PrimoCast 501 | ESSE É O ULTIMO MOMENTO PARA COMPRAR IMÓVEL 2026?

O Atualiza Bling 2026 liberou os maiores lançamentos do ano para a sua gestão. Agora você tem inteligência artificial, margem por pedido, gestão de anúncios, gestão multi-empresa e um novo check-in de estoque. Chega de dúvidas, clique no banner e explore as novidades. Não existe só um mercado, existe vários mercados dentro do mercado imobiliário. Você sempre tem oportunidade, só que você tem que saber ler o mercado e identificar onde está a oportunidade. O que eu faço para perder dinheiro no mercado imobiliário? O cara tem que ser muito bom em ser ruim.

No programa de hoje, que é aí que a gente vai falar sobre o mercado imobiliário. Será que é o último momento de pegar imóvel mais barato? Para falar sobre esse tema, estamos aqui com o Lucas Felt, que ele é um renomado corretor de imóveis de luxo aqui em Alphaville. O corretor das estrelas, cara. Estamos também com o Carlos Bale. Olha que nome imponente, cara. Que ele é arquiteto, engenheiro, especialista em compra de imóveis desvalorizados para reforma e revender com lucro. O famoso house flipping.

Se você comprar errado, não tem jeito. Você não vai achar que o mercado imobiliário é um bom mercado. Você pode fazer compras ruins pagando um preço muito alto. E aí você vai ter que esperar muito tempo o mercado andar, muito tempo, pra ver um retorno disso. Qual que é a maior cagada pra quem tá comprando apartamento assim, de uma planta que tipo assim, armadilha total? Cara, na minha opinião...

Tem um corretor. O cara é um grandão, assim, cara. Ah, eu sigo ele. Eu mando pro Lucas. Ele tá sempre na região de Gerápolis ali. Cara, ele vai... Ele vai nos lugares. É o Henry. É o Henry. Ele vai nos lugares, cara. Tinha um que ele foi, que era uma porta medieval de calabouço.

E aí ele sempre fala assim, não, olha aqui, mas aqui você quebra, você amplia, olha que coisa legal. E eu fico assim, meu Deus do céu, cara. Eu não consigo ver como consegue. Aquele janelão gigante. Toda vez que ele mostra um apartamento, eu falo, cara, pode demolir o prédio inteiro. Pode demolir. É o único jeito de resolver isso. Vamos lá, gente. Primeiro, o pessoal que está ouvindo a gente, curte, compartilha. Já se inscreve no canal aqui, se você estiver pelo Spotify. Dá cinco estrelas e deixa o seu like também.

Como é que está o panorama aqui em 2026 do mercado imobiliário? O que vocês estão achando? Você acha que realmente está inflado? Vamos falar numa visão São Paulo aqui, se vocês quiserem ampliar um pouco. Não sei o quanto vocês investem também em imóveis fora daqui, mas eu acho que quando a gente pega São Paulo, a gente consegue, como é uma cidade, um estado muito grande, eu acho que a gente consegue aprender lições universais aqui quando a gente fala desse...

Desse ambiente tão grande. Como é que está hoje o mercado, hein? Eu até queria que vocês aprofundassem um pouco na parte de... Na planta, apartamentos e casas de luxo, assim. Cara, eu vou falar. O mercado, no geral, ele é um mercado que ele nunca para.

Pode estar em um momento de crise ou pode estar em um momento de alta. Só que em momentos de crise você tem maiores oportunidades e até mesmo flexibilidades para você fazer bons negócios. Então as pessoas falam, pô, o mercado imobiliário está em crise, mas será? Muitas vezes não. Quando você está em uma crise, geralmente é uma boa época para você comprar porque você consegue ter maiores atrativos.

E o que a gente percebe hoje? Que imóveis bem precificados, bem localizados, independentemente do momento de mercado, ele sempre vai ter liquidez. O Carlos faz muito house flipping e provavelmente isso deve ser uma das coisas que ele mais aborda quando vai comprar um imóvel. E ele sabe que mesmo imóveis, por exemplo, são imóveis que muitas vezes é o que ninguém quer, ainda assim, quando você vai atrás desses imóveis, são imóveis que depois de reformados, eles acabam tendo uma liquidez.

Acho que o principal erro é quando as pessoas olham muito para a média. Quando a pessoa olha assim, o mercado imobiliário na média corrigiu só a inflação. Então não dá para ganhar dinheiro com imóvel. Muita gente tem essa tese. É como se você fosse sempre, vamos pegar, fazer um paralelo com bolsa de valores. Se você for olhar o índice, só que dentro do índice, às vezes o índice não andou bem, mas algumas empresas andaram bem.

É mais ou menos isso. Você tem o mercado, vai ter horas que ele não vai andar tão bem porque a gente está com taxa selic alta, algo assim. Mas vão ter localizações ou tipos de imóveis que vão andar bem. Então, você sempre tem oportunidade, só que você tem que saber ler o mercado e identificar onde está a oportunidade. Quando você pega uma visão mais macro de mercado imobiliário, sempre tem valorização. Em alguns momentos, isso acelera. Em alguns momentos, freia e fica até andando meio de lado, como a gente viu nos últimos dois anos.

taxa selic alta, uma população muito endividada, a gente vê recorde de endividamento. Então, o pessoal segura um pouco. E aí, como você até falou na abertura, é o momento de fazer bons negócios, porque tem o cara lá que está no desespero para vender. Não é que o imóvel dele desvalorizou, é que ele está precisando da liquidez e o mercado não está líquido. Aí ele aceita uma oferta abaixo, você consegue fazer bons negócios. Mas daqui a pouco o negócio muda e começa a andar de novo, como provavelmente a gente vai ver a partir desse ano, se tudo se confirmar como está indicando, queda de selic, esse tipo de coisa.

Então, assim, algo que, para quem está nos assistindo, que deve ser muito analisado, primeiro, é onde você vai comprar esse imóvel, localização, querendo ou não, é um dos pontos que mais vão valorizar. E eu acho que você também tem que saber comprar, cara. Até em localizações que são muito boas, que têm um bom histórico de valorização, se você comprar errado, não tem jeito. Você não vai achar que o mercado imobiliário é um bom mercado.

Mas aí o problema não é o mercado, é você que não fez uma análise prévia de uma boa compra. Então, acho que o grande segredo do mercado é você realmente saber comprar antes de falar se o mercado está bom, ou se é bom ou se é ruim.

Mas vocês acham que o mercado se comporta realmente igual na teoria que é? Olha, na hora que a gente está com a Selic alta, realmente o mercado vai ficar frio. Os imóveis não vão valorizar para caramba. Realmente, na hora que a Selic começar a cair...

o negócio vai estourar, porque o pessoal consegue também um crédito mais barato e tudo mais, e o negócio explode. Isso realmente acontece? Ou você fala assim, não, cara, isso aí é uma teoria que, olha, na prática não funciona muito bem assim, não?

É só você pegar, se você olha o índice FIP-ZAP, que mede a valorização dos imóveis, ano passado teve cidade que valorizou quase 20% o preço dos imóveis. E tem cidade que ficou muito perto do zero. Por exemplo, Rio de Janeiro é uma cidade que sempre anda meio de lado e tal. Então tem total a ver com localização isso.

É o que o Felt falou. Muitas vezes a gente vê aquelas placas, oportunidade, compra aqui o seu imóvel. Principalmente agora, esse monte de estúdio que está explodindo por aí. Tudo é oportunidade, tudo é alta rentabilidade. Não estou dizendo que não é. Tem muita oportunidade ali. Só que também tem muita conversa do... Sabe? Compre isso aqui que não tem erro. Conversa de corretor, né? Quantas pessoas você encontrou já que o cara fala assim, pô, eu comprei um negócio e pô, não está tão bem assim. Aí o cara começa a falar mal do mercado.

porque na verdade ele comprou mal, ele não avaliou bem. Então é o tal da história, quem compra terra não erra. Divulgaram muito isso e não é bem assim, porque você pode fazer compras ruins pagando um preço muito alto e aí você vai ter que esperar muito tempo, o mercado andar muito tempo para ver um retorno disso.

Se você já compra bem, que é muita estratégia que eu uso, de comprar já desvalorizado, você consegue ver essa rentabilidade muito mais rápido. Então, é muito entender que jogo você quer jogar no mercado imobiliário. Um jogo de paciência. Vou comprar e colocar para alugar, fazer uma renda passiva. No momento, é mais pensar em uma aposentadoria ou alguma coisa para complementar a minha renda. Ou não, eu quero multiplicar dinheiro. Então, talvez não é comprar um imóvel novo, que já vai estar no topo de valor, pensando em revender rápido, porque senão vai ter muita margem para valorizar.

E também tem que tomar muito cuidado com, por exemplo, muita propaganda ou todo mundo falando de um empreendimento. Muitas vezes aquilo é algo que vai inflar o mercado. Você tem uma falsa boa compra, porém, você para para analisar. Cara, aquilo na verdade é uma boa jogada de marketing. Então tem que tomar muito cuidado. Principalmente essa questão dos estúdios. São bons produtos, mas hoje a gente tem um mercado que todo lugar tem estúdio. Você tem estúdio até hoje à beira-mar.

E é algo que anteriormente, se você pegar um histórico do mercado, você não tinha isso. E o mercado imobiliário, cara, você tem que comprar bem e comprar num pensamento assim, um dia que eu for vender...

eu vou conseguir vender rápido e ainda ganhar dinheiro. Porque muitas vezes a pessoa fica sempre contando com otimismo. Sempre, ah, vou comprar aqui, vou deixar meu imóvel parado e automaticamente ele vai valorizar e ele tem uma falsa impressão que ele tem um valor na cabeça dele que é o pico. Só que em momentos de retração do mercado, muitas vezes ele vai ter que ser mais flexível. Então, quando você tem esses momentos de mercado, você tem que comprar um imóvel pensando que quando você for vender, você tem que comprar um imóvel.

você possa, às vezes, ter um preço retraído, mas que você ainda assim vai ganhar dinheiro. Vocês acham que o mercado de apartamentos na planta está dando uma inflacionada boa? Porque eu estou vendo muita coisa sendo vendida na planta. Você viu na Rebouças quantos prédios estão subindo? Ah, subindo muito. Às vezes você fala assim, pô, não, mas está todo mundo sem grana.

passo lá, velho, tá subindo tipo um apartamento de 300 metros, desgotado. Eu falo, o que que é isso, velho? Que loucura. Cara, mas eu... Pode falar.

Eu ia falar, sabe o que acontece muito nessa questão da planta? A facilidade na entrada. Esse é o ponto. Porque quando você vai comprar um imóvel pronto, você vai ter que dar lá 20% de entrada para fazer um financiamento. Na planta tem aquela coisa de, ah, dá uma parcelinha, daqui 12 meses você dá um balão, depois você complementa e tal. Então facilita um pouco essa questão da entrada. Quando você tem o crédito difícil de ter o acesso, o pessoal acaba indo muito para o imóvel na planta. Mas tem que ficar esperto também com momentos de economia. Por exemplo, agora, a gente está vendo Guerra no Irã.

A gente tem lá o petróleo disparando o preço do barril. E as pessoas esquecem que boa parte dos materiais que vão na obra são feitos do petróleo. Então, se você pegar toda a parte de resina que faz PVC, tinta, a parte de fiação, tudo isso vem ali de petróleo. E aí você tem também custo de frete. Você vai carregar cimento, argamassa, isso é pesado, vai diesel pra caramba. A gente já está vendo agora para abril várias empresas anunciando 35% de aumento no preço do material. Quando você compra na planta, o que você tem lá no contrato? Correção de NCC.

Então, muita gente vai ter uma surpresa se essa guerra durar mais tempo e isso se confirmar. Estão falando que se a guerra ficar até junho, vai para 200 dólares o preço do barril? Aí imagina o que acontece com o material de construção. O que é o INCC? Explica para a galera que o cara compra na planta. É o índice nacional do custo da construção. Então, eles olham assim o quanto... Porque imagina, o cara fez todo um projeto de uma incorporação, ele fez um orçamento.

Só que você vai levar 4, 5 anos para produzir aquelas unidades. Você vai ter inflação em cima do material. Eu preciso corrigir isso para garantir que eu vou conseguir pagar o custo daquele imóvel. Então, isso é repassado nos contratos. Quando você assina um contrato, você tem essa correção.

E as pessoas às vezes esquecem disso. Então muita gente às vezes compra achando que comprei e paguei tanto. E aí vai vindo a correção. Se o INCC disparar, a gente teve na pandemia um pouco disso. Viu lá 10%, até mais de INCC. Muita gente teve que fazer destrato porque ficou num preço agora que não era o que eu esperava. Não vou nem conseguir financiar isso. Às vezes atrasa, né? Às vezes a obra atrasa um ano, atrasa dois. E aí esse vai consumindo.

Mas também partindo do princípio da sua pergunta, uma coisa que vale também ressaltar, que você comentou, mas a gente vê apartamentos de 300, 400 metros, tudo esgotado. Eu acho que a gente está falando de um mercado muito isolado, que é o mercado de luxo, cara. E assim, pode acontecer o que for.

é um mercado que é muito difícil de se retrair por questões econômicas. Não tem crise. Não tem crise. Rico é rico e acabou. Na crise fica mais rico. E os empreendimentos, geralmente de altíssimo padrão, contam com uma coisa que vai valorizar automaticamente. Ele está num baita endereço privilegiado, onde geralmente tem uma escassez enorme de terreno.

Ou seja, aquele produto é tão desejado que muitas vezes no lançamento ele vai zerar e depois esse cara tem o valor do metro quadrado na mão dele para ele revender pelo valor que ele queira. Então, acontece muito isso no mercado de alto luxo, principalmente quando você tem empreendimentos que eles foram muito bem vendidos, que eles zeram.

que o próprio empreendimento, durante a compra e o período de obra, ele se valoriza porque quem tem os apartamentos são os próprios compradores. Então, quando ele vai fazer um repasse, ele já consegue ganhar um ágio em cima disso. Então, por isso que você vê que muitos mercados de luxo, geralmente, eles se esgotam rápido e eles são muito desejados, porque você tem uma escassez de terreno e uma localização muito privilegiada.

e o cara também tem dinheiro. Então, quem tem dinheiro, cara, pode acontecer o que for, ele vai fazer bons negócios, ele vai saber o que está comprando, e automaticamente, quando ele vai vender, isso quando vai vender, porque o cara que é rico, muitas vezes ele compra para não vender.

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Às vezes no luxo entra um pouco assim, não me interessa o que vai valorizar, eu quero morar aqui e eu posso pagar. Eu acho que tem muito isso. E aí o que acontece? Muitas pessoas têm o mesmo desejo, ele fala, tá bom, eu vendo, mas o valor é X. Mas não vale, tá bom, eu não vendo.

Então, no mercado de luxo, a gente não pode falar de metro quadrado ou usar também só termos racionais. Acho que vai muito do público que compra e que vai revender. E se ele vai revender? E aí tem aquele negócio, eu não preciso, se você quiser comprar esse valor.

É, né? Eu acho que assim, uma coisa do Imóvel na Planta, realmente, né? O Carlos até falou, que é a forma de pagamento. Isso chama muita atenção porque você não vai ter que fazer o financiamento logo de cara, né? Então, você não tem que dar uma entrada muito grande e a parcela do financiamento, quando a taxa selic está alta, principalmente, é um negócio que pega o cara e, né?

Pesa um pouco. E amassa. E aí você começa a pagar o financiamento só lá na entrega, né? Só quando pega a chave. Só quando pega a chave. Então, isso chama muita atenção. Agora, o que eu vejo, né? Se o cara for para morar, né? Ele não está nessa coisa de ah, não, eu vou esperar ali a obra avançar um pouco e já vou vender.

Eu acho que a grande armadilha também está na obra, porque a construtora vai te entregar um negócio e a realidade de hoje é, cara, não tem nem piso. Vem pelado. Cara, isso aí é uma coisa que... Beleza, eu entendo que provavelmente as construtoras fizeram isso para baratear, mas tipo assim, cara, é um absurdo. É um absurdo. Porque, sei lá, há cinco a dez anos atrás, entregava pelo menos um contrapiso ali padrão. Entregava um não. Entregava alguma coisa padrão. Entrega um mínimo e assim, por exemplo, tem que ter revestimento no banheiro. Põe um revestimento bem barato porque sabe que a pessoa vai trocar.

Exatamente. Isso é verdade. Mas isso daí é regional, sabia? Você pega, por exemplo, a região de Balneário, eles já entregam com toda a parte de revestimento feita. Tanto dos banheiros... Porque a pessoa não gosta e quebra ação. Só que aí é isso. Acontece isso. Acontece muito. Acontece isso. Mas só para falar que entregou, né? É. E aí você fica lá vendo o decorado, né? E aí você fala, putz, animal. E aí para você deixar o apartamento de 80 metros quadrados que você está vendo ali igual ao decorado, você vai gastar 600 mil reais.

Cara, eu queria até me afundar até um pouco mais na... Porque quando você pensa muito em planejar tudo mais, você pensa muito em planta, né? Eu e o Lucas direto, a gente ganha algum flyer, alguma coisa na rua e tudo, a gente fica olhando a planta e fala assim, é não, isso aqui não dá pra comprar. Essa planta aqui é horrorosa. É, o apartamento tem... Isso que não tá no tamanho errado os nobres. É, isso. É porque tem plantas aqui, a gente viu muito isso. Planta de 130 metros que você fala, caramba, cara, um apartamento...

De 94, tem uma planta muito melhor do que essa daqui. Parece que é maior, parece que o apartamento é maior. O cara encheu de banheiro, bota o dormitório. Tem lavanderia. A pessoa faz muito corredor. Isso daí mata o apartamento. Qual é a maior cagada para quem está comprando apartamento de uma planta que é armadilha total? Tem alguma coisa que vocês podem falar? Cara, na minha opinião, planta que tem muito corredor.

Porque ali você tem uma área construída que você só usa como passagem. Se você pegar as plantas que tem muitos corredores, você tem a área útil. Mas você só passa. Então, acredito que é um pênalti.

Vai ter 20 metros de corredor. É, e eu vejo também que às vezes você tem alguns projetos muito conceituados que arquitetonicamente no folder, ele é lindo, só que ele tem... Varanda curva, né? Cara, vou te falar, isso daí é lindo. Só que depois vai te dar trabalho para você mobiliar, decorar e etc.

O que eu vejo é mais uma dificuldade hoje de produzir novas unidades, novos apartamentos num preço de custo que as pessoas conseguem pagar. Por isso que você vê o luxo. As construtoras focaram em duas pontas. Três, vai. Minha Casa Minha Vida, porque você tem subsídio do governo, o cara consegue crédito. Luxo, porque a gente já falou que não tem crise. E estúdio, que é o que o classe média consegue muitas vezes pagar.

Só que se você pegar uma família, o cara já tem um filho, dois filhos, o cara não consegue mais morar em 35 metros quadrados. Não consegue. E aí ele vai para onde? Então, comprar na planta tem a facilidade de pagamento. Só que aí ele olha e fala, tá, mas ou é minha casa, minha vida, ou estúdio, ou eu não consigo pagar.

E aí esse cara ficou desassistido. Então, o maior desafio que eu vejo hoje de planta é você ter uma planta que agrade a realidade da pessoa e caiba no bolso. Então, está muito difícil casar tudo isso. E as construtoras que tentaram produzir imóvel para a classe média estão quebrando a cabeça, porque não conseguem. O custo está muito alto para construir. Não fecha conta. Mas eu acho que também tem um... Para a construtora ali, ele tem um... Na verdade, para esse público tem uma coisa que é muito drástica.

esse cara geralmente tem uma renda fixa. E aí ele está atrelado automaticamente com a taxa selic. Se sobe muito, ele não tem poder de compra. Então, acho que o grande desafio das construtoras e até do consumidor no geral é você conseguir fazer um equilíbrio entre a taxa selic e o salário do cara.

Porque ele não tem, por exemplo, o mercado de alto luxo, você tem o cara que tem negócios. Ele tem muita renda variável, tem empresa, faz grandes negócios e consegue pagar. E o cara da classe média, ele é um cara que tem um salário fixo. Ele tem uma única fonte de renda. Exato. E aí ele não consegue, por exemplo, qualquer 300 reais a mais na parcela...

cara, vai ser algo que vai ser muito... Muito drástico para a renda dele. Então, acho que o maior problema disso é que hoje em dia a gente tem os insumos, a construção subindo, o salário não sobe. Os estúdios surgiram muito disso. Muito. Hoje, eu vi até uma estatística nessa semana, 40% dos lançamentos são imóveis com menos de 40 metros quadrados.

olhando principalmente para São Paulo. Por quê? Por causa do que o Felt falou. O cara não consegue. Você tem lá a taxa Selic, 14,75 agora. Então, para financiamento, eles definiram um teto de 12%. Só que tem lá aquele seguro obrigatório, vai para uns 13, alguma coisa. Se o cara for mais velho, vai 14, 15. E aí a entrada também vai aumentar, porque o cara não tem muito tempo de vida.

para o banco, ele acha que esse cara vai morrer logo. E aí ele acaba que tem que ter um aporte financeiro muito alto. E a regra que o banco usa é a tua renda bruta familiar pode ser comprometida em 30% com a parcela. Então, se aumentam os juros, a parcela aumenta. E aí o salário do cara não consegue mais pagar aquele financiamento. Então, as construtoras diminuem o tamanho do imóvel, para o imóvel ficar mais barato.

E conseguir vender para a pessoa. E aí você tem um bom trabalho de marketing de falar, não, o que você precisa é praticidade, você precisa vida moderna, você não tem que ter muito espaço, lavanderia não precisa, tem coletiva, tem... E eu não estou falando mal, é assim, é o jogo. Porque eles precisam fazer o que cabe no bolso das pessoas, o que cabe é isso. E aí o marketing entra para tentar trazer argumentos de que, cara, talvez não seja tão ruim morar em 40 metros quadrados. Então faz parte do jogo. E aí a minha estratégia é muito olhar para os antigos justamente para atender esse mercado que ficou meio desassistido.

Então, a característica dos imóveis mais antigos são de plantas maiores. A metragem dos apartamentos eram muito maiores do que os de hoje. Eu mesmo moro num apartamento antigo. Ele foi entregue, acho que foi em 2006, 2007.

A planta de 140 é maravilhosa. Sim. Tipo assim, impressionante. Pé direito alto, né? É, sendo assim... Tipo assim, na região aqui de Alphaville, eu nunca vi uma planta igual a essa num novo, por exemplo, entendeu? É, não vai ter. Não vai ter. Não tem, não tem. E o ponto é esse. Não é que os arquitetos desaprenderam. Não é que não dá mais para fazer planta assim de um jeito que as pessoas consigam pagar. Exato. Esse que é o desafio hoje de fechar essa conta.

E me fala uma coisa, por que vale a pena olhar para esses imóveis mais antigos e às vezes revitalizar?

que você consegue pagar muito mais barato. Esse é o principal de tudo. E morar bem... Tem muita coisa encalhada aí, muita coisa encalhada. Muita coisa, muita coisa. Você pega... Vamos pensar São Paulo, que a gente falou aqui, usar como modelo. Você pegar Itaim, Bibi, bairros assim consolidados. Não tem muito mais onde subir coisa ali. O que está subindo, os caras sobem alto padrão ou estúdio, que eles sabem que vai vender e não vai ficar encalhado. Então, o que tem lá é apartamento dos anos 70, anos 80, que a pessoa entra, olha aquilo...

Fala, o Kaique foi lá ver alguns junto comigo? Tem alguns que os Halls são horrorosos. Aquele de Moema lá, com aquele cartete. Banheiro rosa, ID. Ela vê a foto, ela nem quer visitar. Ela vê a foto do prédio, ela nem quer ir. Ela nem clica no anúncio. E aí, o que acontece quando ninguém quer aquele negócio? Perde o valor, desvaloriza. O que acontece? O imóvel mais antigo, se você pensar lá, 1970 do que foi pago para hoje, valorizou. Só que não acompanhou o crescimento do mercado. Ele ficou para trás.

Então, o que você tem que fazer é identificar esses imóveis, deixar ele num padrão mais moderno, mais atual, que a pessoa perceba o valor dele e aí você reposiciona e consegue vender mais caro. Então, é aí que você tem a oportunidade. Então, você paga muito mais barato. Qual que é o problema? Não é todo mundo, na verdade a minoria, que está disposta a fazer uma reforma inteira. A maioria vê isso como um problema, dor de cabeça, não quero fazer.

Então, se você se antecipa, compra um que precisa fazer a reforma e reforma para morar, você vai ver um aumento no teu patrimônio, porque aquele imóvel vai se valorizar muito mais do que você investiu na reforma. Ou se você quiser fazer isso para vender, você vai conseguir um lucro em cima do imóvel. E quem comprou, comprou um imóvel que vale mais sem ter a dor de cabeça de ter que fazer a reforma. Só que, ao mesmo tempo, pagou muito menos do que se fosse comprar um novo. Uma coisa que eu reparei quando a gente estava gravando um quadro, que a gente visitou três prédios e dois dos três estavam tendo reformas nas áreas comuns.

em Pinheiros em Pinheiros a academia estava reformada eram bancos novos ali no hall o elevador era novo e o apartamento era bem grande e acho que a gente foi no Ibirapuera estavam trocando o elevador de serviço estava a maior obra lá, trocando o elevador

A galera também tá vendo que, tipo assim, cara, muita gente nova, né? Então tem que reformar o prédio. E você sabe que isso aqui também passa muito nos condomínios de Alphaville. A gente vê que muitos estão fazendo retrofit, fazendo academia nova, fazendo complexos esportivos.

Porque o mercado também você tem uma coisa que é assim, que eu acho que a pessoa que compra um imóvel, ela tem que analisar. O mundo muda muito. E você vê que um apartamento, por exemplo, de 2006, é totalmente diferente de um apartamento de 2026. Cara, a planta do condomínio que eu moro, sem sacanagem, dá para construir oito ou nove torres. Tem quatro. Sim.

É uma planta gigantesca. E você percebe isso e os condomínios mais antigos começaram a perceber que se eles não se atualizarem, não fizerem um retrofit, aqueles imóveis, além de não conseguirem ser vendidos, eles vão começar a estagnar no valor de menos quadrado. E até quem compra um imóvel hoje, isso daí tem que ser levado muito em consideração, porque nem sempre o imóvel vai valorizar. Porque muda muito, muda o método construtivo, as tecnologias. E aí você vê que hoje em dia muitos condomínios têm feito isso. Em São Paulo...

Eu não sabia, mas aqui em Alphaville tem muita gente que já está fazendo isso, muita administração. Tem condomínio aqui, por exemplo, que já está com um projeto para deixar toda a fiação subterrânea. Então, isso, querendo ou não, vai atualizar o condomínio e vai valorizar. Uhum.

O que vocês já viram aí, Carlos? O que você já pegou? Me fala, conta uns cases que você pagou muito barato, quanto você gasta numa reforma e quanto ganha no final. Primeiro ponto é entender que você tem muita negociação do preço que está anunciado.

Porque é meio que assim, mercado imobiliário, todo mundo se engana. O cara anuncia por um valor que ele sabe que não é o que ele quer. O cara faz a proposta que ele sabe que não é o que ele vai pagar, porque vai ter o meio de campo ali. E aí você chega no meio termo. Então, por exemplo, um exemplo que eu gosto de dar bastante, é um imóvel que estava anunciado por R$620 mil, que fechou a compra por R$410 mil.

Então, é um desconto que a maioria das pessoas nem teria a ousadia de fazer. O cara fala, vou desrespeitar o cara ali. Mas o negócio é de fazer conta, é planilha. Então, eu olho e falo, se eu não comprar por R$410, eu não vou conseguir ter lucro nesse imóvel. Então, deixa eu fazer uma oferta indecente e ver o que acontece. E aí, era um imóvel que estava muito ruim. O preço, os R$600 mil, não fazia sentido nenhum. Estava anunciado, aquele anúncio que você faz baseado no... Olhando para o imóvel do vizinho, sabe?

Ah, o vizinho anunciou por R$600,00, então vou colocar R$600,00 também. E aí esse imóvel depois da reforma foi revendido por R$950,00. Olha só. Então você vê assim mais... E aí usando ainda a questão de financiamento imobiliário, que depois a gente pode até entrar nesse assunto que gera uma polêmica que o pessoal não entende por que faz sentido você fazer financiamento imobiliário, você consegue alavancar e nesse imóvel eu tive mais de 100% de rentabilidade.

Ou seja, você coloca o dinheiro e em poucos meses que é o tempo de reformar e vender, você mais do que dobra esse dinheiro que você colocou. Quantos metros quer nesse apartamento aí? Esse apartamento tinha 80 e poucos metros. Não vou lembrar mais de cabeça. 82, uma coisa assim. Quanto que gasta numa reforma de um apartamento de 80 metros quadrados?

A média que a gente consegue, pensando em São Paulo, é sempre próxima a mil reais o metro quadrado. Então, 82 vai ficar ali entre 70 a 90 mil, é uma faixa aceitável de reforma. Mas eu gosto de olhar muito assim, quanto que você pagou para comprar e quanto você espera vender? E tentar relacionar isso com quanto você vai gastar na reforma. Então, por exemplo, 10% do valor que você espera vender. Eu espero vender por 900 mil, 90 mil de reforma. Costuma funcionar bem.

Mas não é uma reforma que você inventa muito, né? Que é uma reforma para vender, né? A reforma é neutra e aí o pessoal tem preconceito. Principalmente, eu sou arquiteto, então eu tenho um lugar de fala. Às vezes eu falo mal dos arquitetos, às vezes. Porque o arquiteto tem muito aquela coisa do... Ah, o móvel assinado. E o porcelanato da marca X, da marca Y. Depois que está tudo colocado... Vou construir uma adega aqui de móvel planejado. Eu estava falando com o Caíque sobre isso. Depois que está colocado o porcelanato, você não sabe se foi R$67,90 ou se foi R$400. E não quer dizer que o de R$67 é ruim. É.

Ele muitas vezes é tão bom quanto. Só que não tem todo o custo da marca, da grife, daquela coisa que o cara quer. Claro que o da grife vai ser 1,20m por 1,20m, o outro era 70m por 70m. Então você tem algumas diferenciações. Não vou ser hipócrita e dizer que não tem. Só que a maioria das pessoas não está nem aí para isso. Principalmente quando você vai para o médio padrão, a pessoa olha e fala assim, pô, piso novo, bonito, legal esse piso.

Se fosse 1,20 por 1,20 talvez ficaria mais bonito? Ficaria, mas será que a pessoa pagaria mais? Será que ela não ia olhar e falar assim, agora está muito caro? Porque é um outro público, o público alto padrão que ele quer coisas assinadas. Ele quer a grife. Então quando você vai para a classe média, que eu falei antes, que é justamente o que os grandes players não estão conseguindo atender, que é as construtoras, as incorporadoras, se você joga o jogo ali, você tem um mercado enorme, desassistido, que você consegue fazer uma reforma que é o bom o suficiente para o cara.

E eu faço muito assim, sempre buscar algo neutro. Então é um porcelanato cinza, acetinado ali, o fosco, não aquele polido. Aí tem gente que fala assim, nossa, mas cinza é sem vida, porque o Feng Shui, não sei o que lá. Tem que pensar assim, você entrega o básico para o cara depois colocar o detalhe dele.

Depois você põe um vaso lá, cara, dá uma cor no negócio. Depois o cara dá o detalhe. Porque é um pouco disso mesmo. Eu acho que se você reformar demais, colocar muito as suas características... O cara que vai comprar, às vezes ele não vai se imaginar. Porque você está entregando a tela em... Muito personalizado, né? É, se você entrega uma tela em branco, aí o cara já entra lá imaginando, pô, vou colocar um sofá, vou pintar essa parede vermelha, sei lá, sabe? O cara consegue dar um pouco da identidade dele ali. E se você tenta antecipar isso, por exemplo, coloquei uma parede vermelha. Muitas vezes o cara vai olhar na foto e ele já vai, nossa, mas olha a parede, não quero visitar. É.

Agora você põe lá um branco gelo. Ninguém vai desistir de comprar porque nossa parede era branco gelo, eu não quero esse imóvel. É muito neutro. O trabalho de mudar a cor é o mesmo, só que o efeito é muito mais significativo quando você tem algo que grita ali no imóvel. Então o objetivo é reduzir a objeção. Eu não posso ter nada dentro desse imóvel que gere uma objeção muito grande. Porque depois a pessoa dá o toque dela.

Isso é legal, né? Uma coisa que eu fico pensando, eu até falo isso com o Kaique, a gente fica se mandando muito imóvel, aí a gente vê essas plantas, tem lá uma planta de 200 metros quadrados, aí você vê, pô, apartamento por um milhão de reais, você fala, caramba, pela metragem é muito barato. Só que aí você vê, além do apartamento ser da década de 70, aí eu penso assim, pô, mas cara, eu vou entrar lá.

aí eu vou reformar o apartamento, mas o resto do condomínio é da década de 70 ainda. Então eu fico pensando, será que vai ter mercado? Será que eu entro aí, reformo? E quem vai querer morar aí depois? Tem que fazer esse filtro. Você já tem que olhar... Tem uma frase que eu falo lá, que o Kaique até viu que o pessoal tem isso aí na cabeça mesmo, que é o que você não pode melhorar já tem que ser bom. Então, o condomínio está muito ruim, a fachada está pichada, a grade está enferrujada, o elevador é velho.

Você mudar isso, você tem que entrar lá e ir na reunião de condomínio, ser eleito síndico, fazer chamada de capital, esquece. Não vai rolar, não vai dar certo. Então já pega um condomínio, você vê muito, vamos pegar Rio como exemplo, Copacabana. Pô, os pés de lá são todos antigos.

A maioria está muito bom e extremamente valorizado. Leblon, um dos metros quadrados mais caros do Brasil. Um monte de prédio antigo. Mas o prédio é atualizado, é feito a manutenção, trocou encanamento, já trocou parte de elétrica, já trocou... E aí o apartamento da porta ali para dentro pode estar detonado, não tem problema, porque daí você consegue comprar até mais barato. Mas quando é apartamento, o condomínio já tem que ser bom.

Isso é legal, né? Então você tem que entrar e ver se os caras já mudaram as coisas que você não teria controle ou se tá no planejamento. Não, cara, aqui vai começar uma obra mês que vem que vai transformar esse salão de jogos aqui que tinha uma sinuca numa academia. Aí você fala, porra...

vai dar outra vida legal isso né e no mercado de casa de alto padrão tem isso também às vezes umas casas detonadas o que é melhor para o cara olhar olhar o terreno, a casa detonada ou já comprar pronto cara não tem melhor ou pior depende muito do perfil do que você está atendendo mas tem bastante retrofit que a gente chama

E é um mercado que também você consegue comprar bem e você também consegue rentabilizar muito bem. A gente estava até vendo algumas casas juntos e tem muito mercado.

nesse nicho. E qual que é o ponto? É um mercado que muitas vezes as pessoas não olham também. E você vê que você tem casas velhas, que ninguém quer, em condomínios muito bem localizados e também condomínios bem valorizados, que você consegue fazer uma valorização muito boa. E o que é legal também, Kaique, dependendo de como você fizer essa reforma, você consegue vender esse imóvel muito rápido. Só que aí já é outro game.

Você precisa realmente agregar muita qualidade, colocar um mobiliário muito bom. Às vezes, dependendo do condomínio onde você for fazer essa reforma, você precisa colocar algo de assinatura. Então, o retrofit, o house flipping, ele funciona em ambos os mercados. Só que é muito importante você entender o público que você atende e o que aquele público busca e gosta. Porque não adianta, por exemplo, você fazer um imóvel de altíssimo padrão num tamboré 2, vai.

Vamos citar um exemplo aqui, que é um condomínio que hoje é o mais AAA aqui de Alphaville. E você coloca acabamentos muito simples, por mais que aquele imóvel seja precificado de uma forma barata em comparação aos outros, ele não vende. Por quê? Porque o cara que vai comprar aquele imóvel, o público...

ele já é um público que busca maior qualidade. Muitas vezes ele vai buscar marcas. Então, é legal você colocar coisas de marca. E aí você tem que fazer o quê? Você tem que analisar. Pô, vou comprar um imóvel. Tem que saber comprar para que você não exceda o teu custo de obra, de retrofit, imobiliário e etc. Porque senão depois você também não consegue vender porque você vai ter um imóvel muito caro.

Tem que ser mais pensado o investimento que você vai fazer, né? Tem que ser... Às vezes é melhor você gastar um pouquinho mais comprando um travertino romano pra colocar na piscina do que as lajotinhas azul, né? Exato. Por quê? Porque a lajotinha azul... Pô, você vai às vezes deixar o imóvel, sei lá, 2 milhões mais barato. Só que aquela lajotinha azul vai ser algo que vai fazer com que o cliente não compre.

E é algo que realmente faz muita diferença na venda efetiva. Então, no mercado de alto padrão, você tem esse house flipping, o retrofit, etc. Só que você tem que agregar muito valor. E uma coisa que é muito engraçada, que, por exemplo, o Carlos falou, não, eu deixo o básico e a pessoa vê imobília. No alto padrão já é diferente. O cara compra comodidade, ele compra serviço, então ele quer a casa pronta. O cara quer vir com a mala e acabou.

Exato, por quê? Porque esse cara, ele não é da construção civil, ele não tem tempo, o tempo dele é algo mais valioso da vida. Ele não quer fazer qual com o arquiteto? Não quer. Ele quer tempo de qualidade com a família, então ele quer pegar, chegou no imóvel, viu, pô, aqui um móvel, não gostei, troca esse, coloca o que ele gosta, já muda e cai pra dentro. Então, assim...

É um mercado que tem muita liquidez, mas é diferente. E o mercado imobiliário é muito legal por conta disso. Não existe só um mercado. Existem vários mercados dentro do mercado imobiliário. A gente citou aqui o Minha Casa Minha Vida, que é um tipo de público, o médio padrão, o alto padrão. E, independentemente de todos os mercados, todos você tem seus prós e contras, o importante é você saber o que você está fazendo.

Nas duas modalidades, quanto que precisa de capital para começar a brincadeira ali? No baixo padrão, médio padrão e no alto padrão? Médio padrão, você precisa ter metade do valor do imóvel. Então, se o imóvel, apartamento lá, custa 500 mil, você precisa ter 250 mil.

Que esse é o valor para você pagar a entrada, pagar ali TBI, cartório, fazer a reforma, bancar algumas parcelas de financiamento, PTU, condomínio e vender. Então você tem metade do imóvel que você consegue fazer. E aí para ter rentabilidades médias entre 30% a 40% por imóvel, isso é um número bem realista do que eu vejo acontecendo no mercado, num período de seis meses em média também.

O que eu acho que às vezes o pessoal que está assistindo a gente não consegue visualizar é que você usa o financiamento, mas não quer dizer que você está casado com ele, que você vai ter que ficar 35 anos. Muitas vezes, quando eu fui financiar meu apartamento, muita gente falou putz, agora você pegou uma dívida de 35 anos. Aí primeiro que eu falei, meu amigo, não vou ficar 35 anos pagando financiamento. Em momentos oportunos, eu vou amortizando ali, você consegue fazer isso.

até sem propaganda aqui, mas... Vai trocar de imóvel, né? Pelo app da caixa, você consegue simular, né? Os cenários de amortização ali é muito simples. Ou seja, às vezes você vai pagar seis meses de financiamento para depois vender... Vende e você vende sem juros o saldo do devedor. Ou às vezes, sei lá, você compra um apartamento financiado de um milhão e você quer vender ele por um milhão e meio. Na hora que o cara paga um milhão e meio para você, automaticamente esse dinheiro cai na conta, já come o financiamento amortizando e sobra só o restante.

Mas é que isso daí é até legal falar pro pessoal, a maioria das pessoas não tem esse conhecimento.

Eu já fui vender imóvel, por exemplo, que a pessoa... Eu vou quitar meu financiamento. Falei, não, meu amigo, não precisa. Não, mas ele vai financiar, eu preciso dar o termo de quitação. Falei, não. O próprio sistema do banco já quita, te repassa a diferença. Ele repassa. Liquida. Isso não faz nada. Não faz nada. Só cai o dinheiro líquido na sua conta. E acabou. Então, isso aqui que ele utiliza é muito legal porque você... As pessoas acham, ah, vou pagar 600 mil no apartamento. Se você pegar 20%, vai dar 120 mil. Isso.

120 mil que ele já consegue fazer o investimento, usa a reforma, pega o lucro e o custo efetivo do capital que ele teve foi 120 mil e mais as parcelas. Então, as pessoas pensam, pô, ele comprou por 620, vendeu a 900 e ganhou um lucro em cima de 300 mil, em cima de 600. Só que não, ele ganhou em cima de 120, que foi o valor que efetivamente ele ganhou. É alavancagem.

E é uma alavancagem, porque o pessoal escuta falar muito de alavancagem quando vai para o mercado financeiro. Mas você acaba tendo muito mais risco quando você fica alavancado em mercado financeiro. Quando você vai para o imóvel, como aquilo está atrelado a tijolo, um negócio tangível, assim, deu tudo errado, você liquida, vende, você recupera o dinheiro. Você não vai perder dinheiro. Então, não é uma alavancagem que faz você ter prejuízo. Na pior das hipóteses, você empata. E vende pelo menos o preço. E é isso que acontece.

Só que aí o ponto que você tem investido, você tem, por exemplo, o exemplo que ele deu lá, eu vou colocar 100 mil reais, só que eu vou comprar um imóvel de 500 mil. Então, eu vou ter a valorização daquele imóvel sobre 500 mil. Só que eu só entrei com 100. Exato. Então, todo o resto é o banco que está investindo. Claro, o custo dos juros, só que tem que visualizar esses juros do banco como se fosse um aluguel que você está pagando para o banco para usar o dinheiro dele por um tempo.

Deu ali seis meses, eu vendi o imóvel, eu falo, banco, obrigado, está aqui, toma aqui. Vai ser metade, não vai dar 6%, 7% de juros para ele. Isso o imóvel valorizou 50% em cima dos 500. É isso que você falou, porque às vezes você vai pegar uma taxa anual de 12, mas você usou só seis meses, então foi um juros de 6. Exatamente. Se eu uso o sistema ali. Deixa eu dar um recado antes de a gente fazer a próxima pergunta aqui, que eu quero entender também.

Kaique, quando o cara quer começar a montar a carteira dele de imóveis, por qual tipo de imóvel que ele começa? Depois eu quero saber isso. Mas antes, Kaique, nesse mês aqui de abril, a Finclass está fazendo aniversário. Ah, é verdade. Cinco anos. Verdade. E a gente tem uma condição especial aqui.

que é o vitalício da Finclass. Ou seja, você vai assinar a Finclass para sempre. Você não precisa ficar se preocupando se vai aumentar, será que se colocarem mais conteúdo os caras vão criar outro plano aqui que fica mais caro. Cara, você não vai se preocupar com isso. Você vai assinar uma única vez, fazer um pagamento ali e acabou. Você vai ter a Finclass para sempre.

com mais de 80 cursos, tem carteiras recomendadas para você investir ali com os especialistas e tem aula do Carlos lá sobre House Flip. A gente gravou uma FinClass, né? Onde você explica até alguns macetes ali, né? Algumas coisas. O que tem na sua aula ali que é diferente, que a gente nem quer entregar muito aqui? Não, a gente foi lá mostrar mesmo na obra como acontece ali. Que tipo de imóvel compra, o macete para economizar na reforma, como é que você vende.

A gente foi mesmo nos apartamentos mostrar aquilo em loco, como que o negócio acontece. Pô, legal. Então, vou deixar para você aqui se inscrever na lista de espera só no dia 24 de abril. Só no dia 23, obrigado, Kaique. Só no dia 23 de abril que vai abrir essa venda. E é por 24 horas. Então, cara, talvez no dia 24 já não esteja mais. Então, para você aproveitar, você tem o link na descrição e o QR Code na tela aqui. Pode falar, Kaique.

Agora você, alto padrão, quanto você acha que precisa ali para começar? Primeiro tem que entender o que é, né? Qual é o valor desse imóvel que a gente está falando. Olha, primeiro eu acho que depende muito da região. Porque você tem alto padrão, por exemplo, no interior de São Paulo, que é muito mais barato que a Alphaville. Entendi. Então, assim, não tem como eu falar com exatidão. Vamos falar aqui em Alphaville? Vamos. Então vamos supor, um condomínio de entrada hoje aqui em Alphaville, mas você está falando de reforma ou para construir, começar a fazer patrimônio? Eu acho que primeiro a estratégia é a House Flip mesmo, comprar ali, reformar e vender.

Cara, hoje você precisaria de pelo menos um milhãozinho, mesmo contando com financiamento. Um milhão de reais para você fazer a conta. Ainda é pouco para a reforma. Vai depender da reforma que tem que fazer. Porque a reforma você não financia. A reforma você não financia e o mercado de alto padrão é um negócio que é muito difícil de você metrificar com exatidão.

Mas eu acho que pode ser uma coisa entre... O Carlos usou um exemplo de 50%. Pode ser. 50, 70% do valor de imóvel. É, porque assim, você me corrija aí, Felcio. Pelo que eu tenho visto, os imóveis aqui, as lasanhas aqui de Alphaville e das casas, elas estão por 3, 3,5...

Não, você encontra mais barato, mas aí é o... Lasanha pura. Lasanha dura. Lasanha dura. Mas eu acho que o impacto maior que a gente fala em casa é o custo da reforma. Exato. Porque, por exemplo, você vai pegar uma lasanha... Basso. Uma lasanha de 3 milhões. Você vai dar lá a entrada nela, 600 mil ali, pra dar a entrada no apartamento. Só que, às vezes, se você coloca mais 3 milhões em reforma, você transforma aquela casa numa casa de 15 milhões.

O legal da casa é isso. O potencial é muito maior. O apartamento, você está atrelado ao condomínio, o padrão dele. A casa, a localização. A localização e o condomínio. Mas assim, você tem condomínios de entrada aqui que você vai pagar numa lasanha, 1 milhão e 800, mas sim, a lasanha. Lasanhada. Você tem que ter aí uns 50% para você fazer uma obra e não vai ser a obra, tá?

Eu acho que o mercado de... Mas você acaba deixando dinheiro pra trás. Você acaba deixando dinheiro pra trás. Eu acho que pra fazer uma obra mesmo, você tem que ter o valor do imóvel. Aquela casa ali que a gente tinha visto aqui no 18 do Forte lá. A gente ficou empolgadão, quase que eu comprei aquela casa lá. Eu pensei que vocês iam comprar. Eu pensei. Eu pensei também. Eu tinha falado até com a minha mulher.

Só que ali não era um imóvel tão problemático. Não era tanto lazer assim, não. Era um imóvel que era para você... Banho de loja ali, você já resolvia. Banho de loja, um bom imobiliário, você já resolvia bem. Então, às vezes você vai poder investir um valor menor e você ter a mesma rentabilidade.

O mercado de alto luxo é um mercado que você não consegue ter exatidão. Você consegue ter uma prévia. Se eu falar para você, com 2 milhões eu consigo fazer uma reforma? Depende. Com 1 milhão consigo? Depende. Com 5? Às vezes não. Então, é muito caso a caso a gente ver aquele imóvel específico e também ver o potencial daquele imóvel. Então, eu não consigo te metrificar com exatidão. Será que o Felt não consegue? Porque assim, se a gente juntar nós quatro aqui...

Os caras gostam de lasanha. Os caras gostam de lasanha. A gente racha 25, 25... 4 vezes 25 aqui. O Felty acha a lasanha. A gente pega a expertise do nosso arquiteto aqui. Reforma a lasanha. E a gente consegue gravar tudo e ainda fazer um quadro de comprando uma lasanha, reformando e vendendo. Fábrica de lasanha. E aí vai ser o nome do quadro do Casal Case.

A casa é o que, Eze? Isso é bom. Posso sair daqui e a gente tem que olhar uma casa. A gente já vai olhar. Olha! Porque dá para pensar nisso aí, cara. Para ver se realmente dá dinheiro esse negócio aí.

E o legal da casa é que a barreira de entrada é um pouco maior porque o valor é alto, você tem menos concorrência. Tem menos. E aí a gente já tem um quadro até, o será que dá dinheiro? Pô, será que comprar uma mansão antiga e reformar e vender dá dinheiro? Você falou um negócio importante. Você falou assim, ah, mas a casa de interior, às vezes o cara consegue pagar metade de Alphaville, consegue comprar uma casa muito melhor. Só que aí tem a questão da liquidez lá também, né? Você não vai achar liquidez que você tem aqui em Alphaville, que você tem em São Paulo. Tem que pensar nisso também. Você não vai achar uma... Não vai achar liquidez.

Um leque de compradores absurdo. Mas você já calcula isso. Você já vai colocar, se eu levar um ano e meio para vender, se eu levar dois anos para vender, já põe isso. Ah, já põe isso na conta. Tudo é calculado antes. Você não vai assim, ah, vou ver o que dá. Porque antes era assim, né? Quando eu falo o que eu faço, primeiro eu falo, house flipping, o cara, o que é esse negócio?

Eu compro uma casa, uma reforma e venda. Ah, meu tio fazia, meu avô fazia. Só que era meio na sorte e não perde dinheiro porque vai dar certo. É, porque para você perder dinheiro no mercado imobiliário, você tem que errar muito. Tem que fazer muita carregada. Tem que falar, cara, o que eu faço para perder dinheiro no mercado imobiliário? O cara tem que ser muito bom e ser ruim. Porque é muito difícil você ver alguém que perdeu dinheiro no mercado imobiliário. Só que você pode fazer mais dinheiro. No máximo, ele vai fazer menos dinheiro. Ou empatar. Empatar.

Cara, nada deu certo, tô alavancado, preciso vender, ter liquidez. Tô afogado aí. Exato, ele vai empatar. É muito difícil você ver alguém que perdeu. Em boas localizações, é importante colocar isso. Porque o cara comprou um imóvel, sei lá, deu uma cracolândia na frente da casa dele. Vai complicar, vai perder valor. Isso é ruim. É ruim mesmo. É engraçado, né? Às vezes eu tenho uma impressão. Eu vi outro dia um Reels do Tecar falando isso.

E eu fiquei pensando, pô, cara, é verdade, né? Às vezes acontece do cara falar assim, pô, ele comprou um imóvel aqui de um milhão de reais. Aí daqui cinco anos, esse imóvel está dois milhões. Aí na cabeça do cara ele fala assim, pô, eu ganhei um milhão de reais, então valorizou.

Só que agora, com 2 milhões de reais, você nem consegue comprar o mesmo imóvel. Então, na verdade, o seu dinheiro, você não ganhou dinheiro. Você não consegue comprar. A casa própria não é tratada como investimento nem que por isso. Porque se você for mudar, você vai mudar por algo igual ou maior e aí você vai acabar usando todo o dinheiro. Sim.

Por isso que chamam de passivo de valor. Você tem um dinheiro que está ali imobilizado, se corrigindo pelo menos a inflação, e você tem aquilo ali como uma proteção patrimonial, digamos. Mas não como um investimento. Então, casa própria eu não vejo muito como investimento, não. Qual é a hora que você tem que vender o imóvel a casa própria? Eu acho que no pico.

Você fala assim, cara, é negócio eu sair daqui agora. Eu vou te dar um exemplo muito dos imóveis no geral, pelo menos aqui em condomínios. A gente vê que a arquitetura vai mudando muito. E às vezes um imóvel, você tem uma arquitetura temporal. E aí começa a mudar a tendência. Cara, vende. Então, eu acho que você tem que pegar um ciclo de alta para vender esse imóvel no maior valor de metro quadrado possível. E sempre comprar na baixa, por incrível que pareça.

E eu acho que apartamento é até um outro jogo do que casa. Porque apartamento tem muito aquilo, que tem lobby para valorizar certas regiões. Pode ver, se você pensar 20 anos atrás, o bairro mais valorizado provavelmente não é o mesmo que é hoje. Não. Por quê? Porque não tem mais terreno lá naquele que era o mais valorizado. Aí a cidade vai fazendo infraestrutura em outro lugar. Vem ali uma incorporadora, não sei o quê, um político que volta o negócio, muda o plano diretor, muda a regra, especulação imobiliária. Ah, lá o cara tinha o terreno. Aí agora o mais valorizado é em outro lugar.

Então às vezes você compra num lugar mais valorizado pensando assim, não, vou ter isso aqui pra sempre. Só que daqui a pouco aquele bairro entra meio que em declínio e já não é mais o mais valorizado. Casa você tem oportunidade de renovar a casa inteira. Apartamento você fica meio que preso naquele prédio que pode ir com o tempo ficando velho. É o cara que comprou o apartamento no centro financeiro na década de 70, 80. Hoje é a Sé. Exato. O cara tem um apartamento na Sé. Hoje o centro financeiro é na Faria Lima. O cara tem uma casa no Morumbi.

É, o cara tem a casa do Morumbi, que antes era o alto luxo do Sala Polistana. Você ia falar com a Morumbi e todo mundo queria ir lá. Quantas pessoas compraram sala comercial, na Paulista? E hoje o negócio é Faria Lima, não é mais Paulista. Daqui a pouco é Chacra Santo Antônio, não é mais Faria Lima. O negócio vai migrando. Eu acho que tem que ficar muito atento às informações e para onde o mercado vai direcionando.

Porque muda muito. E hoje em dia, o que está acontecendo também é que as construtoras e incorporadoras estão fazendo novas mini-cidades onde fazem total infraestrutura, faz um empreendimento gigantesco, onde o cara vai morar ali, não vai precisar sair dali. É o Parque Global, né? Exato. Eu estava lá semana passada. Cara, é absurdo aquilo. Mais de 200 mil metros quadrados de área. É aquele que vai construir na Marginal Pinheiros ali? É isso.

A parte residencial está pronta. Agora eles estão fazendo outra parte que vai ter um Einstein, vai ter uma coisa ali. Vai ter hotel, vai ter o shopping. Caramba, vai ter tudo. É a maior incorporação da América Latina. E aí o que acontece? Automaticamente ele vai valorizar. Porque você tem tudo que um bairro, tudo que uma pessoa precisa para morar bem, você vai ter ali 3, 4 minutos a pé.

Então, as incorporadoras têm feito muito isso. Até o pessoal também está fazendo muito isso, eles não fazem da Boa Vista. Sim. Estão criando uma mini cidade que... Virou a aposentadoria dos mais ricos. Cara, não precisa fazer nada, não precisa sair daqui para nada. E outra, vai ter shopping, vai ter Rolex. Tem festival, tem campeonato. Tem praia. Tem praia.

Entende? Então, assim, eu acho que a incorporadora pegou muito essa mudança de mundo. Eu falo que hoje o mercado imobiliário, você não vende parede de tijolo. Você vende muito comportamento humano. O que as quatro indivíduas das pessoas? Há 10 anos atrás, 20 anos atrás, você via academias em condomínios?

Era bem difícil. Não tinha. Hoje, se você fizer um condomínio novo sem academia, a primeira coisa que o cara vai perguntar num plantão de vendas é a academia. Por quê? Porque mudou também o comportamento das pessoas. E o mercado imobiliário vai acompanhando o comportamento das pessoas. Eu falo que hoje as incorporadoras que entenderem o jogo, que as pessoas compram serviços e facilities, é as que estão realmente liderando.

Total. Hoje parece um absurdo um prédio que não tem mercadinho, tipo academia, tem espaço pet, né? Os condomínios hoje tem que ter um espaço pet. Exato, exato. Eu queria perguntar um negócio, a gente tá falando de várias coisas aqui, mas às vezes o cara que tá ouvindo a gente ele fala, pô, legal.

Eu já tenho aqui minha casa própria e eu queria começar a investir agora em imóveis. Por onde eu começo? Eu vou para o estúdio, eu vou para o... Pensa no classe média, tá? Eu vou para o estúdio, eu vou para o house flipping ali, vou pegar a lasanha e transformar isso aqui em um super risoto. O que eu faço aqui? Por onde eu começo? Por onde é mais legal começar?

Primeiro tem que entender qual é o momento de vida que você está. Você quer multiplicar dinheiro? Você quer colocar o dinheiro em algo que vai te dar ali? Pingar uma graninha todo mês e ainda proteger o principal? Eu quero proteger. Eu já tenho 55 anos, já tenho uma graninha. Quero colocar um dinheiro que vai me dar uma rentabilidade e ainda está ali valorizando aquele imóvel. O cara que assiste a gente aqui tem entre 25 e 35 anos. É a maior corte.

Então esse cara talvez já não vai olhar pra isso. Ou se o cara já tem muito dinheiro, ele pode querer. O que seria? Comprar um estúdio pra fazer um Airbnb.

Então, locação tradicional é algo que hoje em dia você já não vê uma rentabilidade tão grande em cima do que você vai investir. Ainda pode funcionar em algumas localizações específicas. Se não, eu quero renda passiva com imóvel. Airbnb é a melhor estratégia. Então, busque assim, Rio de Janeiro perto da praia, São Paulo perto de pontos de interesse. Não é em qualquer lugar que você vai conseguir ter lotado aquilo todo dia para te dar uma boa rentabilidade.

Não, eu quero multiplicar grana. Tenho ali, então, 25, 35 anos. Então, você tem que comprar algo barato para vender mais caro num espaço curto de tempo. O que faz isso de uma forma... E aí, parece que eu estou puxando a sardinha para o meu lado. Mas é house flipping porque você independe de quanto o mercado vai valorizar. Porque a valorização você cria por ter comprado desvalorizado.

Então, eu comprei um imóvel que ninguém queria, fiz a reforma, ele vai aumentar o valor, independente se o mercado valorizou ou não, e aí você revende esse imóvel. Mas vai dar mais trabalho, porque é quase um empreendedorismo. Você tem que comprar, contratar gente e tal. Então, você pode ir para o imóvel na planta, faz uma negociação legal, compra no momento bom, porque tem aquele lançamento e tem o... O SCP também. E tem o lançamento pirata lá, que é antes de lançar ainda. Tenta pegar uns contatos desse, aí você compra muito mais barato.

E aí você vai esperar lá 4, 5 anos, talvez, vai dar uma rentabilidade legal também, e você não tem trabalho nenhum. Até fundo imobiliário funciona. Você já está atrelado a imóvel, só que aí entenda onde você está investindo, porque aí você também tem papel de risco e tal. Sai um pouco da ideia só do tijolo. Então você pode ir para vários caminhos. Construção também funciona, mas também vai te dar um pouco mais de trabalho.

Eu acho que vai depender muito do aporte financeiro que essa pessoa vai ter, porque a gente consegue fazer investimentos mínimos para essa pessoa ir criando o patrimônio, porém, tem que fazer uma estratégia de curto, médio e longo prazo, porque também tem pessoas que às vezes compram imóvel...

Com um mínimo de entrada e daqui dois meses, nossa, eu vou vender, eu quero ter 100% de lucro. Cara, não vai ter. Muito provável que não vai ter. Mas você consegue fazer uma carteira de longo prazo onde você vai criando patrimônio. E eu acho que a questão dos aluguéis, eu acho que...

O short stay é a melhor opção mesmo. Airbnb, né? O Airbnb, porque você... O Felt fala em inglês que dá autoridade, né? Short stay. Short stay. Ele não é corretor, ele é broker. Você tem uma aluna que ela fez isso, né? A Camila tem um apartamento no Rio de Janeiro, né? Tem, tem. Coloca em aluguel, porque ela comprou. Qual que é aí? Você pode meio que misturar as teses. Isso é legal.

Então, por exemplo, você compra um apartamento dos anos 70 lá em Copacabana, uma quadra do mar. Então, você pagou muito mais barato, reforma ele e coloca ele em Airbnb. Como o que você vai receber de aluguel, a rentabilidade é em cima do que você investiu e você investiu muito menos, você tem uma rentabilidade maior. Eu vejo gente tendo rentabilidade de 2% ao mês com Airbnb porque comprou um imóvel detonado e aí reformou. Airbnb é mais fácil, acho que é até mais fácil de reformar porque...

O cara dormindo, ele não tá esperando tanto assim, entendeu? Ele tá esperando muito básico. Ele quer um ar-condicionado, um quarto confortável, Wi-Fi, Wi-Fi é importante. Wi-Fi já é. Wi-Fi acabou. Porque ele vai passar a maior parte do tempo fora. E o short stay é legal porque, né, você, o cara não tem tempo de destruir seu apartamento também, né? Que é uma coisa que...

Mas ele vai sendo destruído aos poucos, dia a dia. É, a manutenção é importante. Tem que ter. Inclusive, um dos maiores problemas que eu vejo hoje de Airbnb é que o pessoal larga na mão de administradora e aí vai lá a pessoa limpar ali, que limpa só onde passa boiado, assim, sabe? E aí vai ficando tudo encardido, vai estragando, vai quebrando o copo e ninguém anota. Mas não, quem vai limpar é jogar água no imóvel. Aí começa a avaliação baixa no imóvel do cara, porque não tem ninguém olhando com cuidado. Então tem que tomar muito cuidado com isso. Não é qualquer administradora que vai fazer um bom serviço.

Estúdio é uma coisa que vocês veem hoje que é legal ou é armadilha? Porque eu vejo em São Paulo tanto estúdio, que eu falo na cara, não é possível. Tem demais, mano. Não é possível que tenha gente para tudo isso. Na região da Paulista Augusta ali é 24 mais o quadrado. Em volta do Allianz Parque. O cara fala assim, estúdios em volta do Allianz Parque. Você fala assim, pô, cara... Ah, no Allianz Parque é para Airbnb. Tem 50 mil, né? Mas, Lucão, você sabe que se você pegar São Paulo, é uma cidade que o mundo inteiro visita.

Então, por incrível que pareça, ainda é um mercado bom. Você tem assim... Não tem tanto hotel também, né? Não tem tanto hotel e você, às vezes, tem empresário que ele está cansado de ficar no hotel. Hotel você fica meio limitado. Entendeu? É aquele quarto e sempre o serviço de quarto ali. Às vezes o cara quer ficar mais desprendido. É muito mais caro também. E os estúdios, eu acho que ele tem uma coisa que é muito boa que geralmente eles colocam em localizações muito privilegiadas onde a pessoa faz tudo a pé.

Então, acredito eu que é um mercado que cresceu muito, que ainda vai crescer, mas que ainda tem demanda, cara. Ainda você vê que a maioria dos estúdios, eles ainda estão rentabilizando bem. Eu falo das principais regiões, eu não conheço o mercado como um todo, mas as principais regiões e o que as incorporadoras e até outros corretores me falam, é que é um mercado que ainda tem muita demanda. Eu tenho uma leitura que a gente vai ver,

não vou dizer uma crise, mas assim, um pequeno descompasso entre oferta e demanda em algum momento. Porque realmente tem muito lançamento. Aquilo que eu falei, 40% dos lançamentos são praticamente de estúdio agora. Tem cidade que você não tem tanta demanda. Então eu acho que assim, os bons ou os que sabem se planejar ou que vão aguentar talvez passar por uma crise de... O cara está acostumado a ter 25%, 15% de vacância.

O resto está sempre alugado. Daqui a pouco essa vacância vai aumentar para 30, 35. A maioria não vai segurar. O cara vai, vou vender esse negócio e vou botar o dinheiro em outra coisa. E aí daqui a pouco isso reajusta e volta a dar uma rentabilidade. Então eu acho que em médio prazo a gente vai ver uma pequena crise. Os bons vão continuar e muita gente que entrou para ver o qual era vai sair fora.

Só um adendo, por exemplo, a gente fala tem muito estúdio em São Paulo. A gente pega Alphaville, que é uma região hoje onde tem muitos eventos. E hoje a gente tem um déficit de apartamentos, de hotel. Hotel não tem aqui. Tem um absurdo. Na região tem três, mas um é bom, o outro dois quebram o galho. Mas o que acontece? Antigamente ninguém visitava aqui.

Então, há uma demanda que o próprio mercado vai criando que as incorporadoras vão vendo isso. Por exemplo, hoje a gente já lançaram estúdios, já estão prontos. Cara, 100%. Você tem 100% alugado durante todo o período do ano. Por quê? Porque tem muito evento. E as construtoras agora também estão lançando estúdios aqui. Então, o mercado... Ah, será que tem muitos estúdios? Tem regiões que ainda não tem, cara.

Aqui, por exemplo, é uma região muito próxima a São Paulo, onde tem visitas a todos os momentos. Todo momento você tem muito evento aqui e a gente não tem lugar para hospedar essas pessoas. Então é muito bom quem for entrar nesse mercado analisar onde está comprando. Como diz o Carlos, eu não estou puxando as tardinhas para a Alphaville porque eu trabalho aqui, mas é um caso real. Cara, mas em Alphaville, agora eu vou cutucar aqui o corretor.

Em Alphaville eu já vi uns empreendimentos que pra mim não faz sentido, cara. Que o cara começa com a metragem de 79 metros quadrados e vai até 180. Eu falo, cara, o cara que mora em 70 metros quadrados não quer conviver com o cara que mora com 180, entendeu? Não é verdade o contrário, né? O cara de 180 não quer conviver com o cara de 70. Concordo e aí eu acho que é um erro de produto.

Que aí é algo que a incorporadora tem que fazer uma leitura. Eu já vi em muitos empreendimentos que a pessoa tem um apartamento de 80 metros quadrados e no mesmo prédio tem o de 300. Cara, o de 80 metros vende muito. O de 300 não. Porque é o que você falou, o cara de 300 não quer. Ele quer algo mais exclusivo. Ele quer um por andar. Ele quer realmente chegar...

Da rua, entrar no elevador dele e chegar no apartamento dele. E quando você tem essa mistura, na minha opinião, tá? É um erro muito estratégico de posicionamento que a construtora faz. Eu já vi alguns empreendimentos que os caras fazem até área de lazer separada. Eu acho que isso daí acontece muito em São Paulo, porque hoje acho que tem uma lei lá que você tem que colocar residências acessíveis em determinados endereços, não é? Alguma coisa assim.

O que eu tenho visto muito é quando o cara faz o prédio e ele quer ter uma parte para Airbnb e uma parte residencial. Aí eles separam tudo. E dá uma barra separada. É, por uma questão de segurança. Mas eu acho que a construtora faz isso porque é lei em São Paulo. Eu não tenho certeza porque eu não atuo na região, mas eu já ouvi falar que é obrigatório uma porcentagem do empreendimento...

você ter unidades menores, que é para você dar acesso a esse endereço. Provavelmente o investidor vai lá e compra tudo e transforma em Airbnb, mas talvez era para isso. Teve um problema em São Paulo, que tiveram alguns prédios construídos com benefício lá dentro da prefeitura. É, que é a H&S e a R&B. E aí venderam isso como investimento para o pessoal fazer Airbnb e tal. E aí a lei diz que não pode fazer Airbnb. E você tem que ficar com esse... Inclusive tem um teto de valor para vender.

Então, um monte de gente saiu fazendo destrato, perdeu 50% do dinheiro, agora estão indo na justiça. Na verdade, para você vender, você só pode vender depois de 10 anos. Ou seja, você tem que ter uma alocação tradicional e só após esse período você pode vendê-lo. Então, é que assim, na hora da venda tem gente que não fala. Muita gente falou, eu comprei e o cara me falou que era uma puta oportunidade e investimento. E a rentabilidade 2% ao mês.

E aí entra um pouco do que a gente falou. Não é qualquer coisa que é uma oportunidade. Você tem que saber, ter uma leitura, você tem que ter uma orientação, estudar. Ah, não quero estudar, pesquisar. Então fale com alguém que você confia. Fale com seu corretor de confiança. O que mais tem é a gente vendendo oportunidade que já não é mais oportunidade. Isso aí, cara, como que acha um corretor de confiança? Não é qualquer um, cara.

Cara, como que acha um corretor de confiança? Sendo bem prático, o cara que ele te passa todos os panoramas daquela compra. E não ele chega e fica falando, isso aqui é oportunidade, isso é bom, isso é lindo, isso é maravilhoso. Pô, desculpa, o cara quer te empurrar qualquer coisa.

Ele não pergunta o que você precisa, ele não sabe suas necessidades. Ele quer simplesmente ele te ver como um cifrão. Cara, esse cara não é um corretor de confiança porque ele não tá nem aí, velho. Se você vai rentabilizar, se você vai fazer um bom investimento, porque ele não te vê como um cliente de carteira. E um erro que eu vejo assim, que nem você falou, posso falar mal do corretor.

O corretor de plantão de vendas, muitas vezes ele vem, vende esse produto, vendeu, acabou, ele vai para outro. Você nunca mais vai ver esse cara. E ele não cria relacionamento. Então, cria um relacionamento com o corretor, um cara que te traz bons negócios, que entende suas necessidades, entendeu? Porque senão você vai cair na mão de qualquer um. Você assinou a promessa de compra e venda, o cara some, aparece só no cartório lá.

Entendeu? Acabou, né? Cara, a compra do meu apartamento foi num site grande aí, conhecido do mercado aí. E o casal que estava me vendendo apartamento, ele estava divorciando. E o intermediador estava fazendo quase de tudo para não comprar, porque ia demorar um pouquinho mais. Porque eles estavam fazendo...

É porque eles estavam fazendo o divórcio e ia demorar um pouco para sair o trâmite do cartório, o registro civil e tudo. Eu falei, não, eu espero 20 dias. Só que o corretor da plataforma ficou falando assim, cara, já vi esse caso, não vai dar certo. Olha esses outros imóveis aqui. Ele só queria a comissão dele.

É porque ele é o antivenda. Ele só queria a comissão dele. Você faz assim, compra ele. Calma. Não, esse aí não. Vai demorar muito para eu pegar a minha comissão. Então, eu entendo o que você está falando. E às vezes o cara não está pensando que ele está fazendo uma família feliz, que ele vai ter um lar que você vai viver. Ele está pensando nos 6% da comissão dele. Isso, infelizmente, acontece muito no nosso mercado.

Mas o Felt também não fica mandando as coisas pra gente, né? Será que ele é tipo a Rolex? A gente tem que comprar o primeiro pra fazer um relacionamento. Aí ele vai mandando pra gente depois as coisas. Mentira, já mandei o vá. Mas o Felt tá mal. Ele nunca me manda. Mas o Felt me mostra a casa. Pô, eu não sei se você... Não tem nada aqui. Não tem nada. Não tem nada disponível. Só pra você olhar, só.

Eu vou te falar, já mandei muita coisa pra esses dois aqui, ó, minha principal meta é vender pros dois, ainda vou conseguir. A gente vai conversar depois em off sobre fazer um quadro. É, fazer um quadro, vamos fazer um quadro. Vamos comprar uma lasanha e transformar no risoto. As casas dos sonhos, já trouxe as lasanhas, já trouxe rentabilidade, já trouxe tudo. Eu tenho fé, Brasil, Brasil, vai acontecer. E assim, ó, nas minhas contas, Felty, a gente tem que transformar duas lasanhas em risoto pra você conseguir empurrar a casa pra gente.

É, tem isso. Eu já estou com um cara que cuida da parte mais difícil que é a obra. Daí, daqui já tem negócio. Já tem negócio. Deixa eu perguntar uma coisa para vocês. A gente falou de financiamento, mas aí quando o cara está querendo comprar, às vezes principalmente o primeiro imóvel dele, ele fica assim, cara, será que eu faço financiamento ou faço um consórcio?

E aí eu queria falar com vocês sobre isso. Foi mal. Cara, o Kaique tem um pouco de problema. A caneta saiu voando da mão dele aqui. O que é melhor ele fazer? Porque às vezes eu vejo muito cara falando assim, pô, o consórcio, olha aqui, cara, a taxa fica fixa e tal, cabe no bolso. E tem aquele Reels, né? Que você fala assim...

Pô, não, você vai lá e põe 10 mil, aí você vai... Isso eu gosto. Você vai e coloca mais 50 mil, aí ele vai te contemplar, aí você dá um lance embutido, aí quando você vê, você tem que 5 milhões no bolso pra fazer o que você quiser. Com 10 mil você faz... Com 10 mil você faz 1 milhão? É. Se você colocar 50, você transforma em 5 milhões, aí você compra quantas casas você quiser. Cara, eu nunca consigo entender isso. Eu fico olhando e falo assim, cara, eu não sou burro, eu não entendi. É, eu fico olhando. Mas, cara, uma coisa que eu acho... Eu acho o consórcio perigosíssimo.

Primeiro ponto. E eu acho que consórcio você tem que... Se você for fazer um consórcio, tenha consciência do que você está fazendo. Eu já vi muito cliente meu chegar. Tem uma carta de consórcio. Eu tenho 10 milhões pra comprar. Beleza, vamos lá.

Aí a hora que ele vai ver, aquela carta não está contemplada. Meu amigo, e para você explicar... A pessoa não entende o que ela comprou. E para você explicar para ele que ele não pode usar a carta, que ele tem que contemplar... Isso a gente está falando de um cliente que ele já é um cliente educado, que ele já sabe, que muitas vezes... Provavelmente ele já colocou um milhão de lança embutido e não contemplou. Mas vamos falar para o cara que quer comprar um imóvel de 500 mil reais, vai.

Eu sou muito direto, eu gosto muito mais do financiamento, porque você tem muito mais previsibilidade. Você vai dar 20% de entrada e você comprou o imóvel e vai ter a parcela para pagar. No início aquela parcela talvez seja um pouco mais alta do que o consórcio, provavelmente vai ser, só que se você faz principalmente com tabela SAC, que é o sistema de amortização constante, vai caindo a tua parcela mês a mês.

Já no consórcio, primeiro que com 20% você não vai contemplar. Você vai ter que dar pelo menos 50% de lance para conseguir o dinheiro ou contar com a sorte. E aí você não sabe. E aí o imóvel vai subindo de preço. Ah, mas vai corrigindo. E aí você vai conseguindo manter o teu poder de compra e tal. Só que qual é a armadilha desse vai corrigindo? Você foi contemplado. E aí você tinha lá uma carta de 500 mil reais.

Esse R$500 mil, todo ano ele vai ser corrigido, geralmente o INCC ou IPCA, alguma taxa lá que é definida em contrato. Só que quem já foi contemplado também tem a correção sobre o valor total da carta. Então o R$500 mil dele, que ele já comprou imóvel, que às vezes não valorizou 10% ao ano, vai ser corrigido todo o saldo que ele tem que pagar, não só o que ele tem que pagar, mas da carta, os 10%.

Já no financiamento você tem até uma correção, mas é sobre o que você está devendo lá, não sobre o valor total. Então quando eles falam, ah, você não tem juros, porque é super sexy vender consórcio, ainda mais com a Selic é 15%. Não tem juros, não tem entrada. Compre, parcelas reduzidas.

que também é outra armadilha, porque depois você tem que compensar o que você não pagou de parcela ali. E aí quando você vê no consórcio, você está pagando... Porque todo ano vai tendo aquela correção, vai subindo o valor, vai subindo o valor. O cara compra achando que ia pagar 2 mil, daqui a pouco ele está pagando 4. Não consegue mais pagar, não foi contemplado ou desanima. Por isso que você vê que mais de 50% das pessoas que fazem consórcio não contemplam, não compram bem e desistem. E no fim perde dinheiro, porque no início o que você paga basicamente é a taxa de administração.

da administradora, que gira em torno de 20% do valor da carta. Então aquele dinheiro não vai voltar nunca para você. O resto é só lá no final do grupo, se você parar de pagar. Então muita gente acaba perdendo dinheiro com consórcio. Dá para alavancar patrimônio e fazer dinheiro consórcio? Dá para fazer. Muita gente consegue fazer. Mas geralmente é quem já tem dinheiro ou faz algum formato meio híbrido onde você usa o consórcio e coloca algum outro bem.

Nunca é simplesmente, assina ali e vai para... Não é tão simples assim. Por isso que muita gente quebra a cara com o consórcio. Então eu prefiro a previsibilidade do financiamento, por mais que você tenha um juros mais alto.

E aí o financiamento, tipo assim, se o cara pegar uma taxa de 12, se ele cair, ele vai conseguir renegociar essa taxa. Isso, exatamente. Faz a portabilidade. Você faz portabilidade ou renegocia no próprio banco. Exato. Geralmente o banco já renegocia. Eu acho que o consórcio, cara, ele é muito bom só para quem já tem dinheiro, para quem já tem patrimônio e quer se alavancar. E quem quer uma compra imediata, vai no financiamento bancário.

Porque o cara está em bens, né? Aí ele tem outro... Ele tem outra linha de crédito, né? Outra coisa, ele quer contemplar. Quando você está aí de lance, ah, 60%, está aqui, próximo mês, contempla, pega a carta e acabou. Porque se você tem bens, você coloca um imóvel teu lá como a garantia, pega aquele dinheiro e vai girando, vai alavancando. Aí às vezes vai o cara lá que é um pobre, coitado, não tem nada, pô, parcela abaixo, vou ficar pagando isso aqui. Aí às vezes o cara já entuba três cartas de consórcio, porque monta uma estratégia lá para o cara. E aí eu vou te falar uma coisa, o cara do primeiro imóvel, geralmente ele não tem dinheiro.

Ele é o cara que vai ter os 20% contado, ou ele vai comprar na planta, ou ele vai comprar aquilo que cabe no bolso dele. E aí, se esse cara do primeiro imóvel vai para consórcio, é muito fácil ele se frustrar, porque ele vai estar sempre na esperança da carta contemplar e ele não tem o valor para dar o lance. E nunca vai ser sorteado, ou pode até ser, mas aí você conta com a sorte.

Então, cara, você está comprando o seu primeiro imóvel, vai no financiamento imobiliário. E dependendo ainda do imóvel que você está comprando, hoje a gente tem o Minha Casa Minha Vida. Cara, dependendo do mercado que você vai comprar esse imóvel, você tem uma taxa de juros do Minha Casa Minha Vida que é imbatível. E semana passada teve uma mudança. Agora o Minha Casa Minha Vida, você consegue comprar imóvel até 600 mil reais e ele contemplou agora a renda de até 13 mil reais, renda familiar.

Antes eles tinham criado no final do ano passado uma faixa 4, que eles dividem por faixa de renda. Você tem lá o baixa renda, que tem taxa de juros bem baratinho, ali 4 e poucos por cento. E isso vai subindo até o faixa 4, que é quem tem 13 mil de renda, para imóvel até 600 mil, que paga 10% de juros. Então, assim, imóvel até 600 mil, você já usa Minha Casa Minha Vida, que já virou um programa de classe média. Sim, e assim, você tem uma taxa de juros que não compensa não comprar.

O erro que o pessoal faz de financiamento imobiliário. O cara olha e a taxa está alta. Ele fala assim, vou esperar a taxa baixar que a parcela fica mais baixa. Toda vez que cai a taxa Selic, mais pessoas conseguem comprar imóvel, aumenta a demanda, o preço do imóvel sobe. E aí você vai ter que dar uma entrada maior e a tua parcela provavelmente não vai ficar mais barata. Então você vai gastar mais dinheiro.

O melhor momento de comprar é com a taxa alta. Só que eu vejo muita gente falando não espera a taxa baixar que você faz um negócio melhor. Ao contrário. Porque quando a taxa baixa, você renegocia o teu contrato. É a história que fala assim, case com o preço do imóvel e namore com a taxa de juros. Por quê? Porque você travou o preço do imóvel. Imóvel 500 mil é 500 mil que você vai financiar. Agora a taxa hoje está 12, daqui a pouco está 8, você vai lá e fala, eu quero atualizar aqui para 8. Você corrige o que você está devendo nessa taxa de 8.

Nossa, não vejo a hora. E você aí, que é do consórcio, agora você tem conteúdo para o ano inteiro para ficar postando e falando que a gente está errado. Os caras... Fica reagindo aí. Fica reagindo a gente aí. Fica reagindo. Faz os cortes. Deixa eu... Eu vou descer mais um degrau ainda. O cara mora de aluguel. Ele tem o sonho da casa própria. Em que momento ele sai do aluguel, que faz sentido ele sair do aluguel para comprar o primeiro imóvel?

na minha opinião, quando o aluguel e o valor da parcela é muito parecido. E a região onde ele quer morar ainda tem uma grande probabilidade de valorizar. Geralmente são apartamentos até um milhão ali, né? Até que não. No mercado de alto padrão, por exemplo, é um mercado que muitas vezes vale a pena comprar.

Em Alphaville acontece um pouco disso, não é? Porque eu já vi aluguel de 50, 60 mil. E quando você vai, você tem que... Pô, mas a casa vai ali. Se você financiar, dá 30. Exato. E às vezes vai dar a mesma parcela, por exemplo. Você vai pagar 60 mil de aluguel, só que a parcela dá 60 mil também. Mas tem a entrada, né? Às vezes aí ferra o cara nisso. É o que mais trava a entrada.

Não, mas você tem a entrada, porém você tem a valorização. E esse mercado, geralmente o cara tem a entrada. Ele fica namorando a taxa. Pô, será que vale a pena? E chega uma hora que ele vê que o aluguel e o financiamento é muito parecido. E tem uma coisa que faz muito sentido você comprar, que o valor da parcela é decrescente quando é na tabela saque.

Então, 60 mil é 60 mil hoje. E o aluguel é 60 mil hoje. No ano que vem, ele vai ser... 70, provavelmente. 70, 65, o que seja. E a gente viu, o aluguel nos últimos anos, ele está aumentando o dobro, o triplo da inflação até em alguns lugares. E aí, cada vez... E as pessoas falam, mas o meu contrato é atrelado ao IPCA, alguma coisa de GPM. Só que, às vezes, eu tive que devolver o imóvel que o proprietário pediu. Eu tenho que ir para um outro. Aí, nesse outro, você vai ver o reajuste.

E aí nesse caráter de urgência, cara, aí é onde você faz maus negócios. Porque aí você tem o quê? Você tem uma família, você vai morar na rua e aí começa... É aquela conversa antiga, né? Que é melhor alugar ou financiar? É, eu tenho uma mentalidade, eu acho que é assim...

Quanto mais barato o imóvel, mais sentido faz você comprar. Quanto mais caro, aí vai criando aquela coisa assim, pô, eu vou comprar um imóvel de 30 milhões. Pô, se eu deixar 30 milhões investido, aí o aluguel às vezes é 100 mil reais. Você fala, pô, não vale a pena eu pegar e fazer isso. Mas não é a realidade da maioria.

Não é a realidade, exato. Então, o cara que vai estar pensando assim, vou comprar um imóvel de 200 mil reais ou vou alugar, eu acho que vale a pena. Só que o que eu faria? Eu, Lucão, eu só faria isso se eu tivesse, pelo menos de grana, pelo menos o dobro da entrada. Então, a entrada do imóvel vai ser 40 mil reais. Eu tenho que ter pelo menos uns 80, eu tenho que ter uns 100 mil reais ali.

Que provavelmente esse cara vai ser um CLT, então ele tem que ter uma segurança. Porque, cara, eu preciso ter um... Um pochão, né? Um pochão ali, né? Um pochão de emergência. Então eu não faria uma coisa assim, pô, cara, eu vou dar entrada e vou zerar a minha vida. Um ponto que as pessoas não pensam que... Zerar a minha grana. Falando assim da média da população brasileira. Muitas vezes o único patrimônio que as pessoas constroem é o imóvel próprio. É o imóvel. Não tem outra coisa. E às vezes a pessoa fica naquela história, não, eu vou alugar porque não vale a pena comprar e tal.

E as pessoas às vezes não pensam no pior. Sei lá, aconteceu alguma coisa, a pessoa morreu, não sei. Ela tinha filho, tinha tudo. E morava de aluguel. Se você está financiado, pagando o financiamento, você tem o seguro prestamista que vai quitar o valor daquele imóvel. E o imóvel fica para a família. Se você está alugando, você não deixou nada. Sim. Então, às vezes, vou gastar os juros, vou pagar três imóveis. Tem aquela história. Só que o imóvel também vai valorizar provavelmente três vezes, ou até mais, dependendo de onde está a localização. E você tem uma segurança patrimonial atrelada ali, que no aluguel você não vai ter. Total. Então...

A conta alugar ou financiar não é puramente matemática. Ela tem que entrar nesse contexto da vida mesmo. Eu vejo que faz parte da jornada. Eu acho que você vai morando de aluguel até você ter uma grana confortável para dar a entrada e você ainda ter uma grana. Se você der a entrada e ficar zerado, você não vai dormir depois. Aí não adianta.

E aí depois, realmente, você vai... Acho que o aluguel faz parte, cara, do processo. É um ano da vida, né? E usar todos os artifícios possíveis do governo, gente. Na Minha Casa Minha Vida mesmo, casas de 200, 250 mil, dependendo da sua faixa de renda, você ganha até uns benefícios de até 50 mil reais. Tem que usar. Quem se enquadra na Minha Casa Minha Vida tem que usar sem compensar. Tem que usar e, geralmente, as construtoras do Minha Casa Minha Vida geralmente pagam até a documentação.

Tem uma coisa que às vezes o corretor, ele quer te empurrar um outro banco. Ah, não, faz o Itaú. Não, cara, não, vou fazer na minha casa, minha vida na caixa, por causa disso e disso. E acabou. E geralmente, imóvel nessa faixa aí já é atrelado à caixa 100%. Geralmente, a construtora já faz uma baita campanha. Minha Casa Minha Vida já tem assessoria. Agora eu estou vendo casa, apareceu uma aqui. Já tem assessoria ali de crédito que já vai denominar o cliente para fazer o financiamento no Minha Casa Minha Vida.

Isso acontece mesmo com o que o Kaique falou, tá? Às vezes você vai comprar casa. A gente está falando tudo isso porque a gente comprou recentemente, né? E não foi comigo, hein? Não foi ainda. Ainda não. A gente não tem dinheiro para comprar com o Felt. Com o Felt o negócio é meio... É outro negócio. A gente comprou e aí realmente o cara na hora que ele quer... Os bancões vão ser mais rápidos, tá? Tipo assim, putz... A pior taxa sempre vai ser a mais rápida, tá?

E o cara fica te pressionando ali. Não, não vai dar tempo. Aquele banco vermelho lá, ele vai te pressionar. Não, não, mas amanhã você assina. Cara, não vai. Vai na menor. Vai dar tudo certo. Às vezes, tenta fazer o contrato, quando você vai fazer o contrato. Tenta, em vez de falar assim, ah, não, tem que ser um negócio de 60 dias, tenta fazer um contrato de 90 dias, entendeu? Para você ter um espaço melhor e você fazer essa compra com calma. Porque depois isso aí faz uma diferença gigantesca, viu? Tem mais alguma coisa para a gente falar aí, Kaique? O que você acha legal?

Cara, eu acho que a gente já pode dar um presente para os nossos convidados. Ah, é verdade, Caíque. Nossa, bem lembrado, hein, Caíque? Olha, eu ia fazer uma burrada aqui. Aqui a gente é sempre muito bem recepcionado, viu? Porque não adianta nada você ir lá, porra, realizar um sonho, comprar uma casa nova e tudo mais e continuar malambento, né? Casa nova, vida nova. E para ter vida nova, você tem que usar roupas confortáveis. E estar bem vestido, né? É. Olha aí. Um presente aqui da Reis. Olha aí, presente da Reis.

Isso é importante. Às vezes o cara fala assim, pô, eu queria ganhar mais dinheiro. Você quer, meu? Começa se vestindo melhor. Olha como o Felty... O Felty está multimilionário. Olha como ele se veste. É, tá vendo? O Carlos, como ele está fazendo a Estrada de Rosa do Felipe ali, ele quer... Vou até abrir aqui o presente. Então ele está ali de polinho. É, é. Mas já é uma oficina. Deve ser aquelas polos de 7 mil reais. Isso, deve ser. Alferentaria. Alferentaria. Abre o tênis aí, vamos ver. A polo do Carlos provavelmente comprou uma casa aqui em Alphaville, tá, pessoal?

Olha só, a Raze é muito conhecida pela sua linha de tênis, tá? Então, aqui você vai ter um desconto, né? Que é o cupom. Tem o cupom, qual que é o cupom aqui? Primo. Primo. Cupom Primo. Você vai ter 10% de desconto aqui em todo o site.

Já vai fazer parte do look. Olha ali, olha ali. Legal, hein? Bonito, hein? Gostei. Bonito, gostei. E esse aqui é o lançamento deles, né? Esse é o lançamento. Acompanho lá. Esse é o lançamento. Bem bonito, hein, galera? Obrigado por ter presente. Então, isso aí, gente. Essa daqui é a linha Avant, tá? Que é a coleção deles nova aqui pra vocês. E você consegue ter aqui em compras acima de R$497,00, você tem um cupom de 10% de desconto, que é o cupom PRIMO. Tá bom? Isso aí. Beleza? Então, usa aí QR Code na tela. Link na descrição pra você.

Eu queria que vocês dessem um conselho final para quem quer começar esse negócio de... Cara, eu quero começar uma carteira de imóveis. Eu já invisto aqui, eu já estou na renda fixa. Tenho um dinheirinho. Já tenho ali os fundos imobiliários. Cara, eu já tenho aqui, já acompanho o Tiago Nigro, já acompanho o Primocast, mas agora eu quero começar a ir para o mercado imobiliário aqui. Quero começar a construir minha carteira. Daqui 10 anos eu quero ter uma porrada de imóvel, eu quero estar ricaço.

Se você ainda usa toner para imprimir, está na hora de você saber que o principal componente é o plástico. Um ano de impressão com toner em todo o mundo equivale a 20 bilhões de sacolas plásticas. É muito plástico, não é? Chegou a hora de reduzir o plástico nas suas impressões e ainda diminuir também o consumo de energia. Mude para uma impressão toner free, escolhendo as impressoras empresariais de jato de tinta Epson Workforce, com a tecnologia Precision Core. Você não vai querer continuar usando impressoras com toner, vai?

Saiba mais em epson.com.br barra toner free. As estimativas da Epson são baseadas em dados internos e de terceiros. Chegou a hora de deixar os carros da idade da pedra pra trás. O BYD Dolphin Mini foi o elétrico mais vendido no varejo por dois meses consecutivos. Pela primeira vez, um carro 100% elétrico lidera essa posição no Brasil. E chegou a sua vez de ter um carro mais econômico que moto. BYD Dolphin Mini, a partir de R$ 109.990,00 pra CNPJ.

Fala até uma concessionária BYUG e faça um test drive. Consulte condições em byg.com.br. No trânsito, enxergar o outro é salvar vidas. Entenda primeiro o seu momento, quanto de dinheiro você tem disponível e saiba que você pode juntar forças. Porque o primeiro imóvel que eu investi, eu não fiz sozinho, eu fiz com mais amigos. Ah, isso é importante. Eu identifiquei lá um imóvel, quanto eu ia precisar e tal. Eu tinha 100 mil reais, era o que eu tinha na época.

E eu juntei com mais um amigo, a gente fez um apartamento que a gente gastou ali 240 mil para fazer tudo mais ou menos, que deu uma rentabilidade para a gente de 32% em três meses. E aí eu fui reinvestindo parte do dinheiro e fui crescendo o negócio. Mas eu, porque eu quis ir para esse caminho do house flipping.

Como eu falei, não tem o caminho melhor ou pior. Ah, eu quero construir para vender, mas não tenho toda a grana para construir. Você pode fazer construção financiada, ache mais pessoas para compor renda com você, faz o financiamento. Quero comprar um estúdiozinho, quero ter uma carteira com vários imóveis, que meu sonho é aposentar com aluguel. Você pode fazer isso em conjunto se você não tem toda a grana. Porque muitas pessoas veem como uma barreira o valor do imóvel.

E você pode usar financiamento imobiliário, como a gente falou, e você pode também compor renda com mais pessoas. E aí fica muito mais fácil. Interessante, porque o pessoal às vezes acha que você só tem que compor renda com a esposa, com o marido. Você pode trazer uma pessoa de fora, então.

No vídeo que a gente gravou lá no Será Que Dá Dinheiro, tem um aluno dele que se juntou com mais três lá. Quantas pessoas que você pode colocar? O banco define a regra quando você vai fazer financiamento. Alguns limitam três pessoas, às vezes duas pessoas. Então tem essa regra. Três fica bom, hein? Você pode fazer à vista, às vezes. E aí você faz contratinho, sociedade em conta de participação, SPE, e compõe lá um milhão de reais e começa a gerar esse dinheiro.

Pô, legal isso, hein, gente? Pensa aí. Arruma duas pessoas boas aí que estejam num momento...

Igual o seu, né? Não adianta você pegar o cara mais desesperado, o cara tá precisando de dinheiro pra agiota amanhã, e o outro cara que... Ah, não, cara, eu tô aqui sem pressa. Não vai dar certo, né? O cara tem 15 anos de Ambev, e o outro tá pegando dinheiro com um agiota. Não vai dar certo. Então, assim, cara, pega uma galera que tá todo mundo mais ou menos no mesmo momento, que aí eu acho que vai dar certo. O cara coloca no mercado, liga pra mim depois. E aí, vendeu? E aí, vendeu? Cadê as propostas? Cara, o imóvel é um bom investimento, mas você tem que ter paciência.

Falo que você comprar e depender da venda 100%, não faça isso. Você vai se decepcionar e você vai fazer maus negócios. Você tem que comprar um imóvel, pensar no longo prazo e tenha fôlego financeiro. Se não tem fôlego financeiro, faça pequenos investimentos em localizações privilegiadas.

onde que é a maior probabilidade de eu conseguir investir. Faça uma análise. Onde eu vou conseguir investir pouco, onde tem a probabilidade de valorizar. E começa comprando na planta, cara. Acho que, assim, para quem não tem grana, está começando hoje, eu iria para os investimentos de imóveis na planta, os próprios estúdios, porque os estúdios, quando você tem um lançamento de sucesso, ele já se valoriza durante o período de obra. E depois, quando ele está pronto, você consegue rentabilizar ele muito bem.

E se você também, por exemplo, não tem dinheiro e você tem a possibilidade de comprar Minha Casa Minha Vida, começa. Porque esse Minha Casa Minha Vida é Minha Casa Minha Vida hoje. Dependendo de como aquela região se desenvolver, ele pode se tornar um empreendimento que vai ter uma alta valorização também. Total. Muito bom. Então, acho que as pessoas, primeiro, precisam analisar, saber o que estão fazendo.

porque o mercado imobiliário é muito bom. E só fala mal do mercado imobiliário quem compra mal e quem não sabe o que está fazendo. Muito bom. E se você quiser saber mais sobre essa estratégia do house flipping, a gente tem uma aula lá na FinClass, em que, inclusive, está fazendo aniversário. Você pode assinar o Vitalício, que é FinClass para sempre. É isso aí. Tá bom? Imagina, você vai pagar uma assinatura da FinClass. Imagina, você paga a assinatura do Vitalício. Tá. Merreca.

Aí você assiste a aula do Carlos e você consegue comprar seu primeiro imóvel e fazer ali 50, 60 mil reais na sua primeira vez. Ah, não, vale a pena, hein? Quantas vezes você fez o valor que você investiu na Finclass?

É, e se você já assina a Finclass e não assiste a essa aula, você é doido. Aí você é maluco, cara. Você está perdendo tempo, tá bom? Então, não deixa aqui de seguir o Primocast. Procura o Lucas Felt e o Carlos Bale aí nas redes sociais. A gente vai deixar os arrobas aqui na descrição. Curte, compartilha, segue. Por favor. Cinco estrelas. Grande abraço e até o próximo episódio. E tchau.