Número de dívidas de condomínios enviadas a cartórios para cobrança disparou no Brasil em 2025

Fala, Márcio, bom dia!

Oi, Marcela, bom dia!

Tudo bem, Márcio? Bom dia!

Fala, Muniz, tudo jóia?

Hoje a gente vai falar sobre a saúde financeira aí dos nossos condomínios, Márcio. Vários estão passando por um problema ali com dívidas, né? O número de dívidas dos condomínios, que essas dívidas foram enviadas para os cartórios para cobrança, esse número disparou em 2025. Um levantamento do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil mostrou que foram mais de 100 mil documentos de cobrança desse tipo no ano passado contra 15 mil em 2024.

Então é um salto de mais de 500%, é o maior crescimento da série histórica desde 2000. 2020. Então, o valor total das dívidas encaminhadas para protesto passou de quase 30 milhões para 200 milhões de reais no mesmo período. E tem mostrado também esse levantamento, Márcio, que tem uma mudança na forma como os síndicos e as administradoras estão lidando com essa inadimplência. Em vez de buscar a justiça direto, cada vez mais desses gestores têm procurado encaminhar esses débitos em atraso aos cartórios de protesto, e isso pode gerar algumas restrições de crédito para os devedores. Que que tá acontecendo, hein, Márcio?

Bom, Muniz, eu acho um bom movimento do mercado isso, porque quanto mais você puder evitar o judiciário e resolver de forma extrajudicial, melhor para todo mundo. Então não é que inadimplência cresceu muito nesse ano que passou, é que o modo de cobrança das administradoras e dos síndicos é que mudou, e dos advogados também. Ainda bem, porque a gente tem uma régua de cobrança, vai, vamos falar assim, que tem que durar uns 90 dias.

Primeiro mês de atraso, você liga para pessoa, manda uma mensagem, manda um e-mail: ó, você esqueceu de pagar, manda uma segunda via do boleto. Durante os primeiros 30 dias dá para seguir assim. No segundo mês de atraso, você já manda para o advogado, mas o advogado não precisa entrar com ação judicial, não faz sentido movimentar todo o judiciário porque a pessoa tá com 2 boletos em atraso. Então nesse segundo mês, o advogado Faz uma cobrança mais austera, um pouco, faz uma ligação um pouquinho mais dura, ou então manda para o cartório de protesto, que é esse número que a gente falou agora.

Não deu certo, no terceiro mês aí sim você começa a preparar papelada para entrar com ação judicial, e aí vai para o juiz, aí vai ser uma execução. Então o que que a gente percebeu? Que o protesto ele é muito efetivo, porque a pessoa recebe um aviso de protesto, ela tem 2 dias para pagar, não pagou, vai atrapalhar o crédito, vai atrapalhar o cartão de crédito, édito, financiamento que ela quer pegar, enfim, vai sujar o nome, né, no popular.

E aí vai atrapalhar muito. Então todo mundo que trabalha com condomínio percebeu essa mudança de que ao invés de você entrar com ação judicial já no primeiro, segundo mês, se você mandar antes para o cartório vai ser mais efetivo. Por isso que explodiu o número. Eu gosto bastante. Eu acho que essa fase amigável, ela é importante. Às vezes a pessoa tá, tem uma dificuldade momentânea, tá numa transição de emprego ou ficou desempregado um pouquinho condomínio.

Então não entrar com ação judicial direto e buscar o cartório, eu acho que é uma segunda chance para o devedor pagar. Só que é faca na garganta, porque se ele não pagar em 2 meses, em 2 dias quando recebe o aviso, vai sujar o nome. Então tem sido efetivo, eu acho um bom movimento para o prédio. Não custa mais caro porque quem paga as custas do cartório é quem deve. Então se você atrasou condomínio e você recebeu um aviso do cartório de protesto, você paga a dívida mais os os encargos do cartório.

Então só onera para o devedor e não para o prédio. Então me parece um bom sinal, um bom número. A inadimplência aqui em São Paulo não cresceu muito, ela tá sob controle, não passa de 5%. Já chegou a 20% no passado, hoje em dia não passa de 5%, às vezes 3%. Então combater esse 5% com protesto é melhor do que combater com ação judicial para os casos menores. Então é um bom número.

É isso, fica até de dica, né, para os condomínios que estão se vendo aí numa situação em que não sabem como lidar com a inadimplência. Fica uma sugestão da forma como lidar, né?

É, agora, Marcela, cuidado absoluto na hora de mandar o nome de alguém, o CPF de alguém para protesto. Tem que ver o cadastro direitinho, tem que ver se o imóvel tá no nome da pessoa, se não teve venda, se não teve doação, se não teve inventário, porque se o condomínio protestar o CPF errado De credor ele passa a ser devedor, porque o cara entra com uma ação de indenização por dano moral, ganha, e aí o prédio tem que pagar. Então, para protestar, tem que ter certeza do cadastro, né, de quem é o responsável pelo imóvel.

Sem dúvida. Márcio, até amanhã, um beijo.

Até, um beijo.

Valeu, até, Márcio.

Valeu, até.