesouro vai pagar essa conta. Acho que o nosso Tesouro não está com tanto espaço para sair pagando conta dos outros. Então, esses dois problemas são problemas de médio prazo, que na minha opinião, o da estrutura nós vamos resolver, e o custo é Brasil.

Se a gente conseguir levar o Brasil para patamar de juros razoável, o crédito imobiliário vai também. Se não conseguir, não vai, não tem mágica. Agora, o Brasil vai viver um mundo de crédito imobiliário normal, onde a política macroeconômica do país impacta os juros do crédito imobiliário. Porque a poupança não deixava isso acontecer. Tá, só para conectar toda essa parte final de aprendizado.

Então, o Brasil deve acompanhar, o crédito imobiliário deve acompanhar esse, vamos dizer, o crédito, o juro tradicional, assim como é no resto do mundo, mas não no curto prazo. Isso aí ainda tende a acontecer, ou isso já está acontecendo. No curto prazo, acho que o problema é pior. Por isso que eu comecei pelo médio.

Porque eu joguei no médio pra dizer o seguinte, o médio prazo nos dá tempo de resolver. E eu acredito no Brasil, eu acho que nós vamos resolver. O curto prazo é que eu tenho medo da solução. Porque como eu falei, nós já estamos lá, a carteira ativa, a crédito imobiliário dos bancos, já passou o fundo da poupança, por mais que você libere compulsório, etc.

O mercado financeiro está financiando incorporadora, né? E o Banco Central, ele fez uma coisa inteligente, quando você olha a resolução do ano passado, que ele criou pesos diferentes na exigibilidade se você está dando crédito para a pessoa física ou para a pessoa jurídica. Inclusive pelo preço do apartamento, que eu achei bastante interessante. Então se você dá crédito para apartamentos até 600 mil reais, vale mais. Até um milhão de reais, vale mais, né?

para incentivar os bancos a darem crédito até 2 milhões e 250, que é o limite do SFH. Mas se eu tivesse um projeto imobiliário que vai entregar daqui 2, 3 anos, eu estaria preocupado com como o meu cliente vai tomar crédito para pagar esse apartamento.

porque eu não sei se daqui a dois, três anos nós vamos ter resolvido a estrutura pra fazer esse crédito chegar na pessoa física e esse cara tomar um crédito de 25, 30 anos.

E aí, eu acho que a gente... Porque, assim, só para... Como hoje está no meio a meio, né? O poupança e crédito privado, vamos dizer. Na média, o juro vai ter que ser mais alto. Vai ter que ser mais alto.

Sem dúvida, o juro é maior. Se você resumir de uma maneira bem simples, aquele juro subsidiado via poupança, na média vai ser algo entre 6 e 14. Não vai ser mais perto dos 6. Isso aí. Eu diria até mais, né? E aqui eu tenho que deixar claro que eu sou conflitado, porque eu sou conselheiro de uma incorporadora, mas se você quer comprar um apartamento...

na casa ali de um milhão e meio, quatro milhões de reais. Se ligar no teu banco hoje e tiver crédito até R mais dez e meio, pega e compra amanhã. Porque assim, não dá pra saber por quanto tempo você vai ter.

e isso é super importante e garanta que esse crédito vai se manter não vai mudar no meio do caminho e garanta que vai se manter e vai mudar mas o contrato de crédito do Brasil, você tomou lá TR mais 10,5, TR mais 10,5 fixo o resto da vida eu sou um dos eu dei muita sorte na minha vida e uma delas foi

ter o contrato para comprar o meu imóvel no meu apartamento, assim, que eu era alugado antes, no dia que a XP mandou todo mundo para casa por causa da pandemia, que a XP foi uma das primeiras casas de Covid. Aí eu falei, bom, não vou assinar isso aqui agora. Esperar, daqui 15 dias. Falou que daqui 15 dias as coisas vão normalizar, né? Bom, passaram três, quatro meses.

Seria que foi lá pra baixo e... Eu falei, bom, agora que eu tô vendo que o meu emprego eu não perdi ainda. Se eu ficar em casa, a gente vai se cuidar. O apartamento ficou o mesmo preço, né? Só que o financiamento que tava, sei lá...

X agora está metade disso, né? Então, eu tive um... Consegui pegar uma taxa ali, vamos dizer, bem perto ali das mínimas da época lá da Covid. Esses contratos, eles valem ouro, né? Porque, vamos dizer, a sua taxa deve estar ali entre 7 e 8,5, num país. Mais perto de 7. Mais perto de 7, num país.

que a inflação histórica pós plano real é perto de 6, quer dizer, você não paga nada, né? Então, para também, tudo não te custa nada. Esses contratos que foram feitos na pandemia de 2020 a 2022 são maravilhosos. Você não pode pagar nunca.

Porque você está pagando... O teu juro real é entre zero e um e meio. Dificilmente vai ser diferente disso, porque a gente conhece o Brasil, sabe que a inflação não deve ir para a casa dos dois e meio, três, tão cedo. Mas eu me preocupo bastante com os próximos cinco anos, de de onde vai vir o funding.

E qual vai ser a estrutura que o mercado vai encontrar para financiar o comprador de 25, 30 anos? Mas, assim, até pelo conhecimento que você já mostrou aqui para a nossa audiência que você tem, de vivência e de história do setor. Se você estivesse com a caneta na mão, ou estivesse lá no... Pô, vamos resolver esse problema. O que seria uma boa solução para isso? Eu acho que, assim...

O que o regulador pode fazer? Quando o Brasil montou o SBPE, eu acho que ele foi muito feliz em algumas amarras que protegem o Brasil de ter uma crise como os Estados Unidos teve em 2008.

Ele limita quantos por cento do teu salário pode ser a prestação, ele limita quantos por cento do valor do imóvel o banco pode financiar, ele limita o tipo de prestação, então você tem prestação de amortização constante, você tem prestação de parcela constante, e você tem prestação que a parcela sobe ao longo do tempo. Essa não pode no Brasil.

Então o regulador ele tomou decisões muito inteligentes e muito sábias que protegeu o Brasil de ter uma crise de crédito imobiliário como você teve nos Estados Unidos Na crise da Dilma ou na crise dos distratos na crise de 2015 e 2016 o preço do imóvel caiu muito pouco no Brasil muito pouco assim, caiu 10, 12% para o mercado imobiliário é muito Obrigado

Mas não é uma crise que quebra o setor. Por que ele caiu muito pouco? Porque diferente dos Estados Unidos e de alguns países europeus, você não tem no Brasil o cara que deve 95, 98% de imóvel. Porque ele que cria o efeito manada. Se você deve 98% do seu imóvel e você descobre que o teu vizinho vendeu 5% mais barato, você para de pagar.

deixa o banco levar. Eu devo 100, o imóvel vale 95. E o crédito imobiliário, ele tem esse ponto que é muito importante, que eu não falei, mas quando se fez a reforma da alienação fiduciária, ele também determinou o seguinte, no limite você entrega o imóvel, a dívida está quitada. Para não acontecer aquilo que aconteceu do FCVS, que a pessoa pagava, pagava, pagava, pagava, pagava, e a dívida valia mais do que o imóvel,

A reforma também diz o seguinte, olha, não importa quanto você deva, você entregou o teu imóvel, está quitado. Então, se o teu imóvel vale 90 e a dívida é 100, entrega o imóvel. Como é que a gente respondeu a tua pergunta? Eu disse tudo isso para dizer o seguinte, respondendo a sua pergunta.

O regulador, ele podia criar também um arcabouço dentro do mercado de capitais, aonde ele dá um carimbo num CRI, que ele diz o seguinte, olha, os contratos que estão dentro desse CRI, eles obedecem a essas regras. Portanto, você sabe que aquele CRI, lá dentro tem contratos que te dão uma segurança.

Não sei quais regras. Manteria essas regras que existem hoje no SBPE, que eu acho que elas são inteligentes, e talvez colocaria uma ou outra regra de que tipo de diligência foi feito, que tipo de laudo foi feito naqueles imóveis. Porque o grande ponto do investidor é a segurança. Quando você compra um CRI hoje, ou um FII de papel, muitos investidores não sabem o que tem lá dentro.

e aí se você faz isso e o segundo ponto que eu faria era criar um o que o mercado financeiro chama de warehouse, que é um lugar pra você estocar o início desse crédito antes de você colocar ele no mercado

Por quê? Porque os primeiros anos do crédito imobiliário, eles também têm um risco maior. Tem um negócio em crédito que chama behavior, que é comportamento. Então quando você compra uma carteira de crédito de 25, 30 anos, se você vai me vender uma carteira de crédito que ela já existe há 3 anos,

eu tenho muito mais segurança nela. Porque você já conhece o perfil do mutuário, do tomador do crédito. Então, se de certa forma os bancos conseguirem, via regulador, via banco central, dar o crédito, cria alguma estrutura que dá um carimbo nesse crédito.

que carrega esse crédito por um, dois, três anos, isso dá segurança para ele securitizar esse crédito, e você faz isso num volume grande, você cria uma liquidez nesse mercado. Aí quem compra esse crédito não precisa mais ter medo de que ele vai carregar esse crédito por 25, 30 anos. Porque quando você compra uma NTNB 2000 e... não sei qual é a mais longa hoje, 60. Você se sente obrigado a carregar até 2060? Não.

Então não tem problema você dar crédito por 25, 30 anos. Só tem que saber o seguinte, eu tenho porta de saída, mesmo que eu perca um pouquinho. Porque se deu crédito, você comprou no TNB a IPCA mais 7,5, se amanhã a taxa for para a IPCA mais 9, você tem porta de saída, mas vai perder dinheiro. Provavelmente.

Então, eu acho que o regulador, e talvez ele já esteja fazendo isso, longe de mim querer dizer o que eles estão ou não estão fazendo, mas ele tem que parar para pensar como é que eu crio segurança e liquidez. Porque a NTNB deve ser, não só a NTNB, você tem algumas debêntures de infra, de prazo super longo. Por que elas existem no mercado?

Porque tem segurança e liquidez. Todo mundo que, investidor, pessoa física que vai comprar um título de 25, 30 anos, vai se perguntar se eu tenho porta de saída. Quão seguro é e se eu tenho porta de saída. Então, basta a gente endereçar esses dois pontos, acho que a gente já andou muito, né? Nesse quesito. Agora, um outro ponto que eu queria chamar a atenção é que, assim, e aí talvez também sou conflitado, né? Então, tem que deixar claro isso aqui.

Mas eu acho que as incorporadoras grandes, que tem balanço e que tem caixa, elas vão ser muito beneficiadas no curto prazo. Porque o capital é um insumo ultra relevante no setor. O setor tem pouca barreira entrada. Por que tem tanta incorporadora em São Paulo? Porque é fácil montar uma incorporadora. É muito comum alguém sair de dentro de uma incorporadora e montar outra.

O que precisa para montar uma incorporadora? Basicamente dinheiro e algum conhecimento do setor. Mas o conhecimento do setor...

Como o incorporador é uma soma de partes, você compra um terreno, aí você contrata um arquiteto, aí você pode contratar, por exemplo, um consultor para aprovar aquele projeto. Depois você pode contratar uma imobiliária para vender aquele projeto. Você pode contratar uma construtora para construir aquele projeto.

Então assim, você consegue ser um incorporador sentado num escritório pra fazer um projeto com 5, 6, 7 pessoas. Você tem que ter dinheiro, você tem que ter uma noção do que você tá fazendo, de quais pessoas, quais terceiros você vai contratar pra desenvolver aquele projeto. Mas basicamente o incorporador, ele gasta X pra tirar o projeto do papel.

Esse X é tanto o custo quanto a questão regulatória e tudo mais para vender a um valor bem maior que o X. É isso. E isso tem uma taxa interna de retorno que compense o investimento. Exatamente isso. Então ele vai... Aqui eu vendo um imóvel por 30 mil reais o metro, ele vai gastar ali 23, 24, 25 mil reais o metro para deixar aquele imóvel de pé. Só que o volume de dinheiro é muito alto. Isso.

Esse é o problema, né? O pequeno erro, tipo, nesse aqui você teve um erro muito bom, que vendeu de 17 mil por 33 mil, mas quando o erro é o contrário, você quebra, porque o volume é muito alto. É muito alto, né? E por que você quebra? Porque geralmente o projeto imobiliário é alavancado.

E por que ele é alavancado? Quantas pessoas tem 250 milhões de reais para fazer um prédio? A gente está falando que 99% das pessoas não tem 120 mil reais para dar entrada no apartamento. Quantas pessoas tem 200 milhões de reais para comprar um terreno e construir um prédio em São Paulo? 250, 300 milhões de reais. Então o negócio é alavancado. Se ele é alavancado, o custo de capital é um insumo muito importante no setor.

é um dos principais inclusive, porque os outros insumos são commodities

o preço que a incorporadora grande paga no aço e a pequena paga no aço, a diferença é muito pequena. O terreno é igual. O terreno é o mesmo preço. Então, na parte do custo, você tem várias outras diferenciações na parte da venda, na parte do produto, mas na parte do custo, o custo de capital é muito relevante e você, quando você sai dos bancos que são obrigados a emprestar 65% da poupança e vai para o mercado de capitais, você cria uma baita diferenciação e vai para o mercado de capitais.

pros maiores e pras boas empresas e empresas que tem balanço. Especialmente porque o que os bancos ainda precisam, porque ainda existe a poupança, ela vai continuar existindo, na minha opinião ela vai minguando, mas ela vai continuar existindo. E os bancos continuam precisando emprestar esse dinheiro pro setor imobiliário. Pra quem que eles querem emprestar? Eles querem emprestar pros grandes, eles querem emprestar pra quem não dá dor de cabeça.

e aí quando você falou de conflito é porque você é conselheiro de uma empresa que acredito que esteja nesse rol das grandes e saudáveis exatamente a gente tem um projeto na Rebouças eu não vou falar o nome do banco mas a gente tomou mais de 400 milhões de reais a TR mais 9.8 há um ano e meio atrás isso é 11% ao ano o banco está ganhando dinheiro porque o fone dele vem da poupança que é TR mais 6 do banco

Mas a gente está tomando 400 e poucos milhões de reais a 11% ao ano nominal, enquanto que o nosso concorrente médio está tomando a 18, 19, CDI mais 4, CDI mais 5. Então, isso cria uma baita diferença para as empresas. Inclusive, cria uma baita diferença na barreira entrada. Porque na hora de disputar um terreno, o competidor da empresa grande tem que fazer a conta com CDI mais 5.

E a empresa grande vai fazer a conta com 12, 13% ao ano. Mesmo que ela vá para o mercado de capitais, ela vai tomar CDI mais um. A Even tem um CRI na XP, 101% do CDI. Que, obviamente, a qualidade de crédito é muito boa. E das outras empresas também, da Cirela, da Ezetec, da Lavi, só para não estar puxando a sardinha aqui.

então e a mesma coisa vale quando você entrega o projeto se o teu cliente tem dificuldade de tomar crédito ele vai precisar de mais prazo talvez ele vai demorar 4, 5 meses a mais talvez você vai precisar financiar um pedaço do apartamento pra ele pra depois ele ir pro mercado de capitais você vai fazer esse warehouse e as empresas grandes já fazem isso aí vem a Cerela, a Zetec já tem carteira e aí

de clientes, que elas conseguem vender no mercado de capitais. Por que elas conseguem vender no mercado de capitais? Porque elas carregam essa carteira por dois, três anos, né? No fim do dia elas fazem o que eu sugeri que o regulador fizesse. Por quê? Ela carrega o começo, onde tem mais risco, já tem behavior. E quando eu falei de você dar algum carimbo de diligência que foi feita, pô...

Só para não usar o nome da AVEN, você sabe que o produto é a Ezetec, que é o que está garantindo aquele crédito, e você sabe que a Ezetec carregou aquele crédito por 3 anos, você compra com muito mais segurança. Você ainda não tem a parte da liquidez. Vamos dizer, da grande liquidez desse crédito. Mas você compra com muito mais segurança. O pequeno não consegue fazer isso. O médio não consegue fazer isso.

Quando ele termina o projeto, ele tem que repassar e ele tem que pegar o dinheiro. Inclusive pra ele ir pro próximo. Três, quatro, cinco meses a mais pra ele fazer o repasse, né? Isso é uma repasse no setor imobiliário, né? O cliente deve pra você, você repassa essa dívida pro banco, que é onde ele financia o imóvel, e pega esse dinheiro pra você. Se ele demorar três, quatro, cinco meses a mais pra fazer isso, isso acaba com a tira do teu projeto. E pode acabar com o teu fluxo de caixa, que é muito pior.

Então, na minha opinião, nos próximos 2, 3, 4, 5 anos, as incorporadoras com balanço, elas sem dúvida vão se beneficiar do que está acontecendo. E aí alguém pode levantar a mão e falar assim, não, mas espera aí, mas isso é péssimo para o setor imobiliário, o volume vai cair. Nos últimos 12 meses, São Paulo lançou 80 bi. Se você pegar essas empresas que eu falei, elas lançaram 15, entre 10 e 15.

Quer dizer, apesar de elas serem grandes, elas são um pedacinho do mercado. Então, se o mercado for de 80 para 70, para 60, não são elas que vão sair do mercado. Elas são o low cost producer. Elas têm o custo de capital mais barato do setor.

Pra quem acha que o mercado não tá tão aquecido, dá um rolê aqui pela Faria Lima, vai lá no Brooklyn, onde eu moro, meu Deus. Eu só fico imaginando quando tudo estiver pronto, onde é que, se não tiver os carros dos Jetsons ali que vão voando, não sei como a galera vai sair de carro lá. Ainda bem que eu sou ciclista e não sofro tanto com isso, né? Só sofro com os carros que batem em ciclista, mas aí é outra história. Mas tem muita coisa ainda saindo do chão aqui, pelo menos na região de São Paulo.

Posso fazer um comentário sobre isso que você falou, que é bem interessante? Eu também convivo por aqui. E aí tem muita gente, vamos dizer, estranhando, né? Muita obra, aí fala de excesso de oferta e tal.

Então, que nem aconteceu de 2004 a 2014, que eu falei que você ficou 20 anos reprimido, teve um efeito curioso, que eu acho que quem não é do setor não sabe, que o plano diretor de 2014, em São Paulo, quando ele muda, ele coloca em algumas regiões, que são as regiões de eixo, ele coloca um número mínimo de unidades que você tem que fazer num projeto. Isso acaba com o alto padrão.

Porque o projeto de alto padrão é um projeto de poucas unidades grandes. E aí, para não acabar com o alto padrão, você cria um pouco aqueles monstros que são unidades grandes e um prédio do lado cheio de estúdiozinho. Que é para você poder fazer o que a prefeitura estava mandando ali no plano diretor. Então você fica de 2014 a 2020, 2021, isso mudou em 2021. Você fica sete anos sem conseguir fazer alto padrão puro sangue. O faz ano...

o hotel, ele resolveu esse problema lá. O Fazenda Itaim. Mas são poucos casos que você consegue fazer um hotel pra resolver isso, que daí fica menos esdrúxulo. Você tem, de fato, um hotel e um prédio. Você tem muitos prédios, ficou comum esse São Paulo, é o prédio de alto padrão e o prédio de estúdio do lado. Me cojo se eu tiver errado, mas tem um próprio projeto da Ivem ali na Avenida Portugal.

Assim? Que é justamente isso. Exatamente. Que é exatamente do lado do prédio que eu moro. Que é subir uma torre residencial e do lado vai ter os estúdiozinhos. Os estúdiozinhos, exatamente. Então, em 2021, você tem pandemia, juros baixos...

Todo o mercado de luxo do mundo explode, porque quem tem dinheiro muda mudança de hábito, não sei se achou que ia morrer, parou de viajar, começou a gastar mais. Os preços de casa de vermelha em São Paulo explodiram. E você estava sete anos sem fazer projeto de alto padrão em São Paulo. Puro sangue. Com raríssimas exceções.

porque quando você estava fora do eixo, a prefeitura mudou muito o plano de outono de 2014 e ela acabou com a conta das incorporadoras fora do eixo. Então você só conseguia construir no eixo e no eixo você não conseguia fazer alto padrão. Então você criou uma demanda reprimida para o projeto de alto padrão em São Paulo.

Que coincidiu com a pandemia onde o mercado de luxo bombou. E aí você vê o que aconteceu com o mercado de apartamento de alto padrão nos últimos 4, 5 anos. Então, é um fenômeno parecido com aquele que eu comentei de 2004. Não acho que tem bolha, não acho que tem excesso de oferta.

não tem nenhum projeto de alto padrão em São Paulo empacado mas aquela sensação quem anda aqui na região tem a sensação de que tem muita coisa sendo feita todos os projetos estão bem vendidos

Não, eu só digo isso pelo trânsito que vai ficar na região. Isso aí, com certeza. Até aqui no Itaim, inclusive, o Santander está se mudando aqui para dentro do Itaim. Eu ficava pensando, quando eu trabalhava na XP, era em frente ao prédio do Santander, aquela saída da Marginal. Já era infernal quando dava cinco e pouco e a galera do Santander ia saindo. Imagina agora...

Se for aqui dentro do Itaim, enfim. Classe média sofre também. Mas, ó, já foi uma hora e meia de papo. Agora eu vou fazer umas perguntinhas um pouco mais capciosas até de... Pra você discorrer um pouco mais sobre o assunto. Vinícius, responde pra mim com base em tudo que a gente conversou agora, direto e reto. A poupança está com os dias contados? Ela corre o risco de acabar?

Eu acho que acabar não. Ou talvez ela ainda esteja longe de acabar. Eu acho que o ponto aqui é o crédito imobiliário como o Brasil viveu e conheceu nos últimos 60 anos, esse sim está acabando.

O que eu quero dizer com isso é, ah, mas se a poupança não vai acabar, como é que o preço vai acabar? A poupança vai ficar cada vez menor, o nosso crédito imobiliário vai continuar crescendo, o nosso crédito imobiliário sobre PIB ainda é muito baixo, ele está chegando em 11%, saiu de 2 lá no início da década de 2000 para 11, mas países desenvolvidos esse número passa de 40, 50, 60% do PIB, nós não precisamos nem chegar lá, se a gente sair de 10 para 20, a gente dobra o estoque.

sem ter a poupança, na verdade, com a poupança diminuindo. Então, acho que a poupança, a cultura do brasileiro, da caderneta de poupança, ainda é muito forte. Então, se ela acabar, ainda vai levar muito tempo. Mas isso não quer dizer que o creche imobiliário não vai mudar e vai mudar rapidamente nos próximos anos.

E, cara, ideia louca que passou na minha cabeça quando você falava. E se mudasse a regra de remuneração, de rentabilidade da poupança? É que se você faz isso, eu acho que você cria um problema no estoque. Porque é o seguinte, quem vai pagar essa conta?

A caderneta de poupança é passivo dos bancos. E o ativo dos bancos é um crédito de 30 anos fixo. Entendi. Então é aquela analogia que você fez do projeto na Rebouças de vocês. Isso. Ele só existe porque vocês conseguiram um juro muito bom.

Mas também é muito bom para o banco, porque ele pega da poupança. Pega da poupança. E o banco, ele já está dando crédito na ponta hoje, para não perder o cliente a TR mais 10, 10,5, 11. Ele já está fazendo isso hoje, emitindo LCI a 100% do CDI. Então, no marginal, já está com spread negativo. Então, é inviável mexer na remuneração da poupança.

E essa sopa de letrinhas das LCIs, os CRIs, o quanto que isso... Qual o efeito disso dentro da poupança? O quanto isso ajuda ao trabalho? Pelo que entendi da nossa explicação, da nossa conversa, eles miram a PJ desse mercado. Isso. Mas acaba tendo influência na poupança ou não.

Não, eles andam em paralelo, eles estão complementando o que falta de dinheiro da poupança. E o que eu acho que vai acontecer, e acho que isso é importante para o investidor, quem está nos ouvindo, nos assistindo, a oferta de CRI ou de FII de papel, ela deveria aumentar muito nos próximos anos. Porque os bancos vão dar menos crédito para as incorporadoras, elas vão continuar querendo fazer negócio.

Então elas vão atrás do mercado de capitais, que é o que tem acontecido nos últimos 3, 4 anos.

Acho que a minha mensagem é assim, tomem muito cuidado. Um desenvolvimento imobiliário não é simples. Ele envolve muito dinheiro, envolve muita gente. As obras em São Paulo são obras que se você entrar numa obra, tem 150, 170 pessoas trabalhando. É complexo. Se você fizer uma obra na sua casa, muita gente já passou por isso. A chance de custar mais caro e demorar mais é 90%. Porque obra é um negócio complexo.

Então, se você vai investir num FII de papel, tenha certeza de que aquele gestor entende muito do setor. Sabe onde ele está alocando aquele capital, sabe os riscos de um desenvolvimento imobiliário. E a mesma coisa é um CRI, que o dinheiro vai ser utilizado num projeto imobiliário.

Nossa, que era isso aí de obra. A gente tem um caso aqui, né? Eu e o Matheus, os dois sócios fundadores da empresa, nós fizemos obras em nossos respectivos apartamentos em um tempo muito próximo. E eu dei uma sorte danada de ter uma indicação de um cara que fez o projeto maravilhoso. Entregou antes o esperado, dentro do orçamento.

E o Matheus teve uma experiência exatamente oposta. O cara arrastou, de repente, parece que a gente largou. Assim, sabe aquela coisa de... Isso mostra bem como a média pode ser uma, mas o desvio padrão é absurdo disso aí de obra. É, e o Brasil tem um problema de mão de obra, né? A gente está vivendo isso no setor. Sim. A gente está vivendo isso no setor.

E não tem nenhuma indicação de que isso vai ser resolvido. Talvez até piore. Talvez até piore. A concorrência com aplicativos e tudo mais. E até esse ponto também, até já aproveitando essas perguntas um pouco mais direto e reto, com o crescimento do trabalho informal. Hoje a gente tem uma taxa de desemprego muito baixa, mas que eu não acho que ela reflete tão bem a fotografia da sociedade, porque hoje a gente tem muitos trabalhadores informais.

Se a gente tiver cada vez mais o crescimento de informais, como é que fica até esse lado do crédito imobiliário? Como conceder crédito para alguém que às vezes não tem uma carteira de trabalho? Como é que fica aí no lado da demanda?

É, eu, assim, a Volpe, né, que é uma das companhias que eu também faço parte do conselho, ela é uma iniciativa de crédito imobiliário para a pessoa física, né, e um dos pontos onde ela cresce bastante e ela ganha muito mercado é justamente na renda informal, né, porque você tem a garantia imobiliária que vale muito.

e você hoje já tem tecnologia para medir a renda informal. Então, se você consegue encaixar essa renda informal nos parâmetros, isso já não é problema mais de novo. Estou falando da novidade, quer dizer, das empresas que estão surgindo justamente para cobrir esse problema da poupança. Os grandes bancos ainda têm essa dificuldade. Então, é mais uma coisa que nós vamos ter que contornar no curto e médio prazo para fazer esse crédito.

Agora, Vinícius, aproveitando sua experiência no setor, acho que boa parte da nossa audiência que assistiu esse papo

Ou ele tem um imóvel, ou ele tem um imóvel, quer comprar um imóvel, ou está na dúvida se compra ou aluga, ou tem um imóvel que ele vive de renda. Enfim, acho que deve ser a pergunta que todo mundo te faz, mas comprar, alugar, o que vale a pena fazer como investidor com residência, principalmente, imóveis residenciais? Tá, deixa eu fazer dois disclaimer antes, né? Primeiro... Vou até pegar um pão de queijo.

como atuante aí no mercado, pela incorporadora, pela gestora, para a incorporadora, tanto faz se eu falar que é melhor alugar ou comprar. Porque se eu falar que é melhor alugar, alguém tem que comprar para essa pessoa alugar. Então, acho que é importante dizer que essa resposta não tem conflito. E outro disclaimer importante, eu vou responder com matemática, mas, na minha opinião, essa é uma decisão

pessoal, comportamental, que envolve cultura. Então, não existe uma resposta certa. Existe uma resposta certa para você. Agora, se eu excluir isso da equação e falar só de número, aí é fácil de a gente fazer uma análise. E aí a resposta, para mim, é bem óbvia que é melhor comprar.

pra morar. Pra morar. Pelo seguinte, um aluguel, ele gira ali em torno de 5% ao ano, 6% ao ano. Do valor do imóvel. Do valor do imóvel.

Muito difícil ficar abaixo disso, só se você vai para produtos de alto luxo. Produto de alto luxo, o aluguel começa a ficar barato porque é um mercado meio desfuncional. Apartamento caro, casa de veraneio. As pessoas querem comprar por cultura.

Quem tem 15 milhões de reais, 10 milhões de reais para comprar um apartamento, não quer morar de aluguel por uma questão cultural, por uma questão de segurança. Então, falta pessoas para alugar esses imóveis, e aí o aluguel fica barato percentualmente, mas nós não estamos falando disso, nós estamos falando do normal. Então, no normal, você vai pagar de 5,5% a 6,5% do valor do imóvel.

Quando você pensa em segurança, quando você compra um imóvel, você tem uma segurança daquele ativo. Tem um ponto muito importante que eu gosto de falar quando você olha para imóvel como ativo. Porque tem um artigo bem antigo da Economist, acho que em 2009, 2010, que eles diziam lá, o mercado imobiliário tem uma questão interessante porque um imóvel é uma mistura de bem de consumo com bem de investimento.

E o bem de consumo e bem de investimento, ele tem... As reações de preço, elas são muito diferentes dependendo do que está acontecendo. Então o bem de consumo, quando o preço sobe, a demanda cai. O bem de investimento, não necessariamente. Você tem o famoso, agora aquela palavrinha que está na moda, o FOMO. Então o bem de investimento, quando o preço sobe, as pessoas ficam com medo.

E fala assim, puta, eu vou ficar sem. E de repente compra mais e o preço sobe mais. Que é o fear of missing out. Medo de ficar de fora. Então o imóvel tem essas duas coisas. Mas o imóvel tem uma questão interessante que é o seguinte, toda vez que você tem um ativo,

Você tem que pensar, e aí acho que isso é uma das partes boas de conhecer contabilidade, né? Quando você tem um ativo, você tem que pensar de quem é esse passivo. Quando você tem um ativo, ele geralmente é o passivo de alguém, né? Então se você tem um título público, ele é um passivo do tesouro. Se você tem um título privado de uma empresa, ele é o passivo da empresa. Uma ação é um passivo da empresa.

o imóvel não é passivo de ninguém. O imóvel é um ativo de fato. Quando ele te gera renda de aluguel, ele é temporariamente um passivo de quem está morando lá. Mas se aquela pessoa não tiver mais capacidade de pagar, você troca o passivo por outra pessoa. Então isso traz uma nota de segurança muito grande para o imóvel. Então quando você vai comparar o retorno do imóvel, ou seja, eu vou morar num imóvel,

ou vou pagar 6, 6,5% ao ano de aluguel, no fim do dia, quando você decide comprar, você está ganhando esses 6, 6,5% ao ano de aluguel, mais inflação. Porque o teu aluguel é corrigido ao longo do tempo. Na verdade, não é mais inflação, é mais variação do preço do imóvel. Porque quando o teu contrato vence, se o preço do imóvel subiu, o teu aluguel vai ser reajustado. Então você tem que pensar o seguinte, onde que eu ganho 6, 6,5 reais, líquido de imposto de renda?

com uma baita segurança. Então a resposta matemática tem que passar por aí. E quando você olha para o título público, que talvez seja onde você tem mais segurança, e você tira do CDI, vamos pensar no CDI, que é o mais fácil, e você tira inflação e imposto de renda, historicamente, você está muito longe dos 6,5.

Ah, mas hoje eu consigo comprar uma NTNB a 7,5% ao ano. Bom, aí nós vamos precisar de mais duas horas que eu vou ter que te dar a minha opinião sobre como o governo vai pagar esses 7,5%. Então assim, se você pegar o CDI histórico, tira o imposto de renda, tira a inflação, o número é 2,5% ao ano. Se você tirar o deflator do PIB, que é um índice de inflação, por alguns casos, talvez mais real do que o IPCA, esse número é menor ainda.

E se você olhar para grandes centros como São Paulo, o preço do imóvel deveria subir mais do que a inflação. Podemos até falar um pouco disso também, sobre o quão mais difícil está comprar um imóvel recentemente do que era talvez 20 anos atrás. Então, matematicamente, eu tenho bastante segurança de dizer que é melhor comprar. Caramba, eu nunca tinha parado para fazer essa...

Essa imersão matemática sobre por que vale a pena comprar um imóvel. Para mim era muito mais esse lado da segurança que ia além da matemática. Eu tenho um imóvel próprio que me dá o conforto de atacar com o resto dos meus investimentos, porque eu tenho uma carteira bem arrojada.

Eu já tenho um imóvel, que até como a gente falou aqui, pela sorte do financiamento que eu peguei, hoje ele é um custo muito baixo, se eu descontar o que é a inflação hoje, o que é a Selic. Então, isso me dá um conforto muito maior. Não tem aquele problema de...

Poxa, vou ter que entregar o imóvel porque o proprietário pediu de volta, tenho que agora, em seis meses, sair daqui e procurar outro lugar, aí você está com família e tudo mais. Ou até o problema da valorização, quando vai renovar, pagava dois mil de aluguel, agora vai ser dois mil e quinhentos. De uma hora para a outra, você aumentou em 25%. É um absurdo. Então, você evita esses sustos aí. Acho que os mais...

Os mais financistas vão falar do pô, mas que absurdo você imobilizar todo esse dinheiro, cara, mas agora tem até um argumento matemático bem legal. Eu faria só um pequeno detalhe que é o seguinte, o custo de transação do imóvel é muito alto. Entre TBI e corretor você gasta 10%. Então, se você sabe que você vai trocar de imóvel no curto prazo, de novo, matematicamente, aí é melhor alugar.

É, aí é um ponto que joga a meu favor. Eu comprei no bairro que eu imagino que vou viver o resto da vida. Um imóvel que eu vejo como potencial para viver o resto da vida. Talvez eu saia de lá daqui a um ano, dois, cinco, dez, mas...

Eu consigo me ver lá. Sim. Então, acho que isso já ajuda. E tem um pouco do que você falou, né? Da decisão, o certo e o errado. Eu ouvi de uma frase que eu uso pra muita coisa na minha vida agora. Quase que uma filosofia de vida que em certas decisões não existe o certo e o errado. Existe você fazer a escolha ser a certa. Então, também tem isso. Eu escolhi o imóvel pra ser o resto da minha vida. Então, também vou me forçar a fazer ele valer a pena, né?

Fazer uma reforma ali, economizar alguma coisa aqui. Porque eu quero que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele seja do que ele

o imóvel, né? Então, não é com muito sacrifício, mas é mais com uma força mental ali.

É, eu acho que você falou uma coisa interessante, né? Que eu costumo falar pros meus amigos. Você não precisa ficar no imóvel o resto da vida. Mas eu acho que na hora de comprar, você tem que pensar assim, eu poderia ficar aqui o resto da minha vida? Ficaria aqui o resto da minha vida? Se a resposta for sim, não tem dúvida, né? E você falou outra coisa interessante da segurança. Nessa pesquisa que eu citei da geração Z, que mais de 50% quer comprar um imóvel, e estamos falando de pessoas acima de 18 anos, né? Quando você pega o extrato de quem quer comprar um imóvel,

dos motivos, 30% é segurança e 30% é sonho da casa própria. Então, 60% das pessoas que querem comprar um imóvel não estão fazendo conta nenhuma. Elas estão simplesmente tomando a decisão com base na cultura, no comportamento, na paz interior. Então, continuando as perguntas capciosas, por que parece bem mais difícil para a geração de hoje comprar um imóvel?

do que lá no passado. Tem aquele meme do meu pai com 28 anos. Casado, dois filhos, um imóvel, uma chácara. Aí eu hoje com 28 anos, não consigo pagar o aluguel de um flat. Por que parece tão mais difícil hoje comprar um apartamento? Eu acho assim, isso é verdade nos grandes centros. Isso não é verdade no país. Muito pelo contrário.

É muito mais fácil hoje você comprar um imóvel na periferia ou no interior do que era 20, 30 anos atrás. Agora, nos grandes centros, nas grandes cidades, nas regiões muito adensadas, aí eu vou entrar um pouquinho... Eu sou economista de formação e eu gosto muito de economia.

vamos ter que lembrar um pouquinho de Maltos tal da economia maltosiana, porque no final do dia o que você está fazendo é vendendo alguma coisa que não dá pra reproduzir que é metro quadrado então quando você fala de quanto custa uma cobertura em frente ao Central Park

Não importa o quanto que você crie de arcabouço para crédito imobiliário, ou melhorias na construção, ou tecnologia, eu brinco o seguinte, o imóvel é o extremo oposto da commodity.

Porque a commodity é o quê? O milho A, o milho B, o milho C, em tese é tudo igual. O imóvel é o seguinte, não existe, por uma questão de lei física, que dois corpos não ocupam o mesmo espaço ao mesmo tempo, não existe um imóvel igual ao outro. Se estiver no mesmo prédio, o andar é diferente, se estiver no mesmo andar, o final é diferente, se estiver com o mesmo final, um é um pouco mais para a direita, um é um pouco mais para a esquerda.

Então, isso é o extremo da economia malthusiana. A oferta é dada. A oferta daquele imóvel é dada, a oferta daquele espaço é dada. Claro que você pode subir um prédio de 500 andares e em tese está criando oferta, mas ainda assim, primeiro, as cidades não deixam isso acontecer, com raríssimas exceções. Segundo, quando você faz isso, você também aumenta o custo exponencialmente. Então, ainda assim, a oferta para um dado custo é dada.

Então é natural que você, jogando mais pessoas, a população crescendo numa taxa num lugar que o metro quadrado não cresce, não vai crescer, você vai deixar o apartamento mais caro. O desenvolvimento imobiliário, obviamente, ele ajuda isso, mas numa cidade igual São Paulo, ou igual Nova York, ou igual Londres, é muito difícil você fazer isso no mesmo ritmo. E tem outra coisa interessante, quando você pega essas grandes cidades, que é o seguinte.

Se você olhar o mapa de preço, como ele se comporta ao longo da cidade, ele é isócrono. O que é isócrono? Você mede o delta preço do centro para uma determinada região pelo tempo que você demora para se deslocar. Não pela distância. Então, quando você pega as cidades, e você vê esse exemplo em São Paulo, muito fácil.

Você sai de Pinheiros e vai para o Butantã, o preço cai 60%. E a distância é 1,5km. Só que você tem que cruzar o rio. E tem uma ponta só. Então você fica 1h20. Então é o equivalente a você sair de Pinheiros e mais 1h20, você chega onde? Você chega na Barra Funda. E aí você vai ver o mesmo preço do Butantã e da Barra Funda.

Porque dá faria ali, mas você demora uma hora pra lá e uma hora pra cá. Um é um quilômetro, o outro é nove quilômetros. Mas o que importa é o tempo que você demora. E aí quando você pega as cidades que a infraestrutura de deslocamento é péssima, como é o caso de São Paulo, você vai empurrando mais as pessoas pro centro eixo, pro centro financeiro que seja.

Isso tudo vai criando essa dinâmica de preço que vai, primeiro, empurrando você para apartamentos cada vez menores, porque um metro quadrado custa caro, e expulsando um pouco quem quer pagar menos nos imóveis. E aí dá essa sensação de que está mais difícil de comprar, está mais difícil de comprar mesmo. São Paulo, com certeza, perto da Faria Lima, perto da Paulista, Jardim, Espinheiros, sem dúvida está muito mais difícil de comprar hoje do que era 30 anos atrás, proporcional à renda.

Então, pensando de uma maneira meio romântica, se a gente faz uma grande transformação no transporte em São Paulo, uma melhoria absurda em metrô, trem e derivados, a gente poderia ter uma melhora nessa... Vamos dizer, nessa...

quase que nesse mapa do setor? Ou isso é muito difícil de acontecer? Teria que melhorar muito o acesso para regiões mais distantes se valorizarem mais?

O problema é ser o tempo, né? Eu acho que você tem exemplos desse fora do Brasil, vários. Connect Cut é um exemplo clássico, acho que é um... E a gente tentou fazer isso, talvez, com Alphaville aqui em São Paulo, e não deu certo justamente porque você não tem transporte, né? Agora, pra ir de Connect Cut pra Nova York, você pega um trem, vai lendo seu livro, assistindo seu Netflix, né?

Ouvindo um podcast. Ouvindo um podcast, assistindo um podcast. E no Brasil você não consegue fazer isso. Mas o que eu quis dizer é que você tem provas vivas fora do Brasil que você consegue criar um núcleo para as pessoas morarem longe do centro financeiro, do centro urbano, se você der um transporte de qualidade para elas fazerem isso.

Então, nessa sua análise, pensando e olhando especificamente para São Paulo, vale mais a pena para um cara que quer comprar um imóvel como investidor? Vale mais a pena pegar essas regiões...

hypadas aqui, como a gente vê, aqui o mais perto da Faria Lima, ou tentar apostar no longo prazo em alguma região que possa ser um, um, futuramente uma região mais valorizada, enfim, como, como fazer essa distinção aí, entre comprar o que é óbvio, que tá caro, mas pode ficar mais caro, ou tentar fazer aquele stock picking, algo que ninguém tá olhando fora do radar, mas que pode se valorizar? Não, eu acho que é a primeira opção, né? É...

É impossível prever o futuro, né? Não dá. Então, o imóvel tem uma componente de segurança em que você bem localizado, dificilmente você vai perder valor no imóvel residencial.

No comercial também, mas acho que o residencial é mais fácil de afirmar. Mesmo que você mude um pouco o eixo da região, né? Então, se antigamente você comprou um apartamento nos Jardins por conta da Paulista e São Paulo mudou o eixo pra Faria Lima, você não perdeu o valor dos Jardins, né? Claro, os bairros mais perto da Faria Lima ganharam muito mais valor, mas ainda assim os Jardins ainda estão no centro da cidade, né? Você correr o risco de apostar num crescimento da cidade por um lado...

Na minha opinião, ele é muito alto. E você teve um exemplo desse recente em São Paulo. São Paulo estava crescendo para a Zona Sul, lá para o Shopping Morumbi. Você teve um monte de desenvolvimento para aquele lado. De repente, a prefeitura faz um metrô na Rebouças. A prefeitura não, o governo do estado, no caso. Faz o metrô da Rebouças. E aí você joga todo esse crescimento para a Zona Oeste. E nos últimos 12, 13 anos, o preço de Pinheiros triplicou.

E aí você vê a Amazon saindo do Shopping JK e indo para a Rua dos Pinheiros. O Nubank na Rebouças. Outras empresas de tecnologia indo para lá. Por quê? Porque a Amazon vai estar agora literalmente na porta da Estação Frecaneca. Desculpa, da Estação Fradi Coutinho. Então assim, é uma diferença brutal. Mas você vê o peso do transporte. Hoje ele está em cima de um shopping.

Ele está em cima do shopping JK, que é algo que para o paulistano, o shopping tem muito valor. Ele está saindo de lá, indo para uma região, entre aspas, nova, está deixando de ser nova, porque ele vai ficar na porta da ação do metrô. Com certeza, esse foi o motivo dessa decisão. E tem vários outros exemplos. Então, é um risco muito alto. Há 10 anos atrás, você fala assim, não, a cidade claramente está crescendo para Chucrezaidã.

compra um apartamento lá que hoje você vai pagar 10 mil reais o metro. E hoje, naquela região, o preço de locação comercial não fecha a conta do custo de obra, para você construir um prédio de escritórios lá, por exemplo. Então, quer comprar para investir? É o buy and hold, é o pago um pouco mais caro no ativo de qualidade e olha para a variável segurança que o imóvel vai te dar.

Vinícius, cara, daria para ter um monte de perguntas ainda, mas eu estou preocupado com o nosso horário aqui. Eu só... Não vai ser a sua última vez aqui, porque certamente esse papo vai dar muita repercussão. E você até falou que tem duas horas ali para explicar o que o governo vai fazer com a NTNB, mas a gente deixa para uma próxima. Só antes do ping-pong, cara, o que você faz na nova... O que é o seu trabalho?

Não, legal. Bom, hoje na Nova Milano, a gente, totalmente focado no mercado imobiliário, a gente faz basicamente equity e crédito para o setor imobiliário. Então, eu nunca vou atrás de um terreno.

Então é uma incorporadora que vai trazer um negócio para mim em busca de funding. Muito mais focada em São Paulo, a gente tem projetos em outras regiões, mas a gente é muito mais focada em São Paulo. Mas a incorporadora bate na minha porta e fala assim, olha, estou olhando esse terreno. O que você precisa? O terreno custa 80, eu tenho 30.

Ou então, eu estou pagando 30 em dinheiro e o resto em permuta, eu preciso de funding para a obra. Então ele vai me explicar aonde que ele precisa da solução de funding dele. Muitas vezes eu ajudo também o incorporador, ele chega falando que quer uma coisa e eu falo, poxa, será que não é melhor a gente ir por esse caminho? Não por mais ou menos conhecimento, é uma questão de...

Conhecimento financeiro, né? O incorporador muitas vezes está muito focado no produto, no negócio. E a gente tem mais prática da engenharia financeira do negócio. Então às vezes a gente consegue mostrar para ele uma maneira que a gente consegue estruturar melhor o negócio. Ah, fechado. Acertamos. Assino um contrato. Aí eu pego dinheiro com investidores. Então a gente tem uma carteira de investidores. A gente trabalha Club Deal. Então nós não temos fundo.

se você quiser investir com a gente, você sabe exatamente onde está o seu dinheiro. Então, eu tenho X mil reais, X milhões de reais no projeto Y na Rua Tal, que começa esse ano e acaba em 2032. E o teu dinheiro vai e volta.

E se você quiser, quando ele voltar, você vai fazer outro negócio com a gente. Então é isso que a gente faz. A gente já fez quase 200 projetos na história da companhia. Temos hoje um pouco mais de 100 projetos em andamento, entre terrenos comprados que ainda nem começaram a desenvolver, até projetos que já foram entregues e ainda tem um estoquezinho para a gente vender.

Então, tanto no crédito quanto no equity. E você responde por todos esses projetos aqui no Brasil? Todos esses projetos, né? Quem toca companhia somos em dois, eu e meu sócio, que é o Rodrigo Arrui, ele que é o fundador e o CEO da Nova Milano. Ele fica mais focado nos nossos negócios fora do Brasil e eu toco os negócios aqui no Brasil, mas a gente senta um do lado do outro, então a gente troca ideia o dia inteiro e toca tudo meio junto.

Legal. Bom, e só para... Acho que quem assistiu vai falar, caramba, eu gostei desse cara, quero investir com ele. É acessível para meros mortais ou é só grandes famílias que investem? Como é que...

A gente não tem uma estrutura muito grande de RI, de relacionamento com investidor. Então, a gente tem um investimento mínimo um pouco mais alto. Mas, sem dúvida, quem tiver interesse, dá para a gente... É, só tomar cuidado que às vezes pode vir muita gente aí atrás. Mas, bom, qualquer coisa que a gente tiver interesse, tem um site de vocês? Tem um site da gente, tem um e-mail lá, contato, arroba NM Capital, manda e-mail. Tá, NM de Nova Milano. NM de Nova Milano, sim.

Bom Vinícius, vamos lá pro Ping Pong então Tá preparado o Ping Pong? Acho que sim Que bom né, porque é a única parte que a gente repete todo episódio A gente vai perguntar livros, música, convidado E a maior gentileza feita na sua vida Só lembrando, todos os livros recomendados A gente tem a nossa biblioteca Você pode mandar um e-mail pra contato Arroba mmakers.com.br E pedir a lista atualizada

Vinícius, eu peço um livro de mercado e um livro tema livre. Qual o livro de mercado? O livro pode ser do seu setor, no caso. Não, não vai ser do meu setor. Eu sou muito fã do Gustavo Franco. Quem não é? É, quem não é. Eu acho ele genial. E eu acho que quando eu expliquei a evolução do setor imobiliário, deu para mostrar como que...

O arcabouço legal é muito importante para o desenvolvimento do mercado de capitais. Então, o livro do Gustavo Franco que ele publicou em 2017, A Moeda e a Lei...

onde ele narra a evolução monetária do Brasil por 80 anos. De 1933, começa na Lei da Usura e acaba em 2013 no governo Dilma, antes da crise. Então, esse livro é espetacular. Já li mais de uma vez, porque ele merece ser lido e relido.

E essa é a minha recomendação. Acho que não pode deixar de ler esse livro. E qual o livro tema livre?

Tem uma livre, posso falar dois? Claro, depois da aula que você deu. Tem dois livros, por acaso, eles não tem nada a ver em termos de quando o autor os escreveu, mas por acaso os dois foram escritos na década de 70. Um foi escrito em 76, é o Gênio Egoísta, do Richard Dawkins.

e o outro foi escrito em 73, publicado em 73, e ganhou inclusive o Pulitzer em 74, que chama A Negação da Morte do Ernest Becker. E por que eu estou falando do combo? Apesar do gênero egoísta ter sido publicado depois,

A minha recomendação é ler antes. Então, leia o Gênio Egoísta, do Richard Dawkins, e depois o Ernest Becker, A Negação da Morte. Resumindo muito, o Gênio Egoísta, a tese dele é que, no final do dia, tudo isso aqui, essa carcaça que a gente chama de ser humano, o Homo Sapiens, foi só...

a evolução desse negocinho que chama gene, com o objetivo dele se replicar o máximo que ele pode. Então, milhões e milhões e milhões de anos de evolução levaram a natureza a produzir essas coisas complexas, que são os seres vivos, mas por que o nome do título é o gene egoísta? No fim do dia, tudo que a gente está fazendo é o egoísmo do nosso gene que está no controle querendo se reproduzir.

então resumi muito aqui o livro, obviamente mas eu acho que é uma visão de de mundo e de evolução da espécie que é bastante interessante, e aí obviamente ele conversa um pouco, quando você entende a teoria dele de evolução do gene, ele conversa muito com mão invisível

de Adam Smith, aquela coisa assim, não precisa fazer nada. O próprio Gene tentando, no egoísmo dele, tentando sobreviver, criou isso daqui. Essa coisa complexa que a gente é hoje. Um pouco de teoria dos jogos também, na parte de evolução. Então, assim, é um livro super interessante.

E o Becker, com a negação da morte, ele é quase que uma consequência disso. O que ele está falando? E aí eu vou usar uma frase do Pascal, lá do século XVII, que ele fala assim, todo o sofrimento do homem vem do fato dele não conseguir ficar sentado sozinho num quarto. E o Becker, por que o livro dele chama A Negação da Morte?

É justamente porque se você ficar sentado sozinho num quarto, você vai começar a pensar que no fim do dia você é só o fruto de um gênio egoísta. Então você nega essa certeza que você tem que isso é passageiro, é um acaso e que daqui a pouco você vai morrer.

Só que aí o interessante do Becker é que ele fala assim, bom, então, pra você negar isso, o que você faz, né? E aí ele discorre todo como que o homem vive negando a morte. Acho que quando você fala isso pra alguém, a primeira coisa que vem na cabeça das pessoas é religião. Ah, aí o homem cria religião, cria um Deus, cria uma vida após a morte.

Mas o interessante do Becker, e essa era a minha visão antes de ler o livro do Becker, mas o interessante do Becker é que claramente ele te mostra que não é só isso. É trabalho, é empresa, é guerra, é império. No fim do dia a gente faz um monte de coisa, porque a gente não consegue ficar sentado o dia inteiro no quarto sozinho. Porque se a gente fizer isso, a gente vai ficar lembrando que a gente é um monte de ser mortal.

Então, esses dois livros juntos, acho que é um belo combo. Profundo. Então, A Negação da Morte, de Ernest Becker, mas antes leia O Gêne Egoísta. Porque o apresentador aqui foi O Gênio Egoísta, não, O Gêne. O Gêne Egoísta, de Richard Dawkins.

Uma música e por que essa música? Cara, eu sou muito, muito fã do Michael Jackson. Muito fã, né? Assim, desde criança. Então, eu poderia dizer qualquer música dele. Aliás, quem não assistiu o filme ainda que tá no cinema, é espetacular, né? Vai ter o segundo. O filme acaba ali com uns 30 anos. O filme tá espetacular, quem faz o papel é o sobrinho dele. Tá muito legal, muito bem feito. Vale muito a pena.

E a música que eu vou escolher dele é Billie Jean, porque Billie Jean acho que é um hino, assim, né? Foi o single mais vendido dele, é o clipe mais assistido dele no YouTube até hoje, né? E foi quando ele introduziu o Moonwalk, né? Quem falar do Michael Jackson e não falar do Moonwalk, ele introduziu no Billie Jean, né? Quando ele dança Billie Jean, num evento que teve da gravadora lá em 83.

Então eu acho que por conta desse combo de fatores aí, dentre as músicas todas do Michael, eu vou escolher Billie Jean como a principal. Que da hora, que da hora. Um convidado ou convidada que você gostaria de ver aqui no Market Makers? Pelo momento de Brasil, política, guerra, né? Eu assisti o episódio do Lorival, achei espetacular. Lorival Santana? Lorival Santana. Mas eu ia recomendar...

Eu não sei se ele já veio. William Wack. William Wack ainda não veio, mas está na nossa fila de pessoas para chamar. A gente tem chamado umas pessoas mais ligadas a esse mundo da comunicação, mas se tem algo a dizer, o Lorival Santana, acho que foi um caso bem claro disso. William Wack.

Acho que o William Wack vai ser muito legal ouvi-lo aqui. O William Wack cravou sua participação no mercado financeiro nesse evento do BTG, onde todo ano ele entrevista o André Esteves. E é muito legal como... Não, só ele com o Esteves. E ele me faz lembrar, quando eu comecei esse projeto de podcast, um gestor, Duda Rocha, da UCAM.

ele falou assim pra mim que eu tinha que tentar fazer a figura do Joker. Aí o do Joker, ele é o bobo da corte. Aí eu, porra, mas isso é meio pejorativo. Ele falou, não, não, não, o bobo da corte é o cara que consegue fazer um comentário na frente do rei e que ele...

Ele é pesado o suficiente pra todo mundo rir, mas não tão pesado a ponto do rei mandar cortar sua cabeça. Então ele consegue assim o limiar perfeito ali entre não ser passador de pano, mas também não ser a última piada que você vai fazer na vida. E o William Wack com o André Esteves é muito curioso como ele faz perguntas pro André Esteves que certamente ninguém talvez teria coragem de fazer, né? O último evento, ele até falou do resort Tayaya, abre um evento falando disso.

Mas deixa de uma maneira muito interessante, uma conversa que ele sempre consegue extrair coisas do André Esteves de uma maneira, enfim, até respeitosa a ponto de todo ano ele voltar lá pra falar, né? Então, é assim, realmente seria legal. Por último, qual a maior gentileza que já foi feita na vida de Vinícius? Olha, eu entre 2017 e 2019 do

tive uma depressão muito profunda. Muito. Então foram dois anos assim... Daquelas que quem já teve a infelicidade de conviver com alguém assim, você não consegue sair de casa só pra fazer o que você é obrigado, né? Não deixei de trabalhar, mas era praticamente a única coisa que eu fazia, né? Final de semana na cama, sem dormir, chorando. Dois anos, é muito tempo, né?

E a minha esposa atual, que era minha namorada na época, ela tinha 24 anos. Ela é super bonita, no auge da vida jovem, com todas as amigas indo pra festas e viagens. Ela ficou todos os dias do meu lado, né? E todas as vezes que eu... Dois anos, você acha que não vai acabar. Você acha que não vai acabar nunca, né?

Então todas as vezes que eu tinha certeza que não ia acabar, dois anos são cem finais de semana, todas as vezes que eu achava que não ia acabar, eu ia conversar com ela, eu tinha medo que ela ia embora, obviamente, e ela falava pra mim, eu tenho certeza que você vai melhorar, eu não vou sair daqui, porque eu tenho certeza absoluta que você vai melhorar.

E ela repetiu isso várias vezes, nos piores momentos. Ela achava que tudo ia acabar e ela falava assim, cara, eu tenho certeza que você vai melhorar. E ela ficou do meu lado por dois anos. Ela abriu mão de dois anos da vida dela, aos 24, 25 anos, pra cuidar de alguém nessa situação.

Então, passou, né? Tô super bem, já faz tempo, a gente casou. Mas eu nunca vou esquecer o que ela fez. Sem sombra de dúvida, disparado, a maior gentileza que alguém já fez na vida. Que maravilhoso. Qual o nome da sua esposa? Carol. Carol, porra. Que maravilhoso. Estão casados há quanto tempo?

A gente casou de verdade em 2020, na pandemia, então seis anos, mas a festa foi adiada várias vezes. Então a festa mesmo foi em 22. Legal, que maravilha, que relato profundo. Senti a sua emoção aqui. Bom, melhor forma de terminar esse papo, super profundo. Obrigado demais, acho que a gente já conversou algumas vezes.

Eu estava ansioso para a gente fazer essa conversa. Um pouco daqueles assuntos que não são urgentes, então, na correria de falar de guerra, de eleição, eu falei, não, vamos falar um pouco mais para frente. Finalmente saiu o papo, tenho certeza que muita gente vai curtir, aprendi coisa para caramba, fazia tempo que eu não anotava tanta coisa aqui no caderno. Espero que você tenha gostado também, porque quero ver você de novo aqui, Vinícius. Obrigadão.

Não, gostei muito, foi super legal. Sou muito fã de vocês, você falou no início, faço parte do M3 Club, acompanho o Market Makers há muito tempo, acho o trabalho de vocês excepcional, vocês estão de parabéns. Volto quantas vezes você quiser e continue fazendo esse trabalho, é maravilhoso. Obrigado pelo convite.

Pô, maravilha. Bom, você que viu até o final, deixa o like no vídeo, se inscreve no canal. Toda terça, quinta e domingo, às 18 horas, eu tô aqui sempre com alguém muito mais inteligente do que eu do outro lado da bancada, compartilhando conhecimento com a gente. Até a próxima e tchau!

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