#357 | A REVOLUÇÃO SILENCIOSA DO VAREJO, LOGÍSTICA E DO E-COMMERCE NO BRASIL

Hoje, 60% dos galpões que estão em desenvolvimento do estado de São Paulo já estão pré-alocados. Pré-alocação é claramente um sinal de mercado muito aquecido por demanda e geralmente são contratos longos. Ou seja, em 5, 6 anos o parque quase triplica.

Só São Paulo já dá quase 20 milhões de metros quadrados. Ou seja, São Paulo, o estado de São Paulo hoje é 50% maior do que era o Brasil inteiro há 5, 6 anos. E aí, na brincadeira, né? Falando da Corrida do Ouro, quem ganha é quem vende a pá, né? Na Corrida do Varejo Online, parece que quem ganha é quem é o dono do galpão, né? Quem é o dono do espaço, porque ele que tá com a faca e o queijo na mão. E outra coisa aqui, o nosso parque hoje...

no Brasil inteiro, de duplo ou triple-arquete, fala que é um galpão de primeiríssima qualidade, que é um galpão moderno, dá 30 milhões de metros quadrados, aproximadamente. Então, esses cinco, seis anos, você triplicou o parque, a vacância fecha em 18, 20 pontos percentuais, e você tem hoje um parque de 30 milhões de metros quadrados, que é pequeno.

Então a gente tem hoje uma grande transformação ainda para ver acontecer. Primeiro em termos de penetração de e-commerce dentro do varejo. O Brasil hoje está na ordem de 10%, 12% do varejo hoje é feito via e-commerce. Deixa eu aproveitar o momento para a gente aprofundar mais essa aula. Galpão moderno, 30 milhões de metros quadrados. Eu quero primeiro entender como se faz um galpão.

Sim, sim, sim, está começando mais um Market Maker. Seja bem-vindo ao podcast da família investidora brasileira. Sou Tiago Salomão, fundador dessa empresa, que hoje vai falar sobre a indústria de fundos imobiliários. A gente quase nunca fala disso aqui no Brasil, no Market Maker, mas esse é um assunto muito comentário no Brasil e a gente tem muita coisa para falar. A gente vai falar de uma verdadeira revolução no capitalismo brasileiro, passando pelo setor varejista, mas também vamos falar da indústria de real estate de maneira geral. A gente está com um convidado aqui.

que abrange muito bem isso no BTG Pactual, ele é sócio do BTG Pactual, o Fernando Crestana. É só pegar alguns dados aqui. O BTG é a instituição líder em administração e gestão de fundos imobiliários no Brasil, com aproximadamente R$ 45 bilhões. Já faz isso há 20 anos o BTG. O Crestana, antes de entrar no BTG, trabalhou na Brazilian Capital, gestora do grupo Brazilian Finance Real Estate, e na Rio Bravo Investimentos.

A gente vai falar de vários assuntos aqui, o que o tempo nos permitir, porque a gente sabe que o horário aqui na Faria Lima vale um pouco mais, mas eu quero principalmente falar sobre a evolução no setor varejista, que passa muito por essa grande transformação que a gente está vendo no mercado de real estate. Então, tem muita coisa aqui para falar, estou com vários tópicos aqui, só para vocês ancorarem aí.

Hoje a gente vai entender como o e-commerce, o Omnichannel e a busca por entregas mais rápidas mudaram a demanda por imóveis logísticos. A gente vai falar também sobre setor hoteleiro, vamos falar de várias coisas aqui. Então já deixar o convite para vocês que sempre pediram para a gente falar mais de fundos imobiliários. Agora finalmente a gente vai falar com um grande especialista aqui. Cressana, está preparado para o papo? Bora, vamos lá. Só antes de começar o papo, lembrando que não existe podcast grátis.

Estamos aqui com a Mamba Water, não é patrocinador, é um projeto que a gente apoia. Se você quer ajudar 750 milhões de pessoas que não têm acesso à água potável, vai lá em mambawater.com.br. Cada latinha dessa que você comprar é um litro de água para uma comunidade que não tem acesso à água potável. Vamos fechar esse gap, ajudar quem não tem acesso.

Cristiana, tem muita coisa para falar. Queria aproveitar que a gente está com um especialista da casa que fala muito bem nesse assunto. Pegar uma big picture, aquela visão mais distante. Como é que está a indústria de fundos imobiliários? Como é que está esse mercado no Brasil hoje em dia? Antes da gente entrar nos assuntos que eu quero muito interessar aqui. Boa, Salomão. De novo, obrigado pelo convite. Parabéns pelo trabalho.

te acompanha de perto, então é um prazer para contribuir um pouco e trazer um pouco desse nosso mundo aí do universo de fundos imobiliários aqui também para o programa. Bom, em essência, hoje a indústria de fundos imobiliários vem passando aqui no Brasil por um grande processo de maturidade. A nossa maior referência que a gente tem aqui desde a estruturação dessa indústria, ela começou no Brasil em 93, foi a indústria de REITs norte-americana, começou em 1960.

E ela é um bom benchmark. Lá nos Estados Unidos representa dois terços da indústria global, enfim, é um belíssimo, um case que a gente usa aqui muito bem como uma referência. A nossa indústria, ela meio que foi desenvolvendo com base nessa indústria norte-americana. Então, a gente tem hoje, em essência, foram três fases dessa indústria. Primeiros 10, 15 anos era uma indústria menos líquida, era praticamente o que a gente chama de monoativo, muito concentrado em um shopping, um prédio comercial.

E esse início era 2000 e... Olha, em essência, de 93 para 2003, 2004, essa indústria existia no papel, mas não na prática. Eram pouquíssimos fundos. Então, vou dizer, de 2003 até 2010 foi a fase 1. E tinha os primeiros fundos, o Shopping Genópolis, o Parque Dom Pedro, enfim, Shopping Jardim Sul, enfim, eram alguns mais monoativos, que a gente chama. Tinha ali Torre Almirante, Almirante Barroso, alguns ainda existem até hoje.

Só que geralmente era uma solução para o developer ou para quem desenvolveu aquele empreendimento e tentar o mercado de capital de alguma forma dar uma vazão para isso. Então, assim, a divisor de chaves para a segunda fase dessa indústria foi em 2008.

Uma instrução da CVM 472, também baseada numa transformação que tinha havido nos Estados Unidos em 86, Tax Reform Act, que você traz a figura do ativismo, da gestão ativa. A partir do momento que você fala, olha, mercado, existe uma possibilidade de fazer uma gestão ativa para criar valor em real estate, essa indústria mudou o patamar. Então, a partir de 2008, 2010, começou uma segunda fase do ser que é os portfólios multiativos.

Portifólio corporativo, portifólio logístico, portifólio de crédito, enfim, aí em diante. E acho que a terceira fase que agora a gente está vivendo, que começa a separar um pouco o joelho do trigo, o Salomão é uma...

É uma diferenciação de grandes qualidades de gestão. Porque antes eram grandes portfólios, todo mundo estava um pouco empreendendo aquela história, e os grandes e bons qualificados gestores foram se destacando. E hoje, olhando para trás, você vê alguns megafundos, aqueles fundos de 4, 5, 6 bi, já mostrando uma tendência.

em algum momento essa indústria vai começar a se consolidar. Então, te respondendo, Salomão, hoje a indústria tem 430 fundos aproximadamente listados, uma indústria hoje de 180 não dá 200 bid real, enquanto nos Estados Unidos, que eu usei com uma referência rápida aqui, uma indústria de 1.53 de dólares, é quase o PIB brasileiro aí, tentando fazer uma aproximação, não tem 200 REITs.

Por quê? Eles passaram um pouco por esse processo de consolidação ao longo dos últimos anos, que é natural, acho que é saudável, tiveram outras destravas lá, upgrade, enfim, processos que aceleraram um pouco essa consolidação da indústria, e a gente vai começar a passar a ver isso agora. Tanto que a gente vê muito M&A de fundo, incorporação, junção de fundo, acho que essa é uma próxima etapa que a gente começa a ver onde o gestor...

vai ser o diferencial. Então, a gente tem o dobro de fundos que os Estados Unidos, o mercado americano é bem mais que 10 vezes maior, porque é 1.3 em dólar. Como referência, a indústria global de REITs não dá 2.3, 2.3 e pouquinho de dólares. Estados Unidos tem 1.5, então assim dá 75, 70% da indústria global é Estados Unidos.

Eu uso eles mais como referência, porque de fato o que funciona lá a gente tenta copiar aqui. Certo. Mas você vê que apesar desse tamanho grande, é uma indústria de 180 REITs aproximadamente, listados, etc. O maior deles, que é o REIT Prologes, tem 110, 120 bid dólares.

A nossa indústria brasileira não dá 30 bilhões de dólares. E o mercado, assim, a gente olha muito mais para ações aqui no Market Makers, obviamente a gente acompanha de uma maneira mais, vamos dizer, equal weight, a gente acompanha junto com o mercado a indústria de FIS, mas eu sempre vi como uma indústria muito voltada para a pessoa física, não quero foco, mas a pessoa física acaba abraçando muito esse mercado, até pelo fato da renda, aquele rendimento mensal.

Ainda é assim a indústria de físico? Como é que é? Olhando, você já fez um raio-x para dentro e para fora. Os investidores ainda é muito focados em pessoa física? Ainda é muito focados em renda? Ou dá para buscar growth também em fundos imobiliários? Ótima provocação. Bem legal. Na prática, a indústria, como ela foi conceitualizada aqui no Brasil, 2004, 2005, foram as leis que trouxeram a isenção fiscal para pessoa física?

E isso ajudou para 2008, como eu falei, aquela instrução que destravou e trouxe liquidez. Então, acho que a agenda principal por trás do grande crescimento dessa indústria foi benefício fiscal para a pessoa física. Acho que esse foi o grande propulsor para esse setor. Vou fazer um paralelo aqui e já volto na sua pergunta. A gente vê outros países, a gente vem tateando como a gente consegue ampliar a nossa atuação em alguns países como Chile, como Colômbia.

E um pouco do nosso desafio aqui é exatamente isso, uma ausência do mercado de capitais líquido como aqui, um dos motivos...

está por trás da questão do benefício fiscal, que lá não existe. Então, a partir do momento que entrou o benefício fiscal, foi uma destrava, a pessoa física começa a ver o fundo imobiliário como um depositório de valor também, como uma poupança. Então, acho que acaba sendo uma grande vantagem para o brasileiro, que é essencialmente patrimonialista, gosta de ter a sua carteirinha, seu imóvel, seu aluguel, seu apartamentinho, seu flat, teve a boom dos flats aqui em São Paulo, por exemplo, há 20 anos atrás.

E você tem isso por meio de um fundo imobiliário, diversificado, com gestão ativa, com benefício fiscal, aquela maravilha toda. Então hoje, num cenário onde a poupança, que é onde hoje fornece o benefício fiscal, não está sendo atrativa. Hoje você depositar seu dinheiro na poupança não é tão atrativo quanto praticamente quase todas as opções de investimento.

o Fundo Mobiliar conseguiu crescer muito bem nisso. Então, ela nasce muito concentrada em pessoa física, no começo era 99% virtualmente do público era pessoa física, só que eu acho que um pouco dessa etapa, dessa fase 3, que eu mencionei aqui na abertura, que está acontecendo, é a institucionalização dessa base. Então, eu acho que isso é muito saudável e é necessário, e é um pouco o caminho que a gente vai, é uma base cada vez mais institucional. Um exemplo, os fundos de pensão...

e a Like e outros, RPPS, tem outras questões da RPPS, mas fundos de pensão e outros pre-institucionais, próprias assets e outros fundos de mercado.

vem recorrendo ao fundo imobiliário como forma de diversificação, como visão de médio e longo prazo, de portfólio. O próprio fundo de pensão, com a questão da alteração que eles vêm passando agora, de enquadramento, de eventualmente ter que migrar toda a carteira proprietária por meio de veículos geridos por terceiros, já é um grande processo nesse sentido. Então, hoje a gente tem na ordem de 15% a 20% da base, hoje estoque de fundos imobiliários investidos por institucionais.

E um player que está correndo agora aqui pelas beiradas e ganhando muito espaço são os players estrangeiros, e aqui principalmente os índices. E esse acho que vai ser um grande divisor de água também para a gente. Então, o fúneo, ele era até recentemente, Salamon, ele não era visto como um REIT. A gente vem fazendo um trabalho de bastidores muito forte para ser visto como REIT, ou seja, os grandes índices globais.

poder incorporar os fundos imobiliários brasileiros nas suas carteiras e aí você tem os grandes ETFs, que é quem faz volume alocando. E essa turma está entrando bastante no nosso mercado. Então vamos traduzir só para quem não acompanha tanto a indústria. Aqui a gente tem os fundos imobiliários, são os FIIs, mas a sigla disso lá fora são os REITs, que é R-E-I-T.

Dá para dizer que são os fundos imobiliários nos Estados Unidos ou tem alguma diferença? Não, tem diferença. Eu vou chamar de sistema REIT. O REIT é o Real Estate Investment Trust.

Tem mais de 40 países que adotam um sistema REIT, que, em essência, pode ser de administração interna ou externa, que no Brasil não é uma administração própria, nos Estados Unidos são empresas. Mas, por exemplo, nos Estados Unidos, para você enquadrar como um REIT, tem uma série de requisitos. Ah, então REIT é uma categoria, e os fundos imobiliários brasileiros estariam entrando nessa categoria. Sim.

E aí, por exemplo, para o REIT norte-americano, ele tem que ter 75% da carteira originária de ativos imobiliários, de renda, exposição em real estate. Você tem que ter mais de 100 investidores nos Estados Unidos. Você não pode ter uma concentração de grupo familiar, mais de 50% do REIT. E aqui a gente tem...

muito parecido com isso, em termos de concentração de grupo familiar, em controle, diversificação dessa base, e principalmente a questão de de onde vem essa receita. E a partir do momento que a gente aprende...

faz os nossos relatórios disso, mostrando para o exterior que é um REIT, ou seja, mais de 75% da receita vem da exploração imobiliária, ó, carteira diversificada, pô, tem liquidez, tal, tal, tal. Ele incorpora e aí vem a grande injeção, porque, pô, aqui o nosso mercado faz o quê? 430, 450 milhões de reais por dia de negociação. É pouco.

para um player que opera em dólar lá fora. Embora aqui a gente fala que é muito mais líquido a indústria hoje. Então, um player desse, o ETF, entrando, faz um grande diferencial de movimentação no nosso mercado em termos de liquidez e onde estão essas cotas, te respondendo a questão do varejo. Então, hoje, 75% é pessoa física.

Mas transformacional isso aí. Super. Principalmente da liquidez. Legal, muito bom. Bom, eu queria entrar no assunto, falar um pouquinho mais de segmentos. Quer abordar alguma coisa a mais sobre a fotografia? Eu acho que a gente já passou, né? Pelo momento atual, essa diferenciação dos megafundos.

e o perfil de quem está investindo em fundo imobiliário. Eu queria falar um pouquinho, pegar algumas tendências. Vamos lá. Eu acho que o que mais nos chama atenção, até porque a gente acompanhou muito isso no mercado de ações, é essa própria evolução do setor varejista, que passa muito por uma evolução também. Acho que o mercado imobiliário abraçou muito bem isso. E quando a gente olha para o varejo...

A gente já tinha uma tendência do varejo que a gente conhecia, a loja física, o CD centralizado para distribuir os produtos. Isso tudo foi evoluindo para o que a gente chama do e-commerce, ou varejo online, onde você começa a ter menos loja física e mais a venda online. Mas isso foi muito acelerado durante a pandemia e a gente vê uma consequência clara disso agora.

As pessoas comprando cada vez mais online, querendo que chegue cada vez mais rápido. Vários daqueles bloqueios, né? Compra de aparelho eletrônico, até roupa. Coisas que antes parecia que ninguém nunca ia comprar online. Hoje está muito mais adaptado o consumidor.

E aí quando você pensa quem é que ganha nisso, já vem os nomes óbvios, né? Mercado Livre, Shopping, Shen, todas, Amazon. Mas tem o segundo nível de pensamento, você chega ali em quem fornece os galpões para que tudo aquilo seja estocado.

Então, o galpão bem feito, bem localizado, e aí que acho que acaba entrando muito o mercado imobiliário em cima disso. Enfim, como você já está há muito tempo aí na indústria, acho que você acompanhou toda essa evolução nascer e crescer, como é que é sob os olhos de quem está no mercado imobiliário ver tudo isso, essa evolução do setor varejista, mas impactando o mercado de galpões e o mercado imobiliário brasileiro?

Boa pergunta, Salomão. Essa transformação do Parque Logístico Brasileiro é brutal. Brutal nos últimos anos. A gente acompanhando isso de perto, assim, por exemplo, nós aqui na franquia do BTG, a gente está atuando forte em logística, mais para mercado. A gente já tem o histórico mais longo de atuação em logística.

via fundos mobiliários, etc., para terceiros, a gente já está aí cerca de 6, 7 anos. E a gente pegou exatamente essa transformação durante e pós-pandemia. A pandemia, como você mesmo falou, ela foi um grande catalisador desse processo. Houve uma grande transformação no hábito de consumo e de expectativas e de experiência do consumidor, que obviamente isso transita pelo real estate.

Até uma coisa legal, a gente sempre falando, abrindo um paralelo aqui rapidinho, mas a importância do real estate para a vida das pessoas, independente dessa transformação brutal que a gente está passando de automação, de AI, etc., principalmente para a cadeia logística, são produtos.

as pessoas vão e vão sempre continuar consumindo, vão precisar demandar, vão precisar dar upgrade, melhorar a sua qualidade de vida, de produtos, etc. Então, de fato, isso está acontecendo, essa transformação do hábito de consumo, ela está sendo muito positiva.

Porque antes, Salomão, você tinha o galpão como quase uma questão de eficiência operacional. Vou estocar todo o meu estoque ali, seja do shopping, geralmente era mais voltado para um B2B, você fazia para a empresa e depois... Agora você muda o foco para um B2C, onde a capilaridade é fundamental. O same-day delivery é uma realidade, o two-hour delivery é a logística reversa.

É uma realidade. E aí a gente tem no Brasil uma particularidade que eu acho muito bacana. Que eu acho que joga em nosso favor. Você pega, por exemplo, na China, tem uma grande concentração da Alibaba, o grupo Alibaba. Quase 60% do market share é concentrado nessa empresa. Estados Unidos é a Amazon. 50, 50 e poucos por cento a Amazon controla lá. Mesma coisa pra Índia, a Amazon com player local.

E aqui no Brasil a gente tem uma competição muito saudável pelo cliente. Então você tem o Mercado Livre, que vem correndo com muito investimento, já está com mais de 35%, 35% do market share. Shopee correndo pelas beiradas, entrou agora recentemente, mas colocando também muito dinheiro nessa corrida. Você tem a Amazon, que está se adaptando para a realidade brasileira e muito bem, muito rápido. Enfim, então também...

tem conseguido conquistar o market share rapidamente, fora os players que já estão aqui, desde o Amagalu, Via, etc. Então, o nosso mercado, ele proporciona que essa competitividade, todo mundo ganha. Obviamente que o real estate vai ganhar, mas a gente como usuário também ganha muito com isso.

Então, de fato, a gente está passando por uma grande transformação e o impacto é brutal na qualidade de ativos e no tamanho do estoque brasileiro de logística. Mas em que ponto que a gente está dessa transformação? A gente já está chegando num platô, a gente vai começar a ver uma consolidação e até no mercado de galpões, porque se a demanda continuar crescendo, se as pessoas forem consumir mais online.

Então a gente vai ter que ter mais galpões, mais CDs. Mas é assim que resolve ou a localização é muito importante? Enfim, queria ter uma noção maior, porque quando a gente olha para dentro do mercado, você falou 30%, 35% do mercado hoje aqui é mercado livre. Mas se você pegar alguns 5, 10 anos atrás, ainda existia até um certo receio em comprar online, né? Não, mas mercado livre, será que vai me entregar?

E eles são hoje... Então, você vê como acelerou muito essa transformação. Mas em que ponto dessa transformação que a gente está? Já está num platô? Não, definitivamente não. Você puxou o exemplo do Mercado Livre. Sete anos atrás, vamos falar que vai 2019, 2020 aproximadamente, vai 2018 a 2020.

O Mercado Livre já estava atuando aqui no Brasil, obviamente de uma forma muito mais tímida do que é hoje, que hoje é protagonista. Naquela época o grande distribuidor de mercadorias pelo Brasil era Correios. Então o Mercado Livre tinha um prazo médio de entrega de 10 a 15 dias, praticamente 80% a 85% de toda a sua área de distribuição era feita pelos Correios.

Então também tinha um pouco de ceticismo nosso, de qualquer diferença, vai funcionar, não vai funcionar. E aí vem a história da pandemia, que foi um grande catalisador, porque ela força todo mundo, e todo mundo, eu digo, independente da sua idade, do mais jovem ao mais idoso, de comprar de casa. Você tem que comprar de casa, então aprenda a fazer. E aí você começa a fazer, obviamente, ao paralelo disso, vai se desenvolvendo todo o parque e essa competição que a gente falou.

Bom, trazendo o Mercado Livre para o dia de hoje, eles praticamente atendem hoje o território inteiro sozinhos, não tem mais correio distribuindo para eles, e a média de prazo de distribuição deles é dois dias. Então você sai de uma janela onde eram duas a três semanas, com um terceiro fazendo para você, com o que eles fazem agora.

E como é que ele consegue isso, Salomão? O Brasil é um país de dimensão continental, 8 milhões e meio de quilômetros quadrados, é um pouquinho menor do que os Estados Unidos, só que não dá nem para comparar o que é uma malha de infraestrutura lá nos Estados Unidos com o Brasil, essa é uma covardia essa comparação, em termos de ferrovia, hidrovia, aéreo, drone, A própria qualidade das estradas. Qualidade, assim, é incomparável, acho que não dá nem para entrar nessa seara, infelizmente, mas você pega uma Europa, o continente europeu é pouco mais que 10 milhões de quilômetros quadrados, ou seja, o Brasil tem uma dimensão próxima de uma Europa,

Só que com inúmeros desafios, onde o nosso modal principal é o rodoviário, 70% disso é via rodovias. Então a gente tem hoje uma grande transformação ainda para ver acontecer.

Primeiro em termos de penetração de e-commerce dentro do varejo, que o Brasil hoje está na ordem de 10%, 12% do varejo hoje é feito via e-commerce só, sendo que os Estados Unidos estão entre 20% e 25%, o Reino Unido e o China estão mais do que 30%. Naturalmente, eu estou indo na linha do porquê, acredito que vai ter muito mais demandas esses galpões.

No Brasil, a gente deve ter muito mais penetração de e-commerce dentro do varejo como um todo do que é hoje, tendendo para os 20, 25 pelo menos, no médio prazo. O próprio varejo em si deve...

desenvolver assim, esperamos, a gente está num momento já de alguns anos de juros elevados, a gente está esperando, inclusive nos próximos 2, 3 anos, um horizonte de queda de juros, fomenta a economia, fomenta o financiamento, o crescimento, etc. Então isso também deve ajudar ao consumo. Então, por essas e outras, eu acho que a gente tem um grande momento para crescimento. E outra coisa que o nosso parque hoje

no Brasil inteiro, de duplo, triplo, ar, que a gente fala que é um galpão de primeiríssima qualidade, que é um galpão moderno, dá 30 milhões de metros quadrados, aproximadamente. Nesse cenário que você falou de, sei lá, 5, 7 anos atrás, nessa época que a gente falou que Mercado Livre via Correios, o parque nacional era 13 milhões de metros quadrados. Ou seja, em 5, 6 anos, o parque quase triplica.

Só São Paulo já dá quase 20 milhões de metros quadrados. Ou seja, São Paulo, o estado de São Paulo hoje é 50% maior do que era o Brasil inteiro há 5, 6 anos. E a nossa vacância, ela despenca nacionalmente de 25, 26% para 8%. Então, esses 5, 6 anos, você triplicou o parque, a vacância fecha em 18, 20 pontos percentuais. E você tem hoje um parque de 30 milhões de metros quadrados que é pequeno.

É pequeno. Hoje você pega o México, é três vezes o Brasil. Tudo bem que tem near shoring lá em suas dificuldades. Mas você pega Los Angeles, tem três, quatro vezes o parque brasileiro. Assim, a gente sabe que a luz de curva, como eu falei, é um país continental. Deveria ter os grandes polos nos principais estados e as regiões metropolitanas. Você tem que ter o centro de distribuição, logística reversa, etc. Deixa eu aproveitar o momento para a gente aprofundar mais essa aula.

Galpão moderno, 30 milhões de metros quadrados. Eu quero primeiro entender como se faz um galpão. O que um galpão tem que ter, quanto tempo demora para fazer. Mas antes disso, eu queria entender esse crescimento no número de galpões.

E a queda de vacância, porque, bom, a vacância é o quanto que não está sendo utilizado desses galpões, né? Então, se a gente aumentou a oferta e a vacância despencou, é sinal que mesmo esse crescimento forte de oferta de galpões não foi suficiente para suprir essa demanda que está muito forte ainda.

Como se conversam isso? É uma queda estrutural essa vacância ou é cíclico? Porque de 25 para 8, com o número de galpões crescendo bastante, tinha um descasamento absurdo. Vamos lá, te deriva aqui umas três conversas. Mas em primeiro lugar, o mercado imobiliário é cíclico, por dinâmica mesmo. É sempre oferta e demanda. Então a gente vê, vou fazer um paralelo com o corporativo.

A gente acompanha, por exemplo, o mercado corporativo há 40 anos aqui no Brasil e tem sempre seus picos de vacância. Então, em 82, 83 teve um pico de vacância, em 94 o pico de vacância, em 2005 o pico de vacância, em 2016 o pico de vacância.

Como é que funciona isso? Na hora que você cresce a indústria, desenvolve muita coisa no paralelo, até absorver isso. E aí a gente tem uma régua no nosso mercado que entre 10, 12% de vacância, abaixo disso, é um mercado quente para o proprietário. Você está muito persuasivo para você puxar preço com o seu inquilino. O cara pode cobrar mais aluguel. Cobra mais, puxa aluguel. Você está disposto a ficar com 10, 15% de vacância ou diária não gerando receita para você. Então você puxa mesmo.

Então isso para o corporativo, isso para a logística. Então, no paralelo, a gente vê o mercado que, voltando agora para a logística, que teve uma grande transformação da forma de consumo. O e-commerce demanda muito mais área do que o varejo tradicional. Duas, três vezes mais área, metro quadrado e-commerce, do que para o varejo tradicional. Porque você tem uma questão de capilaridade, de você estar distante, etc, etc, que no lugar tradicional você nem atendia.

Então agora você consegue fornecer isso. Então, só de você mudar, fazer essa penetração do e-commerce, ele já amplia a necessidade de área automaticamente. Então você já precisa ter mais área aqui para fornecer. Então, é um processo que nesse caso, eu falei que é cíclico como real estate, mas nesse caso de logística que a gente está olhando, ele é estrutural. Porque tem uma transformação de hábito acontecendo e essa transformação de hábito não é cíclica. Essa transformação de hábito veio para acontecer.

E aí a gente tem tanto uma maior penetração do e-commerce no varejo, que já está acontecendo e vai acontecer mais, quanto, acredito, uma ampliação do consumo, juros fechando, etc., que deve acontecer também no paralelo, que também vai ajudar a crescer isso. Para um parque que é pequeno, como eu falei, que teoricamente ele vai crescer muito mais. Você também quer a mesma experiência, porque é tudo uma questão de UX.

User experience, né? Eu quero pelo mercado livre. Por que você compra no mercado livre? Ou não compra na Amazon? Ou não compra na Shopee? Porque você é melhor atendido. O que é melhor atendido? É mais responsivo. Esses players, eles têm uma métrica que chama lead time, o tempo de lead. É o tempo em que você faz o seu pedido no aplicativo até o tempo que você recebe a mercadoria na sua casa.

Nos Estados Unidos, que é uma referência, o tempo de lead médio de uma empresa boa lá é próximo de um dia e meio. Desde o momento que você fez, um dia e meio você recebe. No México está próximo de dois. O México está indo super bem. O México é um case também, é um caso que a gente gosta bastante. O Brasil está mais próximo de três dias e meio. E olha que já está muito bom. Fechou demais, era muito mais do que isso. Tem uma grama alta aqui grande. E, de novo, tudo isso passa...

pelo real estate, você tem que estar próximo, você tem que ter o last mile, você tem que ter a unidade aqui para te distribuir na sua região, o que faz, a gente brinca que agora o last mile se chama o last hour delivery, né? Então não é só a última milha, mas aquele que te proporciona entrega em uma hora, né? Acho que é uma tendência, enfim, aí a história vai.

E como que é feito um galpão? Agora vamos entrar na parte mais... Até para entender o quanto tempo que isso pode... Essa vacância pode... E se você tem uma estimativa também dessa vacância. Pô, 25 era antes de acontecer tudo isso e agora está 8.

A nossa média deve ficar mais perto de 8 ou mais perto de 25? Eu acho que ela ainda vai permanecer nesse patamar por um bom tempo, entre 8% e 12%, até porque a gente vê, por exemplo, o exemplo de São Paulo. Hoje, 60% dos galpões que estão em desenvolvimento, 60% dos galpões que estão em desenvolvimento no estado de São Paulo, já estão pré-alocados.

pré-elocação é claramente um sinal de mercado muito aquecido por demanda, e geralmente são contratos longos. Quem pré-eloca um galpão, eventualmente está num built-to-suit, num desenvolvimento para atender uma necessidade, e você desenvolve com um contrato longo, 10, 15 anos eventualmente. Nossa, para o cara que é o proprietário, então, é 10, 15 anos já garantido.

Sim. E essa é graça. Voltando pra sua pergunta, como é que você desenvolve, né? E acho que é um pouco dos desafios do desenvolvimento também. E eu acho que isso passa um pouco pelo receio do shadow supply, né? Que a gente fala muito. Por exemplo, o Cajamar. Cajamar, que é uma das praças mais quentes aqui na saída de São Paulo, Guarulhos é outra também muito quente. Pô, shadow supply em Cajamar. O que é o shadow supply? É a oferta oculta, né?

Você sabe que tem uma oferta ali. Você sai pra Cajamar, você pega aqui, você sai de cá, você começa a ver gramado pra tudo que é lado, floresta pra tudo que é lado.

só que o que você não enxerga, você fala então dá pra levantar galpão, não, não, não dá é uma questão de inúmeras dificuldades de você levantar um galpão hoje em Cajamar, a gente fala com propriedade que a gente tá fazendo um belíssimo num site ali pra Mercado Livre recentemente o maior built-to-sult da América Latina 230 mil metros pra um inquilino, só duas naves, um trabalho maravilhoso ali que o Rui e o Francisco estão costurando ali pra gente

Hoje, o nosso grande desafio para novas ofertas são alguns. Primeiro, uma praça como Cajamar, particularidades do terreno, se tem mais rochas, se tem caverna. Segundo, movimentação de terra, salão. Esse é o grande problema. Lá, por exemplo, para esse parque que a gente fez, foram quase 5 milhões e meio de metros cúbicos de terra que a gente teve que movimentar. É muita coisa.

Então, assim, é caro hoje você fazer um grande desenvolvimento e leva tempo. É caro financeiro e caro de tempo, energia mesmo, né, que você tem. Então, hoje, para você levantar, você passa por uma série de questões, como, um, disponibilidade no terreno que seja razoavelmente pronto para você fazer. Dois, o tamanho. Se você for fazer um desenvolvimento mais do que 100 mil metros quadrados, você precisa passar por CETESB, uma ceara de aprovação. E essa ceara, eventualmente, leva mais de ano.

Para você desenvolver hoje em Cajamar, por exemplo, que tem uma questão de terraplanagem, terraplanagem leva um, dois anos para você fazer ali. Então, assim, é tempo. Então, não é só uma questão de você chegar e falar, vou levantar um platô. Dependendo da praça, vai pegar, vai, Campinas. Bom, Campinas, eventualmente, você não precisa passar para terraplanagem. Já está, o terreno já não é tão acidentado como é um terreno, por exemplo, de Cajamar.

Então, é mais fácil você levantar, mas, eventualmente, a aprovação pode demorar um pouquinho mais. Então, um pouco, essas são as nossas trade-offs. Agora.

O que me leva, o que leva o desenvolvedor a falar, eu vou desenvolver um galpão aqui. Obviamente você tem, de um lado, o incorporador, que vai olhar uma tier de desenvolvimento, 20%, 25%, pelo menos, para poder desenvolver, e do outro você tem o rentista. É difícil você juntar esses dois bolsos, porque geralmente é uma tier diferente, é um risco diferente que você equaciona. A graça de você ter um contrato com o Mercado Livre, uma Amazon, um Shopee da vida, com o belíssimo no player dele,

amarrando esse built-in-sult, é que o seu ativo é muito mais forte para você vender na sequência e visualizar sua tier de 20, 25. Então, a nossa regra de bolso, para simplificar aqui, acho que para o público geral, a gente fala do Udon Cost, ou seja, quanto que rende esse galpão em cima do seu custo metro quadrado? Regra de bolso, 12%. Ou seja, se você desenvolve a 3 mil, 3 mil e 200 reais o metro, e aqui está todos os custos.

terreno, terraplenagem e a construção em si, vão dizer que sai todo o custo de 3 a 3.200 reais o metro quadrado, você teria que colocar 30 a 32 reais o metro quadrado para fechar essa conta do developer. Porque se ele desenvolve a 12, ele vai vender entre 8 e 9, ele tem 25, 30% de ganho, dependendo disso no tempo, ele consegue atingir a tier dele, enfim, depende da forma que ele se alavancar, se organizar.

E na outra ponta do rentista, pô, maravilhoso. Um fundo imobiliário hoje, que é o grande player com o comprador, compra 8%, 9%. Então, um pouco essa é a dinâmica que funciona esse mercado. Então,

Quais são as praças que permitem esse desenvolvimento pra você conseguir fechar esses 12%? Aquelas que você aloca 30, 32, 28, 30 reais um metro quadrado. E aí são poucas as praças hoje que ainda permitem fechar essa conta. Esse 30, 32 é um valor alto. É alto. E são poucas praças porque tem que estar perto de onde os consumidores compram. O last hour... Last hour delivery...

last minute delivery. Então, assim, hoje as praças que conseguem chegar próximo disso pra você fechar com um certo conforto, Cajamar, ainda tem alguma coisa, você tem Guarulhos. Obviamente pra outras praças não vai sair tão caro, chega a 3 mil, 3 mil e 200. Aí fecha essa conta também. Eu até, enquanto você tava falando, eu joguei aqui no Google sobre esse projeto em Cajamar. Cajamar fica a cerca de 30 quilômetros de São Paulo.

Aí era essa dúvida que eu ia fazer, que eu ia perguntar, quem faz isso, no caso, vocês aqui no BTG, vocês montam esse, como é que é o trabalho de vocês aí como gestores? Vocês criam o fundo para captar o dinheiro e montar o projeto? Vocês montam o projeto? Como é que é feita essa conexão entre, no caso aqui, né?

entre mercado livre, o fundo, os investidores, como é que é feito isso? Legal. Bom, uma coisa, até linkando com uma pergunta anterior que você fez, é o horizonte de escopo de atuação de um fundo imobiliário. Estou partindo para o suposto que estou fazendo via um fundo imobiliário distribuído no mercado para pessoa física, pulverizada, etc. Geralmente, esse público é rentista.

Então, já tem um problema aqui, ligando com a pergunta que você fez lá atrás, que eu esqueci. Pô, esse fundo, ele pode desenvolver também? Como é que funciona isso, né? Então, assim, dado que o fundo é rentista, não era o ideal você fazer o desenvolvimento no fundo, mesmo que você tenha formas inteligentes de você encaixar isso no fundo.

Por quê? Porque o desenvolvimento tem a famosa curva J, você fica um tempo sem receber renda. E, obviamente, qualquer mecanismo que você faça que você introduza renda nesse veículo é potencialmente encarecedor da estrutura, a menos que você tenha muita margem para você conseguir organizar essa estrutura para ter uma renda ao longo do tempo. Por isso que, até recentemente, a indústria de fundos imobiliários hoje foi preponderantemente rentista.

compra ativos com rendas performadas. Ok. Só que a partir do momento que você tem ou grandes mega fundos que eu mencionei, que tem espaço sim para pegar um stakezinho menor e desenvolver, ou uma tese monoativo, mas assim, muito bem organizada e direcionada para você fazer, por exemplo, um mercado livre.

Uma tese que vai ser, olha, o risco de crédito é mercado livre. Mercado livre, 12 anos. Uma praça, que é Cajamar. Cajamar, que se não é a melhor, é top 2, 3 praças do Brasil. Você tem um pitch.

Você consegue organizar a questão da logística, de cajamar, de proximidade e de demanda. Mercado livre em termos de, o próprio mercado livre, enfim, maior empresa aqui da América Latina. E a gente costuma falar do tripé imobiliário. Isso aqui é a base para qualquer tipo de discurso nosso, a gente vai vender ou não vai vender o produto. O produto atende o tripé. O que é o tripé? Que eu falei, localização, cajamar, qualidade de crédito, no caso, inquilino, ou seja, um contrato bom com uma belíssima da empresa.

E a qualidade técnica do ativo. Ele é um galpão AAA, duplo AAA, ou seja, provocação contra a areia. Se esse cara me sai amanhã, ele é líquido esse ativo? Então a tese vai passar por trás disso. Então assim, em cima dessa tese, a gente naturalmente tem uma boa relação com o Mercado Livre, com o Amazon, com os principais players. Obviamente a gente está muito bem inserido no mercado com alguns developers e incorporadores para fazer junto com a gente esse trabalho. No caso do Mercado Livre,

Foi uma pessoa que trouxe para a gente o Luiz Delmaso da Azolver, que é um parceiro próximo aqui da casa, e ele desenvolveu uma empresa de incorporação imobiliária e trouxe esse mandato do Mercado Livre para a gente. A gente conseguiu fazer um levantamento de capital num momento muito difícil, de juros elevados, mercado de fundos imobiliários fechado. Praticamente ninguém conseguia atingir um cheque de um bi de reais ano passado.

para um desenvolvimento imobiliário. A tese era maravilhosa, mas você falou, não consigo, não tenho. De fato, ele conversou com várias casas. E a solução que a gente desenvolveu em conjunto foi brincar um pouco com a questão do sênior e sub. Porque você consegue trazer para a cota sênior, que foi quem garantiu essa oferta a quase 800 milhões de reais, sair uma estabilidade de renda, uma previsibilidade, com uma garantia que você tenha um belíssimo do real estate, um belíssimo do inquilino, um prazo determinado desse fundo.

maravilhoso, e esse ativo é absolutamente líquido, então essa foi a nossa sacada de colocar um fundo monoativo para mercado livre, mas não é uma tese que dá para sair replicando não e assim, isso mostra um pouco várias coisas que mostram aí primeiro a vantagem de ser uma grande instituição num momento como esse, e o segundo o quão dependente é

está esse mercado de novas ofertas, porque com a Selic no patamar que está, a economia que também não está, a gente ainda está com crescimento, mas a inflação está vindo, o juro deve continuar alto por mais um tempo, para fazer um investimento desse tamanho, porque realmente existe uma necessidade quase que vital.

de ter mais galpões, de ter mais oferta. E aí, na brincadeira, né? Falando da corrida do ouro, quem ganha é quem vende a pá, né? Na corrida do varejo online, parece que quem ganha é quem é o dono do galpão, né? Quem é o dono do espaço, porque ele que está com a faca e o queijo na mão para aproveitar essa necessidade de crescimento de bons galpões, né? Bem localizados, vacância caindo. Então, acaba tendo essa opcionalidade ali muito favorável ali, né? Pra você, por quê?

você falou muito do ciclo do mercado. Esse ciclo tem hora para acabar? Como é que seria o fim do ciclo? Quase até como uma provocação. Sei lá, o juro caindo para caramba pode até atrapalhar, porque aí vai ter mais oferta de galpão e pode...

influenciar, enfim, como é que você vê essa dinâmica desse ciclo desse mercado que é tão cíclico? Legal, eu acho que juros fechar, ele vai acelerar o processo de convergência vou fazer um paralelo com a economia aqui com a sua zona de neutralidade onde seria o ponto ideal do 10, 12% de vacância estrutural, ele só vai acelerar esse processo, naturalmente ele não é uma ciência exata

Então, se acelera demais, muita gente desenvolve, muita gente consome e acelera esse desenvolvimento, possivelmente você vai ter um choque de oferta.

Joga para cima dos 12, vai para 15, 16, eventualmente ele vai convergindo, porque o mercado vai se neutralizando. Mas eu acho que no curto, médio prazo, seguramente, como eu falei, é uma questão estrutural. Então ainda tem muito espaço para tomar. Hoje a gente tem um grande gargalo. Recentemente, várias matérias falando. O próprio Mercado Livre estava com demanda de 500, 600 mil metros quadrados para colocar na região metropolitana de São Paulo nos próximos anos e não conseguiu atender ainda.

tinha uma expectativa grande de uma possível locação eventualmente para aquele terreno ali em São Bernardo que a Prologia estava desenvolvendo, que está com uma dificuldade de desapropriação. Então, esse tipo de particularidade, a gente entende que, de fato, é estrutural. Bom, então, em essência, Salomão, acho que tem um período de convergência para uma taxa de neutralidade de logística, do que seria uma vacância saudável.

E para chegar lá, acho que muita coisa ainda tem que acontecer. O nosso parque tem potencial para crescer demais para chegar lá, lembrando a questão do tamanho do Brasil, de tantas metrópoles, etc. que a gente tem. Só o estado de São Paulo vem crescendo muito. Acho que tem um gargalo importante aqui ainda, que é a questão de quem compra, quem financia isso. Porque hoje o grande veículo investidor e financiador é o fundo de investimento imobiliário. Hoje praticamente tem uma property listada, que é a turma da LogCP.

Não tem as grandes empresas que vinham desenvolvendo, não vem desenvolvendo mais com tanto afinco como antes, que era GLP e Prologes. Vem, acho que a passos mais lentos. Por quê? O capital dessas duas empresas é capital estrangeiro. E tem uma outra dinâmica ligada ao capital estrangeiro que você sabe como funciona. A própria GLP funciona por ventures, concentrada em dois, três, quatro grandes soberanos. E essas ventures hoje estão muito mais encerrando do que iniciando até onde eu tenho informação.

Então, hoje, não vejo um grande incentivo para novas captações, pelo menos não chega até mim. Por exemplo, uma Prologes, que já chegou há muito tempo no Brasil, já estabilizou o tamanho do seu principal veículo de investimento. Hoje, chutaria entre 6,5 e 7 bi, é um grande REIT que eles têm no fundo no bilhar no Brasil hoje, mas faz um tempo que eu, pelo menos, não vejo novos aportes de capital para esse veículo continuar crescendo.

Então hoje na prática ficaram os grandes fundos mobiliários, acho que esses são os players hoje que estão atuando. E com o mercado fechado, leia-se, juros elevados e uma grande dificuldade de captação, salvo raríssimos casos que têm conseguido operar isso, acho que você ainda tem um grande gargalo de funding para as novas iniciativas.

essa vacância vai permanecer ainda muito baixa, enquanto você não tem um choque de oferta. O choque de oferta vai vir com juros fechando. E, como eu falei, vai ser muito bem recebida essa nova oferta por um bom tempo, porque tem inúmeras praças que ainda não são atendidas como poderiam.

para um mercado que é absolutamente diversificado, de mercado livre, Amazon, Correios, Via, Shopee, TikTok Shop agora, entendeu? Então tem tanta coisa que eu acho que está muito longe de falar que no mercado de logística a gente vai encontrar agora uma neutralidade de vacância. Eu não sei se você respondeu na pergunta que eu fiz sobre o tempo para construir um galpão, mas do momento que fala negante.

Bora construir e ele terminar. Quanto tempo leva isso? Ou depende muito do projeto? Pensando nesses galpões modernos. Depende muito. Depende muito de projeto, depende de aprovação, depende de condição do solo mesmo, em termos de terraplanagem ou não. Eu dei o exemplo de Cajamar. Cajamar você tem... Óbvio que vai depender da questão da CETESB. Se você tem um galpão grande, mais de 100 mil metros quadrados, você pode passar para uma CETESB que leva meses, eventualmente anos.

para você conseguir uma aprovação. E fora a terraplanagem em si, que no caso de Cajamar, leva um ano, eventualmente até dois anos. É muita terra para ser movida. E depois levantar o galpão em si é rápido. Essa é a parte mais rápida. Em seis, oito, nove meses você consegue levantar uma nave. Por isso que depende muito do lugar. Por exemplo, Guarulhos tende a ser mais rápido porque você não precisa mexer muito em terra embora você tenha o processo de aprovação.

Tá, então o maior limitante está muito mais na parte de regulação, de negociar ou até o próprio estudo do solo. O que é o grande limitante disso para crescer mais, além do juro alto? É isso que eu ia falar. Hoje o grande limitante é o funding. Quem que vai botar dinheiro ali para isso? Um dinheiro que seja disposto a esperar 3, 4, 5 anos para isso, de novo, numa indústria que hoje é essencialmente rentista.

Então, assim, e acho que a gente, como mercado de capitais, BTG, outras casas, tem sido criativos para trazer soluções.

para atender essa curva J. Bom, resolvido essa questão de funding, aí vai depender muito de praça a praça. Primeiro, tem que fechar a conta de quem vai dar esse funding. Sumindo que o dinheiro veio. Quem que vai dar esse funding quer olhar os 12% que eu falei de regra de bolso para esse desenvolvimento. Então, numa praça hoje que você aloca R$25, R$27,00 um metro quadrado, seu custo total não pode sair acima de R$2.500, R$2.600 um metro quadrado.

Para você fechar esses 12, para você poder vender de novo a 8, 9% desse galpão para um terceiro daqui a uns dois anos. Aí tem a questão se é especulativo ou se ele já está com um contrato firmado com alguém. Se tiver um contrato firmado com alguém, você encurta seu prazo de desenvolvimento, você maximiza. Você pode até pagar um pouco mais caro.

Tem alguns empreendimentos aí, não é nosso caso, mas tem casas aí no mercado que estão fazendo build suit para players, players bons como esse, mas fazendo muito mais próximo do yield on cost que eu mencionei antes, o yield na construção, próximo de 10%, 10,5%. Obviamente, acho que...

O risco é muito maior, só que eventualmente tem uma visibilidade de liquidez que a gente não está enxergando que vai fazer uma venda desse ativo muito mais rápido. Se ele vender esse ativo dentro de um ano e meio, eventualmente ele consegue materializar uma boa tiro. Esse é um ponto que a gente não abordou e acho que é legal explicar um pouco da venda do ativo.

Porque quando a gente fala de construir um galpão e ter a sua renda pela alocação, essa é uma forma de ganhar. Mas existe também esse mercado da venda do ativo. Vocês já montam pensando nisso. Como é que é essa dinâmica? Porque aí com a cabeça do investidor de ações, a gente investe em empresas.

É um mote que a gente usa muito. Todas as empresas que a gente tem a nossa carteira no fundo de ações Market Makers são empresas que a gente quer ficar para o resto da vida. Mas se a gente vender elas nos próximos seis meses, melhor ainda, porque é sinal que deu certo e a gente já... O futuro maravilhoso já foi precificado e a gente vendeu, pode partir para outro.

Como é que é isso no mercado de galpões, de real estate de maneira geral, que vocês constroem o ativo para ganhar renda, mas também objetivando vender com valorização? Legal, boa provocação. Assim, antes de mais nada, para a gente entrar numa tese, a gente sempre fala, tem o tripé, localização, qualidade, inquilino, poxa, tem o setor, é logística, é corporativa, etc.

Mas antes de mais nada, a nossa maior preocupação é o driver que leva a gente a fazer ou não fazer, isso não só o Brasil, eventualmente até outras praças que a gente também olha, é a liquidez desse ativo.

Porque toda tese é só materializada se, de fato, a minha tier do Excel vai vir para o meu bolso. Então, a gente vai entrar nessa tese vendo que tem um ponto de venda, tem que ter um conforto de venda, que tem que ter um mercado que demande para fechar naqueles termos. Então, essa é a condição base. Fazendo um paralelo para responder a sua pergunta aqui, se ela for com um pouquinho mais de argumento, nossa plataforma logística hoje no banco já está em 3 milhões de metros quadrados. A gente tem 5 fundos de investimento.

E esses fundos de investimento juntos somam 3 milhões de metros quadrados. Lembra que a nossa plataforma hoje, duplo, triple A no Brasil, é 30 milhões. Então essa brincadeira já é, vai, 10% do parque brasileiro. Pegava o nosso maior fundo na casa hoje, o BTLG, tem um bi e meio, desculpa, tem uma representação importante aqui também, um milhão e meio de metros quadrados investidos, e isso representa quase 5% do parque brasileiro.

Tanto neste fundo quanto nos outros quatro fundos, a gente tem muito ativismo de compra e venda de ativos. Então, a gente tem bastante leitura. Onde está o mercado, como funciona o mercado. E melhor ainda, que é uma coisa mais recente na nossa experiência como franquia.

É um controle, um entendimento melhor de micro-regiões. Porque a partir do momento que a gente tem uma presença numa praça, a gente conhece a praça. Mas a partir do momento que a gente tem quase uma dominância numa praça, a nossa relação com essa praça é um pouco diferente. A gente já tem três, quatro ativos em Cajamar, dois, três ativos em Guarulhos. A gente já começa a entender particularidades, onde funciona melhor, onde não funciona melhor, que tipo de demanda que eles têm, que tipo de demanda eles têm.

Então isso é muito sensível para a nossa entrada, que obviamente vai impactar nas nossas métricas de saída.

Então a gente consegue eventualmente pagar preços que a gente está visualizando que não é aquilo. A gente está pagando, o que a gente fala muito em cap rate, no nosso mercado de real estate, que é a relação da renda versus preço, geralmente próximo de 8%, 8,5% para um ativo duplo AAA. A gente consegue pagar próximo de 8%, um exemplo hipotético, porque a gente vê que não é esse valor de renda. A gente tem outros ativos da região, a gente sabe que essa renda é 5%, 10%, 15%, 20% acima.

Só a Praça de Guarulhos, ao longo dos últimos 18 meses, ela saiu de um patamar de R$25, R$26,00 no metro quadrado para próximo de R$38,00 no metro quadrado. Foi uma transformação brutal. Então, assim, a gente, obviamente, ninguém tem bola de cristal, mas a gente já tinha uma leitura de tendências e montamos posições sabendo disso. Para a sua pergunta agora, e a venda disso, como é que funciona?

A partir do momento que a gente materializou uma boa parte disso no nosso galpão e vê que é uma assíntota, ou seja, não tem muito mais para criar no curto prazo em termos de locação aqui, possivelmente a saída, fazendo isso com seis meses do mercado de equities, talvez ela foi antecipada. E a gente tem formas de negociar com o adquirente que, olha, eu já negociei 40%, 45% do galpão nesse patamar. Os próximos, as locações estão vencendo nos próximos X meses.

você vai capturar uma parte disso. Então, eu mencionei aqui a nossa plataforma porque, por exemplo, o BTLG, a gente vende de 10%, 15% do portfólio ao ano. É um ativismo nosso. E essas vendas, não só nele, mas acho que nos outros fundos que a gente tem na casa, a gente vem conseguindo fazer 20%, 25% acima de laudo de avaliação. Então, a gente consegue fazer a materialização disso em lucro.

achando o comprador, geralmente são os pequenos fundos no mercado, e é um ganha-ganha. Último comentário. A gente tem uma teoria, comprar no atacado, vender no varejo. E a gente faz exatamente isso em real estate, seja para hotelaria, seja para logística, seja para outras frentes. Então a gente fez compras de grandes portfólios.

a cap de 9% e 10%, ou seja, razoavelmente baratos, por quê? É um grande portfólio. Como é que você vai fazer para comprar um, eu mencionei aqui alguns exemplos de alguns players que estão saindo do Brasil, ventures que estão se encerrando, o cara fala tem uma venture aqui de 1 bi, 1 bi e meio, 2 bi. Teve uma recente que a gente comprou de 2 bi de real. Ele tem a possibilidade de tentar vender isso aos poucos ao longo de um, dois anos, ou vai ter um grande player que fala, te dou aqui, 2 bi de cheque.

Lógico que você vai conseguir comprar isso mais barato. Por N motivos. A escala.

A gente faz essa compra e depois vende no varejo. Porque a gente sabe que todos esses outros fundos de logística na Meiuca ali, de médio porte, eventualmente até grandes, eles têm total aderência. Se eu comprei um portfólio a 10, vender para ele a 8,5, 9, é um golaço. Ainda mais se eu conseguir puxar um pouco as locações lá dentro. E assim a gente cria esse motorzinho de pagar 20, 25% de lucro em cima das nossas aquisições.

Da hora. Vou fazer uma pergunta mais provocativa. A gente já fez esse exercício no nosso portfólio de ações. Acredito que o portfólio de vocês, o BTLG e a casa de maneira geral, são mais sensíveis à taxa de juros do que o mercado de ações. Mas a gente fez um exercício no qual... Bom, hoje a gente tem uma taxa de juros perto de 14%.

Não deve cair muito porque a inflação está muito alta, mas a gente olha muito, a gente sabe que o impacto do valor eixo das empresas, não é a Selic hoje, eu juro o futuro. Então a gente olha muito para isso. E a gente faz um exercício, já fez, de o que pode acontecer com o nosso portfólio se a gente tiver uma mudança de direção econômica, algo que mostra para o mercado que... ...

O que precisa ser feito no fiscal vai ser feito, vai ter um ajustezinho na reforma da Previdência, vai ter aquela brincadeirinha do, não o Brasil ideal, mas o Brasil possível ali, que pode fazer com que o juro longo, que hoje está muito alto, ele comece a fechar.

Vocês já fizeram esse exercício de sensibilidade no portfólio? O que que impactaria no portfólio um simples fechamento de juros? Nem falando de serique voltar a 6, voltar a 8, só o juro longo mais baixo. Sabe que essa provocação a gente faz bastante, não só como gestor de fundo de tijolo, mas, por exemplo, gestão de fundos de fundos e hedge funds, porque aí a gente estuda a indústria como um todo.

Essa é uma outra frente que a gente é muito atuante, por exemplo, o nosso Red Fund hoje é o maior, hoje do Brasil em atividade, com um pouco mais de 2 bi de patrimônio, nossa carteira inteira de fundos de fundos e Red Funds é quase 3 bi, então a gente tem muita atuação em todos os segmentos. Então a gente quebra um pouco cada um dos setores, a gente vê as particularidades deles e obviamente traça um paralelo disso com os juros.

Então tem duas derivadas aqui interessantes. Uma, que é o spread que esses fundos negociam frente à taxa livre de risco, vou pegar aqui a B35 como referência. E dois, é o patamar da taxa livre de risco. A B35 hoje está próximo de 7,5 aproximadamente. Bom, em primeiro lugar, com relação ao spread, historicamente você pega uma indústria mais madura como Estados Unidos, eu sei que tem suas particularidades, mas é muito próximo de 100, 120 bases over. Obviamente que você não vai comparar com uma taxa livre de risco país.

Mas, pô, no setor imobiliário você tem tijolo, sabe? Não é uma companhia, tem suas particularidades, mas você tem o tijolo, você tem um valor patrimonial, né? Que te embasam que o valor está correto ou não está correto. Então, assim, você pode subir juros, porque aí juros, óbvio que vai ter um impacto no fluxo de caixa descontado e o preço disso, mas você não vai virar pó. Você não vai ter como ter uma grande perda de valor. Você sabe que é cíclico o negócio. Então...

Para cada setor, dependendo de quão mais ou menos defensivo é, você deve ter um spread ANTNB. Hoje você está pegando o setor logístico, ele está negociando entre 9,5, aproximadamente 9,5, ou seja, 200 bases, vou simplificar muito, 200 bases over. Em teoria, sendo o setor, se não o mais, um dos mais defensivos, deveria estar muito mais próximo dos 120, 150 bips, talvez um nível de, vou pegar uma referência lá fora, você pega o setor de shoppings antes da pandemia, ele era o queridinho do mercado.

Aí veio a pandemia e a pessoa descobriu, e falou, puxa, a vida não tem fluxo, não tem renda, eventualmente tem aporte de proprietário, né? E shopping sofreu bastante, mas, por exemplo, o shopping antes era o que negociava mais fechado. E hoje também, o setor que está negociando próximo de 200 bips deveria fechar, 120, 50. Então, assim, você tem, por um lado, o fechamento do spread ANTNB.

E por outro, sim, o fechamento de juros, com certeza, você vai ter um impacto até uma questão de custo e oportunidade. As pessoas migram naturalmente para equities, migram naturalmente para fundo imobiliário, e aqui acho que tem muita destrava de valor. Tem fundos que têm descontos até lá. Então você tem mais uma derivada. Por exemplo, o setor corporativo hoje, por N motivos, que vale um podcast só para isso, mas, por exemplo, está negociando a 70% book.

com 30% de desconto a valor de book, ou seja, você tem um upside para book na ordem de 40% a 42% no setor corporativo.

que já tem o dividend yield hoje próximo de 10%. Ou seja, você fala, eu tenho um carrego de 10% ao ano, eu tenho um upside de 40% para capturar aqui em 2, 3 anos, falar de uma tier de 25, 30% para o setor corporativo não é um xingamento. Obviamente que você tem outras derivadas aqui, o quando você vai concretizar, se de fato os juros vão fechar para te ajudar, mas isso é só o voo cruzeiro deles.

obviamente que fecha juros se você fomenta a economia, fomenta a economia, esses mercados eles tendem a voltar, a ocupação no caso do corporativo que eu mencionei tende a voltar, esse sim é um que está já há um tempo tentando voltar para o nível de neutralidade, então acho que esse aqui é um pouco o panorama, então, enfim, respondendo a sua pergunta, assim, prolongar demais aqui.

Bom, já que a gente aproveitou, já comentou sobre shoppings, na abertura eu falei sobre o setor hoteleiro, o que mais dá para falar sobre, até no campo de atuação de vocês, oportunidades, enfim, a gente gastou já um bom tempo aqui falando dessa parte do setor varejista, o que mais dá para mapear de oportunidade?

muita coisa, como eu falei, o mercado ainda está fechado, no sentido de pouquíssimas oportunidades têm conseguido levantar capital ou injetar capital nos setores. Então, quem consegue de uma forma inteligente desenvolver fundos para direcionar esses recursos, certamente vai surfar isso muito bem. Um exemplo.

Mês passado a gente fez uma captação que foi um sucesso, o mês passado foi um mês muito desafiador, a gente teve uma guerra estourando no meio do caminho, era um IPO de uma tese de hotelaria que você mencionou, ou seja, não muito óbvio para o que o mercado está acostumado. E a gente conseguiu levantar no mercado quase 600 milhões de reais para essa tese, então foi um golaço que era, em essência, comprar três hotéis.

esses hotéis que são três cases de qualidade ali da nossa gestão. O primeiro é o Fasan, no Itaim, aqui no Itaim. O segundo é um steak no Fairmont, ali no Rio de Janeiro, ali em Copacabana. E o terceiro é o Puman, o hotel Puman Guarulhos, que é o hotel localizado praticamente ao vizinho, ao lado ali do aeroporto aqui de Guarulhos.

A gente conseguiu desenhar uma estrutura de sênior e sub, com hotéis que são absolutamente trophy, não tem muito nem que vender, eles se vendem sozinhos, então a gente conseguiu colocar de pé. O que eu acho que é legal aqui fazendo o gancho de tudo que dá para explorar? Hotelaria, para a gente, é um dos setores mais representativos do nosso portfólio. Hoje a gente tem, vai dentro do universo aqui que o Caio faz essa gestão super bem, por sinal, quase 4 bi em hotelaria, em todo o nosso ecossistema BTG.

E é legal que se você pega o universo de fundos imobiliários, que a gente estava falando agora há pouco, que vai 180, 200 bidi de real, depende da métrica que você usa, hotelaria hoje é praticamente inexpressivo. Você não tem muitos fundos de hotelaria no mercado, mas a gente tem três. Cada um desses que o Caio tem, tem quase 600, 700 milhões de reais, cada um. Então tem fundo que é de flat, tem fundo que é de trophy, tem fundo que é para RPPS.

Então acho que a gente conseguiu navegar muito bem nesse ecossistema. E o legal aqui, é uma provocação, acho que talvez de gestão,

a vantagem, ou pelo menos uma vantagem competitiva de você tentar ser um dos primeiros então a gente conseguir criar logo com escala uma carteira legal e robusta, faz uma grande diferença eu falei aqui de logística que a gente tem 55, 60 galpões hotéis a gente tem 55 hotéis a gente tem quase 5 mil quartos sobre gestão a gente hoje tem um portfólio que é diferenciado em termos de tamanho e esse é um pouco a chave do nosso sucesso porque a escala pra gente ajuda muito e aí

Então, a partir do momento que você consegue juntar um, dois, três cases, o que é o endgame aqui dessa história, Salomão? De novo, olhando para os Estados Unidos, aqueles mega-reits, sabe? A gente olha para um reach da Prologic, que eu mencionei agora há pouco, 120 bi de dólares, é óbvio que a gente olha para lá e a gente se identifica, fala, olha que legal.

A gente gostaria de ter um host hotels, que é um super rich também norte-americano. A indústria de hotéis é 30 bilhões de dólares. É bem representativo. O maior dos REITs tem 15 bilhões de dólares, que é a metade da indústria. A gente tem condição hoje de criar um ecossistema para um dia chegar lá. Porque o que vai extrapolando aqui? Eu sei que o seu perfil é equity, mas uma pessoa física tradicional que investe, o que ela quer?

Previsibilidade, segurança, diversificação e, eventualmente, se puder, com benefício fiscal maravilhoso.

Pô, você conseguir um portfólio absolutamente pulverizado, esse é o segredo. O fundo de 3, 4, 5 BIC, você chega lá, esse é o segredo. Então, a gente vem se organizando como área, isso aqui, Michel, tenho ajudado ele nesse sentido, tipo, como é que a gente consegue fazer os nossos campeões para cada uma dessas verticais? Como é o nosso campeão em corporativo, o nosso campeão aqui em logística, o nosso campeão em hedge funds e FOF, e assim sucessivamente. E visualizando que um dia a gente gostaria de ter um grande REIT.

convergindo para aquilo que a gente vê lá fora como uma tendência. Então, acho que essa é um pouco a nossa cabeça como empresa. Da hora. Então, até... A gente já está chegando perto do final. Eu ia perguntar o que você vê de futuro para a indústria e vocês inseridos nisso. Então, o crescimento está muito mais olhando para os rates e não só propriamente pegar os setores mais específicos aqui no Brasil. Sim.

aquela máxima, o que, onde está, o quanto vale um imóvel, quanto vale um fundo, é quanto o mercado paga. Ou seja, a gente tem que saber dimensionar a demanda primeiro, entender, poxa, eu não consigo só equacionar um fundo e pôr de pé.

Se amanhã eu paguei caro e aí vai sair esse inquilino, e aí eu não consegui sustentar esse nível de renda. Isso para todas as frentes, corporativos, hotéis, enfim, shoppings, para logística. Então, a gente tem essa absoluta consciência que quem manda é o investidor.

A gente tem quase um milhão e meio de investidores na nossa base, é uma base gigante, lembra que para fundos imobiliários é um pouco mais de 3 milhões de cotistas hoje. Então a gente é muito responsível, muito disponível para entender como que isso enquadra para eles. Então não é que a gente vai desenvolver um fundo, uma casca, e vamos vender no mercado e vamos ver como é que isso se sustenta. Não é pelo contrário.

Qual é a que a gente atende às necessidades? Seja desse RPPS, seja desse institucional, seja dessa pessoa física. Então a gente entende muito bem a cadeia de oferta e demanda, a gente olha essa matriz dos produtos das frentes, a gente pensa nos nossos campeões em cada uma dessas frentes, a gente organiza um time absolutamente qualificado para poder trazer isso com toda preocupação de ESG, de compliance, para fazer tudo da melhor forma, de novo, olhando os Estados Unidos e outras praças como referência.

Boa. Então, Crestana, vocês têm uns 15 fundos listados de tudo que a gente conversou aqui. Falamos de hotel, falamos de head funds, falamos de galpão. Quem quiser dar uma olhadinha lá, dar uma estudada mais, querer saber mais o fundo, quais são os fundos que representam isso aqui que a gente foi falando.

Legal. Óbvio que eu não vou conseguir dar a resposta mais completa, porque acho que cada fundo tem uma história muito legal, e principalmente os gestores de cada uma dessas estratégias que vem fazendo um grande trabalho. Mas começar acho que pela franquia, talvez pelo um dos que a gente é mais reconhecido, que acho que é o BTLG.

que é um fundo que a gente vem, é um trabalho de sete anos de transformação de valor. Acho que o Rui e o Francisco vêm brilhando aí, em termos de ativismo, de recomendação de casas, etc., negociando aí com a Agile Patrimônio. Então, acho que essa é uma métrica legal que chancela um pouco o que o mercado vê. Mas, a gente tem o nosso... O BTLG11 está mais ligado ao Galpão, né?

O Beteligian é um fundo de galpões. Hoje está com quase 6 bi de patrimônio. É esse que eu falei que, em essência, ele está concentrado aqui em São Paulo. 90% dessa carteira é em São Paulo. É uma carteira mais aqui. Eu até não mencionei isso antes, mas é uma tese que a gente concentra. Lembra que a gente está falando, pô, Brasil é continental, etc. Pô, São Paulo, você tem 25% do PIB e está aqui.

20% da população está aqui. Você tem uma reforma tributária acontecendo que está desenvolvendo todo o eixo para o polo consumidor. Então, enquanto a gente consegue fazer aquisições boas, é um pouco o mote por trás dessa tese do BTLG. Mas, em benefício do nosso tempo, a gente tem aqui pela frente de Head Fund, a gente tem o BTHF, que é o primeiro fundo de fundos no mercado. Era o antigo BCFF11. Esse fundo tem 16 anos de história, ou seja, ele sofreu três ciclos.

E aqui o Renan e o Rui vêm fazendo um ótimo trabalho de destrava de valor, a gente juntou um fundo com outro. Ano passado foi uma porrada em termos de rentabilidade, fez quase 35% de retorno no ano e o FIC estava na casa dos 20 baixos. De novo, sabendo operar muito bem a entrada e saída de cotas, aquela letra que eu te falei macro do mercado, acho que eles foram muito bem.

Quando fala que é um Red Fund, ele treta a cota de fundo mesmo. O Red Fund, a gente brinca que é o FOF 2.0, o Fund of Funds 2.0, porque hoje, há dois, três anos pra cá, de dois, três anos pra cá, a gente abre a possibilidade pra esses fundos imobiliários de outros fundos.

fazerem mais coisas. Por exemplo, comprar equities, brincar um pouquinho com a ação de companhias, né? Então a gente começa a entender um pouco a particularidade de uma empresa que vai vender um ativo pra um fundo imobiliário e falar, opa, ela vai vender um ativo. O que vai acontecer com a companhia? Pô, então vamos comprar porque vai distribuir lucro. Esse tipo de Intel que a gente consegue puxar pelo universo de fundos imobiliários é muito legal pro Red Fund. A gente faz operações estruturadas, faz Ripples, né? Enfim.

Então tem uma série de derivadas em cima da filosofia do Red Fund imobiliário que são bem legais e é um veículo que vem ganhando muita atração. Por sinal, é o que mais apreciou o conceito Red Fund dentro da indústria de fundos imobiliários no longo dos últimos 18 meses, 12, 18 meses, foi o que mais apreciou.

porque a gente via com o mercado muito descontado, quando começou a sinalizar que juros iam fechar, o Red Fund, que já tinha o seu desconto, a gente fala que são dois descontos, a cota do Red Fund a mercado está descontada, mas a sua carteira tem o desconto implícito também. Então, esse cara, quem navegou isso, navegou muito bem.

Agora, voltando para a sua provocação, a gente tem o BC Fund como uma prata já antiga da casa, a gente está colocando muita energia nele, acho que tem uma grande destrava de valor ainda por fazer, acho que com a volta da ocupação, pós-pandemia, isso é muito saudável. Eu falei rapidinho aqui sobre a...

o anúncio e o acompanhamento do mapa de ocupação para o corporativo, mas obviamente o BC Fund vai se beneficiar muito disso, porque ele tinha uma concentração em Chucre, a Chucre demorou um pouco para voltar à ocupação, não só porque a gente teve um grande choque de oferta, porque a gente teve pandemia, mas aí surgiu o evento Rebouças, que foi muito legal, surgiram 30 prédios na Rebouças, praticamente todos foram ocupados.

Foi aquela vazão adicional de demanda que acomodou lá e agora de novo vai voltar ali para a Chucre, que a gente já está vendo essa ocupação voltando. Para quem não é de São Paulo, pode jogar no Google Maps, lá a Chucre Zaidan, ali perto do Shopping Morumbi, a Rebouças é um pouco mais distante, mas perto do Shopping Iwatemi, mas bem distante ali de fato. Eu moro ali perto, a Chucre Zaidan parece que é outra cidade ali, aquele crescimento que teve lá de oferta.

A gente que trabalha com o Real Street, isso é muito legal. A gente estuda a dinâmica da cidade. A cidade, toda a cidade, ela parte de um movimento exocêntrico, ela sai do centro da Sé, vai pra Paulista, ela desce ali pra Faria Lima, chega ali na Marginal, desce a Marginal, vai até a Xucre.

e aí depois ela volta com o centro, ou seja, chega uma hora que o metrô não chegou lá, a infraestrutura não chegou lá, o transporte não chegou lá como poderia, ela começa a voltar para o centro. Então, de repente, com uma transformação do nosso plano diretor, você viabilizar uma Rebouças, que é bem o eixo de ligação da Paulista com a Faria Lima,

Foi lindo aquilo, sabe? De fato, tem uma grande trava de valor e foi rapidinho. Ou seja, onde que você vai voltar a ocupar? Você não tem mais grandes praças pra ocupar mais de 4, 5 mil metros contigo. Aí a chucre vem de novo. Então, a gente tá acreditando muito. Daria um podcast só de contar essa história do crescimento de mobilidade em São Paulo. Já fica a dica aí quando quiser voltar. Fica a dica, tá? Anotadíssima.

Mas enfim, acho que, via geral, acho que são os principais carros que a gente está olhando, fora o BTCI, que é o nosso veículo de crédito, tem algumas provocações nossas, se faz sentido incorporar com o veículo da Clean, que era da Clave, que juntou o banco, dois fundos IPCA+, a gente vem estudando isso com calma, a gente não quer fazer nada às pressas.

E o nosso fundo de shoppings, que é o BPML também. Tanto o Clint com a Carol e a Gabi estão fazendo um bom trabalho lá, quanto o nosso fundo de shoppings com a Natália. Então, acho que tem muita história boa para contar de destrava de valor, ainda que a gente quer capturar no curto, médio prazo. Da hora, Cristiana. Porra, que aula. Eu gosto muito quando a gente faz esse papo, que a cabeça até sai doendo de tanta coisa que a gente aprendeu.

mas já deixo o convite aqui pra você voltar agora vamos fazer o ping pong que é a parte mais fácil porque no final do programa são sempre as mesmas perguntas, lembrando todos os livros recomendados no ping pong você pode pedir em contato arrobammakers.com.br Cristana, direto e reto eu vou perguntar, um livro de mercado, um livro tema livre, uma música, um convidado e a maior gentileza que já foi feita na sua vida vamos começar pelo livro de mercado

Livro de mercado, olha, sabe que eu gosto muito de biografias. Eu tive a minha fase das biografias, de bastante gente. Acho que uma que me marcou muito, para fugir um pouco só do nosso mercado financeiro, foi a do Abílio.

Acho que ele como pessoa, a transformação que ele levou ao longo da vida dele para adaptar a resiliência, ele é uma pessoa que no começo da carreira, da vida dele, era mais agressivo, ele canalizou isso via esporte, a resiliência que ele teve, o trabalho que ele teve de compor sociedades muito complexas e difíceis, ele teve um aprendizado grande nisso. Ele era muito centralizador no começo e ao longo da vida ele aprendeu a jogar.

melhor em time, e ele foi até os últimos anos da vida dele, estava trabalhando, estava nadando, assim, absolutamente ativo, então assim, para mim foi um grande exemplo esse de pessoa. Sabe o que eu gosto da história do Abílio? Muita gente tenta ser o perfect people no mercado, assim.

O Abílio, ele era, em muitos aspectos, ele era muito humano, humano até demais. Aquela, eu lembro de uma frase dele, que era, não, quando eu dirigi, eu nem dava seta que eu não fazia questão de falar para onde eu estou indo, sabe? Aquela coisa até mal educada mesmo, mas o cara foi se moldando, o cara foi se adaptando.

Enfim, inquestionável tudo o que ele conquistou. Tinha um gênio forte, tinha tudo isso, mas acho que ele era muito humano nesse aspecto. De fato, uma história muito inspiradora. Legal, eu não cheguei na fase das biografias, mas legal ser um leitor de biografia.

E tema livre, vai ser biografia também? Não, tema livre, aí é muita coisa. Eu gosto muito. Geralmente a minha leitura é mais para temas livres mesmo. É difícil escolher um, mas eu vou puxar uma sequência, que é a sequência do Gengis Khan, do Colna Eagolden. Que começa com Wolf of the Plains, aí tem Bones of the Hills. É muito legal. É a história, enfim. E esse autor...

Ele é brilhante em misturar a história com a ficção, então ele complementa as lacunas da história com a cabeça dele brilhante.

desde o Gengis até lá pra frente pro Kublai, lá no último livro. É muito legal. Qual é o autor? Com Igulden, não sei se fala Igulden ou Igulden, é I-G-G Ulden, Igulden. E é assim, são cinco livros que começam com ele absolutamente largado no meio das planícies inóspitas ali da Mongólia, com tribos, assim, com traições. E o cara, de repente, ele criou uma liderança que ele uniu todas as tribos, uniu com um grande propósito e mais, uma coisa que a gente não fala no ocidente, tá?

Mas foi o maior império territorial na história da humanidade, foi o empório que esse cara desenvolveu. O negócio é maravilhoso, com cultura, preservando. Foi muito legal, cara. São três, né? São cinco livros. Lê o primeiro. Lê o primeiro. Achei difícil você parar nele, tá? Você vai ler o primeiro, vai ser ele pequenininho e vai embora. Acabei de ganhar a lanterna na popa e prometi pra pessoa que me deu o livro, que eu vou ler até o final, são 1.400 páginas de memórias do Roberto Campos. Se eu comprar um desse aqui, ferrou.

Mas tá anotado aí, acho que pra quem gosta minha biblioteca em casa, inclusive, é um problema por causa desse podcast. Sempre eu vou comprando aqui e agora que entrega super rápido, eu compro, a gente tá gravando 8 da manhã, vai chegar em casa até o final do dia, já tá lá o livro. Olha lá, um dia e meio de entrega. Uma música e por que a música? Poxa, música. Eu gosto muito de Guns N' Roses, eu sempre gostei muito. Foi no show agora?

Eu gosto tanto que eu não gosto pra mim não é Guns N' Roses isso, tá? Maravilhoso. Exatamente o que eu fiz sobre algumas bandas. Eu não sou fã de Guns N' Roses, mas se eu gostasse eu não iria no show agora. Eu vou te falar que eu sou, sempre fui muito, muito ligado ao Guns, lá do A, lá do B, lá do C, todas as vezes tudo.

exceto o Chinese Democracy em diante, que pra mim já não é mais Guns Guns, Guns das origens mas direto pra sua pergunta, acho que de todo o repertório deles, acho que a que é mais completa em todos os sentidos é a November Rain o cara levou mais de 10 anos pra escrever a música antes de ter a banda ele já tava escrevendo aí brinca com o piano, é uma música de quase 10 minutos e ele tem inspiração é... enfim, inspiração de várias frentes, enfim, entra Fred Mercury que era uma grande inspiração pro Axl e tal então...

E tem uma questão da crescente, da música, daquela, enfim, da ópera por trás, de todos os instrumentos por trás. Esse negócio é maravilhoso, é uma obra de arte, né? Só dessa música, tocar na rádio já mostra o poder dela. É uma música de quase 10 minutos. E quando começa a tocar na rádio, eu falo, meu Deus, vamos tocar November Ring mesmo? É maravilhoso. E vem com solos de guitarra maravilhosos do Slash, enfim, aqui pra mim é...

Da hora. Embora não seja uma das minhas bandas favoritas, longe disso, mas eu gosto de ver quem é muito apaixonado por uma banda falar sobre ela. Então, legal. Gostei do seu call. E um convidado, quem você recomendaria estar aqui? Cara, vou te falar o seguinte. O convidado não é brasileiro, embora eventualmente ele já esteve no Brasil e eu tive o grande prazer de conhecê-lo por meio do Salute, que é o Amid Magdougan.

que é o fundador do conceito da Prologis. Acho que o conceito, eu falo bastante, é de logística. Esse cara foi o fundador dos galpões, como a gente conhece. Em 1983, ele tinha uma empresa, AMB.

Dez anos depois surge a antiga, acho que é a SI, que era o que virou a Prologes na sequência. Em 2008 juntaram essas duas empresas no que é Prologes hoje, até um pouco antes, desculpa, em 2008 juntaram essas empresas num grande conceito, tiveram uma grande depreciação ali com o Subprime e aí derivou depois a GLP, a história de vida do cara é maravilhosa, o cara é iraniano.

A época, e assim, é muito legal, dado hoje o contexto que a gente está, poucas pessoas da nossa, mais jovens, lembram, remetem que Irã, na década de 60, 70, crescia 6, 7, 8 por ano, era maravilhoso, era uma superpotência. E o cara veio dessa origem, foi estudar nos Estados Unidos e criou o conceito galpão logístico que ele trouxe para o mundo. Então, assim, a história do cara é muito legal, assim, super recomendo. Eu estou vendo aqui no site, ele foi CEO por 42 anos.

E hoje ele é chairman da Prologs. Amid Mogadão. Mogadão. E tive o prazer de conhecer ele uma vez. O Salute trouxe ele no banco. Foi uma hora, uma hora e meia de aula sobre logística. Fala um inglês bom, dá para fazer um... Absolutamente. Ah, então... O cara, assim, brilhante. Foi muito legal. Marcou e é um cara diferente, mas é o real estate na sua essência. Se ele fala bem inglês, então só falta eu aprender a falar inglês. Não, brincadeira. O pessoal me zoa depois das entrevistas em inglês que eu fiz.

pra fechar, qual a maior gentileza que você já recebeu em sua vida? Olha, eu sou muito grato por algumas grandes gentilezas que eu tive difícil escolher uma delas como a melhor mas assim, pra trazer uma aqui pra escolher pra você foi na época que eu trabalhei na Rio Bravo, o sócio lá que é uma pessoa que eu tenho uma grande, de uma estima que é o Paulo Billick ele me ajudou muito, sabe no meu começo de carreira, eu era super jovem

E em 2009, eu ia fazer um curso em Manchester. E, poxa, eu estava começando na empresa, era um menino, e ele tem raízes lá, a família lá. Ele falou, não, tá bom, você vai para Manchester, eu vou dizer o seguinte, quando você for para lá, em Londres você vai ficar na casa da minha cunhada.

Me deu a chave para a casa dela, tive toda a liberdade de ir e vir, fiquei por uma semana lá na casa dela em Londres, super bem localizado. Poxa, eu era o começo de carreira, era um menino, e ele deu toda a porta para mim, ajudou para financiar o curso inteiro. Então, hoje, boa parte do que eu sou, eu devo muito a ele.

E a essa oportunidade que ele me deu de ter, essa, poxa, sabe, pra mim, aquela época que você tem os salários pequenos, contados e tal. E ainda em Londres. E ainda em Londres, que é caro, sabe, com uma pessoa que me recebeu super bem, que me levou pra vários lugares, me apresentou as pessoas lá. Então, assim, é difícil escolher, mas essa pra mim foi muito marcante. Que coincidência você falar disso, porque o Paulo Bili, que é um cara que a gente já marcou, desmarcou, já era pra ter vindo aqui várias vezes no Market Makers.

Não rolou. Embora não foi seu convidado recomendado, vou usar isso até pra dar um oi sumido. Quando você fala com ele, se você quiser falar dessa história, ele vai lidar muito bem. Legal, bacana. E o Hamid aí a gente pede pro Salute ajudar quando ele vier pro Brasil de novo. Com certeza. A gente coloca ele aqui pra falar com a gente.

Cristiana, papo bom, você vai ter que voltar aqui para contar a história do crescimento imobiliário de São Paulo. Foi muito legal essa breve reflexão, mas, cara, brigadão pela aula que você deu. Portas Market Makers estão sempre abertas para você. Que legal. Parabéns de mais uma vez pelo podcast. É um prazer de contribuir com vocês.

Valeu. Se você que viu até o final, deixa o joinha no vídeo, se inscreve no canal. São mais de 7 milhões de pessoas nos vendo todo mês e a gente quer crescer ainda mais. Só lembrando, terça, quinta e domingo, 18 horas, eu estou aqui desse lado, com alguém muito mais inteligente do que eu do outro lado, compartilhando conhecimento com a gente. Até a próxima e tchau!