MBTCast - T03 #15 A Reforma Tributária no Setor Imobiliário

Quem loca e quem vende imóvel vai pagar mais tributo com a reforma tributária? O setor imobiliário já previu que é um setor que vai ser mais impactado com a reforma tributária. Tanto que, desde lá, fundos imobiliários, o setor vem já olhando para isso e, de certa forma, encarando como uma situação nova.

Entrando especificamente sobre venda, quais foram as principais diferenças que quem vende imóvel vai sentir? O que o legislador colocou? Ele separou aquela pessoa que compra um terreno e vende um terreno daquelas pessoas que compram um terreno, constrói para fazer a venda depois da casa. Então são duas situações que a lei trata de forma diferente. Ah, mas aí, então agora eu vou pagar só isso de tributo? Não, você vai continuar pagando imposto de renda, mas o IBS e a CBS.

Sejam muito bem-vindos ao MBTCast, um podcast sobre direito, negócio e advocacia. E hoje o nosso podcast é sobre a reforma tributária no setor imobiliário. E nós recebemos aqui o nosso sócio fundador, Rodrigo Totino. Ninguém melhor para falar de tributário, né, não ser Rodrigo Totino. Seja bem-vindo, Rodrigo, ao nosso podcast. Obrigado. Ao seu podcast, na verdade, né? Ao nosso. Seja bem-vindo ao nosso podcast.

Obrigado, obrigado. Sempre um prazer. Vamos conversar um pouco de reforma tributária, né? Temos conversado bastante sobre esses assuntos. Acho que é legal para o público em geral acompanhar, entender um pouco das mudanças. Sim, nós fizemos duas palestras sobre esse tema, fizemos em Vilhena.

recentemente, e aqui em Paraná. E a gente percebeu o quanto a população tem se preocupado com esse tema, mas ao mesmo tempo tem poucas informações, né? Muitas dúvidas, algumas confusões, né? Às vezes escutam falando assim, ah, todo mundo vai pagar atributo que vende ou que loca imóvel, né? E aí esse atributo, assim, necessariamente os que vêm com a reforma tributária, né? IBS e CBS. Então a gente vai hoje responder alguma dessas perguntas.

E esperamos contribuir aí com as pessoas que têm dúvidas sobre esse assunto, né? Bora, vamos lá. Sim. Rodrigo, para a gente começar, assim, uma abertura, assim, bem geral. Quem loca e quem vende imóvel vai pagar mais tributo com a reforma tributária?

Sim, sim, acho que uma resposta muito direta é sim. A gente sabe que para nós o direito é difícil, né? É difícil, né? Dar uma resposta sim ou não. Geralmente depende, né? Sim. Mas é um setor que hoje ele não é tributado, né? Ele é tributado pela renda, né? Então o que você tem de renda quando você vende um imóvel, você tem o ganho de capital, né? Que você paga sobre essa venda, mas é o imposto sobre a renda.

E quando você loca imóveis, você também paga imposto sobre a renda daquela receita da locação. Então, sob o ponto de vista de renda, já é uma operação tributada, né? Tanto a locação quanto a compra e venda, isso não muda. Isso é importante as pessoas entenderem, né? Que nós temos diferentes tributos que às vezes incidem sobre uma operação específica, sobre uma situação específica, né?

Então, sobre a renda, isso nada muda, todo mundo já está acostumado, a regra é a mesma. Agora, o que muda e vai impactar muito a partir já do ano que vem, que começa de fato a transição, é que nós vamos ter dois novos impostos no nosso sistema. Então, a gente vai ter a IBS e CBS, que popularmente estamos chamando isso de IVA.

Mas são dois impostos distintos que vão começar a incidir sobre diversas operações e operações que antes não eram tributadas. Então acho que o mercado imobiliário, desde quando a reforma tributária foi aprovada na emenda constitucional, lá no final de 2023, o setor imobiliário já...

previu que é um setor que vai ser mais impactado com a reforma tributária. Tanto que, desde lá, fundos imobiliários, o setor vem já olhando para isso e, de certa forma, encarando como uma situação nova.

Se preocupando mais, se estruturando para isso. Então hoje, de uma forma muito clara, quem aluga um imóvel na pessoa física, digamos assim, ela paga o imposto de renda sobre essa receita, mas ela não paga ICMS, ISS, ela não paga nenhum imposto sobre essa alocação.

porque a locação de bem imóvel é entendido como não é uma prestação de serviço, então não tem que pagar ISS hoje, e também você não está circulando mercadorias, então você também não paga ICMS. O que muda agora na locação especificamente, e também na venda, quando você vende um imóvel, você também não está prestando um serviço, ou também não está circulando uma mercadoria do ponto de vista jurídico.

Então você na venda, você também não paga ICMS ou ISS sobre essa operação. O que muda agora é que com IBS e CBS surge um novo imposto que você tem que pagar nessas operações. Então hoje, quando alguém for locar um imóvel, e já já a gente vai entrar nessas peculiaridades de pessoa física, pessoa jurídica,

Mas quando você loca um imóvel, agora, além de pagar o imposto de renda sobre a receita dessa locação, você tem que pagar um novo imposto, que é a CBS e o IBS, o IVA. A mesma coisa na venda. Quando você vai vender um imóvel também, além do ganho de capital que já é pago, vai ter um novo imposto a ser pago, novos impostos, que é o IBS e a CBS.

E essa é uma dúvida que geralmente as pessoas têm, porque como eles entendem tributo como uma coisa só, aquilo que eles pagam para o fisco, é difícil às vezes eles distinguirem que essa situação que a gente está conversando da reforma tributária não vai mudar em nada o imposto de renda. Ele vai continuar recolhendo ali imposto de renda, seja ganho de capital ou o que vem ali da locação. E o que a gente vai ter agora, de fato, é como você disse, que é um novo tributo, incidindo sobre essas operações de locação e de venda. Exato.

Gera um impacto muito grande. E a gente percebeu muito essa dúvida nesses eventos que a gente teve, das pessoas sempre levantando. Ah, mas aí, então agora eu vou pagar só isso de tributo? Não, você vai continuar pagando imposto de renda, mas o IBS e a CBS, né? Sim, sim. É complicado, porque como é uma operação que ela não era tributada com outros impostos, né? Quando você fala, olha, vai surgir um novo imposto, e esse novo imposto vai começar a incidir sobre uma operação que antes não era tributada, é complicado.

Porque o mercado hoje, quando a gente vê algumas informações e tal, é muito no sentido de a reforma tributária só está substituindo, na verdade está simplificando e só está substituindo o que já existia.

trazendo uma simplicidade. A gente ouve muito esse discurso. Esse foi o propósito, que o governo instituiu a reforma. É a bandeira do governo. É uma reforma que é do governo. Então, a propaganda do governo, a gente está fazendo essa reforma para simplificar os impostos sobre consumo. Sobre consumo de bens, consumo de serviços.

Então, o que foi vendido é, a gente está tirando Psicofins, está tirando ICMS, está tirando IPI, está tirando ISS, e a gente vai juntar tudo isso em um único imposto chamado IVA, e ele vai ali se desmembrar em IBS e CBS. Então, a gente está simplificando todo o sistema.

Só que o que não ficou tão claro, e é isso que a gente está esclarecendo muito para o público em geral, trazendo essa consciência e essa educação, é no sentido que, tá, de certa forma tem uma simplificação, porque você está ali, de certa forma, tirando cinco tributos, cinco impostos e trazendo dois. Você está tirando cinco e trazendo dois, você está, de certa forma, simplificando.

Mas além dessa simplificação, você está tributando diversas operações que antes não eram alcançadas por essas cinco cobranças, por esses cinco impostos. Então, acho que essa virada de chave que a população precisa entender, diversos empresários já entenderam, mas...

especificamente nessas operações imobiliárias, às vezes as pessoas fazem isso muito na pessoa física. Sim, é justamente por isso, não tem tanta profissionalização. Não tem tanta profissionalização. Não tem tanta profissionalização. Então é um pouquinho mais difícil às vezes algumas pessoas entenderem, porque o empresário já está ali mais no dia a dia.

lidando com impostos, com alterações todo dia. Então ele consegue virar essa chave mais fácil. E para ele, ele consegue entender, de certa forma, isso daqui antes não era tributado, agora vai passar a ser, beleza. Agora, a população em geral, às vezes, que loca na pessoa física, ela não consegue entender isso. Fala, poxa, mas só não estão substituindo coisas que já existiam? Como assim agora vai começar uma cobrança?

de algo que antes não tinha um tributo. Então é exatamente isso, é uma operação que não era tributada antes que vai passar a ser tributada. É isso mesmo, a gente está aumentando a abrangência do tributo. E aí nesse ponto, Rodrigo, eu acho que uma explicação interessante que você sempre traz é essas diferenças do que é imposto de renda, da renda, o que é imposto do consumo de bens e serviços, o que é imposto que incide sobre o patrimônio.

Se você fizer essa contextualização, a gente fica mais fácil para as pessoas conseguirem compreender o que é a reforma tributária em si. Sim, sim. Quando a gente fala em tributação, em carga tributária, a gente tem que entender que o tributo, os impostos, eles incidem sobre diversas coisas no dia a dia nosso. Sempre, a gente sempre na faculdade fala isso, tributo é gênero.

Da onde a gente tem várias espécies, né? Impostos, taxas, contribuições e por aí vai. Mas uma coisa que precisa ficar muito claro é o imposto, ele é sempre um ato de exteriorização de riqueza.

O que seria essa historialização de riqueza? Se eu tenho renda, eu vou ter algum tipo de imposto que eu vou pagar sobre esse meu ato de ter renda, de ganhar algum dinheiro, eu tenho que pagar por isso. Mas eu tenho outras formas de exteriorizar riqueza. Se eu tenho patrimônio...

eu também estou exteriorizando riqueza. Então, se eu tenho coisas, tenho carro, tenho moto, tenho lancha, tenho apartamentos, tenho terreno, eu estou exteriorizando riqueza. Então, sobre o patrimônio, eu também tenho impostos que incidem sobre o patrimônio. E uma outra forma de exteriorizar riqueza é eu comprar coisas. Se eu estou comprando coisas, estou comprando roupa, estou comprando iPhone, estou comprando comida.

Quando eu estou comprando alguma coisa ou quando eu estou tomando um serviço, quando eu vou num salão cortar cabelo, fazer barba, quando eu contrato um dentista, quando eu contrato um médico, isso também é uma esterilização de riqueza, porque eu estou ali comprando coisas, seja mercadoria ou eu estou comprando serviços. Então também incide impostos sobre isso. Então é aí que a gente fala, a gente tem impostos sobre renda.

sobre patrimônio e sobre consumo de bens e serviços. Então os impostos, eles se subdividem a isso. Quando a gente vai além dos impostos e olha para taxas, aí também, quando eu tenho ali um serviço público envolvido, eu tenho um serviço de fiscalização envolvido, eu também tenho que pagar uma taxa por aquilo.

ou quando eu tenho contribuições, né? E aí é mais no meio empresarial. Quando eu tenho empregados, eu tenho as contribuições sociais que têm que ser pagas, né? Então a gente tem dentro do dia a dia nosso uma série de cobranças, né? De valores que a gente paga para o Estado. E aí a reforma tributária, quando a gente fala na reforma mais densa que teve agora, ela não foi para mudar todo esse sistema, né?

Esse é um ponto muito importante para se compreender. Porque quando se fala parece que é a mudança de tudo. Reforma completa. E não é, não é. A reforma pontual que a gente vem conversando bastante é uma reforma pontual sobre o consumo.

Então, quando eu compro coisas ou quando eu tomo serviço, é sobre isso que a reforma tributária está abarcando maior. E apesar dela ser pontual, ela tem um impacto muito grande. Por causa da representatividade da arrecadação.

Porque quando a gente olha para todos esses impostos, esses tributos no Brasil, o consumo é o que representa uma arrecadação muito grande. Praticamente metade de tudo que é arrecadado para os cofres públicos vem de impostos sobre consumo de bens e de serviços. Então, a gente está falando de PIS e COFINS, de CMS, de ISS, de IPI.

Então, uma reforma sobre o consumo, que é o que aconteceu, ela impacta muito porque ela impacta praticamente metade da arrecadação, de toda arrecadação dos entes federativos. É, um impacto muito grande, de fato. E aí, só para apontar, essa é uma diferença interessante da forma como o Brasil tributa, por exemplo, os Estados Unidos, que é algo que as pessoas sempre têm essa curiosidade. Por que a nossa tributação sobre o consumo é muito alta?

Diferente nos Estados Unidos, que a tributação é mais alta na renda, no patrimônio. No que a pessoa tem de fato, não naquilo que ela compra. Exato, exato. No Brasil, quando a gente olha pensando num gráfico em pizza, para pensar na partezinha da pizza, o Brasil a gente centra muito a tributação no consumo.

Por isso que quando a gente vai comprar qualquer coisa, tem uma carga tributária muito grande ali. Diferente, por exemplo, o grande exemplo que a gente faz com os Estados Unidos é porque nos Estados Unidos você tributa menos o consumo. Então a carga tributária sobre o consumo lá, em média, fica na casa dos 10%. Isso depende, varia um pouco de estado para estado.

mas em média fica ali na casa dos 10%, quando a gente olha no Brasil a média já vai lá para 30%, que é o que a gente está conversando agora que possivelmente vai ser alíquota. É claro que 30% é uma alíquota referencial, tem coisas que vai pagar menos, tem coisas que vai pagar alíquota referencial, e a gente sabe que quanto mais exceções tem, maior é essa alíquota, porque precisa chegar ali no meio termo.

Mas esse é um discurso muito complicado, porque aí ele entra num discurso político também. Quando a gente fala isso do consumo, que o consumo no Brasil é muito tributado, a carga tributária no Brasil é muito pesada, e a gente faz essa comparação com os Estados Unidos, sempre vem aqueles defensores da tributação que falam, mas o Brasil, em contrapartida, o Estado entrega muita coisa, comparado com países mais liberais como os Estados Unidos. Sim, é uma discussão bem complexa.

Aí a gente tem uma discussão complexa que, ah, no Brasil você tem a saúde sendo custeada pelo Estado, você tem uma boa parte da educação sendo custeada pelo Estado, segurança pública em tese. Você tem assim... Uma complexidade, não é um assunto que você se resolve numa simples afirmação, né?

Não, porque você encontra a partida, tem uma carga tributária mais elevada, o Estado é muito maior, né? Aí a gente entra naquela discussão política do tamanho do Estado, aí a gente já entra em teorias econômicas. Uma discussão que a gente não vai trazer nesse podcast, né? Mas agora que a gente entendeu, Rodrigo, que a reforma tributária que a gente está falando nos últimos tempos é sobre o consumo, que ela é pontual, mas muito significativa, né? Porque a gente tem ali uma representatividade de quase 50% da arrecadação.

a gente pode passar agora especificamente para a parte de venda e locação. Quando a gente fala no setor imobiliário, o setor imobiliário recebeu um tratamento específico com a reforma tributária pelas características próprias do sistema, que não daria para se incluir na tributação normal dos outros bens e serviços. Correto.

Entrando especificamente sobre venda, falando da venda, quais foram as principais diferenças que quem vende imóvel vai sentir?

Certo. Bom, a primeira grande diferença é que ela vai começar a pagar IBS e CBS e antes não pagava. Uma coisa que precisa ficar muito claro para quem está nos ouvindo é que, como regra geral, a legislação olha para a habitualidade dessas operações e ela conceitua, de certa forma, o que é essa habitualidade.

O que é habitualidade? É olhar a pessoa que realmente faz isso frequentemente. Então, ah, Rodrigo, significa que se uma vez na vida, outra na morte, eu fizer uma venda de um imóvel, construir algum imóvel para vender, eu vou ter que pagar esse imposto? Não necessariamente. Se você fizer isso na pessoa física, existem algumas regras de habitualidade.

Isso já é um ponto muito relevante, porque às vezes a gente escuta falar assim, todas as pessoas que têm imóvel vão ser afetadas pela reforma tributária. E essa não é uma verdade. Não é uma verdade, não são todas. A lei vem esclarecendo e trazendo alguns nortes para isso. Então assim, quem faz isso por meio da pessoa jurídica vai pagar o IBS e a CBS, ponto final. Não tem escolha, vai ser contribuinte de IBS e CBS.

Então, se eu faço construção por uma pessoa jurídica e vendo esse imóvel, ou se eu compro imóvel pronto, faço ali uma reforma e vendo esse imóvel, tudo isso por meio de pessoa jurídica, eu vou começar a pagar, além do imposto de renda, além da CSLL, né? Já se pagava psicofins disso, vai substituir pelo CBS.

mas não se pagava ISS, por exemplo, na pessoa jurídica sobre venda de imóvel, não se pagava ICMS e tal, você agora vai começar a pagar o IBS e a CBS sobre essas operações. Então, na pessoa jurídica é um novo imposto e ok.

Agora, na pessoa física, a gente tem que olhar essa habitualidade. Então, quem faz compra e venda de casas na pessoa física, o que o legislador colocou? Ele separou aquela pessoa que compra um terreno e vende um terreno, ou compra uma casa pronta, um apartamento pronto e vende um apartamento pronto.

e daquelas pessoas que compram um terreno, constrói para fazer a venda depois da casa. Então são duas situações que a lei trata de forma diferente. Na primeira situação, a legislação fala, olha, o que é a habitualidade? Bom, a habitualidade é, eu vou olhar para essa pessoa física,

Vou olhar para o ano calendário anterior e vou ver se essa pessoa vendeu, comprou e vendeu mais de três imóveis naquele ano calendário. Então eu olho para os últimos 12 meses e faço aliás. Se a pessoa está comprando e vendendo mais de três imóveis ali, se ela...

realizou mais do que três vendas, ela vai necessariamente, sem chances, sem faculdade, ela vai ser enquadrada como contribuinte de IBS e CBS. E ela vai ter que pagar IBS e CBS. Então a habitualidade para lei é mais de três ou mais imóveis.

Isso, no caso de compra e venda de imóvel já pronto, digamos assim, sabe? Comprei um apartamento, vou lá, dou uma reformada e vendo, né? Comprei uma casa, fico ali com essa casa um tempo, vou lá e vendo. Essa questão do tempo também é importante, né? A legislação trouxe uma exceção.

Se eu tenho esse imóvel lá na minha propriedade há mais de cinco anos também, esse imóvel não entra nessa conta ali daqueles três vendidos no ano calendário anterior. Muito também em razão dessa habitualidade, né? Então é aquela pessoa física que ela está realmente ali, de certa forma, no mercado imobiliário, às vezes não fazendo com grande volume, mas ela compra um apartamento e vende um apartamento, compra uma casa e vende uma casa. Faz parte da atividade econômica.

A gente compra em leilão, a gente conhece bastante gente na pessoa física que faz isso, compra um imóvel às vezes com uma vantagem financeira num leilão, aí vai lá depois e vende esse imóvel e ganha um ágio nisso. Então essas atividades agora, mesmo fazendo na pessoa física, se for feito com essa habitualidade que a gente falou, mais de três imóveis, ela vai ser enquadrada.

Agora, outra questão é na pessoa física, quando ela compra um terreno para construir e fazer essa venda. Nesse caso, a habitualidade é mais severa, né? Nesse caso, é só uma por ano que ela pode fazer. Então, aliás, uma por ano não, desculpa, uma a cada cinco anos que a legislação traz. Então, nesse caso, praticamente, a pessoa que faz isso, e a gente conhece muita gente que faz isso na pessoa física, né?

Inclusive, às vezes, essa questão da habitualidade para a construção, ela é interessante porque, às vezes, na nossa região, não é tão incomum que uma pessoa não pratique isso como atividade econômica, mas talvez ela tenha construído uma casa vendida, e ela construiu outra e quer vender. Isso não é atividade econômica. Ela fez isso para uso próprio mesmo, né? E ela já vai cair nessa regra.

Já vai querer essa regra de contribuinte CBS e CBS. Vai ter que calcular o imposto para fazer essa alienação. E aí no caso da alienação, é claro, ela vai ter que pagar o imposto de transmissão de bens imóveis, que é o ITBI, para o município.

Tem até uma discussão jurídica sobre isso, a gente vai ver os próximos passos, mas há quem esteja defendendo uma bitributação de IBS e CBS com o ITBI. A gente já tem visto essas discussões mesmo. Provavelmente isso vai bater a porta do judiciário para entender se há ou não essa bitributação. Aí é um tema mais jurídico, mais denso. Eu até falo assim, Rodrigo, explica que é bitributação. Não, acho que a gente vai entrar num caminho mais complexo.

Mas assim, é uma tese que provavelmente o judiciário vai enfrentar, mas a princípio vai incidir BSCBS nessa construção e venda, né? Sim. E aí a pessoa física que faz isso, né? Às vezes faz uma por ano, também não faz. Não é a atividade principal da pessoa, né? Mas assim, às vezes...

A grana que sobra, a pessoa fala, poxa, eu vou fazer isso para ganhar um dinheiro e tal. A pessoa agora precisa colocar na planilha de conta dela esse imposto novo. A gente pode dizer então que apesar do proposto da reforma tributária ser simplificar, quando se trata de atividade imobiliária...

Piorou, não simplificou. Principalmente na pessoa física, né? Se a pessoa física tiver essa vitalidade, trouxe mais complexidade, né? Vai ter que profissionalizar. A mensagem que a gente tenta passar é, quem faz isso por meio da pessoa física, precisa fazer conta, precisa entender se é um ramo realmente que a pessoa vai querer explorar. E se sim, for um ramo que a pessoa vai querer explorar, ela precisa aí se profissionalizar. Tá bem assessorada com o contador, com o advogado, pra ela conseguir...

entender essa matemática por trás do IBS e da CBS e, claro, entender a margem dela do negócio, colocar isso na conta e ver se tem viabilidade econômica ou não. A gente está falando de um impacto direto financeiro. Então, às vezes, isso pode comer, por exemplo, a margem de lucro da pessoa.

a parte tributária e ela realmente às vezes não está tratando aquela situação com cuidado, a profissionalização que precisaria e pode se surpreender lá na frente. E como é um imposto sobre consumo, de certa forma o imposto sobre consumo ele é um imposto indireto a tendência é ser repassada no preço da coisa então assim, quem fizer conta, com certeza vai manter a margem e vai repassar isso no preço da venda mas

Isso é bem interessante. E só dá para fazer isso antes de vender. Claro, claro. Você não consegue fazer depois. Por isso que a pessoa vai ter que estar bem assessorada. E pelo contrário, a fiscalização pode vir depois. Isso, e aí comer a margem dela se ela fez os cálculos errados. Então é importante ela estar bem assessora.

assessorada para fazer essas contas. E aí a gente vai ver muito como o mercado vai reagir, né? Se realmente vai ter um aumento global do mercado imobiliário, porque a gente sabe que o mercado imobiliário já vem sofrendo há alguns anos, né? A economia está travada, os lançamentos diminuíram muito, está pouco aquecido o mercado imobiliário. Então é uma preocupação, né? Porque é um mercado que já não está mais tão aquecido como nos anos anteriores. Eu acho que...

Se a gente olhar ali os indicadores financeiros, já há dois, três anos o mercado está andando um pouco de lado. Então é um mercado que já está desaquecido. Aí vem uma reforma que vai impactar esse mercado que já está desaquecido. Então realmente é preocupante a gente entender como que isso vai impactar o mercado. Porque se os preços subirem, é um mercado que já está desaquecido.

Então, a gente tem que ficar de olho, é o mercado que tem que ficar de olho. Sim, eu sei que é um assunto que tem muitas particularidades, tem uma complexidade e também é a minha área. Então, o meu papel aqui, eu estou tentando simplificar, também é um desafio para mim, fazer perguntas mais fáceis, no sentido mais abrangente, não tão específicas.

E aí falando ainda sobre a venda, assim, em relação a esses valores, né? As pessoas perguntam muito, mas quanto que a gente vai pagar? Quanto vai ser esse tributo? E aí eu gostaria que você explicasse isso de forma simples.

Se for possível. Explicar de forma simples é difícil. Se for possível. Esse é um ponto complicado, viu gente? Porque a questão de simplificar aqui não funciona no cálculo do mercado imobiliário. Porque na questão da venda, gente, saber quanto vai pagar é bem complexo. Por quê? Vou tentar simplificar sem ser simplista, né?

Esse imposto sobre a venda, a gente tem que fazer o cálculo olhando para o valor da operação, né? Porque é a base de cálculo. Então, sempre quando a gente vai calcular um imposto, como que funciona esse cálculo? Eu tenho que entender o que é a base de cálculo.

que é essa grandeza econômica sobre o qual vai incidir a alíquota. A alíquota é o percentual. Então, para eu chegar no quanto eu tenho que pagar de imposto, eu tenho que saber a base de cálculo, eu tenho que saber a alíquota, aí eu vou multiplicar a alíquota pela base de cálculo e eu vou chegar no valor do quanto a pagar de tributo.

Aí você fala, ah, Rodrigo, é tranquilo, é só então eu pegar o valor, pegar a alíquota, multiplicar e eu vou chegar no quanto. Tá, é legal se a gente souber o quanto é a alíquota e o quanto é a base de cálculo. No caso das operações imobiliárias, ficou muito complexo, por quê? Para eu saber o valor da base de cálculo, eu tenho uma série de regras.

Então assim, na questão da alienação, por exemplo, o que é o valor da operação? Ah, em regra o valor da operação é o valor da venda daquele imóvel descontado um critério lá de ajuste que a legislação trouxe. Vou falar assim para ficar mais fácil. É mais fácil falar assim, até porque a gente usa até calculadora para fazer isso.

Fala o nome técnico, mas é tipo um ajuste para chegar nesse valor da operação. O que é esse ajuste? Ah, eu vou ter que pegar o quanto que valia esse imóvel lá no patrimônio do contribuinte. Então, eu vou ter que olhar para a contabilidade do contribuinte e vou falar, ah, quanto que era esse imóvel lá dentro da contabilidade desse contribuinte. Aí tem claras regrinhas de atualização disso até o final de 2026 e tal, mas assim...

sendo muito objetivo. Eu tenho que pegar o quanto valia esse imóvel dentro da contabilidade do contribuinte, quanto que ele vendeu esse imóvel, subtrair e chegar no valor da operação.

Muito parecido com o que é no ganho de capital. No ganho de capital a regrinha também é essa. Eu olho lá o valor histórico, o valor contábil do contribuinte, pego o valor que ele de fato está vendendo aquilo.

chego nessa diferença, subtraio um pelo outro, e aí eu vou chegar no valor da base de cálculo para o ganho de capital. No caso agora da IBS e da CBS, a ideia é a mesma. É mais ou menos a mesma. Então eu pego lá esse valor histórico, subtraio pelo valor, vou chegar nesse valor da operação.

Só que aí a gente tem mais algumas questões, né? Porque aí a gente tem um outro ajuste, que é um ajuste social. Então, se eu estou vendendo um imóvel e esse imóvel é para residência, aí a legislação traz mais um benefício, salvo engano, de 100 mil reais. 100 mil reais para imóvel e 30 mil para terreno.

30 mil para terreno e 100 mil para imóvel. Então ela dá mais um benefício ainda. Então vamos pegar exemplo prático aqui para chegar nessa base de cálculo. Eu tenho um imóvel lá que na minha contabilidade histórica ele está por 500 mil reais. Eu vou vender ele por 800 mil reais. Então eu tenho aí uma diferença de 300 mil.

Essa diferença do 300 mil é o valor, digamos, da operação, porque a gente chega ali na base de cálculo. Só que aí a lei traz mais um incentivo. Se eu estou vendendo esse imóvel de 800 mil e é um apartamento, por exemplo, e vai ser para residência, portanto, eu vou abater ainda 100 mil reais nesses 300. Então a base de cálculo, nesse exemplo que eu estou dando, vai vir para 200 mil reais.

E aí já dá para perceber que não é simplesmente olhar para o valor da operação e falar é sobre isso que eu vou aplicar o percentual. Exato. Senão você vai perder dinheiro, né? Exatamente. Para eu chegar exatamente na base de cálculo, eu tenho uma série de situações que eu tenho que olhar. Aí eu reforço que é necessário realmente contadores que estão atentos a isso, advogados que estão atentos a isso, para orientar bem.

E aí quando eu olho para essa base de cálculo, nesse exemplo nosso é 200 mil. Beleza, a gente chegou ali na base de cálculo. Só que ainda a gente tem que achar alíquota para eu multiplicar um pelo outro e conseguir chegar no valor do tributo. Como que vai funcionar a alíquota? A gente ainda não tem essa alíquota cravada, o quanto será, porque a gente está no ano teste, que é 2026.

Quando a gente olha para as pessoas que estão calibrando esse valor, todo mundo fala que vai ficar algo em torno entre 28% a 30%. Então, vamos supor que feche em 30% essa alíquota referência do IBS e da CBS. Um terço mais ou menos vai ser CBS, dois terços vai ser IBS.

Mas o contribuinte no final só vai sentir uma coisa, que vai ser o IVA. Que vai ser o IVA, isso. Tecnicamente a gente vai chamar de IBS, CBS, que é o nome técnico desse imposto e dessa contribuição. Mas para o contribuinte no dia a dia é o IVA, que é o Imposto Sobre Valor Agregado.

Ah, Rodrigo, então eu vou pegar o 30% e vou multiplicar pelos 200 mil? Não, ainda não, por quê? No caso do mercado imobiliário, trouxe um regime diferenciado, um regime específico para isso. Vamos entrar aqui na diferença de regime específico, regime diferenciado, mas assim... Não, isso não é para esse momento, é para saladear, para discussão técnica, não.

Aqui no podcast para a gente tentar simplificar. Exato. O que a legislação trouxe no caso do mercado imobiliário? Para complicar também, a lei trouxe uma regra para alocação e uma outra regra para compra e venda de imóveis. Na regra de compra e venda de bens imóveis, se a minha memória não está falhando, ele vai ter uma redução dessa alíquota de 30% na base de 30%, é isso? 5%

50% e em locação 70 então em locação a gente paga 30% e na compra e venda a gente paga 50% reduz pela metade então se for 30% IBS e CBS vai cair para 15% aí sim eu tenho agora como fazer o cálculo eu pego lá então os 200 mil da base de cálculo pego os 15% de alíquota porque é o 30% reduzido ali por 50%

E aí eu vou multiplicar, então, 15% de 200 mil vai ser o valor de IBS e CBS que eu tenho a pagar. A gente já percebe que, apesar da sua didática, que é muito boa, você conseguiu explicar de forma didática, mas não é simples. De fato, não é simples. Tem muitas variáveis. Não é simples porque tem muito redutor, tem essas alíquotas diferenciadas, então não é algo simples de fazer o cálculo, não.

Fora tudo isso ainda, a gente tem o sistema não cumulativo, que é o que? O sistema de créditos. Então também aí é uma outra complicação, porque eu vou poder no dia a dia tomar créditos das coisas vinculadas ao negócio.

então eu consigo ainda diminuir ainda mais o valor do tributo. Por isso que é muito difícil hoje a gente cravar qual que vai ser a alíquota efetiva, a carga tributária efetiva sobre essas operações, porque a nominal a gente consegue fazer esse cálculo, que foi o cálculo que nós fizemos, a gente chama isso de referência nominal. Agora isso não significa que é o impacto final que o contribuinte vai ter de carga, porque a gente vai ter que olhar para esse sistema de...

créditos dessas operações e entender o que a gente vai conseguir gerar de crédito nessas operações. E aí quanto mais crédito eu gerar, a minha alíquota efetiva fica diferente. Sim. Então, quem está trabalhando no mercado imobiliário vai fazer toda a diferença, entender muito bem.

Esse sistema da não cumulatividade, dos créditos que pode tomar nessa cadeia de alienação de imóvel ou na cadeia de locação para conseguir de fato pagar o menor possível. E a gente fala isso muito no contexto, assim, tanto de você não conseguir repassar esse valor, não entender exatamente qual o valor para repassar.

tanto como achar que é um valor mais alto e às vezes inflar demais e perder competitividade porque você não está considerando exatamente o que de fato é a carga tributária e está aumentando o valor. Então realmente é um impacto grande e não tem como não conhecer de fato aquilo que você tem que pagar. E no curto prazo, a gente fazendo alguns cálculos até, a gente viu que no curto prazo para a pessoa jurídica vai ser até bom.

E esse é um ponto relevante, porque com a reforma tributária, principalmente o setor imobiliário, começou-se a falar muito sobre as holdings patrimoniais. Algumas pessoas defendendo, falando que agora vai fazer mais sentido ainda. Outras falando que não vai fazer sentido mais holding patrimonial. Qual é a sua visão sobre isso?

A minha visão é claro, o holding depende muito do perfil de patrimônio de cada um. Eu acho que é muito raso um discurso de que a holding é para todo mundo e bora fazer e vai ser melhor. Como também é muito errado um discurso de falar acabou-se a holding agora, não vai ser mais utilizado e tal. Eu acho que todo discurso muito cravado, tudo depende do perfil de cada um. Eu particularmente entendo que...

Dependendo do perfil realmente da pessoa, do grupo familiar, compensa muito ainda a holding. Seja pelo fato da questão imobiliária, a gente vê que na pessoa jurídica vai ser melhor, dependendo das situações que você está na pessoa jurídica.

Tudo depende de cálculos, da realidade da pessoa, porque você não tem como cravar, né? Mas a gente sabe que tem situações que de fato vai ser muito benéfico, né? Sim, sim, vai ser mais benéfico. Fora a parte de organização, né? De você realmente profissionalizar tudo isso, organizar, gerir melhor, né? Então você tem, às vezes, um ganho de eficiência muito na parte da gestão também, né? Sim.

Então tudo isso tem que ser colocado na balança, não só ficar olhando a eficiência tributária, mas junto com a eficiência tributária também numa eficiência operacional. Isso é muito importante. É muito importante. E olhar também agora a questão das altas rendas, que é uma outra reforma sobre as altas rendas e tudo mais sobre o imposto de renda mínimo.

que impacta muito também. Então eu vejo a possibilidade de holding para essas estruturações de alta renda. É, o sistema em si se conversa muito, né? Então é muito difícil a gente falar especificamente de uma coisa só sem olhar para outras situações e levar em consideração. E é até isso que se justifica a assessoria de profissionais que têm esse conhecimento mais abrangente, né? Que consigam olhar para a situação como um todo, né? E não tomem decisões baseadas, às vezes, numa situação só, né? Sim.

Rodrigo, a gente falou muito sobre a venda, porque de fato tem muitas variáveis ali na venda e a gente sabe que a reforma tributária no setor imobiliário atinge quem faz compra e venda, quem loca imóveis, quem está trabalhando com incorporação, quem trabalha com intermediação, com essa atividade de corretagem e é muito amplo o conteúdo. Então, a gente optou por trazer mais informações sobre a alienação, a compra e venda e eu acho que dá para a gente complementar um pouco mais sobre a locação também.

Porque às vezes locação, a gente tem muitos inquilinos no Brasil, muita gente que está alocando. Então as pessoas escutam esse tema e falam, isso vai me atingir ou não vai? Bom, na locação aí também a gente vira a página e vai para outras regras. Na locação, quem está na pessoa jurídica sem sombra de dúvidas vai ter que pagar IBS e CBS, quem já faz locação pela PJ. E o ponto de novidade agora é que...

Pessoa física com habitualidade também vai começar a pagar esse imposto. O que é habitualidade para a pessoa física? Diferente lá que é outra regra na compra e venda, na alocação a habitualidade é pessoa física que tenha uma receita maior do que 20 mil reais por mês, o que vai dar ali aqueles 240 no ano.

dali aqueles 20 mil por mês e que tenha mais de três imóveis. Então é uma regra cumulativa que eu tenho mais do que 20 mil reais e tenho mais do que três imóveis para alocação. Se você se enquadrar nisso, obrigatoriamente você vira contribuinte de IBS e CBS. Agora, se você só tem um imóvel, dois imóveis locados e a receita dessas locações não supera 20 mil reais,

Continua na pessoa física ali, tranquilo, você não vai ser contribuinte de IBS e CBS. Mas também tem uma outra regra na pessoa física que é, independente da quantidade de imóveis, se a tua receita de locação ultrapassar mais ou menos 280 mil reais. Isso daria, salvo engano, 24 mil meses.

24 mil mês, então assim, se eu tenho um único imóvel ou dois imóveis, mas o valor dessa receita com locação ultrapassa os 24. Muito comum na locação comercial, né? Com o mesmo comercial, claro. A gente tem imóveis com valores de locação bem altos aqui na nossa região, né? Sim, sim, sim. E aí, passando disso, então você já vira contribuinte automático também, independente da quantidade de imóveis, se essa tua receita for maior do que 24 mensal, 280 anos.

Então aí para essas pessoas físicas elas precisam realmente pensar, se assessorar, fazer cálculo para entender se elas continuam na pessoa física ou se elas vão constituir uma pessoa jurídica para fazer essas locações por meio de pessoa jurídica. Então quem está...

Nessa situação precisa, de forma urgente, se assessorar para entender ali como que vai ficar o cenário para o ano que vem. Porque para o ano que vem a CBS já vem de forma integral. Já vai começar a pagar a CBS sobre isso. E aí como que funciona o cálculo então? Sabendo quem são os contribuintes, pensando como que funciona o cálculo da alocação.

O cálculo da alocação é o valor da operação, o valor da alocação. Então se eu aloco um imóvel por R$2.500, R$2.000, R$5.000, esse é o valor. Fazendo um disclaimer aqui interessante que no mercado de alocação tem algumas pessoas que dão descontos muito alto para a pontualidade. Então o valor da alocação é R$3.000, eu vou dar R$500 de desconto. Se pagar até o dia 5. Exato, para pagar R$2.500. Ass anunciou,

Para a base de cálculo da alocação, é irrelevante esse desconto que você está dando. Então, vai ser R$3.000 a base de cálculo desse imposto. Então, precisa ficar atento a isso. Então, a base de cálculo é o valor da alocação. E atento até para as pessoas ajustarem os contratos de alocação, né? Porque, às vezes, ele usa isso para uma forma de incentivar, motivar financeiramente ao pagamento pontual, mas, às vezes, ele pode estar causando depois um aumento de tributação, né? Então, vai ser o valor da alocação.

Exato. Que não vai compensar, né? Exatamente. Tem que olhar para isso. Então aí a gente chega na base de cálculo da alocação. Só que aí a gente também tem um incentivo governamental que é o quê?

Governamental, um incentivo da legislação, que é o quê? Se essa alocação for residencial, eu tenho um desconto nessa base de cálculo. Um desconto de 600 reais. Então, o valor da operação é 3 mil. É para alocação residencial? Então, pega esses 2 mil, subtrai os 600 e vou chegar lá nos 2 e 400, que aí sim vai ser o valor dessa operação. Então, eu tenho essa...

esse redutor, digamos assim, para eu chegar na base de cálculo. Interessante que para essas vocações mais populares, de imóveis com custo maior, então a gente pode, às vezes, ver uma situação em que se a pessoa tiver até 600 reais em valor de aluguel, ela não vai pagar nada. Exato.

Porque se o valor da operação for 600 reais, você tira 600, a base é zero. E até é interessante que para o empreendedor conhecer essas informações, às vezes até escolha de onde ele vai empreender, o que ele vai fazer, se às vezes faz mais sentido. Com o modelo de negócio dele. Com o modelo de negócio, ao invés de ir para um caminho de locação residencial com valor maior ou comercial, você tem a opção talvez ir para uma locação mais popular em termos de margem de eficiência fiscal.

obviamente que não é só esse ponto que ele vai analisar, mas é um dos pontos. Aí muda todo o modelo de negócio. Muita tudo, é. Muito pelo futuro, né? Pensando para quem vai para esse setor. Sim. E aí, então, você chega na base de cálculo. Aí na alíquota, aquilo que a gente já conversou, né? Na alíquota eu tenho lá o 30%, vamos supor que seja essa alíquota referencial. Aí na alocação, sim, você tem essa redução de 70%.

Então aí você reduz 70% dos 30 e você vai chegar lá na alíquota efetiva, vai dar ali algo em torno de 8, ponto alguma coisa, essa alíquota. Então aí você pega esse 8, ponto alguma coisa ou 10, enfim, multiplica pela tua operação, no caso do nosso exemplo deu 2.400, né?

E aí você chega no valor de IBS e CBS a pagar, mas lembrando novamente que você tem essas questões do sistema não cumulativo. Então dependendo do que tiver nessa cadeia de locação, que você consiga tomar créditos de IBS e CBS, você vai deduzir isso do que você tem a pagar. Então eu tenho uma imobiliária aqui que cobra taxa de administração desse imóvel de locação.

Eu vou poder, desde que, óbvio, tenha documentos fiscais e tudo mais, essa operação, a imobiliária pague esse imposto, dessa operação específica de administração. Isso é um tipo de exemplo, um exemplo que eu posso tomar de crédito para bater no que eu vou pagar de IBS e CBS. Então vejam.

Resumindo, é muito complexo a gente calcular o quanto eu vou pagar de imposto. Não é um imposto simplesinho de calcular, não. O que mostra isso para a gente? Que o setor imobiliário, quem faz isso de forma informal, digamos, menos profissionalizada, vai ter que se profissionalizar. Acho que a mensagem central é essa.

Para um encerramento, para uma conclusão. Quem faz isso de forma profissional, legal. Eu acho que provavelmente quem tem empresas, quem está no mercado imobiliário empreendendo, já constrói e vende, já aloca.

provavelmente já está bem assessorado com contadores, já está bem assessorado com equipe jurídica. Se não tiver, precisa estar. Mas quem já faz isso de forma profissional, legal, vai absorver essa mudança de forma mais fácil. E, claro, vai muito provavelmente repassar isso no preço, já vai se antecipar essa onda da reforma. Agora, acho que a mensagem é, quem ainda faz isso de forma informal...

seja na pessoa física ou mesmo por meio da pessoa jurídica, só que não está tão formalizado assim, né? Tão profissional. A mensagem é, precisa formalizar, precisa se assessorar bem, precisa profissionalizar. Isso é pra agora, isso é pra buscar entender agora. Sim, sim. É importante fazer isso já, porque as pessoas às vezes falam, não, Rodrigo, mas é só 2033 que a reforma vai estar plena. Beleza. 2033 é quando ela vai estar plena, mais...

26 é o ano teste das alíquotas, 27 é a CBS e já começa a valer na integralidade. Então você já vai ter uma parte do IVA, digamos assim, sendo cobrado em 27. 27 está aí, ano que vem. Então você já precisa agora começar essa estruturação para adaptar ao teu cenário. 27 CBS, 28 continua CBS normal.

29 a gente já começa o IBS a ter uma alíquota pequenininha. E aí ele vai aumentando, 29, 30, 31, 32, de modo que 33 a gente já vai ter o sistema todo de forma plena. Mas às vezes o brasileiro espera a água bater aqui no pescoço para começar a agir. Acho que a mensagem é...

A reforma tributária já é um tema de ontem, não é mais um tema para a gente ficar, vai funcionar, não vai funcionar. A gente está no ano político, muitos clientes falam, mas dependendo do que acontecer politicamente, a reforma pode travar e ficar tudo como está. Eu sempre falo, gente, não, a reforma tributária já teve as suas duas principais leis complementares aprovadas, sancionadas, a Constituição já mudou há um bom tempo.

É claro que no tocante alíquota ainda algumas coisas podem ser conversadas, mas o sistema está todo aprovado, já é funcional e não tem mais disso de não vai funcionar, vai voltar para trás.

Cabe a nós nos adaptarmos, a realidade já mudou, então cabe a nós nos adaptarmos. Deixarmos essas orientações realmente para aquelas pessoas que estão no setor mobiliário, para que busquem as informações, para que de fato se acessorem, para que entendam que não é uma simples mudança legislativa.

que é uma mudança de fato estrutural quando a gente fala de consumo de bens e serviços. E essa é realmente a mensagem que a gente quer deixar. A gente está à disposição para tirar dúvidas, quem quiser tirar dúvidas sobre esse assunto pode entrar em contato com a gente. E eu acho que foi muito válido, Rodrigo. Acho que por mais que o tema seja complexo, e a gente sabe disso, a gente pegou um assunto dentro da reforma tributária do consumo. A gente sabe que tudo isso é muito abrangente.

E o tempo, né? Eu falei assim, a hora que a gente sentou, eu falei, não, eu acho que 30 minutos a gente consegue explicar tudo, só que aí a gente começa a falar e desdobrar, acho que já tá quase 50 minutos, 50 minutos já, então... E isso que a gente foi resumindo muita coisa, né? Muita coisa. Se fosse pra falar tudo que a gente realmente discute no dia a dia, é muito mais informação, mas a nossa intenção de fato é simplificar pra quem tá acompanhando a gente.

Para que possa levar conhecimento. Realmente, a gente sabe que a gente tem esse papel educacional também na sociedade. De levar o conhecimento, aquilo que a gente faz no dia a dia. Então, queria te agradecer, Rodrigo. Eu que agradeço. É meu primeiro podcast como host oficial. No outro podcast da sua história, eu participei junto com o André. E realmente foi um prazer. Invertemos os papéis um pouco.

Foi diferente. Rodrigo, por hora, parece que ele estava querendo fazer as perguntas, mas realmente para mim também foi, estando na minha área, fazendo perguntas, eu tentei de fato pensar naquilo que ia comunicar de forma mais assertiva com quem está nos ouvindo, mas realmente foi muito bom. E aí agora deixo nas nossas redes sociais para quem quer nos acompanhar. A minha é Edine Alencar. A minha é Rodrigo.Totino.

E aí nós temos a do escritório, o MBT Advogados, no Instagram do escritório, onde a gente tem atualizado ali com diversas notícias, enfim, os vídeos, os cortes também do podcast. E vocês também nos encontram no Spotify, né? E no YouTube. Esse podcast também vai pro YouTube. Também sobre no YouTube. Obrigada, pessoal. É um prazer. Tchau, tchau. Até mais. Tchau, tchau.