Mi Casa 218 | Como se Aposentar com Kitnets e Viver de Aluguel com Kitnets do Tatá

Onde eu falei, várias situações que eu não aceito como inquilino meu. E aí, nesse projeto de viabilidade, você vai detectar se aquele terreno vai entregar o que você quer. Está dando lucro? Está dando lucro. Hoje me gera praticamente um aluguel e meio líquido por mês.

Começando mais um podcast Me Casa, eu sou o Cássio Rossini e mais uma vez, Mateusão, estamos aqui para falar do nosso querido mercado imobiliário. É isso aí, hoje o assunto é massa, hein? Vamos falar de aposentadoria. Aposentadoria? A gente sabe que o INSS é uma bomba, não dá para contar com isso.

E é um tema que a galera gosta, né, meu? E gosta, e gosta. Quando fala de kitnet... E hoje não é aquelas loucuras aí que você tá acostumado, que é leilão, consórcio, estratégia de vende lá, vende cá, faz home act, não sei das quantas. É gente da vida real que constrói. É, vida real que constrói. Que recebe aluguel, que recebe aluguel atrasado. É isso. Que vai lá cobrar igual o seu barrigo, ó. Paga o aluguel.

É bem isso, então hoje vai ser muito massa. Kitnet não, né? Pra vender tem que ser estúdio, né? Ficar mais caro. Mas a gente vai mostrar aqui uns empreendimentos que você vai ficar do queixo caído. É, eu quero ver a rentabilidade, né? É isso, é isso. Vamos falar de dinheiro. De dinheiro. Como que faz pra aposentar rápido, né? Exato. Mas antes da gente trazer o convidado aqui, né, Matheus? A gente tem uns recadinhos aí pra galera, né? É isso.

Matheus, você sabia que é possível comprar um imóvel pela metade do preço, com 25% de entrada e 30 vezes pra parcelar sem juros, cara? Não. Não é possível. Sim, é possível. Isso nos leilões judiciais. E pra falar de leilão judicial, a gente tem que trazer aqui o Davi Borges de Aquino, né?

Alfa Leilões. Para os mais chegados, o leiloeiro Davi. O leiloeiro Davi. Cara, Alfa Leilões aí, tá desde 2018 no mercado, já intermediou mais de um bilhão em transações de imóveis. E os caras, o que é mais legal, o que eu mais gosto de lá é que você tem uma assessoria jurídica completa e você tem, além disso, uma assessoria comercial, para você poder ver se é um bom investimento comercial fazer, comprar aquele imóvel.

não é só aquele site perdido que tu entra lá e tem que se virar e começa a gerar um monte de dúvidas na cabeça, né? Eles são especialistas em leilões judiciais, também tem extrajudiciais tem de carros, eu te convido a ler o QR Code aqui conhecer o trabalho deles mais de perto das leiloarias que eu conheço, cara

eles são os mais sérios que eu já vi. E outra coisa, eles são a que mais crescem, é a única presente em mais de 20 estados no país, cara. Então, eles têm expertise de vários lugares. Então, eu te convido a conhecer o pessoal lá da Alfa Lilões, que eu tenho certeza que você vai fazer um bom negócio. É isso. E, Matheus, às vezes, para a gente adquirir um imóvel, a gente precisa usar algumas ferramentas de alavancagem, né, cara?

Pois é, né? E o consórcio, todo mundo sabe que eu sou fã, né? Eu tenho várias cotinhas pagando aí, né, Matheus? Olha, começar um negócio sem dinheiro é difícil. Mas dá pra começar sem dinheiro com o dinheiro dos outros. Exatamente. E, cara, quando a gente fala de consórcio, a gente vê muito milagre por aí, né? A gente vê uma galera falando de faz isso, recompra e tal. E é um negócio que nem sempre dá certo.

Muitas vezes um consórcio é bom para o investimento de renda, mas não é bom para o investimento de compra e revenda. Mas, cara, a gente conhece um cara aqui que para a gente foi o mais especialista, mais vida real, que trouxe ali aquela sensação de que aqui eu me sinto seguro. Consórcio é bom? Depende. Como tudo na vida. Mas o ponto principal é que consórcio é o meio para um fim.

Então, para dar certo alguma estratégia, algum investimento com o consórcio, para que seja um investimento, tem que ter estratégia por trás. É isso. E para isso, a gente trouxe o Augusto Esteves, da Bagueira Corretora. Bagueira que tem 84 anos de mercado. A gente conhece todo o mercado, cara. E os caras são sérios. O Augusto é um especialista de verdade. Então, se você quer comprar consórcio da melhor maneira, fazer seus investimentos...

Porque consórcio não é só para quem tem dinheiro. O consórcio serve para diversas coisas. Ela é uma ferramenta para que você adquira um imóvel tanto para a sua vida quanto para a sua renda. Só que a ideia é você ter uma consultoria para que você faça isso da melhor maneira. Então, se você quer ter essa consultoria, entender um pouco melhor como funciona isso, leia o QR Code aqui. O nosso time Domi Casa vai conversar com você e vai te direcionar para o melhor caminho para você poder fazer esse investimento em consórcio.

É isso aí. Bora. Bom, voltando aqui, Matheus, após os recadinhos, você faz as honras de apresentar o nosso convidado, por favor. Estamos aqui com o Tarcísio Prada. O famoso Tatá. Kitnet do Kitnet com o Tatá. Kitnet do Tatá.

É isso aí, kitnet do Otatá. Muito bem. Seja muito bem-vindo, Tarcísio. E cara, kitnet. Por que kitnet? O que você encontrou nesse mercado? Vamos lá, vamos falar. Em quanto tempo tu se aposentou com as kitnets que tu tá fazendo? Cara, aí eu vou ter que fazer uma pequena introdução, senão o pessoal vai achar que é mágica, né? O pessoal vai achar que é mágica. Aqui é o que o Cássio falou na introdução. Aqui não tem mágica não, cara. Bom.

Me chamo Tarcísio Prada, conhecido nas redes como Kitnet do Tata. E eu sou engenheiro, sou empresário do segmento de telefonia. Essa é a minha origem, é o meu negócio principal até hoje. E de seis anos para cá, eu me aventurei como construtor.

E mais recentemente, estou me especializando na parte de investimentos em imóveis de locação. E aí, só para explicar um pouquinho como que eu cheguei até aqui, depois entrar no contexto do porquê kitnets, vou tentar resumir um pouco para vocês entenderem.

Cara, chegando aí próximo dos meus 40 anos de idade, eu tive alguns problemas na minha empresa principal, lá da telefonia. O mercado mudou, a minha estrutura era muito grande, muito parruda. E eu tive uma série de problemas ali para poder me adaptar à nova realidade do mercado, do mercado de telefonia, de telecom, na época.

E eu tinha um empreiteiro que fazia as minhas obras ali, dos meus negócios, do sítio, obras de casa. E ele sempre falava para mim, Tarcísio, por que você não investe em terrenos para construir sobrados para vender?

E eu fiquei com aquilo na cabeça porque eu gostava de trabalhar com obras, eu gostava de acompanhar os trabalhos e tal. E aí quando a água bateu aonde bateu no meu negócio principal, eu falei, puxa vida, realmente eu preciso investir em um outro negócio que me gere uma renda. Porque por mais que o meu negócio de telefonia foi muito bem sucedido,

e eu até constituí um certo patrimônio por conta disso, o patrimônio não me gerava renda. E aquilo me preocupou, porque da noite para o dia, passando por problemas financeiros, a empresa já não rendia mais o que ela poderia render, eu olhei e falei, caramba, se eu parar de trabalhar, de onde vai vir a minha renda?

Então, eu ouvi o Zé. O Zé, aliás, é um grande amigo meu até hoje. Mando um abraço para ele aqui. Tinha que ser Zé, né? E esse é o Zé mesmo, o Zé das obras. E aí eu comecei a estudar o mercado. Fui conhecer umas obras que ele fazia para outros construtores e tal.

E aí depois é impressionante, quando você estuda um negócio, você perde o medo. Isso é diretamente relacionado uma coisa à outra. A sua coragem aumenta quando você tem o conhecimento. E aí eu resolvi investir nisso. Então comecei a comprar terrenos, comecei a construir sobrados e o negócio começou a dar certo.

a ponto de eu começar a converter todo o meu patrimônio que eu tinha, tanto que esse é um termo que eu uso muito, conversão de patrimônio em renda. Eu até brinco, mas não é brincadeira, é verdade. O patrimônio não paga boleto, o que paga boleto é a renda. E as pessoas se esquecem muito disso, as pessoas têm muito passivo. E aí eu comecei a me desfazer dos meus passivos. E quando eu falo passivo, não é só os carros bacanas que eu tinha, vendi o meu, vendi o da minha mulher também, ficamos com um carro só mais simples, coloquei o dinheiro na obra, para ela. E aí

das construções de sobrado, mas eu tinha também salas comerciais, sabe, cara, alugadas, mas que o rendimento era muito ruim, rendimento de poupança. E aí foram terminando os contratos de aluguel, vendi também essas salas comerciais, apliquei o dinheiro, mas assim, já esperando para alocar nas obras de sobrado.

E aí a coisa foi. E aí eu trouxe alguns sócios, porque eu construí praticamente 20 sobrados em um espaço de três anos. E estava acelerado. E aí para alguns projetos eu fazia sozinho, para outros projetos eu trazia sócios. Comecei a converter patrimônio de pessoas da família.

Porque aí você começa a ter aquele efeito de que quem está de fora vê a gente se aventurando num negócio novo. E principalmente para quem gosta muito da gente, as pessoas até ficam com um pouco de receio. Mas o cara está num negócio dele já há tantos anos dando certo, por que vai tentar uma coisa nova agora, já depois dos 40? E aí viram que estava dando certo e aí começaram de certa forma também.

a se interessar. E aí eu fiz conversão de patrimônio também, de pessoas que tinham imóveis lá, que não rendiam nada. Ajudei a transformar aquilo em recurso, em liquidez, para poder investir nas minhas obras. Então essas pessoas também da família entravam como sócios. Só que aí eu me vi numa situação que eu lembrei da telefonia. Eu falei, puxa vida, isso aqui é muito legal. Só que é um ritmo alucinante. Eu estava com uma obra em andamento, eu já tinha que comprar dois terrenos.

Porque primeiro que a mão de obra, não preciso falar, que é muito complicado hoje em dia. E eu tinha a minha equipe, tenho até hoje. E aí eu pensava, poxa, essa equipe não pode parar. Porque se tiver um hiato entre uma obra e outra, eu vou perder os caras. Então aí começa a ter essa responsabilidade. Então enquanto tinha uma obra rodando, eu já comprava dois terrenos.

Um já para engatilhar na obra seguinte, o outro já para fazer aprovação de projeto, para quando terminar um já engatar no outro. Mas tudo bem, financeiramente aquilo estava muito legal. Só que eu pensava, puxa vida, eu preciso seguir o que o Warren Buffett diz, porque você precisa ganhar dinheiro em algum momento da sua vida enquanto você dorme, porque senão você vai ter que trabalhar para o resto da vida. E aí eu peguei o aprendizado da telefonia.

E comecei a olhar um pouco para o lado ali. Falei, poxa, o que eu posso fazer agora que está começando a entrar recurso e venda de sobrado para mim é uma das formas mais rápidas de você se capitalizar. E aí eu fiquei com aquilo na cabeça. Até que um dia, são os chamados divinos aí que eu falo, ainda na obra, um dos meus engenheiros, e ele já vinha tentando me chamar há algum tempo, mas naquele dia deu certo. Ele me convidou para ir conhecer um prédio de um cliente dele.

que já estava praticamente finalizando, de uma obra de 30 kitnets para locação.

E eu, cara, naquele momento, esse é um problema natural de todo mundo que constrói para vender. Você não consegue entender como que alguém constrói para alugar. Sim. Porque construir para vender, o retorno é muito rápido. Sim. Você tem um ciclo lá, dois sobrados, às vezes em oito meses. Você terminou e já vendeu. Já recuperou o dinheiro de volta com lucro. É muito rápido. A renda não é assim, não tem lucro. Exatamente. Você tem um tempo que você tem que receber ali, não prejuízo.

E eu relutei, relutei, relutei, mas como eu falei, foi algo divino ali, eu fui conhecer. E para a minha sorte, o dono da obra, o investidor, estava lá naquele momento, naquele dia. E o cara me recebeu super bem, ele era um cara da indústria de calçados, ele tinha falido por conta da pandemia, foi logo depois da pandemia isso. E ele estava explicando para mim que ele apostou, pegou todos os recursos dele, um risco total, fez all-in ali e jogou no predinho ali de 30 kitnets para ver o que acontecia.

E o negócio deu muito certo, a obra nem tinha terminado, ainda já estava com todas as unidades alugadas. E aí eu conversei, virou um amigo meu também, o cara me abriu os olhos ali, aí eu até aproveitei ali a situação, falei, puxa vida, você não quer me passar os números do negócio, quanto você gastou, quanto você investiu, possibilidade de renda e tudo mais? E aí eu como engenheiro, fui para casa e fiquei pensando, eu passei um final de semana inteiro debruçado nos números ali.

E aí, cara, aquela coisa, né? Tem certas coisas na vida que você não tem como desver depois, né? E aí é matemática, né? E aí eu falei, caramba, cara. E aí eu fiz uma conta, que depois isso se justificou no meu empreendimento que eu tenho hoje, que eu vou falar para vocês na sequência, de locação, que é mais ou menos essa conta, sim. Olha, você em aproximadamente quatro anos e meio, se você construir um prédio...

prédio de kitnets. E aí quando eu falo prédio, as pessoas podem se assustar. Imagina um prédio de não sei quantos pavimentos. Não, gente, é prédio. Você pode fazer um prédio de dois pavimentos, de três pavimentos, dez kitnets, quinze, vinte. Realmente tem para todos os gostos. Você pode ter investidor, você não precisa estar sozinho. Mas quando você monta um modelo ali, mas tem que ser bem feito, não adianta sair fazendo de qualquer jeito, que te gere uma alta rentabilidade, o fato de você ter construído a preço de custo,

e alugar pelo valor do metro quadrado da região, isso aí te gera uma alta rentabilidade. A gente está falando aí de praticamente 2% de rentabilidade em cima de um empreendimento compacto, bem feito, bem pensado, bem arquitetado. Então, se você for fazer a conta em aproximadamente 4 anos e meio, o dinheiro que você investiu naquele projeto, ele volta para o seu bolso.

é o que eu chamo de ROE de 100%. Então, em quatro anos e meio, aproximadamente, você pega 1,8% a 2% ao mês, seria mais ou menos esse prazo. E aí, mais três anos e meio, você teria tido a margem...

caso você tivesse vendido aquele prédio. Então, se você tivesse vendido em prédio e aí você tivesse recuperado o seu valor de investimento e tido o lucro em cima, somando esses dois períodos que eu falei, são oito anos. Então, quer dizer que em oito anos, com a renda do aluguel, dos aluguéis mensais, você teria o mesmo valor caso você tivesse vendido aquele empreendimento.

E aí eu parei para pensar, pô, oito anos é um prazo longo, né? Pô, eu vendendo... Não é qualquer um que aguenta esperar o tempo. Não é qualquer um que aguenta. Se eu tivesse vendido, é um cash out ali. Você recupera o valor. Em um ano, no máximo, você vende todas as unidades ali. E aí, os mesmos... O mesmo retorno você teria em oito anos com alocação. Só que eu parei para pensar e falei, caramba, cara, eu já estou nos meus 40 e pouquinho já.

talvez seja esse o momento, cara, de eu fazer alguma coisa para cuidar do meu futuro, para seguir o Warren Buffett ali, porque até então eu não tinha isso. Se eu ficasse doente, se eu parasse de trabalhar, eu não tinha renda. Então, por conta do meu momento, eu falei, puxa...

Eu vou encarar essa. Eu vou encarar essa. E aí qual é a outra conta que eu fiz? Que aí muda tudo. É aqui que as pessoas realmente vão começar a encarar, talvez, com uma oportunidade. Beleza, oito anos para voltar e para equivaler ao valor da venda. Só que dali para frente, a cada três anos e meio, é como se você estivesse vendendo aquele prédio de novo. Você vai ter um lucro da venda a cada três anos e meio. E aí que a mágica...

Acontece, é como se em 35 anos você tivesse vendido o prédio 10 vezes.

sem ter que comprar terreno. Sem ter que fazer obra. Sem ter que ter todos os problemas da obra. E o risco, né? Os riscos da obra, né? De uma construção, eles são inúmeros, né? Sem lidar com o vizinho chato, né? Enchendo a paciência. Os problemas da obra que a gente sabe. Aumento de material de construção, né? Enfim. E aí eu falei, não. Eu acho que no meu atual momento de vida... Claro, eu ainda construo para vender. Ainda tenho o meu estoque de terrenos ali. Vou continuar fazendo isso ainda por algum tempo.

Mas não mais como foco, né? O foco agora, por conta de tudo isso que eu expliquei para vocês, é esse, né? E aí é exatamente o que o Cássio falou, né? A gente, para os investidores, a gente fala kitnet, porque é o que atrai, é o que engaja, é o que as pessoas entendem, né? Mas para o mercado é estúdio, né? Estúdio, loft, né? Porque realmente é o... É o nome mais comercial, né? É kitnet gourmet. Exatamente, é a gourmetização do mesmo produto, na verdade. Apesar que em termos de tipologia até tem diferenças, né?

Mas basicamente é isso. Então hoje eu estou nesse mercado, especificamente construindo para locação. Tenho um grupo bem pequenininho de investidores que possuem também, somando ali, dá mais ou menos uns 10 a 12 prédios espalhados pelo Brasil. E a gente, nós somos amigos, mas a gente troca muita figurinha, a gente cria modelos.

de construção, modelos de como alugar mais rápido. Então, é um grupo de pessoas que fazem exatamente isso que eu faço também. Então, basicamente, esse é o motivo, de uma forma um pouco resumida de como eu vim parar no mundo das kitnets. Se você fosse aconselhar alguém que vai começar agora, você aconselha a pessoa a começar pela venda, para juntar um capital até fazer o investimento para aluguel, ou você acha que hoje você faria o contrário? Você já entraria nessa de cabeça para o aluguel?

Cara, aí vai muito do momento da pessoa. Eu insisto que para quem precisa se capitalizar para poder ter o recurso necessário para chegar no aluguel, eu acho que construir para vender é algo que te dá um retorno muito rápido. Tanto que eu falo para todo mundo, a construção para venda é a jornada.

o destino final é a locação, porque em algum momento você vai parar. Ninguém vai querer trabalhar pro resto da vida. Por mais que eu sei que tem gente que fica até, entra em depressão se pensar que vai parar de trabalhar. Mas o mundo das locações é um trabalho também, como qualquer outro. As pessoas me perguntam, poxa, mas será que isso é renda passiva? Viver de aluguel? O pessoal mais fala é isso, que não é renda passiva. Não é renda passiva. E aí...

Eu falo, olha, no momento, para mim, realmente não é. Ele é um negócio. Claro, eu tenho várias operações. Eu tenho operação de locação tradicional, que é muito próximo da renda passiva, porque a gente desenvolve um produto ali que os inquilinos ficam, a rotatividade é baixa, apesar de ser estúdio e tudo mais.

E realmente dá muito pouco trabalho. Mas eu tenho também um percentual da operação que é de locação por temporada. E aí é um business como qualquer outro. O telefone pode tocar de madrugada ali. Raramente toca, mas pode acontecer. Você está meio que de plantão, você viaja de plantão. Só que aí eu falo, olha, mas dependendo também do momento da vida, você pode contratar alguém para fazer tudo isso que você faz. Então você abre mão de um pouquinho de margem.

em troca de momentos mais frequentes lá, de tomar uma cervejinha, uma água de coco na praia, sabendo que tem alguém cuidando do negócio para você. Aí sim já é mais próximo de uma renda passiva. Eu costumo dizer assim, quanto está para alugar é rendativa. Você está buscando um comprador. Depois que está alugado, dificilmente a pessoa fica enchendo tanto saco. No começo ali até dá uma enchedinha de saco, mas depois eu tenho um apartamento alugado que eu morava antes.

cara, só deu trabalho até alugar. Depois que alugou, eu não vejo a pessoa, eu não falo que a pessoa tem mais de um ano. Eu acho que aí também tem a ver com inquilino também, né? Às vezes você tem inquilinos que são mais chatos, outros que são mais fáceis de lidar, né? Pra mim, a minha relação é o dinheiro que cai na conta no mês, só e acabou. Eu não falo que a pessoa tem muito tempo. Mas é um trabalho, né? Como você falou, é um trabalho que exige ali um certo esforço, né? É, e vai muito na seleção de inquilino, né?

É o recrutamento e seleção dos inquilinos. É mais ou menos por aí. Até recentemente eu publiquei um vídeo lá nas minhas redes que deu um engajamento grande, mas eu diria que pelo menos um terço das pessoas me criticou. Onde eu falei várias situações que eu não aceito como inquilino meu. Uma delas, por exemplo, que eu não aceitava casal. Rapaz, na hora que eu falei isso. Casal dá ruim?

nossa, o pessoal meteu o pau. E aí o que eu falo? Se você parar para pensar do lado do investidor, proprietário do imóvel, legalmente falando, eu não posso proibir um casal de morar ali. E as pessoas acho que me entenderam isso, mas eu posso escolher para quem eu quero alugar.

Então, se alguém vai visitar o meu imóvel e eu simplesmente não quero alugar para aquela pessoa, eu não preciso dar justificativa. Então, assim, eu dou preferência para solteiros ali. Por mais que, às vezes, o apartamento fique vago por mais tempo, mas ali, dependendo do produto que você criou, enfim, quando eu falo ficar vago por mais tempo, hoje o tempo que ficou mais tempo vago um apartamento nosso ali foi 20 dias.

20 dias. Então, normalmente, aluga muito rápido ali na nossa região, porque você tem que pensar o produto também. Por que tem baixa rotatividade de inquilinos? Porque o produto foi bem pensado. Todos os apartamentos têm ventilação cruzada, todos os apartamentos têm iluminação natural.

tem uma ventilação muito boa ali, todos têm varanda externa, então a pessoa se sente bem morando ali, não é aquele lugar onde a pessoa está, muitas vezes por conta de uma necessidade, porque o morador de imóvel compacto, de uma kitnet, por exemplo, tem muito isso.

Às vezes ele está se separando, às vezes ele está passando por um momento financeiro de readequação, às vezes está saindo de casa pela primeira vez. Então você tem situações ali que são temporárias e a pessoa se submete a uma moradia, só que aí o cara já está lá pensando em sair.

Então quando você faz um produto mais aderente a pessoas que vão gostar, primeiro que você consegue subir o seu ticket médio. A pessoa vai pagar mais, mesmo sabendo que na esquina ali tem mais baratos, porque ela sabe que vai ficar ali, que vai morar melhor. Qual que é o tempo médio de locação dessa pessoa na kitnet?

Olha, hoje tem uma diferença também muito interessante entre o tipo de kitnet. Se você tem ela, no meu caso, eu tenho semi-mobiliadas e mobiliadas. E dá diferença. Então, as minhas semi-mobiliadas, os inquilinos tendem a ficar mais tempo.

E a minha dedução é por conta da pessoa ter que investir em móveis. Então a pessoa compra uma geladeira, a pessoa compra uma cama, compra um micro-ondas, uma TV. E aí, para mim, o fato de ela estar investindo nesses itens faz com que ela acabe ficando mais tempo, porque ela quer usufruir também daquele investimento que ela fez.

E os imóveis já totalmente mobiliados, se por um lado eles te geram um ticket maior, por outro lado é muito fácil da pessoa entrar e sair. A pessoa entra com a malinha e vai embora com a malinha. Então é muito mais... Então assim, eu diria que hoje lá, para mim, mais ou menos, que muda demais, eu não tenho essa média exata, mas para não te deixar sem resposta, os meus imóveis semi-mobiliados, eu diria que uma média de 18 meses.

18 meses. 18 meses. E o perfil dessa pessoa é mais o quê? Mais jovem ali? 18 a 25 anos? É homem, mulher? É mais ou menos isso, cara. É mais ou menos isso. Você tem a geração Z, né? Que, cara, é o que domina hoje o nosso mercado de locações. Que é o pessoal aí que está entre 25 e 30 anos. E esse é o meu público, né?

Metade homem, metade mulher. Que ainda não começou a formar família ainda. Exatamente, exatamente. Mas a característica dessa geração é justamente empurrar a formação da família o máximo possível. Eles ganham bem, são pessoas que ganham entre 6 e 10 mil reais, estão já no início de carreira ali, mas já se desenvolvendo. E cara, se você for analisar essa geração, é uma geração muito minimalista, é uma geração que não quer ter carro.

É uma geração que não quer ter bens, é uma geração que é muito descolado. O cara está pensando mais na qualidade de vida dele ali. Então, eu atendo muito esse público hoje, que é um público que, se por um lado, eles também não são muito apegados à questão da moradia, eles podem se mudar a qualquer momento ali, se eles enxergarem uma nova oportunidade de emprego, ter que mudar de bairro e tudo mais.

Cara, por outro lado, é um pessoal muito aderente a esse momento que a gente vive da nossa economia hoje, onde os salários não acompanham mais o aumento do preço dos imóveis. Legal. E durante esse processo de procura do pessoal que vai alugar, o que você percebe que eles mais valorizam no empreendimento hoje, esse perfil de público que você está falando aí?

e que eles mais valorizam, ou alguma coisa que, por exemplo, você aprendeu num empreendimento, que algum morador deu algum insight pra você que se aplicou no livro. Que não pode faltar, né? É, que não pode faltar.

Cara, a gente aprende muito. É uma evolução constante, né? É o feedback que o pessoal dá pra gente. Mas assim, cara, questão da localização. Esse é o primeiro ponto. E aí você me pergunta, pô, localização, mas pra quem é o pequeno empresário, como nós, né? Pequenos construtores, a gente não consegue comprar um terreno em Moema.

no Brooklyn, em Pinheiros, para falar aqui de São Paulo, que são bairros extremamente valorizados. Você não consegue comprar, são extremamente caros. Até para viabilizar um empreendimento gigantesco, não viabiliza às vezes? Não dá, não tem como, exatamente. Se montar tinete nesses bairros aí, não sobra nem sol para bater na janela. É verdade. Do jeito que está lá. Mas as oportunidades existem quando você sai dos...

dos principais bairros aí, e aí você se afasta um pouquinho, tem boas oportunidades ainda. Claro, eu tive situações ali, que eu tenho até registrado lá no meu canal, que eu visitei 40 terrenos pra comprar um.

E aí eu te pergunto, quem que tem esse tempo para poder investir em 40 terrenos para fechar um? E não é que foi 40. Ainda mais São Paulo, que é um trânsito do caramba. Nossa, cara, se eu te falar, cara, está lá registrado. Foram praticamente 90 dias, todos os dias.

ou visitando, ou estudando, ou ligando, ou conversando com as pessoas. Cheguei a fechar quase, quase fechar três terrenos e acabaram não dando certo lá praticamente no dia das assinaturas, por motivos diversos, até chegar em um. Então, assim, é um trabalho de garimpagem. Mas...

Esse pessoal aí, eles valorizam muito a questão da localização se você estiver relativamente próximo de um metrô ou relativamente próximo de um corredor de ônibus. Então, assim, eu acho que esse é o primeiro ponto. Agora, em termos de tipologia, claro, se você conseguir fazer um imóvel, como eu falei, com ventilação cruzada, com iluminação natural, com uma varandinha que seja, as pessoas vão valorizar muito isso.

E tem outras coisas que vêm junto. Por exemplo, em um dos meus empreendimentos, a gente fez um bicicletário ali, que foi exigência da prefeitura, tinha que ter área comum e tal. E eu achei legal, falei, poxa, esse público, que é um público que não tem carro, por exemplo, eles vão ter bicicleta, o pessoal vai alugar, porque vai ver que tem um lugar para guardar bicicleta. Cara, se eu te falar que em três...

quatro meses de operação, ninguém tinha usado o bicicletário ainda, mas nem uma vez, eu nunca vi uma bicicleta ali. E aí eu falei, caramba, a gente vai precisar transformar esse espaço em algo que seja útil. E aí as pessoas tinham bicicleta, muitos, só que como os apartamentos têm varanda, a varanda tinha um tamanho razoável, varanda com área de serviço integrada ali.

preferia deixar lá em cima. O pessoal levava, por mais que tenha escadinha lá, porém, eita nem aí, sobe um lance, dois lances, ninguém reclamava, e o cara guardava a bike dele dentro da varandinha ali. E aí a gente acabou até transformando uma exigência, uma exigência não, uma sugestão dos próprios moradores ali, por que você não faz um mercadinho e tal? Fizemos um mercadinho, uma salinha de espera ali, que hoje inclusive é mais uma renda que a gente tem ali no prédio.

Então essa questão aí, o que o público procura? Cara, a primeira questão vai ser sempre a localização.

O cara está procurando alguma coisa ali próximo de algo que ele precisa... Aí o segundo vai para a beleza e as praticidades. Exatamente. Aí o resto vai ajudando a aumentar o valor. Porque você faz um estudo de mercado ali, por exemplo, para pegar um exemplo ali. Em uma das regiões, a média de aluguel é por volta de R$ 1.200 a R$ 1.500. Hoje a gente pratica lá uma média de R$ 2.000, muito acima do que é cobrado dentro do próprio bairro.

justamente pelo tipo de produto que a gente desenvolveu ali. Tem o risco de não dar certo? Tudo tem, não tem jeito. Mas você aposta naquilo, você desenvolve, você tem os estudos ali que te levam a ver que vale a pena correr esse tipo de risco e no final acabou dando certo. Legal. Esses bais que você falou são quais? São aqui em São Paulo, né? É em São Paulo. Que tem os empreendimentos de...

Isso, olha, você tem, para citar alguns bairros aí, no caso eu tenho lá, o meu empreendimento fica no Jabaquara, querendo ou não, Jabaquara fica a 5 km do aeroporto de Congonhas. Tem uma rodoviária. Por si só, tem a própria rodoviária. Você tem o centro de exposições, que é o maior centro de exposições da América Latina, que é o São Paulo Expo.

fica próximo, para quem gosta de boemia, seis quilômetros de Moema, fica perto do zoológico. Então, assim, não adianta só olhar o bairro e ser perto do metrô. Quanto mais coisas você conseguir mapear, melhor. Aí você tem um outro empreendimento de um dos nossos investidores do grupo ali, você tem na Vila Prudente.

já pertinho da Moca ali. Você tem Vila Medeiros, que fica na Zona Norte, na Zona Leste também, tem alguns empreendimentos ali muito legais também. Então, assim, é a questão de você realmente garimpar. É o que eu falei, às vezes você vai gastar três meses ali, tempo, frustração para poder encontrar uma oportunidade. Mas elas têm, elas existem. Legal.

Em relação a esse terreno aí do Jabaquara, vamos para números. Podemos falar de números? Vamos, vamos falar. Não tem problema não. Esse do Jabaquara é o que a gente tem as fotos? Bom, a gente já vai mostrar as fotos aqui, mas eu queria te fazer umas perguntas de números. Você falou que passou debruçado fazendo conta ali. Vamos para a lógica ali do investidor, né? Eu quero saber quanto foi o terreno, como você pagou, como que você fez esse investimento, foi sozinho ou não foi, e quanto isso realmente custou no final de tudo, né?

Quanto tempo você levou para alugar tudo e como que foi a vida real desse investimento todo? Sim. Cara, esse terreno é um terreno que tinha uma casinha ali, a gente demoliu a casa. E se você me permite, eu vou fazer só um pequeno parênteses aqui e já vou te responder tudo o que você perguntou. Eu costumo dizer que existem três tipos de investidores quando a gente fala de imóvel de locação. Você tem o investidor raiz, você tem o investidor Nutella e você tem o investidor platônico. Platônico.

Vou explicar cada um dos três aí. O vestidor raiz, cara, é o cara que vai lá, compra um terreno, pisa no barro ali, demola uma casa, o cara tem um apetite ao risco maior e ele vai construir, só que ele vai ter a possibilidade de construir a preço de custo e alugar a preço de mercado. Então, se ele fez um projeto bacana, eu estou falando sempre de imóvel compacto, que é onde o dinheiro está. Ele vai ter uma rentabilidade ali próxima de 2%. E aí

Aí você tem o investidor Nutella. O que é o investidor Nutella? É o cara que é mais imediatista. Ele tem recurso, ele vai comprar um estúdio pronto. E ele vai chamar uma arquiteta que vai investir lá 40, 50, 60 mil reais, porque esses estúdios estão em bairros nobres. Então, a reforma tem que ser condizente com o público.

E o cara rapidinho já vai alugar esse imóvel através de um Airbnb, por exemplo. Ele vai ter uma rentabilidade próxima de 0,8. Se ele fizer algumas etapas do processo por conta própria, ele pode chegar em 1% de retorno, que é um bom retorno. E aí a gente tem o investidor.

platônico, investidor platônico é 90% das pessoas que investem em imóveis de locação, que é o imóvel que não corresponde, por isso que é o platônico. É o que dá 0,4%, 0,3%, 0,5%, que são os imóveis que as pessoas do mercado financeiro comparam sempre que fala que investir...

em FII, investir em qualquer coisa do segmento financeiro, vale muito mais a pena do que investir em imóveis de locação. Por quê? Porque eles estão analisando esses imóveis que são 90% dos imóveis existentes, que são os imóveis tradicionais, imóveis maiores, de 3 quartos, 4 quartos, imóveis de 2 quartos, imóvel de herança. Então, você tem esses três tipos de investidor. Lá no nosso projeto, desse grupo que eu participo,

É o investidor raiz. Realmente foi o caso ali. A gente comprou, tomou todo o risco ali. Ali, cara, a gente gastou entre terreno e mão de obra, material, a própria documentação, foi mais ou menos uns 3 milhões ali.

Eu tenho sócios da família que entraram junto comigo nesse projeto, que tem uma parte minoritária, mas entraram também junto comigo. Cara, a obra levou aproximadamente...

18 a 19 meses a ponto de venda. O que é uma obra a ponto de venda? É uma obra que você... A gente até, obviamente, faz o contrapiso, cuida de toda a parte de estrutura, granito de cozinha, algumas coisas que você faz. Mas, quando você pensa em locação, você tem que ir além.

O investimento continua. Então, depois desses 18, 19 meses, aí a gente investiu mais uns 5 meses ali, aproximadamente. Então, estamos falando de 22 a 23 meses. Vamos arredondar para 24 meses para deixar o empreendimento pronto para alocação.

E aí você faz vários investimentos. Você vai semi-imobiliar, você vai imobiliar, você vai cuidar da parte de infraestrutura, de telefonia, você vai cuidar da parte de câmeras. Pintura, geral. Porque quando você constrói o prédio, você deixa no grosso ali e a pessoa se vira. Exatamente. Você para ali e tudo bem, é o normal. Então foi mais ou menos esse prazo aí.

Pra minha surpresa, e aí realmente, eu poderia falar que foi tudo planejado, a gente pensou em tudo e tal, e deu tudo certo. Cara, não foi. Pra minha surpresa, os imóveis, são 25 imóveis, eles foram todos alugados em 40 dias.

Em 40 dias. Foi uma briga entre corretores ali para poder alugar os imóveis. Então foi uma loucura. Eu não acreditava naquilo. Falei, puxa vida, realmente está coroando todo um trabalho aqui, todo um investimento alto que foi feito, mas foi uma grande surpresa para a gente ali. Então foi mais ou menos isso, em termos de investimento, em termos de prazo e o tempo que levou para poder alugar.

Se a galera está sem dinheiro hoje, ela pode ser um maluco que vai pensar no terreno, pensar no projeto e convidar algumas pessoas para botar dinheiro. É. Seja família ou seja amigos. Exatamente. E fica com a parte disso. Você tem algumas opções. Hoje eu converso lá nos meus perfis, nas redes, eu converso com três públicos diferentes. Isso também é muito legal. Eu converso com o público que é o público mais novo, é o pessoal que tem mais visão, é aquele pessoal que eu...

Eu gostaria de ter sido, quando eu estava na minha juventude, de, sei lá, 20 anos, 22, 23 anos de idade, que é um público que muitas vezes quer reformar a garagem da casa.

e rentabilizar aquilo. Cara, você não tem noção, a quantidade de, eu já chamo de investidores, pequenos investidores, que já tem isso como meta. Então o cara vai lá, pega uma garagem lá, reforma, faz duas, três kitnets e rentabiliza, e a grana que vai entrando, o cara já compra um terreninho ali na rua e tal. Mas realmente eu falo muito para esse público, que é um público que, poxa, dá para fazer também, dá para rentabilizar. Aí eu falo também para um segundo público.

que é um grupo muito grande, que é o pessoal que é CLT. Mas já passando dos 40, se aproximando dos 50, então são pessoas que já muitas vezes atingiram a maturidade ou até o pico da carreira e estão muito preocupados com a aposentadoria.

muito preocupados, que é o pessoal que, poxa, eu vou viver da aposentadoria do governo, qual é o máximo que eu vou conseguir ter de renda hoje? 8 mil, 8 mil e poucos reais. Será que isso vai fazer com que eu consiga manter o meu padrão de vida? Então, são pessoas que já começam a se preocupar muito, porque a idade está batendo ali. Então, eu falo muito para esse público também.

Então é um público que os mais organizados e regrados até tem dinheiro. E se ele não conseguir fazer sozinho, ele consegue juntar os amigos lá de Happy Hour, os amigos da época da escola, e ele consegue cotizar e consegue fazer projetos que podem ser pequenos no início e depois tomar rumos maiores. E eu falo para um terceiro grupo...

que aí sim é um grupo mais de empresários, um grupo de diretores de empresas, são pessoas que já têm um poder aquisitivo maior, um grupo de médicos, que me surpreendeu muito, que recentemente a gente teve um crescimento bem forte nas redes, e aí fazendo um estudo, um mapeamento lá, eu vi que quase 40% do grupo, 40%,

são de médicos, que começaram a me seguir agora recentemente, justamente pelo fato de eu estar falando sobre esse assunto. Então, são pessoas que já têm um poder aquisitivo maior, e aí muitas vezes eles já podem partir direto para um predinho, se não quiser fazer sozinho, chama lá mais um amigo só, para poder desenvolver aquele projeto. Então, tem para todos os apetites e cifras.

Legal. Vou fazer uma pergunta que é... A gente tem... Você veio de um mercado que era de construção para vender, né? Sobrados. Teoricamente, uma construção mais simples, né? Digamos que eu tenha um terreno aqui. Eu caço, a gente tem um terreno, a gente já tem um grupo de investidores ali.

Qual que é esse passo a passo para a gente executar um projeto de um empreendimento de kitnets? Como que ele se difere de uma obra de sobrado convencional? Tem alguns detalhes ali de prefeitura que eu tenho que me atentar. É qualquer lugar que eu possa levantar uma kitnet? Por exemplo, estou em um bairro aqui que tem alguns comércios, tem umas casas. Será que nesse terreno aqui, por exemplo, dá para subir um prédio? Como que faz essas etapas ali até a construção de fato?

Legal, Matheus. Então, na verdade, essa é a etapa mais importante, né? Que é a etapa de estudo de viabilidade. Esse é o nome, né? Então, você tem que fazer um estudo de viabilidade. Geralmente, tu mesmo faz? Ou que para quem está começando, tu recomenda contratar alguém para fazer? Como é que funciona? Sim. É claro que depois que você faz um, dois, três, quatro, você vai aprender a fazer, né? E aí, você vai fazer sozinho. Mas, no início, é um trabalho de arquiteto.

os arquitetos são preparados para fazer estudo de viabilidade, é um dos serviços que os arquitetos oferecem, e eu fiz muito isso no início. Então, eu escolhia uma série de terrenos nas regiões que eu queria, que fossem relativamente próximas por vários motivos.

E aí, quando eu detectava uma oportunidade, eu chamava o arquiteto, ou os engenheiros também, os engenheiros também desenvolvem projetos de viabilidade. E aí, nesse projeto de viabilidade, você vai detectar se aquele terreno vai entregar o que você quer. Então, você tem que fazer a conta de trás para frente. Poxa, esse terreno está custando tanto.

Quantas unidades que eu vou precisar para poder rentabilizar? Quantas unidades que vão caber aqui nesse terreno? Então o arquiteto vai estudar a lei de zoneamento, vai ver o código de obras. E aí é muito importante também que você peça uma certidão de uso e ocupação do solo, que é uma certidão que as prefeituras emitem, onde nessa certidão vai dizer tudo o que você pode fazer, vai falar da lei de zoneamento, se é permitido construir multifamiliar, se não é. Então assim, é um trabalho complexo.

E aí depois o arquiteto vai estudar o coeficiente de aproveitamento, vai ver qual é o potencial construtivo daquele terreno, se tem algum tipo de restrição ambiental, qual é o recuo, quantas vagas de garagem que aquela prefeitura vai exigir. Então, realmente é um trabalho muito importante de ser feito. Até que se você estiver realmente evoluindo e aquele trabalho vai sendo...

vai se mostrando viável, aí depois você tem que fazer um estudo de solo, porque também não adianta fazer todo esse estudo prévio de viabilidade se de repente você tem algum problema de solo ali que pode te causar algum problema e você não conseguir implantar o seu projeto. Então tem uma série de etapas que você precisa cumprir. E fora isso, a gente está olhando para o terreno e para as leis de zoneamento para ver se pode fazer o projeto.

Mas aí em paralelo, e não tem como ignorar isso, aí você tem que analisar o que você falou ali. O que tem ali perto?

porque não adianta o terreno ser viável e dar para construir lá 30 kitnets, 4 pavimentos um coeficiente de aproveitamento enorme, se você está isolado do mundo ali, você não tem nada se o ponto de ônibus mais próximo fica a 1km não tem metrô não tem trem mercado, escola exatamente esse daqui e

Talvez não compense. Antes mesmo de executar, tu tem que fazer primeiro uma análise do potencial construtivo. Se esse potencial construtivo é possível realizar na prática, fisicamente ali, analisando o solo, enfim, topografias, a soldagem, essa parte mais técnica.

E por fim é comercial, né? E por fim é comercial. Para saber se lá naquela região, por quanto você conseguiria vender, aquilo que você está estimando de potencial, né? Exatamente. E aí vem uma outra questão também. Você não pode subdimensionar o seu investimento e você também não pode superdimensionar. Você tem que ficar num equilíbrio.

Como que você foi desenvolvendo esse equilíbrio ao longo do tempo? Porque quem está fazendo a primeira vez, às vezes não tem a puta noção de quanto vai gastar. É, exatamente. Aí, o que você tem que fazer? Eu fiz muito isso. Depois que eu encontrei os terrenos, esse terreno é viável? Aí eu fiz um estudo ali da localização, que hoje você não precisa nem sair de casa. Você entra no Google lá, você já mapeia tudo ali, faz as distâncias, dá uma olhada e tal. Depois de feito tudo isso...

Aí eu fui também estudar os meus concorrentes ali, os meus futuros concorrentes. Então eu fui conhecer o que tinha de imóveis para locação similares a esse que eu queria colocar lá. E aí vai da cara de pau de cada um. Quantas vezes eu agendei visita, como se fosse um interessado em locação. Faz parte do processo. Entrava em obras. Isso se chama sujar a bota. É sujar a bota. É um chão de fábrica.

Quantas obras em andamento, cara, eu não entrei lá, os caras ficavam até assustados, porque quem é esse cara que está entrando aqui? Mas aí é a hora que você tem que dar mais um passo ali. Eu preciso ver por quanto que se aluga esses imóveis ali naquela região. E aí você mapeia tudo. E aí, feito tudo isso, aí você vai fazer a conta do metro quadrado. Você pode pegar um cube ali, por exemplo, que é o custo unitário básico da construção. É real mesmo esse dado? Cara.

O CUBE, ele vai te dar um norte. Só que o CUBE, o que acontece? Ele não considera algumas questões ali. Por exemplo, o CUBE, ele não considera muros, ele não considera o custo de fundação, ele não considera a questão da documentação.

Se você teve que fazer uma demolição ou não. Então, assim, tem uma série de itens ali. Você entra no Sinduscom ali, ele mesmo vai te mapear tudo que não está no Cube. Então, o Cube é uma referência. Mas sempre vai estar meio sobredimensionado ali, né? Sempre vai faltar alguma coisa. Sempre vai faltar alguma coisa. Eu gosto de trabalhar com 25% além do Cube.

ponto de partida. É claro que pra quem já constrói, você tem como referência as suas obras anteriores. Cara, facilita muito. Porque os seus fornecedores de material continuam sendo os mesmos, a sua mão de obra é a mesma, o fluxo você já conhece. Então aí você já começa a usar, aí você já não olha mais pro Cube. Você olha pro seu histórico. E aí facilita demais. Mas pra quem tá começando agora, Cube mais 25% é um excelente ponto de partida.

E aí você faz uma análise. Tem produtos e tem produtos. Nada impede que eu possa fazer um investimento um pouco mais simples, gastando menos e me posicionando ali um pouco mais para um padrão mais baixo dentro daquele bairro, daquela região. Não tem problema, porque o que interessa é o retorno que você vai ter ali. E vai ter público para esse tipo de produto também.

No meu caso ali, eu acabei me posicionando, por questão de estratégia, um pouco acima do que o mercado oferecia. Então, como eu fui conhecer vários kitnets, vários estudos, eu já sabia o que o mercado ali oferecia. Então, eu resolvi fazer um negocinho um pouquinho melhor.

Mas também não pode exagerar, porque se você exagerar muito, você não vai ter retorno. O público da região não vai pagar aquilo. Então, realmente é um trabalho muito meticuloso, de estudo, de análise. E aí o que acontece? Mas o que é investir um pouquinho a mais? Por exemplo, o meu projeto inicial, lá no terreno, era de construir três pavimentos.

que era o térreo mais dois. E aí o potencial construtivo ali, o coeficiente de aproveitamento, permitia ir além. E aí fazendo conta, puxando um pouquinho mais, a gente falou, poxa, vamos fazer mais um pavimento. O terreno já está pago mesmo, então vamos subir mais um. E aí, respeitando as exigências ali da prefeitura, a gente subiu mais um. Então isso por si só já foi um grande salto para a gente. Um investimento maior, só que ao mesmo tempo...

o rendimento ao longo dos anos seria maior também. Aí investimos em varanda, que a maioria dos empreendimentos lá, a maioria absoluta, não tinha uma varandinha. Então a gente fez a varandinha. Então a gente criou sete aberturas. Quando eu falo aberturas, são portas e janelas.

Então os estúdios ali tem sete aberturas, né? Então ele é super ventilado, as pessoas adoram. Então a gente foi mapeando esses investimentos mais estratégicos, né? Pra não fugir muito. Erramos muito também, você não tem a menor dúvida. Pô, fizemos...

infraestrutura de ar-condicionado para todos os apartamentos, coisa que eu não faria hoje, porque os apartamentos são muito ventilados, então por mais que ele tenha toda a infra pronta, nenhum inquilino colocou um equipamento de ar-condicionado ali, porque não precisa. Claro, os apartamentos que a gente faz locação por temporada, aí a gente investiu, tem ar-condicionado, mas aí é um outro negócio. Então você tem que... Colocamos para raio, não tinha exigência, os bombeiros não exigiam para o tipo de...

por tipo de projeto, mas a gente foi lá, vamos colocar um para-raio aqui. A gente errou também em coisas que hoje a gente não repetiria, alguns erros estratégicos, mas no geral a gente conseguiu se posicionar de tal forma que a gente conseguisse aumentar um pouco esse ticket médio. Então essa parte da análise de viabilidade também é muito importante.

Para o pessoal aí que tem algum terreno que está... De repente pode-se entrar talvez com parte do processo de vocês aí. Vocês estão buscando terrenos, se estão buscando terrenos hoje para fazer novos investimentos e qual região se estão mais buscando hoje? Cara, sempre, né? A gente está sempre aberto aí para boas oportunidades, né? Cara, as regiões são qualquer, qualquer uma, desde que seja uma boa oportunidade e nesses bairros, quando a gente fala de grandes centros, né? São Paulo, por exemplo.

Para viabilizar, você tem que estar nesses bairros mais adjacentes. A rede de metrô está crescendo muito aqui, não só a metrô, mas trem também. Então, você acaba tendo essa possibilidade também de se afastar um pouco mais do centro, mas se manter próximo desses transportes que são muito importantes. Então, a gente está sempre buscando terreno ainda, você não tem a menor dúvida. E qual é a faixa de terreno que você está procurando, em tamanhos que você busca?

Para construir esse tipo de projeto, você pode trabalhar com terrenos... Na verdade, é por isso que eu falo, o mais importante é a oportunidade e depois fazer a análise de viabilidade. Mas, por exemplo, você consegue... Vamos começar por baixo, um terreno mínimo. Você pega um terreno de 5 por 20 ou 5 por 25.

Cara, é incrível como os arquitetos conseguem desenvolver um projeto ali. Dá para você fazer um projeto. Eu tenho lá no meu canal uma série chamada Tatá Por Aí, que é uma série que eu visito muitos empreendedores no Brasil inteiro. E eu mostro justamente esses terrenos, esses empreendimentos. Então, eu tenho alguns casos lá em regiões diferentes.

Eu estou me lembrando agora de um em Guarulhos, um também na Zona Sul de São Paulo, que um tinha 5x25 e ele fez 10 kitnets. E um outro que era 6x20, que ele fez 8 kitnets, mas no caso era uma reforma também. Era um sobrado que ele reformou, fez um reforço estrutural, que isso também é muito legal. Você pode partir de uma estrutura já existente, aproveitar já ali.

as paredes que já existem, laje, fazer reforço, ver se consegue subir mais um pavimento, se a prefeitura permite, e aí você consegue também desenvolver. E aí você tem os terrenos mais padrão que eu falo, que é um terreno de 10 por 30, que aí você já consegue desenvolver projetos um pouco mais verticalizados, quatro pavimentos. Se você for pensar em elevador...

E se você achar que vale a pena investir em elevador, aí você já pode pegar um terreno 10 por 30, por exemplo, e construir sete pavimentos, oito pavimentos. É uma loucura, né? Você pode construir vários apartamentos, até um pouco maiores ali, mas aí, obviamente, você vai precisar de um investimento um pouco maior, porque você vai precisar de elevador. Acima de cinco pavimentos, aí o corpo de bombeiros, a prefeitura já exige também elevador.

Eu dei alguns exemplos aí de terrenos que você consegue desenvolver projetos bem legais, mas eu também falei sobre reforma, né? E reforma também é um nicho muito legal, cara. Muito legal. Eu tenho muitos seguidores aí que realmente investem nesse mercado específico, né? Eu tenho um grupo de arquitetos.

especializados nisso. Então é o arquiteto que já tem olhos por uma casa velha, por uma casa antiga, um sobrado, que ele já olha e já fala, cara, dá pra fazer isso, isso e aquilo e tal. O pessoal fera mesmo, sabe? Então você também consegue comprar, às vezes, uma oportunidade muito boa e ao invés de demolir o que já tem lá, você parte do que já existe e adapta.

E nessa parte de terrenos, vocês sempre compram? Ou já teve vezes que o cara entrou como terrenista e entrou no investimento com vocês? Como foi? Então, o que acontece? O terrenista, quando a gente fala de imóvel para alocação, normalmente não funciona muito bem.

Pelo motivo que eu vou te explicar. Porque o terrenista está buscando algo em troca. Então, se é um empreendimento para venda, aí vale muito a pena. Tanto para o terrenista, porque ele vai vender o terreno dele por um valor maior, ele vai ter um prêmio, porque ele também vai participar do risco ali. Então, ele vai ter um prêmio. E bom para o...

Para o incorporador, porque não vai precisar gastar. Põe na obra o dinheiro do terreno. Exatamente, você faz a permuta por unidades futuras ali. Isso funciona muito bem. Eu diria que hoje é a melhor estratégia para a venda. Agora, para locação, é um pouco mais difícil. Locação, isso costuma funcionar se for alguém da família ali, sabe? E ainda assim, tem gente que tem problema com família. É sempre arriscado. Por quê? Porque aquela pessoa vai participar do negócio para o resto da vida.

É uma decisão muito importante que você vai tomar, porque se o cara vai entrar no pool de locação ali, se você vai construir 20 unidades e 4 vão ficar para ele, ele vai ser o seu sócio ali para o resto da vida. E aí você tem a questão de sucessão também, se o cara falecer, como é que vai ser depois? As tomadas de decisão ali de um prédio de locação.

elas são muito estratégicas, e daqui a pouco os filhos ali vão falar, não, mas eu quero vender. Aí você já vai ter a probabilidade de entrar terceiros ali, que vão tomar as decisões ali junto com você do dia a dia. Então, eu acho que para a locação, é uma decisão um pouco mais estratégica. Nos meus projetos de locação, normalmente a gente adquire o terreno mesmo. Quando você vai fazer um projeto, ou ele é 100% para locação ou ele é 100% para venda?

Não tem, por exemplo, individualização de matrícula, por exemplo, de cada uma das kitnets? Então, as matrículas são individualizadas, só que aí essa questão estratégica, de você deter o controle total ali, para quem faz locação, é muito importante, porque senão você vai querer ir para um lado, eu quero fazer um mercadinho aqui.

Aí o seu sócio vai falar, não, eu não quero fazer um mercadinho, eu quero fazer mais humanidade ali. Eu quero rentabilizar, quero construir mais humanidade nesse espaço. Então aí acho que a tomada de decisão aí começa a ficar um pouco mais complexa. Tem gente que faz, mas a gente tem que lembrar que são...

empreendimentos que... São riscos e riscos. Não é uma torre que você está construindo com 50 unidades, 100 unidades. São empreendimentos, vamos falar, entre 5, 10, 15, no máximo 30 unidades. Então, realmente, você ter uma tomada de decisão, uma gestão que não seja centralizada, eu acho um pouco temerário para quem pensa em locação. Normalmente, para fazer a locação dessas unidades, você coloca imobiliárias mesmo, você faz alguma divulgação própria.

Aí é o seguinte, né? Como você faz a alocação, né? Como que foi 40 dias, né, Antimo? Ele vai postando no YouTube ali, ó. Existe essa possibilidade também de usar o canal a seu favor, né? No meu caso ali, poderia. Duvido que não apareceu ninguém querendo alugar por causa do canal ali. Duvido. Apareceu. E aí você sabe como eu descubro se a pessoa veio pelo canal ou não? Se a pessoa me chama de tatá.

Ô, Tatá, porque meus amigos me chamam de Tarcísio. Então, é legal porque eu já faço na hora, a pessoa já se entrega, sem saber. Tatá é só quem é do canal mesmo. Tatá é só quem é do canal, cara. Então, cara, aí a questão de divulgação vai muito do perfil de cada um. Claro, se você fizer tudo de forma direta, própria, você vai aumentar a sua rentabilidade, porque você não vai ter que pagar a comissão pré-imobiliária.

você não vai ter que gastar aquele percentual mensal que se gasta com as imobiliárias. Só que é muito mais trabalho. Você tem que fazer, você tem que primeiro saber o que você está fazendo, estudar muito bem, você vai ter que ter o seu próprio modelo de contrato, de locação, você vai ter que saber fazer uma análise de ficha para saber se você vai aprovar aquele cara ou não, você vai ter que conhecer muito bem sobre garantias locatícias para saber o que pode ser feito, o que não pode ser feito.

conhecer a legislação para não cometer, para não cometer, como é que se diz, infrações, a lei do inquilinato, por exemplo, de dupla garantia. É muito comum hoje em dia a pessoa pedir um calção de um mês ali e cobrar aluguel adiantado. Isso não pode, isso é vedado. Então, você acaba tendo que se envolver muito mais nos detalhes ali. No meu caso...

Hoje, já depois de um certo tempo, eu diria que 80% dos meus aluguéis estão com uma imobiliária, que é uma plataforma muito conhecida, não sei se pode falar o nome aqui, que é o Quinto Andar. Então hoje, 80% dos meus contratos estão com o Quinto Andar, que faz toda a gestão para mim ali, toda a parte jurídica, eles me garantem também o pagamento, independentemente do inquilino estar pagando ou não.

O que para mim também isso é muito legal, porque quando eu vou no prédio lá, eu vou uma vez por semana, eu acabo de vez em quando cruzando com os inquilinos ali. Cara, é só sorriso. Eu não sei se o cara está devendo ou não. Aquele papel do seu barriga aí, ele deixa de existir. Cara, eu já tive uma situação, olha só até que ponto que chegou. Eu tive uma situação lá do meu mercadinho que eu entro por amostragem ali, para saber se o pessoal está pagando, porque o mercadinho ali é 100% autônomo.

E é fio do bigode. Então o meu, principalmente, cara, não tem funcionário ali. Eu tenho funcionários no prédio, mas pra cuidar da parte de aluguel de temporada, faxina de entrada e saída, pra fazer manutenção ali do prédio, limpeza de área comum e tal. Mas eu não tenho ninguém pra cuidar do mercadinho em si. Eu vou lá uma vez por semana justamente pra abastecer o mercadinho. E aí eu entro lá de vez em quando e tal, né? E raramente eu pego algum problema ali.

E eu peguei um problema, a inquilina, e aí eu fui fazer um retroativo ali, eu vi que ela estava três dias ali fazendo compra do mês dentro do meu mercadinho, pegando tudo e não pagando. E ela marcava, a gente tem um livrinho lá, que é onde os hóspedes e os moradores pegam os produtos, anota no livro, que é onde ele faz a soma, e faz o Pix para a gente ali na hora e acabou. Eu tenho um anunciador automático ali, que a pessoa se aproxima, a mocinha já explica tudo para eles ali como é que funciona e tal.

E, poxa, aí eu percebi, entrei nas câmeras lá, ela não tinha pago, anotou no livro, mas aí a gente entra no Pix e não tinha pagamento. Voltei o dia anterior também. Pegou um monte de coisa lá, congelados e tal, encheu a sacola. E aí peguei mais um dia. Aí eu fiquei transtornado. Falei, cara, não acredito nisso, cara. Aí fiz a comunicação para ela.

E aí ela falou, não, você me desculpa, eu vou te pagar, é que eu já estou saindo do imóvel na semana que vem e tal. Eu falei, nossa, acho que ela viu que eu peguei e já vai até sair do imóvel, com medo de eu ir bater na porta dela e tal. E aí eu recebi uma notificação do quinto andar dizendo que essa inquilina sairia dali uma semana, que é o prazo que ela tinha me dado, porque eles tinham entrado com uma ação de despejo contra ela.

Ela estava sem pagar já, acho que há uns três meses ali. Eu recebendo normalmente, cruzava com ela de vez em quando ali. Não fosse o evento do mercadinho, eu nem ficaria sabendo, só saberia depois. Então, é uma coisa interessante de você ter essa garantia de pagamento. E aqui eu não estou fazendo propaganda nenhuma, até porque existem outras imobiliárias que também garantem pagamento, não é só...

Não é só o quinto andar. Mas eu tenho outros 20% de contratos, que são até os mais antigos, que eu faço a gestão direto. Eu mesmo cobro, eu tenho os meus sisteminhas de controle, faço toda a gestão de inadimplência, gero contrato, garantias e tudo mais. Agora.

Uma coisa que eu faço também, que aí muda todo o jogo para mim, porque as pessoas podem perguntar, com essa quantidade de imóveis, você pagar um mês de aluguel para a imobiliária, multiplica isso, não é um valor exorbitante? É, seria. Mas o que eu faço?

eu mantenho alguns anúncios meus ativados direto na OLX, Marketplace, que são os lugares que costumam dar um retorno legal. Pode fazer nos portais também, mas nos portais eu acho que é muito caro e para mim nunca deu resultado. Tipo Viva Real, esses lugares aí. Mas eu gosto muito da OLX em especial e eu deixo um anúncio ali permanente. E aí o que acontece? Quando vai ter alguma troca de inquilino...

Aí eu impulsiono esse anúncio, que é a hora que ele começa a aparecer para todo mundo. E gasta pouquinho, tipo 130 reais por mês ali, você aparece lá no topo das pesquisas durante o mês inteiro. E aquilo dá resultado. Por quê? Porque as fotos são bem tiradas. A gente também cuida dos detalhes que a maioria não cuida.

E aí a gente aparece com uma certa diferenciação ali e dá um retorno muito grande, muito maior do que o próprio Quinto Andar, quando ele faz o anúncio dentro da plataforma dele. E aí na prática, hoje, 70% dos meus inquilinos, dos meus novos inquilinos, são prospecções próprias minhas, através da OLX. E aí qual é o meu combinado que eu tenho?

com o quinto andar, mas poderia ser qualquer outra imobiliária. Cara, sempre que eu te indicar um inquilino que foi prospecção minha, você não vai me cobrar um mês de aluguel. Tudo bem? Aí o pessoal torce um pouco o nariz ali e tal, mas se ele não fizer, ele sabe que eu vou fazer com outra imobiliária. E eles toparam.

Então, hoje, eu não tenho esse custo. Em 70% das minhas locações, eu não tenho esse custo de um mês de aluguel. Em troca, eu pago R$130,00 por mês lá e os inquilinos vêm. Aí, o que acontece? Eu tenho que receber o inquilino. Eu que vou lá, abro, mostro, mas faço todo um filtro prévio antes pelo WhatsApp mesmo, porque tem muito curioso, você já vai eliminando. Então, isso resolveu também essa questão. E aí, eu pago lá 8% ao mês, em cima de tudo. Mas aí, justifica, porque eles que cobram.

Mas é o preço que qualquer imobiliária cobraria. Às vezes até mais do que isso. E aí eu acho que vale a pena, porque aí é uma tranquilidade. Porque aí eu não preciso nem gerar 25, 30 boletos por mês ali, que eu tenho outros imóveis também que eu alugo. Então o trabalho é muito grande. Eu acho que 8% vale. Eu acho que acaba compensando.

É, boa, vai ter que botar uma plaquinha de não fazemos fiado lá no mercadinho. Já tem. Já tem. Já tem. Já tem. Coloquei várias plaquinhas ali, porque fora esse caso eu tive mais dois. Cara, eu entro pouco nas imagens, que é justamente porque aquela coisa, né? Não tem como desver, né? Quando você vê, você tem que resolver, exatamente. Então, tá dando lucro? Tá dando lucro. Hoje me gera praticamente um aluguel e meio líquido por mês ali.

de rentabilidade em cima do mercadinho. Sem contar que a experiência dos moradores e principalmente dos hóspedes é muito melhor. O pessoal que vem para uma feira, por exemplo, tem tudo ali, o cara vai fazer negócios lá, sai cedo, volta tarde.

O mercado mais próximo fica lá a 400 metros. O cara não quer ir para o mercado 10 horas da noite. Então o mercadinho acaba também trazendo não só o retorno financeiro, mas esse aumento da melhora da experiência do usuário também ali. Qual proporção você colocou nesse prédio para a Airbnb e a locação tradicional? Cara, hoje eu trabalho com 30%.

de Airbnb, de locação por temporada. Não é só Airbnb, a gente meio que generaliza porque eles dominaram. Eu faço booking e faço prospecção própria minha também. Eu tenho captação própria, a gente tem um Instagram ali, a gente tem um trabalho de muitos hóspedes retornam, porque como são hóspedes de business, de negócios, a maioria, durante a semana principalmente, então o pessoal volta muito ali porque eles gostam. Então é tudo reserva direta, tem muita reserva direta também.

O mercado de evento ali movimenta bastante para você? Movimenta, bastante. E aí, final de semana, já é um público que fica mais ali de final de semana. E aí, o pessoal pergunta, por que você não aumenta a sua rentabilidade ali, aumentando também a quantidade de apartamentos de locação por temporada. E aí, é uma questão de estratégia de cada um.

Hoje, nesse limite de, vamos falar, vai, de oito apartamentos, mais ou menos, que eu tenho para alocação por temporada, eu consigo tocar direto, sem precisar de muita gente me ajudando ali. Tem o pessoal que mora lá no prédio, que eu já falei, que é uma mão na roda, enfim, que faz a faxina, que faz as vistorias de entrada, mas o resto eu...

nessa quantidade de imóveis eu consigo fazer sozinho. E é muito interessante, porque você pega oito imóveis ali, a rentabilidade é a mesma, a rentabilidade não, perdão, o faturamento com esses oito apartamentos é exatamente o mesmo dos outros 17 apartamentos de locação tradicional.

Então eu tenho 17 apartamentos gerando X e 8 apartamentos gerando exatamente o mesmo X, apenas mudando a forma de locação. E aí tem também a questão de risco. Hoje você tem uma série de situações. Você tem, por exemplo, São Paulo tem baixa temporada.

Então você pega dezembro, janeiro, às vezes fevereiro, você tem uma queda ali na quantidade de reservas por conta de não ter os eventos, por conta de ser férias, as pessoas viajam muito mais para fora do que para São Paulo. Então se você tivesse tudo na locação por temporada, você ia ter problema nesses meses aí, enquanto que os apartamentos de locação...

tradicional, eles não têm baixa temporada. É um contrato de 30 meses lá e o cara está morando. Tem a questão regulatória também, o Airbnb, esse tipo de locação hoje está apanhando aqui no Brasil. Então você nunca sabe. Daqui a pouco vai ser proibido, em definitivo. Ou daqui a pouco a plataforma fecha por uma ação do governo. Então, e aí? Se você tem tudo lá numa operação só, então eu acho que é legal diversificar.

o máximo que você puder, mas dentro de um limite saudável ali. E se eu tivesse mais unidades, aí seria um negócio muito maior. Claro, o faturamento em termos de valor compensaria, mas também talvez não seja o meu timing hoje. Eu tenho outros negócios, outros objetivos do que contratar alguém ali para cuidar de 30 apartamentos de Airbnb nesse momento. Vamos colocar na tela aí? Vamos para as fotos? Bora, produção. Manda aí.

pra você que está no veículo é, agora você para o carro você vê depois, né? você vê depois, pausa aí dá uma olhadinha no farol só mas depois para essa daí é aonde? essa é a da Jabaquara, né? exatamente, é olha lá, a Varandia é boa olha que bonitão parece um prédio de estúdios mesmo ali de Pinheiras com esse design

Onde que fica esse daí? No Jabaquara, né? Esse é do Jabaquara. Você acha importante essa tipologia de ter essa escada, de ter a cama em cima, ou isso é realmente aproveitamento? É, nesse último pavimento, a gente optou por fazer lofts, né? Então, eles são lofts, né? Todos os demais são estúdios.

O que é o estúdio ali? Assim, teoricamente e tecnicamente, os nossos nem são estúdios, né? Porque os bombeiros, pra gente ter cooktop a gás, os bombeiros acabaram exigindo que a gente fizesse um quarto separado, né? Então tem uma porta de correr ali. Então a gente tem o título de apartamento de um dormitório. É um mini apartamento, né? Estamos falando entre 25 e 33 metros quadrados, né? A gente acaba chamando de estúdio porque é natural, né?

É comum, né? Você vê estúdios aí com um quarto. É, não, exatamente. E aí a gente acabou optando por fazer lofts também no último pavimento, né? E aí tem essas escadas aí, são apartamentos um pouco maiores. Pé direito duplo ali? São cinco metros de pé direito. Caraca. Cinco metros de pé direito.

Dá pra chamar de loft mesmo. É uma kitnet, é gourmet. O pessoal curte bastante ali. Nesses daí, qual foi a proporção que você fez semi-mobiliado? Quando você fala semi-mobiliado, o que seria essa semi-mobiliada? Essa pergunta também é bem legal, cara. Aí, na verdade, o que acontece? Quando terminou a obra, terminou o nosso dinheiro também. Aliás, o nosso dinheiro terminou antes.

terminou, mas é sempre assim, tá? Antes de entrar tem que sair, né? O dinheiro termina antes. E aí eu fui catando onde dava e tal, porque eu falei, ah, já cheguei até aqui e agora não tem jeito, né? E a gente vai fazendo milagres aí. E aí, justamente por esse motivo, que o nosso projeto original era mobiliar todos os apartamentos, né? Pra alugar, pra um valor maior e tal.

E aí eu consegui ter recursos ali para fazer um meio termo. O que seria o meio termo? Vamos mobiliar totalmente, botar condicionado e tal, nas oito unidades que vamos fazer locação por temporada, porque aí não tem jeito, né? Mas os outros 17, a gente fez apenas os móveis planejados da cozinha, o inferior e o aéreo, né? Fizemos também o gabinete do banheiro e fizemos também um...

um gabinetezinho na área de serviço. Só que aí a gente colocou também chuveiro, um chuveiro bacana, colocamos do XIM higiênico, colocamos um cooktop a gás. Então, essas coisinhas que a gente fez aí já nos deram ali a classificação de semi-imobiliário. Por quê? Porque para o inquilino se mudar, bastava ele trazer uma cama e uma geladeira.

literalmente, uma cama e uma geladeira ele já conseguia morar ali, então isso é um semi-mobiliado onde ele não precisa comprar os móveis basicamente só que o que está acontecendo agora, que é o que está aumentando bastante lá o nosso faturamento e aí já com a renda do próprio negócio, os apartamentos que vão sendo devolvidos para a gente, de contratos que vão terminando ou porque o inquirino sai a gente vai mudando para mobiliado

Alguns totalmente imobiliados mesmo, até com televisão, com decoração em alguns casos, mas a grande maioria com esses itens que não tinham, que são os básicos. Então, cama, geladeira, uma mesinha de home office ali, o micro-ondas, que aí já é imobiliado. E muitas vezes comprando as coisas do ex-inquilino.

Isso é muito comum também, a gente tem muito inquilino que está saindo de São Paulo. Até uma coincidência ali, a maioria quando sai lá é porque está indo para outros estados, alguns até saindo do país. Então a gente faz um negócio ali e acaba comprando. E aí a gente passa a ter mais apartamentos imobiliados também. Muito legal, bem arrumadinho.

E aí uma dica que eu dou nesses que eu tive que mobiliar para alocação de temporada, aí você tem que fazer algo que dura. Então a gente investiu em marcenaria mesmo, MDF, móveis um pouco melhores. Já os semi-mobiliados, a gente comprou móveis prontos.

em fábricas, que aí você, na verdade, depois só monta e adapta dentro do seu ambiente. Isso daí gerou uma economia muito grande. Claro, a qualidade é inferior. A gente está falando de MDP aí, que é a área de vocês, vocês conhecem bem essa área.

Então estamos falando de imóveis de MDP, e aí eu contratei um marceneiro, e ele ficou um mês lá fazendo todas as adaptações, montagem, mas isso daí acaba reduzindo demais o custo. Se eu gastei R$3.500 de marcenaria para esses apartamentos aí, esses que vocês estão vendo, para esses outros eu gastei metade, foi mais ou menos R$1.800.

já com material, mão de obra e foi um jeito que a gente meio criativa ali de conseguir Existem alguns fornecedores mais nesse estilo também que faz até modulação pra cozinha que você consegue até fazer mais barato não é com uma qualidade tão inferior, mas às vezes você vai pra uma marcenaria que é sob medida, acaba pagando um pouco mais não tem como, o cara tem a mão de obra dele e trabalha sempre, sempre, sempre graças para ela

Mas tem muitos que funcionam e você consegue economizar bem. E tem muita opção de imobiliário pra você encaixar e fazer dar certo. Porque às vezes como você tá construindo do zero, você já sabe que a pia vai ter 1,50. Então você já constrói a pia pensando no imobiliário que existe. É verdade. Então, depois a gente pode conversar e a gente pode te auxiliar nisso também pros próximos casos do interesse. Até brinquei do terreno, né, Mati?

Porque nós temos um terreno ali que a gente não sabe o que fazer. Dá até vontade de fazer umas kitinets. Dá vontade de fazer um... A gente tem um terreno ali no... Doa, do seu palco expô.46464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646464646

Ah, que legal. Você conhece a Avenida Miguel Estefano ali no Jardim Botânico? A nossa loja é lá. Inclusive, na Avenida Miguel Estefano. A gente tá lá há 33 anos. E na rua que vira pro lado ali, do lado do Bem Barato, que é o mercado, bem na rua do mercado, nós temos um terreno que a gente ia expandir ali na nossa fábrica. A gente ia expandir. E a gente comprou um terreno do lado, a gente limpou, o terreno tá no chão assim, reto. É, virou estacionamento.

E a gente tá alugando pra um estacionamento lá porque a gente não pensou no que fazer ele ainda. Qual é o tamanho do terreno? É 10 por 40. Nossa, cara. Meu Deus do céu.

Já tô vendo aqui uns 30 kitnet. Um tilintar aqui de moedas batendo aqui. Porque é do lado do São Paulo Expo, da Praia Pé pra feira. Isso dá pra fazer praticamente do lado. Do lado do mercado. Do lado do Jardim Botânico. Dá pra ir a pé no Jardim Botânico também. No ponto de, pra todos os ônibus que passam na avenida vão pro metrô. O metrô tá 10 minutos dali. Que é o metrô São Judas ou Saúde. São perto. E a gente já pensou em fazer kitnet no passado. A gente só não tinha o dinheiro pra fazer.

Não, nem dinheiro. É tempo da gente fazer o projeto. Então o que a gente fez? A gente comprou porque a gente ia ampliar a fábrica. Só que a gente cresceu tão rápido que não deu pra usar. A gente teve que ir pra outro lugar. Alugar um galpão e sair dali. A gente tem o nosso galpão do lado, que é um depósito que a gente recebe produtos, sofá, mesa, cadeiras, que a gente armazena. Até faz de imobiliar, né? É só levar de um prédio pro outro.

Que o nosso estoque fica ali. Não deu tempo. Aí o terreiro ficou parado. A gente comprou, fez o investimento e não usou pra nada.

E aí, como tinham uns caras ali do lado que precisavam alugar pra guardar carro, que tem umas empresas ali, a gente alugou pro cara lá, não tá ganhando nada, praticamente, sabe? Porque a gente também não teve tempo de fazer mais nada. Chegou a fazer projeto pra construção do galpão e tal, mas não... Aprovou em prefeitura, fábrica nova... Mas não avançou porque não deu tempo. A gente precisou migrar pra uma fabricação bem maior. Não deu tempo. Então, lá parado. Terreno limpo, vazio, tem saudade, tem tudo.

Cara, mina de ouro. Vamos conversar sobre isso. Bora, vamos. Se você quiser investir, chama o Carlos aqui. Vou te falar, cara. É uma mina de ouro, um terrenasso. É plano ainda? Plano, tá. Meu Deus, você aí pela região. A região é boa ali. Sensacional. E vou te falar, tem um português ali na região que tem mil casinhas de aluguel. E são casinhas que tem tipo... Eu vou falar o termo certo, porcas.

porque o cara pega qualquer coisa qualquer viela e faz uma casinha não dá pra saber por dentro, mas por fora não parece acho que tem um mercado ali pra kitnet muito bom, porque tem muito público que trabalha ali naquela região e mora ali, e aluga uma casinha de merda, pra falar a verdade assim, por mil e poucos reais

Se montar um projetinho legal, acho que eles migram daquelas casinhas ali tudo. Mas com certeza, mas você sabe que isso é um efeito natural, né? Quando você cria um novo empreendimento ali, os primeiros que vão vir são aqueles que viram a obra subir, né? Que já são inquilinos na região ali, eles já querem mudar, às vezes até pagar um pouquinho mais.

Ali na região existe uma expectativa, porque tem um terreno muito grande ali. Você conhece ali, né? Atrás do mercado meio barato. Eu conheço. Vai virar igreja, né? Que foi comprado por uma igreja. A Sara, nossa terra. E é gigantesco o terreno. E é gigantesco o terreno. Assim, absurdo. E eu ouvi, né? Você vai conversando com os comércios ali do lado, com os caras que a gente conhece. Eles falaram que estão pensando ali em construir um templo para mais de 10 mil pessoas.

Nossa, olha isso. Tem quantos estados não viriam para ali. É, com certeza. A gente fica imaginando. E tem um projeto de muitos anos também, de sair um metrô ali perto do Botânico do Zoológico, né? Eu vi algumas perfuras, algumas análises do metrô ali no bairro da Saúde, ali perto da minha casa. Eu acho que a linha que ficou definida vai ser ali lá e vai ser ali na Abraão de Moraes, que é no shopping, perto do Shopping Plaza Sul ali. Ah, onde é a localiza, não é? Onde é a localiza.

E ali, onde a gente está localizado, ali é linha de ônibus direta para Abraão de Moraes, para os metrôs São Jutos, Conceição, Parque Dom Pedro. Eu diria que o estudo de viabilidade já está praticamente pronto. A gente já vem matutando em São Tejo. A gente tinha já conversado com os amigos de juntar até o nosso galpão, fazer um terreno de 900 e fazer uma incorporação, que cabia Minha Casa Minha Vida lá.

Mas é muito arriscado, é muita coisa. Tem que arrumar muito investimento, ponte ali para fazer o negócio sair do lugar. Até conseguir um gerique. Aí a gente falou, acho que não. Acho que talvez um prédio de renda talvez faça mais sentido. Nossa, está lá. Está parado e não está dando renda de nada. Eu falei, ou a gente vende esse negócio para alguém, ou a gente faz alguma coisa aqui. Só que como está muito corrido a empresa, a gente não teve tempo de fazer isso.

E aí vai muito do momento mesmo de cada um. Você tem uma mina de ouro ali. Você vai poder usufruir, inclusive, da especulação imobiliária de uma futura estação de metrô ali. Você poderia até vender ou até arrendar, eventualmente ser um terrenista.

É por isso que eu te perguntei de terrenista. Porque 10 por 40 você consegue inclusive construir algum empreendimento para venda ali. Eu recentemente, é um dos próximos episódios da série Tá Tá Por Aí, na semana passada eu fui gravar com um dos meus seguidores aí, que é um investidor de prédios para venda e ele já está no sétimo prédio dele.

todos na Zona Leste, e terrenos, por exemplo, esse específico que está em obras agora, é um terreno 10 por 30, são sete pavimentos, 26 unidades, só que unidades, cara, são micro apartamentos de dois dormitórios.

apartamentos de 35, 33 metros quadrados, que é uma planta muito legal. É uma planta, inclusive, que está começando a mexer muito com o mercado aqui em São Paulo, porque é uma planta, se o boom dos estúdios talvez esteja chegando agora na sua fase final, pela quantidade de imóveis que já tem no mercado, acho que vai atender bem nos próximos anos.

Esse tipo de apartamento, essa tipologia de dois dormitórios com 35 metros quadrados é um produto que ainda não tem muito no mercado. E ele é um produto já visando famílias. Já não é. Eu acho que o público-alvo maior ali até é família. Não é solteiro.

E aí você pode... Esse terreno de vocês aí... Tem também o Itaú ali na Conceição, que é muito próximo. Quando você fala de Zona Sul, principalmente, e ali é Zona Sul, você tem muito kitnet e estúdio mesmo.

esses imóveis de dois dormitórios pequenininhos que lá na Zona Leste já está dominando. E por que deu certo? Porque como a metragem é pequena, o valor do imóvel obviamente também é menor. Porque até então, cara, dois dormitórios eram no mínimo 50, 60 metros quadrados.

O preço era muito maior. Onde a gente está ali saiu um recente da Plano em Plano. O empreendimento, acho que com seis torres, se eu não me engano. 40, 45 metros quadrados, dois dormitórios também. Ali para cima, né? Vendeu tudo rápido. Então já é muito próximo disso que eu falei. Construiu muito rápido, lançou muito rápido.

Foi um negócio que do nada surgiu lá, 6 Torre. Eu fiquei um tempo sem passar lá. Até mesmo para a locação por temporada, uma igreja surgindo ali, por exemplo, é uma tipologia fantástica. E o Expo, né? O rendimento é muito maior do que um estúdio.

Em vários aspectos. Te convido a conhecer pelo menos, ver o terreno com a gente. Vamos conhecer, vamos arrumar alguém para entrar de sócio nosso aí. Se você quiser, se você está com dinheiro aí. Você é médico, né? Às vezes o médico está com o dinheiro parado e quiser entrar na sociedade, a gente vai fazer uns micasas, uns micasinhas. Comenta aí, comenta aí, galera, para saber se haveria interesse mesmo. Deixa a gente saber. Se você tem interesse, chama a gente, chama lá no Instagram e fala eu quero entrar com vocês aí nas kitnets.

bora lá e a gente faz viabilizar isso aí vou fazer da certa aí dá até pra fazer isso que a gente falou você pode construir uma torre pra vender, se capitalizar e depois construir as kitnets lá até em terrenos menores, uma quantidade maior a gente tem um outro do lado, de 10 para 50 que é só destruir o galpão é só demolir o galpão aí não, aí não o galpão, o depósito é muito obrigado a outro lugar deixa, lógico que deixa

Galpão pra armazenamento, a gente arruma em cocão. A gente tem o prédio. O prédio lá do lado é nosso, a gente construiu. E lá era um monte de casinha.

quando a gente comprou. Teve que dar um tuta trabalho pra desocupar tudo. Era um monte de casinha quando a gente comprou e construiu. E hoje, pra beleza, pra um depósito, pra fábrica, pra nós lá da loja, dá pra alugar por 10, 15 mil reais. Você aluga um espaço lá, se for dar uma renda muito maior ali, compensa demolir e fazer realmente mais predinho ali, porque se tiver demanda, se o primeiro fizer e sair muito bem, não custa nada, né Matheus?

Arrumar o próprio aluguel das casinhas e vai pagar o aluguel do Galpão que vai armazenar os...

É verdade, com certeza. Eu vejo potencial pra isso lá. Pra prédio eu não sei ainda. Fazer a incorporação dessa que a gente tinha falado. Eu acho que prédio também. Eu acho que é ali. Mas aí a gente tem que começar por alguma coisa, né? É. Exato, exato.

Você aí que é corretor de imóveis, ou de imobiliária, incorporador, e está buscando construir um evento, trabalhar o seu brand, trabalhar a sua marca, não pode deixar de conhecer a Anallbox. A Anallbox é a que produz o nosso podcast, acreditou a gente desde o começo, e aqui você consegue construir soluções, tanto para construir o seu evento, quanto trabalhar suas redes sociais, e além mais disso, os caras estão com soluções de A agora.

O negócio está bruto ali. Eu estava vendo uns robozinhos trabalhando ali no escritório que, nossa senhora. Então, desde um pequeno evento, numa salinha de hotel, uma feira, um congresso, chama a Nobox aqui, se você tem um lançamento de prédio para fazer, se você quer fazer um evento para os seus colaboradores, na sua imobiliária. Uma imersão, mentoria.

Te convido a conhecer a Nobox aqui, leia o QR Code, fala com o pessoal, que eu tenho certeza que eles vão ter alguma solução para ativar mais os seus clientes ou os seus parceiros para que você venda mais. É isso, não dá mais para ficar fora do digital. Cassião, não tem um negócio que me dá mais agonia do que imóvel parado. Aquele imóvel que está 8, 10, 12 meses sem vender. Aquele famoso elefante branco. O famoso elefante branco. Como é que a gente faz para resolver isso?

Cara, às vezes o seu imóvel está com uma taxa de atratividade muito baixa. Ou seja, ele não tem, você não está sabendo trabalhar os aspectos dele. Tanto os aspectos visuais quanto os aspectos financeiros. Às vezes ele está precificado errado, ou às vezes ele não tem aquele atrativo. Porque a pessoa, quando ela entra no imóvel, Matheus, ela vê um imóvel vazio, com todas aquelas paredes brancas, ela não consegue se imaginar ali.

Um imóvel vazio não passa de um ambiente, né? Ele passa a se tornar um lar na cabeça da pessoa quando ela se imagina morando ali, quando ele está ambientado, né? Isso, mas quando você pensa numa ambientação, você pensa, pô, já vou gastar uma fortuna de dinheiro, né? E aí que entra o homestage. O homestage tem três pilares estratégicos.

O valor é um deles. O tempo, porque o investimento precisa se retornar. E a decoração estratégica, porque a decoração estratégica é o que vai atrair. Então, não é decoração. Homestage não é sobre decoração. E se você quer saber como fazer esse trabalho de homestage, criar uma atratividade, você principalmente quer corretor, porque às vezes não é nem o investidor que está assistindo a gente aqui, é o corretor de imóveis. Sabe que o imóvel do cliente tem potencial, mas o cara está lá parado e você nem quer trabalhar imóvel, porque você...

viemos, né? Se é corretor, você quer gravar num imóvel mobiliado ou num imóvel vazio? Ah, tem que ser no bonitinho, né? Tem que ser no bonitinho, né, cara? Tem que ter uma pontinha, pelo menos, ali. Então, você tem que fazer isso de uma maneira estratégica. O Amistadio faz um estudo de mercado, coloca mobílias estratégicas, seja de marcenaria, seja de imóveis soltos.

para que a gente ganhe atratividade no imóvel. Às vezes o que está faltando para o corretor é só passar essa visão para o cliente. Às vezes o cliente não tem nem ideia de que é possível, às vezes ele acha que é realmente muito caro, mas você, corretor, tem o poder de passar a visão do quanto é importante você criar essa ambientação no imóvel para ele vender mais rápido.

Isso. Então você tem que ser um assessor do cliente para que você faça o imóvel dele vender, porque você só ganha quando o imóvel vende. Então nós estamos aqui com a AGD, a nossa empresa de marcenaria, que também faz um trabalho homestead, além de atender clientes finais, com projetos específicos, mas a gente se especializou no mercado de imóveis por conta do Micasa, para que a gente consiga atender essa demanda que vem crescendo e a gente vem acelerando os imóveis, as vendas dos imóveis.

A maioria se vendem até 3 meses após o homestage. Então, se você quer conhecer mais, lê o QR Code e chama o nosso time aqui que eu tenho certeza que seu imóvel vai ser vendido mais rápido.

Ó, mas chegamos naquele momento do episódio que a gente pede pro convidado escolher uma palavra aleatória. Uma palavrinha mágica. E aí a audiência vai receber um resumo do que a gente falou aqui hoje feito por inteligência artificial. Que legal. Quase todas as dicas com os principais pontos que a gente falou aqui. Enquanto você tá pensando na palavra, pode ser uma palavra aleatória. Não precisa ter nada a ver com o assunto.

você vai lá no nosso Instagram, vai no nosso Youtube, comenta lá, se inscreve no canal pelo amor de Deus, você tem que se inscrever no canal se inscreve, por favor não paga imposto ainda aproveita a gente tá quase batendo 60 mil inscritos, hein? manda pro coleguinha aí que você sabe que acompanha a gente manda pro seu amigo que você sabe que assiste, mas não é inscrito ainda e fala assim, ou

É só apertar um botãozinho lá. Não custa nada pra você. Só custa o tempo de fazer isso. E lá no Spotify também dá uma notinha, né? Por favor. E fala mal se quiser também, não tem problema. Porque ajuda. De alguma maneira você vai ajudar, gente. Abre seu coração pra nós. A palavrinha mágica é só no Instagram. Você pode ir em qualquer post, qualquer mesmo. Ir no direct, responder o story, você vai escrever a palavra e você vai resolver o resumo completo desse episódio. Essa palavra, a gente não divulga em nenhum lugar. Só quem assiste sabe.

Muito bom. Pode ser uma frase pequenininha também ou não? Não, tem que ser palavra, senão a automação não funciona. Aí a Fabiola vai ter que ficar mandando manual.

Renda, pode ser renda? Ah, eu acho que vai ter. Será que já tem? Ah, vai ter, com certeza. Ah, já tem. São muitas palavras, né? Vamos falar... Pode ser algo da sua vida. Pense em alguma coisa de uma obra aí que... É a primeira que vier na cabeça. Pode ser patrimônio? Patrimônio já tem? Patrimônio já deve ter também. Já tem também. É que é o tema principal. As palavras mais óbvias já foram. Acho que sim. Algumas ainda se salvam, né?

Posso então utilizar o nome do meu primeiro empreendimento de sobrados? Quem sabe já tem. Pode ser. Embaúba. Embaúba. Embaúba não vai ter. Não, isso com certeza não tem.

Em Baúba. E-M-B-A-U-N... Não, ba. Eu estou soletrando errado. Soletrando. E-M-B-A-U-B-A. Em Baúba. Esse eu tenho um carinho todo especial, porque é o primeiro a gente nunca esquece. Foi o meu primeiro empreendimento de sobrados. Então vai lá. Não escreve errado, senão não vai receber. Não pega a primeira soletração que eu fiz. Não pega, pega a segunda.

Você vai receber o episódio ali detalhado pra você não precisar ficar... Às vezes você tem que ouvir o podcast, você ouve mais de uma vez, fica anotando ali as informações, a gente faz isso pra quem é o nosso ouvinte aí mais acima. A gente vai premiar os preguiçosos. Tata, vou te chamar de Tata porque a gente já tá íntimo. Por favor, é isso. Você falou agora de início, o primeiro empreendimento.

Já tem algum tempo que você trabalha com isso, né? O que você diria que tem que ser a rotina desse cara que está começando a construir algumas casas para venda, está querendo fazer um negócio um pouco maior ali, construir empreendimento de locação ou até mesmo de venda? Como você diria que tem que ser a rotina desse cara para fazer tudo funcionar? E no seu caso, você ainda tem o canal do YouTube, né? Sim. Como você diria para essa pessoa...

se organizar, digamos assim, no dia a dia. Cara, eu acho que o mais importante para quem está começando no investimento imobiliário é o cara estudar. Ele tem que estudar. Eu estudei muito antes de dar o meu primeiro passo ali, como eu contei de forma resumida para vocês. Eu acho que o cara tem que estudar. Eu acho que o risco do negócio está diretamente relacionado ao conhecimento. Então o cara vai ter que estudar. Vai ter que sair de casa, vai ter que procurar terreno.

Uma coisa que eu fiz muito quando eu estava procurando terrenos para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para ela para

e eu não sabia exatamente ainda o que eu ia fazer, se ia ser sobrado, se iam ser casas-terras, dentro de condomínio, fora de condomínio. Cara, eu peguei meu carro e saí para rodar. Me dá um rolê. Eu não sabia nem aonde para que lado que eu ia. Então, cada dia eu ia para um lugar diferente.

E aí eu entrava lá numa região que tinha obras em andamento, porque é sempre assim, são os polos. Quando tem uma casinha em obra, você vai olhar um pouco melhor ao seu redor, você vai ver que tem três, quatro, cinco, você pega cinco quarteirões, aí tem 20 em obra. Então nessas regiões eu descia do carro.

E ia conversar com o pedreiro, ia conversar com o dono de obra, às vezes eu pegava o dono de obra, anotava telefone de arquiteto das plaquinhas, telefone das imobiliárias. Então, assim, você tem que sair de casa. Porque você fazer um trabalho desse em casa, cara, por mais que hoje tem tudo na internet, não é a mesma coisa. Entrava em depósitos de material de construção para conversar com os donos de depósitos. E aí, que tipo de conversa que eu tinha? Cara, e aí? Como é que é esse mercado aqui?

perguntando para as pessoas que estavam incluídas no mercado ali em várias hierarquias diferentes. E aí você vai juntando as peças. Pô, como é que é a prefeitura aqui? Ela aprova rápido um projeto? Ah, como é que é o custo da mão de obra? Ah, quanto tempo está levando para vender as casas? Ah, como é que está o preço do material de construção aqui nessa região?

Quanto que paga a diária de um pedreiro? Quanto que paga a empreita? Qual o tipo de projeto que encalha? Projeto que não dá certo para a gente fugir de... Essa casa está aqui para vender há um ano. Então, o que ela tem que eu sei que não posso fazer? Então, esse tipo de trabalho...

é um trabalho que tem que ser feito. Então, eu acho que esse é o primeiro ponto. Se a pessoa quer entrar no mundo da construção, principalmente da construção para a venda, para poder se alavancar, se capitalizar, e como eu digo, é a jornada para depois lá na frente poder investir em locação. Eu acho que esse realmente é o primeiro ponto. E saber que você vai passar por um momento ali, quando você começar,

que é um momento que muitas vezes não é muito agradável do ponto de vista de padrão de vida. Eu, quando estava construindo, só que quando a gente é construtor, a gente está sempre construindo. Ou está reformando, ou está com alguma coisa em andamento, projetos em andamento. Mas, principalmente no início, cara, eu fiquei praticamente um ano e meio quando eu estava construindo o prédio lá da...

das kitnets, né? Cara, sem viajar, sem ir em restaurante, a família sofre junto, cobra às vezes, né? Mas foi o que eu falei, cara, eu tô abrindo mão de algo agora em prol da família lá na frente, né? Então tem certas coisas que você vai ter que abrir mão, vai ter que abdicar, então é o que eu costumo dizer, né?

você precisa aprender a sofrer. E saber também que o conhecimento e a própria disciplina vai te levar aonde a motivação não chega. A motivação vai te levar até a página 2, 3. Chega uma hora que acaba. Então, a disciplina vai te levar até o final. Então, acho que isso é o mais importante.

Eu gosto de fazer um paralelo com o surf, que essa aí seria a zona da arrebentação. Que é aquela zona do mar que você rema, rema, rema, as ondas vêm batendo na cabeça e te joga pra trás. E aí você rema, rema, rema, te joga pra trás. E aí depois de muita persistência, muito treino, fazendo isso várias vezes.

chega um momento que tu passa a zona da arrebentação e consegue ter ali o mar aberto para você pegar as ondas. Só que isso exige muito isso que você falou, essa consistência, essa disciplina, você não deixar essas ondas que vêm batendo na cabeça abalar. Acho que é um pouco disso.

Exatamente. Uma outra frase que eu gosto muito também é que a intensidade distorce o tempo. Então, quanto mais intenso você é, cara, é natural que o tempo também vai ser muito menor. Vai encurtar o tempo. Então, acho que tudo isso somado é receita para o sucesso, com certeza. E aí, tem a paciência que o dinheiro não vem tão rápido. Você vai ver saindo, saindo, saindo, saindo até uma hora que entra, mas quando entra, é bom. É para sempre.

top. Eu quero saber se o Tata investe em Bitcoin também. Cara, não investe em Bitcoin. Ou tá tudo em kitnet? Como que tá? O que mais você gosta de investir? Eu tenho alguma coisa em papéis, né? Tenho alguma coisa em FII. Apesar de ter vários embates, né? E discussões com o pessoal dos FIIs, né? Eu falo, cara, eu também sou investidor do FII. Ah, é gostoso. Tem um pouquinho de cada coisa. Até ser levado no Banco Más. Exatamente.

mas eu tenho alguma coisa de investimento de CDB mais tradicionais e aí o pessoal pergunta muito também, poxa vida, hoje pra você investir em imóveis com a Selic alta do jeito que tá as pessoas até refutam mas agora tá ganhando quase igual

no investimento que é muito mais seguro e tradicional. Só que aí é o que eu falo. Primeiro, você investir em imóveis compactos a preço de custo, levando em consideração tudo o que a gente falou aqui hoje no nosso bate-papo, eu garanto que o rendimento vai ser sempre muito maior do que qualquer investimento financeiro.

O lucro está sempre na compra. Exatamente. Independentemente do... Exatamente. E também na construção a preço de custo, que é muito importante. Mas você diversificar um pouco é legal. É que quando você é construtor, você fica com um bichinho ali instalado. Que foge à lógica. Que foge à lógica. Qualquer renda que tem, que sobra, você quer comprar terreno, você quer já começar uma nova obra. Mas também não pode empolgar muito. Você tem que ter um colchãozinho ali de respiro.

É o que eu falo, mas você não diversifica? Não, eu diversifico, eu tenho imóvel para vender, eu tenho imóvel para alugar, eu tenho imóvel na alocação tradicional, eu tenho imóvel na alocação por temporada, eu tenho imóvel na Zona Sul, na Zona Norte, eu estou diversificando dentro daquilo que eu acredito que dá resultado. Agora, uma reserva de emergência, aí não tem jeito, aí tem que ter liquidez, aí é outra coisa e é muito importante que a pessoa tenha.

A outra questão da empresa, você ainda tem a empresa? Você ainda faz algo nesse sentido ou você está nos investimentos? Tenho. Eu tenho a empresa que completou 22 anos agora, que é o meu escritório da época da telefonia, muito menor, são quatro funcionários que eu tenho. O negócio anda sozinho. Eu faço uma reunião com o pessoal lá uma vez por semana e presencial uma vez só.

E a minha gerente lá que toca um negócio para mim até brinca comigo. Não precisa vir aqui não, que a gente está tocando, porque quando eu vou lá parece que eu atrapalho. Até eu evito. Hoje o negócio anda sozinho. É quase uma renda passiva que eu tenho hoje, mas depois de tantos anos, mais de duas décadas já, que anda sozinho numa proporção muito menor do que foi lá antigamente, mas também me deixa muito mais feliz hoje em dia do jeito que está.

A sua formação de engenharia é de civil mesmo? Não. Ou é voltado ao rumo da telefonia? Essa é uma pergunta muito interessante, cara. Porque eu sou engenheiro eletricista e nunca atuei na área. Nunca. Aliás, a minha carteira de trabalho é totalmente em branco. Totalmente não, porque eu fiz um estágio obrigatório na época para poder me formar. E aí tem umas anotações de estágio lá na minha carteira de trabalho. Mas eu nunca trabalhei na área. Eu logo já montei essa empresa de...

consultoria na área de telefonia, de telecom, e sempre trabalhei dessa forma. Tanto que o meu CREA, ele era o CREA provisório, eu só fui pagar o CREA depois de muitos anos por conta da construção. Que aí eu abri uma construtora, eu tenho uma construtora hoje em dia, e aí eu fui até o CREA morrendo de medo.

Achando que eu ia ter que pagar 20 anos acumulado do CREA que eu nunca tinha pago, porque era o provisório e eu precisava abrir a empresa. Então hoje eu pago o CREA pessoa jurídica e o CREA pessoa física. E aí chegando lá, perguntei, e aí cara, como é que está a minha situação aí? Aí eles foram puxar lá, eu morrendo de medo. E agora vai vir uma paulada. Aí ele falou, olha, como o seu CREA...

era provisório e você nunca transformou ele em definitivo, então você não precisa pagar nada. Você vai agora, você vai transformar ele em definitivo agora, depois de 20 anos. Eu falei, que beleza. Que bom, ainda bem que eu fiz isso. Ainda bem, se eu tivesse transformado em definitivo, ia ter que pagar todos os atrasados. Então, realmente, até isso. Nunca atuei na área.

E quais são os próximos passos aí para os próximos anos? Você está buscando qual é a meta? Qual é o próximo prédio? Qual o endereço? Qual é a meta? Já tem, já tem. O próximo é um projeto que já existe, ele fica na região do Butantã. É um projeto quase...

irmão gêmeo desse que a gente fez lá no Jabaquara. Inclusive a obra a gente já fez uma série de coisas ali, fizemos a demolição, fizemos a fundação, e agora a gente está só esperando o momento adequado, que deve ser em breve, para realmente tocar a obra ali até o final.

Tenho alguns terrenos também ainda em estoque para construir sobrados para venda. Então, isso é algo também que já até com projetos aprovados, então é algo que a gente já vai também desenvolver. E agora eu estou desenvolvendo um projeto educacional, até por conta de...

ter aberto os meus perfis nas redes para documentar essas obras. Então, lá nos meus perfis tem lá a prospecção de terrenos, que eu falei para vocês, tem as obras de sobrados, tem a obra inteira lá do Jabaquara documentada do início ao fim, desde a demolição até os 40 dias que foi tudo alugado lá, eu documentei como é que foram as locações.

É onde tem também a série Itatá Por Aí, que eu visito vários colegas, empresários. É tudo focado nesse segmento de imóveis compactos. E aí eu detectei uma demanda reprimida de seguidores que queriam ir além. Poxa, você não consegue me dar uma consultoria, você não consegue me dar uma mentoria. E eu nunca consegui por falta de tempo e por ter esses outros projetos das obras em andamento. E aí de um ano e pouco para cá, eu acabei me organizando.

E agora já está quase pronto um treinamento que vai ser muito completo nessa área de imóveis compactos. O tema do treinamento é conversão de patrimônio em renda através dos imóveis compactos. Então, além das minhas aulas, que tem quase...

250 aulas, é bem completo mesmo. Eu fiquei quase um ano escrevendo as aulas e depois mais uns sete, oito meses aí gravando as aulas. Aí eu estou trazendo também quase que 30 especialistas que toparam o desafio de entrar também na nossa comunidade de ensino, no nosso ecossistema que a gente está montando.

Então, eu tenho contador especializado na área que está vindo, eu tenho advogado especializado em contratos de locação, em SCP, SPE para captação de recursos. Eu tenho arquitetos, design de interiores. Estou trazendo também o pessoal que vai falar de leilão, o pessoal que vai falar de financiamento imobiliário, vai falar de consórcio.

Eu tenho um arquiteto que vai falar sobre como construir cabanas e chalés. Enfim, tudo voltado para esse negócio de imóveis compactos. Falo também sobre construção para venda, bastante também, como forma de capitalização. De certa forma, é como se fosse um...

um pequeno documentário ali da minha trajetória, mas também com todos esses especialistas enriquecendo o conteúdo. Cada um vai gravar uma aula, muitos já terminaram de gravar a aula sobre as suas respectivas áreas. Como o conteúdo é muito denso, então eu tenho aulas gravadas em vários lugares. Porque eu fiquei pensando, pô, 250 aulas, cara.

o aluno não vai querer absorver 250 aulas da forma tradicional ali, porque o conteúdo é muito grande. Então eu tenho aulas gravadas em Nova York, na Disney, no Parque do Ibirapuera. Eu tenho a aula gravada pra você ter uma ideia, cara, a 5.200 metros de altitude na Cordilheira dos Andes, sob uma nevasca absurda lá, que até foi difícil de gravar, mas eu fui até o final.

Então assim, eu tenho gravado em Paris. São viagens que eu fui fazendo ao longo desse tempo todo e aí eu aproveitava pra gravar um pouco de conteúdo também. Então esse treinamento vai ser lançado muito provavelmente em junho. E quem acompanha aqui o podcast vai ter um desconto especial. Aí, cupom em casa.

Me casa 10, depois a gente pode deixar direitinho aí. Quando a gente abrir a lista de espera ali, quem quiser entrar e quiser mesmo adquirir esse treinamento, vai ter um desconto especial para quem é seguidor aqui do podcast. Boa, boa. E se você for investir com a gente, aí vai ganhar mais desconto. É, é um upsell aqui.

É isso aí. Bom, a gente tá caminhando pro fim aqui, já vai bater quase duas horas de episódio, né? Tá uma hora e quarenta já. Já é uma hora da tarde. Passa voando, né? Gostaríamos de agradecer a sua presença, foi um papo muito legal, assim, muito descontraído.

aguardo você aqui mais vezes. E é isso. Eu que agradeço, cara. Uma honra participar aqui desse podcast com vocês. E pra fechar, a gente sempre pede pra deixar uma mensagem pra audiência, né, Matheus? A gente bota o pessoal na curva aqui pra deixar uma mensagem. Olha no fundo do olho da audiência e fala assim, ó. E manda um recado no coração.

Cara, o recado que eu tenho é que não desista da sua aposentadoria. É muito importante que você, ainda na fase produtiva, consiga se organizar para poder investir e ter uma aposentadoria.

através dos imóveis, independentemente de ser imóvel compacto, imóvel tradicional, imóvel que você construiu, que você comprou, que você reformou, mas eu acredito muito que quando você adquire conhecimento, você consegue implantar isso e no mundo dos imóveis, eu tenho certeza que você vai conseguir resolver esse problema da aposentadoria, porque depender da aposentadoria do governo não dá.

Não dá. Então, através dos imóveis, eu acho que vale muito a pena e esse é o momento. A melhor hora de construir é sempre hoje. Não tenho a menor dúvida disso.

E a segunda melhor é ontem, né? Exatamente. Obrigado, Tata, mais uma vez pela sua participação. Mateuzão, é isso aí. Valeu, esse foi mais um Mikasa. E galera, muito obrigado por vocês acompanharem até o final. Agradeço mais uma vez a audiência de vocês. Não se esqueçam de se inscrever no canal. E esse foi mais um Mikasa, Mateus. Até a próxima semana e tchau. Tchau, falou.