Fundos Imobiliários com kiko Hirano (Dicionário do Investidor)| Café com FII #18

Olá, sejam todos bem-vindos, bem-vindas a mais um episódio do podcast Café Confio. Eu sou André S. Costa e hoje eu trago novamente Kiko Irano para conversarmos sobre fundos imobiliários. Essa indústria que não para. Kiko, seja muitíssimo bem-vindo novamente aqui no canal. É sempre um prazer conversar contigo. Até estávamos conversando antes nos bastidores, batendo um papo nesse mercado. Vamos conversar. E quais são as suas impressões a respeito, né Kiko? Seja bem-vindo.

Obrigado, sempre muito bom conversar contigo. Esses amigos que esse mundo de finanças trouxe para a gente, você com certeza é uma amiga que está no coração. Acredito que o seu trabalho é um trabalho muito importante, principalmente esse de entrevistas, porque você traz aqui de uma maneira tranquila para conversar com gestores, economistas, outros youtubers.

para conversar contigo de uma maneira que passa conhecimento sempre para o pessoal. Então, gosto bastante disso. Agora, vamos dizer assim, o nosso segmento, né? Falar de fundo imobiliário, FIAGRO, FIINFRA, FIPIES, que a gente tanto gosta.

era o ano que a gente ameaçou em 2025 ser o ano, que é o ano de queda da Selic, e agora em 2026 começou a queda da Selic. Só que mesmo assim, quando a gente pensa que aqui internamente está tudo em ordem, agora vai, aí acontece algo externo que pode atrasar novamente essa tão sonhada queda da Selic para que os fundos...

comecem a render melhor, não vou dizer render melhor, mas para a gente ver atratividade, porque é complicadíssimo toda hora alguém chegar assim, Kiko, como é que você me explica? Nos últimos cinco anos, dos 100 fundos do IFIX, apenas três bateram por CDI.

Como é que eu explico isso? Você pega uma janela de 5 anos, que o CDI era 2%, aí a gente estava batendo nele. Se você pegar a janela anterior de 5 anos, aí você vai perguntar para o cara que fala de renda fixa. Como é que você me explica? Todos os fundos imobiliários batendo o CDI. Porque batiam, todos batiam com sobra. Aí...

Acho que até o CARI11, sem entregar dividendos, nenhum bateu o CDI, porque valorizou. Aí agora o pessoal vai e traz essa outra janela para fazer. É difícil, é difícil. Aí realmente eu queria que os fundos imobiliários continuassem baratos, não vou mentir.

para mim, como investidor, continuassem baratos os imobiliários, os fiagros, o FII e infras, eu nem diria que eles estão baratos, não, principalmente os indexados da CDI, mas eu nem diria que estão baratos, mas queria que continuassem baratos, continuassem que a gente estivesse comprando, entregando esse resultado todo que anda a reentregar.

Se a gente quer que a indústria cresça, que aumente, e a outra, crescer a indústria é uma coisa boa. E o pessoal ainda não entendeu isso. Quando o fundo faz emissão e compra ativos com cotas, o pessoal acha ruim. Poxa, você está diversificando esse fundo. Ah, Kiko, mas ele está pagando caro. Quem disse que ele está pagando caro?

Você sabe fazer laudo de avaliação de imóveis? Você avaliou? Você leu o laudo de avaliação que a própria administradora publicou desse imóvel? Você não leu. Você não pode fazer essa afirmação. Inclusive, alguns fundos compraram com cotas abaixo dos laudos de avaliação. E cresceram. Compraram barato.

barato imóveis com cotas. Ah, mas quando o meu fundo compra imóveis com cotas, depois começam a vender as cotas e o preço cai. Pois é, o fundo melhorou e o preço da cota caiu. O que você tem que fazer? Comprar mais. Comprar mais. O fundo melhorou e o preço da cota caiu. Caiu por causa de uma estratégia, não do fundo, mas do vendedor do imóvel.

que ele não se importa em perder 5% a 10% no valor que ele pagou. Ele não se importa. Por que ele não se importa? Eu não sei. O último imóvel que eu comprei foi uma taxa de 5% para a imobiliária. 5% foi pago para a imobiliária.

Então, se ele perder, o vendedor fez a transação diretamente com o fundo, então ele não teve intermediário. Se ele perder 5%, era como se ele tivesse... E ele vendeu muito mais rápido do que se tivesse colocado no imobiliário, num consultor imobiliário. Então, isso faz parte. A indústria sempre vai querer crescer e ela sempre vai procurar modos de crescer. Quando o mercado está ruim...

No primeiro momento, eles inventaram a compra de imóveis com alavancagem. Isso aí foi em 2020, 2021. Agora o mercado ruim e juros muito ruins. Então, você fazer dívida agora é péssimo. Aí eles inventaram a compra de imóveis com cotas. Daqui a pouco o mercado pode estar bom. Aí que o mercado está bom, eles vão comprar imóveis com dinheiro arrecadado, com venda de cotas.

E assim vai. A indústria sempre vai crescer. A nossa indústria ainda é muito pequena, perto do que é a indústria americana de Wheats. Então, vai sempre crescer. E acredito eu que a compra de imóveis com cotas é melhor do que a compra de imóveis com alavancagem. Então, dentro das duas por cento. Mas não era melhor comprar com dinheiro? Não sei.

Não sei, porque quando você faz uma emissão para comprar com cotas, você consegue pagar uma taxa de distribuição mínima, mínima mesmo, pagando só custo CVM, custo Ambima e coisa assim. Quando você faz uma oferta pública para pegar dinheiro lá fora, é 2%, 3%. Eu acho que até que a compra de imóveis com cotas é melhor do que é com o dinheiro.

Mas eu teria que fazer as contas para isso, para poder entender. Porque, de repente, o cara pode barganhar por sem dinheiro um valor mais baixo, né? Mas, de modo em geral, a compra com contas me agrada.

Kiko, você falou de recompra de cotas, eu também achei uma forma muito interessante, ou até mesmo metade cotas, metade parcelado, também é uma forma, uma estratégia. Mas tem um ponto polêmico aí, né? Falamos de alavancagem, você comentou sobre alavancagem, que foi o primeiro modo de tentar crescer em momentos que emissões não são permitidas pelo mercado, não que não tenha algo para comprar, aliás, tem muita coisa para comprar, justamente na época que você não tem dinheiro.

Mas a questão de emissão abaixo do VP, como é que você vê isso? Ainda é um tema sensível para os investidores, né, Kiko? Sensível e problemático, né? Sensível e problemático. Antes, deixa eu explicar o que é uma emissão abaixo do VP e por que ela é ruim. Porque vamos dizer assim, eu tenho um fundo que tem mil cotas, o fundo todo tem mil cotas.

e cada uma custa 100 reais. Aí o fundo resolve emitir mais mil cotas, e essas novas cotas a 90 reais. Ao fazer isso, ele está emitindo novas cotas a 90, ah, é bom que a gente compre essas novas cotas mais baratas. Olha, se o mercado está bom, eu compraria, mas às vezes eles estão emitindo abaixo do VP, e o mercado está ruim, que nem vale a pena comprar a 90.

Mas essas cotas a R$ 90,00, que são R$ 10,00 mais baratas que a anterior, na média aritmética, vão fazer com que as cotas anteriores que valiam R$ 100,00, apesar do mercado estar sendo negociado a R$ 80,00, vão passar a valer agora só R$ 95,00. Então você perdeu potencial de renda, porque a carteira rende em torno do seu VP.

em torno do que ela vale. Então, se era 100 e rendia 10% ao ano, você estava tendo R$10,00 ao ano. Agora, R$95,00, você só vai ter R$9,50 ao ano. Então, a emissão abaixo do VP, ela diminui o seu rendimento. Ah, mas o gestor está pegando uns investimentos que, em vez de render 10%, vão render 12% ao ano. Algo errado.

Algo errado, que se utiliza, na grande maioria das vezes, marcação a mercado. Se hoje o mercado está pagando 12, tinha que baixar o VP na marra aqui para poder isso. Algo errado. Então, normalmente, o que a gente vê é as emissões abaixo do VP, elas diminuem o potencial de renda. Se diminui o potencial de renda, não é um bom negócio.

falando em fundo de papel. Quando a gente já traz isso para fundo de tijolos, aí eles podem dizer que são excelentes oportunidades de comprar imóveis baratos. Não sei se é tão boa oportunidade. Acho, inclusive, que eu proibiria, se eu fosse uma entidade, emissões abaixo do dever. Ou limitaria... É...

um certo valor, 2%, limitaria 2% abaixo do VP como um limite, porque seria uma oscilação normal no decorrer de toda a emissão, porque a emissão demora um certo tempo, seria uma oscilação de VP que se pode ter devido à marcação ao mercado no decorrer dela. Então, limitaria no máximo isso a 2%. Mas não gosto mesmo. E, às vezes, o fundo faz de forma de escolher de forma de escolher

o gestor usa a justificativa que tem cap rates mais altos e por isso está pegando mais baixo mas para mim não justifica não saio do fundo por causa disso não é uma penalidade mas é uma advertência que me chama a atenção quando um gestor faz isso com fundo aí é outra coisa, a gente tem que diferenciar emissão abaixo do VP

2%, 3% é ruim, mas não é a morte. Agora, a emissão abaixo do VP, 15%, 20%, aí é morte. Aí você está realmente acabando com o fundo, você está acabando com o fundo mesmo. Então, quer dizer que realmente é o valor que vale o fundo. Porque a gente fica olhando para o VP...

Tem casos aí, vou citar o Rackt-11. O Rackt-11 fez a primeira emissão R$100, depois fez R$1,80 abaixo do VP, aí depois fez R$1,60, se eu não me engano, a última foi R$55, todas abaixo do VP, porque o VP dele está lá em cima. A meu ver, é o valor que realmente vale, R$55 por voto.

Esse é o meu ver. Então, o gestor pode dizer que é época de oportunidades e isso e aquilo, mas, ao meu ver, aquilo lá é o verdadeiro valor que vale as cotas. Ele está avaliando as suas cotas a esse preço. Então, é isso que chama atenção. Agora, quando é realmente só questão desses 2%, que é questão do descasamento mesmo, porque você tem que fechar um valor.

Aí você olha um pouquinho para o cenário para frente, um pouquinho para o cenário para trás, o gestor sempre vai tentar deixar essas novas cotas mais atrativas, ele vai tentar achar uma justificativa para ficar mais baixo. Já vi gente dizendo assim, não, é porque o VP, aí você subtrai o provento do mês, é por isso que ficou 1% mais barato. A gente deixa, aí não vejo tanto problema assim. Mas só que essas outras, aí é problema.

Quando é 3%, me chama, me adverte. Agora, 15%, 20% aí quer dizer que tem problema mesmo. O ativo em si tem problema. É algo errado ali.

Ou seja, é um detrator ali de valor daquele fundo, né? Então, realmente, eu acho que falta também muito o gestor fazer uma comunicação também a respeito do que, quais são as projeções. Claro que tudo não se pode falar, não se pode falar nos imóveis, a gente até entende, né?

vai outro lá na frente e pega. Mas o racional, pelo menos, e uma certa transparência de forma simplificada para os investidores, também deveria ser feito em qualquer situação, né, Kiko? Olha, eu vou um pouco mais além. Eu queria mudar a legislação também. Por que gestor não pode fazer propaganda?

Todo mundo pode fazer propaganda. Se eu for vender microfone, eu posso fazer propaganda. Se eu for vender mouse, eu posso fazer propaganda. Se eu for vender celular, eu posso fazer propaganda. O celular que eu vendo é melhor que os outros. Vou vender curso que eu vendo, eu posso fazer propaganda. Por que que gestor não pode vender o seu produto? Eu não entendo essa regra da CVM. Eu não entendo realmente essa regra da CVM.

Porque ela obriga que o gestor pague uma taxa mais alta para ter um assessor. Aí esse assessor vai lá, mas o gestor diretamente não pode. Esse período de silêncio. Período de silêncio, se o gestor faz uma emissão abaixo, ele vem para pôr a cara na tapa e vai lá e diz. A emissão é abaixo por causa disso, disso, disso e disso. E tenta vender o seu peixe.

Mas agora não, os caras fazem emissão abaixo do VP. Agora, ontem teve um fundo, o RECR. O RECR lançou uma emissão centavos abaixo do VP e com a taxa paga pelo fundo. Então é a taxa toda por conta do investidor. Então é tão ruim quanto é abaixo do VP. Quando o fundo está pagando a taxa e está lá no VP, é abaixo do VP. Aí...

Qual é o racional? O gestor não pode falar. Agora ele vai ficar caladinho até a emissão acabar. Aí vai receber centenas de reclamações lá e vai dizer que não responde, porque não pode responder. Exatamente. Então tem que mudar isso aí, de modo em geral. Agora já a questão de fazer material publicitário.

antigamente a gente tinha, você deve ser da época também, que era a instrução 400 e a instrução 476, agora juntou tudo numa só e não tem, mas a gente já separava aí, porque a 400 passava por um trâmite legal junto à CBM muito maior, e era mais cara, inclusive, que era para investidores em geral, e a 476 só para investidor profissional, que essa não precisava de trâmite nenhum.

O gestor ali estrala o dedo, lança o fato relevante e está valendo, está lançado. Nessa época, eu já achava ruim a comunicação. Porque você estralava o dedo e lançava a emissão. E você não tinha como saber para que é nem para que foi.

Então, quando houve essa mudança, eles já tinham que ter liberado o gestor poder falar, mostrar o seu racional, porque nós temos memória fraca. Nós temos memória fraca. O fundo faz emissão abaixo do VP, depois ele começa a pagar bem, ninguém mais está lembrando que ele faz emissão abaixo do VP. Inclusive, eu acho que deveria existir linha d'água.

O fundo fez a primeira emissão a R$10,00, aí tinha 4% de taxa, ficou R$9,60. Então, R$9,60, para o resto da vida, independente de marcação a mercado ou não, deveria ser o VP mínimo desse fundo. Aí o gestor, mas houve marcação a mercado, os imóveis foram abaixo, ele ficaria sem distribuir, arrecadando capital.

e patrimônio até voltar a esse valor, que é mais ou menos o que faz os FIINFRAS. Aí que me agrada, que me agrada de modo geral. Só que deveria ser proibido fazer a emissão abaixo do VP. O FIINFRAS vai lá e ele abaixa a linha d'água fazendo a emissão abaixo do VP. Mas deveria ser proibido fazer isso. Porque assim a gente não perderia dinheiro. Já parou para pensar.

quando a gente está pensando em longo prazo, em 20 anos, e vai perdendo aí 3%, 2%, 3% toda a emissão, faz duas por ano? É, teve uma época aí que era um monte, né? Quanto vai estar realmente daqui 20 anos? Então, realmente, assim, é um ponto delicado. A comunicação do gestor, por mais que ele justifique, não tem justificativa. Não tem justificativa.

Ainda penso que às vezes é importante o fundo crescer, é importante o fundo ficar mais diversificado, é. Mas a emissão que saiu do REC-R, por exemplo, eu gostaria de saber por quê. Não cabe no mercado, porque o mercado está 10% abaixo do valor da emissão, então já sabe que não vai ser absorvido pelo mercado. Por que essa emissão?

Eu gostaria de saber. E ainda com as taxas pagas pelo fundo. O fundo precisa de dinheiro? Porque eu já vi algo parecido disso aí, que o fundo precisava de dinheiro para poder pagar uma alavancagem, que também foi feita pelo gestor, mas quando eu entrei eu já sabia que a alavancagem existia, que isso ia ser uma possibilidade. Mas agora o fundo está sem alavancagem nenhuma.

Sem problema nenhum. Para que fazer uma emissão muito acima do valor de mercado e com a taxa paga pelo fundo, ou seja, abaixo do VP? Eu queria perguntar isso para o gestor, mas ele não pode responder porque ele está em período de silêncio, porque está em emissão de cotas. Exatamente. É complicado.

Kiko, o investidor costuma escolher FIIs por segmento, mas isso ainda faz sentido? Ou hoje o risco está muito mais no ativo e na gestão do que no segmento em si? Boa pergunta. Muito boa pergunta, que eu estava pensando... Aconteceu essa semana de um...

do pessoal lá no grupo nosso do Telegram, perguntar sobre isso, se 20% por setor era uma boa diversificação. Aí eu pensei, mas você vai lá e diversifica no fundo de logística, Galgui 11, aí ele muda para renda urbana, ele começa a comprar imóvel de renda urbana, aí você fala, não, agora ele vai ser dentro do meu renda urbana, aí ele vai lá e compra um escritório.

Aí você põe um fundo de renda urbana, TRXF, ele vai lá e compra um hospital. Então, vou ser mais crítico ainda, você compra o HGLG, fundo de logística, ele vai e investe num fundo de renda urbana, Gari11. Então, no final das contas, não sei se vale a pena mais a gente fazer essa diversificação por setores.

o TRX comprou shopping, então, já não sei, eu acho que agora a gente tem que fazer, buscar fazer diversificação por gestora, e dentro da gestora, aí sim a gente faz o grupo de setores que a gente quer, tipo, vou pegar...

A pátria, lá dentro da pátria, eu compro o de shopping, o de logística e o de renda urbana. Aí esse é os 25% só que eu posso ter de pátria. Aí agora eu vou lá dentro da XP, dentro da XP eu vou pegar o de logística, o de papel e o de zeta. E vamos ter que diversificar dentro da gestora, porque lá dentro da gestora as coisas podem mudar a qualquer instante. Eles podem juntar dois fundos de uma hora para a outra.

que a gente está vendo aí cada vez isso mais acontecendo. Então, vamos ter que mudar o tipo de visão. Eu chego a pensar que vai chegar a patamares de a gente ter tudo híbrido, tanto tijolo quanto multistratégia. Vai chegar ao ponto de ter tudo num fundo só. Um fundo só. Você imagina chegar a um patamar de...

todos os ativos geridos pela gestora ficarem juntos num fundo só. Pode chegar ao patamar de fazer isso, porque aí ele fica diversificado por si só e a gente só vai fazer diversificação por gestora.

É uma possibilidade. Não vejo isso, porque tem questão de expertise, tem gestão que é... A expertise dela é uma só, e ela vai... Desenvolvimento, e ela vai continuar a ser em desenvolvimento e pronto. Mas cada vez mais as gestoras estão inventando, porque às vezes ela não consegue, num fundo, captar, mas no outro fundo ela consegue captar, e ela está vendo aquele imóvel.

que eu vou citar aqui o caso do BTLG. O BTLG adquiriu imóvel de escritório. Ah, vendeu logo em seguida, Kiko. Não, mas ele comprou imóvel de escritório. Ele não era para fazer isso. Se a BTG quer comprar imóvel de escritório, pega lá o BRCR11 e compra imóvel de escritório. Mas o BRCR11 está muito longe do seu valor patrimonial. Ele não vai conseguir emitir cotas para comprar isso.

Aí a gestão pegou o fundo que estava perto do valor patrimonial e emitiu cotas para comprar. Ou seja, o próprio gestor não respeita a segmentação dele. Se ele não respeita a segmentação dele, a gente também tem que agora repensar na nossa segmentação.

E realmente precisamos repensar isso. Se realmente é tão importante isso. Acho que hoje a diversificação de gestora está mais interessante do que a diversificação por setores. O que foi? Quando a gente começou há 10, 7 anos atrás, a gente queria diversificar por setor. Agora já estou pensando em diversificar por gestoras.

Exatamente. É gestora incorporando outra, é fundo sendo incorporado por outro, fazendo essa movimentação toda, que hoje tem fundos que realmente a gente não consegue classificar. E aí fica complicado você falar que segmento que é, né, Kiko? Minha carteira foi por água abaixo, porque a gestão fez um movimento lá que, de repente, eu aumentei a quantidade de renda urbana sensata.

Exatamente. Exatamente. Kiko, agora um segmento muito sensível para os investidores desde a pandemia é lajes corporativas, que ainda carregam o estigma de vacância. O pior já passou ou ainda tem risco mal precificado aí no mercado? Como é que você está vendo isso? O que a gente tem...

Lages corporativas é complicado. É. Por que que Lages corporativas são complicadas e em logística não é? Varejo não é? Renda urbana não é? Vamos dizer que hoje a logística e renda urbana são os dois. Eles não são. Porque normalmente os prédios são, os imóveis são um inquilino só. E normalmente são BTS, compra para alugar.

compra para ajeitar na recomendação, e são contratos atípicos. Se fossem contratos típicos, a gente ia ter históricos maiores de vacância. Quando você constrói um aláxido corporativo, dificilmente você faz um prédio de 25, 30 andares e fecha com um inquilino só. Existe, assim, GTWR, PVBI tem um lá com...

Aquela empresa de saúde, como é que é? Esqueci. Ah, Prevent Senior. Isso, Prevent Senior. Um prédio maravilhoso, também, locado lá para eles. Tem casos, sim, que pegam um prédio inteiro só, mas isso não é o normal. O normal, literalmente, é uma laje para um inquilino, outra laje para outro inquilino. Alguns inquilinos pegam duas lajes e são, normalmente, contratos típicos. E contrato típico...

ele fica mais próximo do que é normal o valor de mercado de um aluguel. Quando a gente tem uma taxa de 14,75%, qualquer coisa está rendendo 1% ao mês, menos aluguel. Nenhum aluguel rende esse valor. Nenhum aluguel rende esse valor. Primeiro, aluguel no mês, 0,60 é muito.

0,60 é muito. 0,80 já começa a falar de atípico. Você deu algum benefício a mais para o inquilino para poder pegar 0,80. 1% você comprou o prédio do cara e pagou até um preço mais alto do que realmente os outros estavam oferecendo por aí. E é contrato atípico. Contrato típico você não consegue isso. Então, lajes, ela é predominante em contratos típicos.

e predominantes aluguéis aí variando de 0,40, 0,60, daquilo que realmente vale. Mas, por ser típico, tem um rodízio maior, porque o contrato típico, o inquilino, você tem mais concorrência, o inquilino escolhe, eu estou nesse aqui, você baixa o aluguel? Não, o cara lá do outro lado da rua baixou.

muda para o outro lado da rua e paga o aluguel mais barato do outro lado da rua. Às vezes a concorrência é no mesmo prédio, porque o prédio tem dois zonas, a concorrência fica no mesmo prédio mesmo. Então, lá as corporativas é complicado, exige maior gestão, porque você está tendo troca de inquilinos o tempo todo, porém, são os metros quadrados mais caros.

Se são os metros quadrados mais caros, se valorizam mais. E quando tem uma gestão ativa que gira esses imóveis, consegue destravar bastante renda extra. Mas lembrando que é no giro dos imóveis.

Uma hora pode acontecer que tem ativos que giraram, foram vendendo imóveis bons e comprando imóveis ruins, vendendo bons, comprando ruins, chegou uma hora que ficou só com imóveis ruins. Então a gente tem que prestar atenção não só no não recorrente que está saindo no dividendo para a gente, a gente tem que prestar atenção também nos imóveis que estão sendo comprados.

que uma hora, no longo prazo, você não vai ter essa atribuição. Mas esse momento agora das lares corporativas giraram um pouco. Então, as lares corporativas que têm imóveis de qualidade, elas podem girar imóveis e soltar bastante alfa. Mas lembro que isso é um ciclo.

É um ciclo que eles não vendem e recebem tudo de uma vez. Normalmente é em quatro, três, quatro, cinco parcelas. E não é mensal, é semestral. Então, dá tempo de a gente ver a venda acontecer. Não precisa eu agora... O Kiko falou que lá as corporativas vão vender os prédios mais caros. Você já vai lá e compra um monte de lá as corporativas. Não, dá tempo de você esperar ver a venda acontecer.

comprar a laje corporativa e ir recebendo por dois anos dividendos altos e depois avaliar nos reinvestimentos. Se a gestão faz um trabalho parecido com o pessoal do TEP11, não é recomendação de investimento, todos os ativos que eu citei não são, mas é só para exemplificar direto. Eles fazem isso, eles giram imóveis em ciclos de dois a três anos. Aí vende, agora, por exemplo, estão destravando a renda.

de uma venda de imóveis, né? Então, a gente vai ter aí, se eu não me engano, são 18 meses de renda mais alta daqui. Aí, 18 meses de renda mais alta. É lógico que ela vai começar muito mais alta, depois ela baixa um pouquinho, mas vai ser mais alta do que estava no mês anterior. Aí, então, por quê? Porque eles são atentos a esse ciclo. Aí, venderam imóvel...

que sobe a renda, aí daqui a pouco vão na tratativa de vender outro, daqui a dois, três anos. Porque a valorização é grande. Imóveis para se construir, o custo de construção está muito caro. Está muito maior do que o pessoal. Para fazer um do zero, sai muito mais caro do que o metro quadrado, mais caro que foi vendido uma laça cooperativa pronta.

hoje, lá em São Paulo. Se você pegar lá, acho que a mais cara foi aquele do Banco Itaú, que o Banco Itaú comprou de volta, se eu não me engano, ou comprou de volta, alguns investidores pegaram de volta. Ele tinha vendido para a Brookfield, e a Brookfield vendeu de volta, e foi o metro quadrado mais caro registrado em lares corporativas. O prédio de Itaú fica de frente ao prédio do Google, que é do BR... BRLA.

BRLA. Fica diferente ao prédio do BRLA do Google, que também é um baita prédio. Ali é o metro quadrado mais caro. Se você for construir um outro prédio, não vou nem dizer igual aquele, mas um pouquinho nível mais baixo de qualidade que aquele, você vai gastar quase o dobro.

que os caras gastaram para comprar aquilo. Então daí você tira o tanto que tem acruado de valorização. Ah, Kiko, mas nas avaliações, a gente não vê isso, porque as avaliações usam fluxo de caixa descontado. Nenhum avaliador usa quanto custa para construir, quanto custa o metro quadrado para construir.

nenhum avaliador usa porque é uma determinação de fundos imobiliários, de que é um investimento para renda, é obrigado a fazer isso. Se fosse um investimento para desenvolvimento, para venda, que é um fundo de desenvolvimento, pode usar avaliação utilizando o custo que é para construir.

um fundo de desenvolvimento, mas um fundo de alocação de imóveis, não pode, tem que usar o fluxo de caixa descontado. E o fluxo de caixa descontado com a Selic é 14,75%, nenhum desses VPs nas lajes corporativas são verdadeiros. Todos estão custando muito mais caro do que eles estão avaliando. Tem alguém para comprar? Não. Tem ninguém para pagar.

Mas um aumento vai aparecer. Aí quem tiver posicionado em lares corporativas, os fundos vão gerar uma grana alta. Só que eu estou esperando isso desde 2024, 2025, já estamos em 2026, e eu disse que esse ano era o setor das lares corporativas, mas ainda não estou vendo esses resultados. Então, vou errar de novo.

É só o pessoal lá fora colaborar para baixar mais rápido a taxa Selic, Kiko. André, mas eu acho... Mas não estão colaborando. Não está. Mas eu acho que... Para o negócio ficar bom mesmo, a taxa Selic tinha que chegar a 8. E eu não consigo enxergar ela chegar a 8. Não, nem em 2026, nem em 2027. Não, nem em 2028. Os três próximos anos não chega a 8.

Não vejo nem baixar de 10. 10 ainda não vai ajudar as LAS corporativas. Para ajudar as LAS corporativas, tinha que ser 8, porque aí um aluguel de 0,6 seria algo mais ou menos normal. Aí as avaliações começariam a ficar mais positivas. Mas, por enquanto, não vejo. Não consigo ver ainda para as LAS.

Por que dá certo em outros? Devido a contratos atípicos. Contratos atípicos não pagam a realidade do aluguel que é do mercado ao redor desse prédio. Então, vou só escolher sempre fundos com contratos atípicos? Sim, faça isso. Só que lembre que o contrato atípico acaba um dia. Veja o caso do BNFS11, aquele banco de agências do Banrisul.

Banrisul, se não me engano, renovou quase todas as agências. Teve duas só que não renovou. A renda vai cair 70%. Deixando de ser atípico para ser típico, a renda vai cair 70%. Contratos típicos, o aluguel é o normal, é o que é praticado na praça. O atípico é um acordo ali que é feito.

Exatamente, tem todos esses detalhes ali para estar observando. E logística, existe o risco de excesso de oferta que o mercado ainda não está enxergando, Kiko? Não, não vejo, eu não vejo. Eu não vejo, eu vejo cada vez mais necessidade disso. A nossa malha viária é ruim. Se a nossa malha viária fosse boa,

aí eu até diria que poderia se concentrar mais em determinados lugares e mandar, mas a nossa malha viária é ruim. Então, vai ter que ter mais centros de distribuição. O Mercado Livre locou recentemente um centro de distribuição aqui bem razoável, grande aqui em Palmas. A Choupi também locou um centro de distribuição bem grande aqui em Palmas.

Então, eles vão estar expandindo ainda para vários locais. E dependendo de como for feito, como for o contrato, os alugueles são bem atrativos. E hoje mesmo a gente está comentando aí, eu recebi quatro encomendas no Mercado Livre.

Os empresários locais estão comprando através deles para depois revender para outros. Tem também esse tipo de venda. Então, cada vez mais há essa necessidade. Vai chegar um momento que vai encher, que vai ter que cair o preço? Vai. Mas eu ainda acho que, comparando a outros países que são tão grandes, tão distribuídos geograficamente como a gente...

ainda está longe, ainda cabe bastante coisa de logística, no Sudeste, Centro-Oeste, Nordeste, Norte, no Sul, ainda cabe para tudo que é lugar logística, ainda tem muita coisa para fazer, devido ao fato da nossa malha viária ser ruim, se a malha viária é ruim, vamos ter que ter centro de distribuições mais próximos do cliente, do comprador.

Exatamente, até porque, né, Kiko, se a gente pegar seis anos atrás, demorava sete dias, quinze dias para chegar à mercadoria. Hoje, se demorar dois dias, o consumidor já fica bravo, né? Então, realmente necessita disso, né? Eu, eu...

em 96, 97, 98, eu comprava muito CD e livro. Nessa época, era CD e livro que se vendia pela internet. Ninguém tinha coragem de comprar uma roupa, ninguém tinha coragem de comprar um tênis, com medo de errar pelo fato de a gente querer provar, ou coisa assim. E vinha tudo só através dos correios. Os correios faziam isso. Então, a gente chegava a demorar.

30 dias, 45 dias. Aí daí, isso 20 anos atrás. 20, 30, né? 30 anos, né? Putz, tão velho. 30 anos atrás. Aí depois, a gente passou para onde o Correios começou a abrir a entrega não na porta da casa, mas a logística, onde entrou a Azul Cargo, entrou a Gol Log.

a Datam também, na época, onde você podia retirar no local. Depois entrou essa, e o Correios perdeu espaço e começou também a agilizar. Como era o nome daquele Sedex que chegava no outro dia, antes das 10 da manhã? Esqueci o nome. Alguém das antigas aí? Eu não lembro se era Sedex Express, era uma coisa assim.

Eu sei que chegava no outro dia antes das 10 da manhã. Aí começou a inovar com isso e cada vez mais foi melhorando. Aí acho que foi justo na pandemia que liberou que os outros poderiam entregar na porta das cartas.

que antes eram só os correios que podiam entregar. Não sei se foi na pandemia ou um pouco antes da pandemia, eu fico devendo essa informação para vocês. Eu falo isso como cliente, eu não sou uma pessoa que estuda a legislação, como cliente. A partir do momento que pôde isso, aí acelerou demais. Acelerou demais, a Amazon começou a puxar o que ela já fazia nos Estados Unidos.

E devido a ela puxar, o Mercado Livre, que é o maior concorrente da Amazon, teve que seguir a mesma linha. Aí, ao seguir a mesma linha, outros também continuaram. Aí, as nossas grandes varejistas, eu fiz recentemente uma compra, aqui tem Casas Bahia. Aí, quando eu faço uma compra na internet, eu escolho se eu tiro na Casas Bahia ou se eu recebo em casa. O Flet é o mesmo.

no caso, nesse aqui era sem frete, duas cadeiras que eu comprei de escritórios. Eu pedi para entregar em casa, para que eu vou? Eu estou em casa aqui, estou de boa, eu recebo em casa, recebi em casa. Chegou em 72 horas, saiu de São Paulo, 72 horas estava aqui as cadeiras. Coisa rápida mesmo. E é impressionante o tanto que depois que evoluiu nesse sentido.

Aí alguns, aí eu digo que alguns que são os monstros mesmo, que é o Mercado Livre, é o Shopee, e que está bastante, e a própria Amazon, eles estão cada vez mais nos nossos fundos imobiliários. Se não me engano...

Quem foi que fechou agora? O CPLG11, fechou para construir um para a Amazon, lá em São José dos Pinhais, no Paraná. Fechou, saiu ontem, fato relevante sobre isso. Vai construir lá, enorme. A Amazon vai com tudo para dentro. Mercado Livre, quem comprou do Mercado Livre foi o TX, não. Foi o TX, né?

TRX vai fazer um da Shopee em Londrina. Ah, da Shopee em Londrina. Então, assim, cada vez mais dentro dos nossos fundos imobiliários porque tem a necessidade. O pessoal está comprando. Ah, Kiko, mas vai quebrar as lojas de varejos locais. Vão quebrar por causa disso. Olha, talvez até quebre. Talvez até quebre, mas eu não acredito porque eu continuo fazendo compras de última hora quando preciso ir no aniversário.

eu acho que eu faço mais compras não planejadas do que as planejadas então eu acho que não quebra eu acho que ainda tem espaço pra todos falando em um varejo um pouco diferenciado shopping ele tem surpreendido muita gente mas isso é estrutural ou foi só uma recuperação pós-crise porque eles estão bombando né Kiko de sav sav sav sav

Olha, é porque o shopping junta algumas atratividades que o brasileiro gosta. É porque em 2018, eu conversava com investidores de fundos imobiliários, muitos falavam que não gostavam de shopping porque nos Estados Unidos os shoppings são largados, tudo vazio, não tem ninguém lá. Mas o americano é diferente do brasileiro.

O americano, essas entregas já tem há mais tempo, só que o americano não gosta de ir para o shopping se alimentar. O americano não gosta de ir para o shopping ver cinema. Eles têm cinemas separados. Aqui são melhores, de modo geral. E aqui no Brasil, não. A gente vai para o shopping para passar o dia no shopping.

Vai passar lá, sentar, tomar chope, se alimentar, passear, deixar as crianças brincando. E você tem segurança dentro do chope. Ah, mas aconteceu um crime. Gente, é um crime ali, outro ali. Alguma coisa assim. Mas na normalidade você tem segurança dentro do chope. E eu...

Se for levar a minha filha mais nova para algum lugar, eu levo ao shopping. Porque lá no shopping eu tenho menos preocupação. Posso sentar, ficar aqui, deixar... Ah, vai lá, pega aqui o cartão, vai lá, compra o negócio e volta. Está dentro do shopping, eu estou tranquilo. Nesse sentido. Já sabe falar, já sabe correr também. Não é tão pequena. Mas, nesse sentido, a mais velha quer sair, vai para o shopping.

Se fosse sair para a praia, que a gente tem praias de rios, eu ficaria mais preocupado. Agora, se ela vai para o shopping, não fica. Está lá dentro do shopping, está tudo cegado. Então, o brasileiro necessita mais de shopping. E a pandemia assustou muito o investidor e caiu o preço. Os fundos que aproveitaram disso compraram barato. Quem mais comprou foi o XPML e o...

Visc11 na época, comprou. Até o próprio Mall11, que agora é PMLL, também comprou bastante na época. E comprou barato, compraram barato. O Mall11 ainda tinha renda mínima garantida, que garantiu a renda durante a pandemia, que não sofreu tanto. Mas os outros, uma hora, vão estar... Já está girando, o XPML já está girando, gerando lucro extra. Mas shopping continua sendo forte, um segmento muito forte.

Porém, ele vai se limitar mais rápido do que de logística. Fundos de shopping vão se limitar mais rápido do que fundos de logística. Na verdade, eles vão ter que sempre se reinventar, né, Kiko?

Tem uns que têm faculdade, tem uns que, enfim, têm outras atratividades. Por exemplo, apesar de não estar num fundo imobiliário, em Maringá, que é uma cidade próxima aonde eu moro, no shopping que pertence, se não me fara memória, o BR Malls, ou é a Alos, um dos dois.

tem serviço de polícia federal, ou seja, você tira passaporte, tem a praça de alimentação, que é clássico, algumas lojas, tem outros serviços, clínicas ali dentro, de estética, ou seja, tem que se diversificar para cada vez mais atrair as pessoas por tempo, por segurança, num lugar só, né, Kiko? Não, isso é verdade, né? Eu não tinha parado para pensar que você citando aqui, eu estou vendo um tanto de coisa diferente que está tendo.

no shopping agora. Eu mesmo, quando fui renovar o passaporte, foi lá dentro. Foi lá dentro mesmo. E Detran também, a renovação de carteira de motorista, foi lá dentro. Não tinha para, não tinha que trabalhar. Aí já está mais avançado, até Detran.

E também tem um dos melhores ensino médio, está dentro do Capim Dourado Shopping. O Capim Dourado Shopping pertence ao HGBS e o BPML11. Cada um tem 50%. Exatamente. Realmente, eu não tinha parado para pensar nisso. Então, está bem diversificado. E aqui, a movimentação é constante. Vive o movimentar do shopping.

Kiko, renda urbana, ainda falando em segmentos, vamos ser segmentos, mas a gente ainda não sabe realmente o que vai ser um e o que vai ser outro, mas enfim. Ele é defensivo de verdade ou só aparece ser defensivo em ciclos favoráveis? Muita gente perguntou isso devido à recuperação extrajudicial do grupão de açúcar.

o pessoal começou a ficar preocupado. Aí a primeira pergunta que eu fiz foi onde tem pão de açúcar mal localizado? Eu não vejo, eu não vi. Então, renda urbana não é difícil. Não é. Mas renda urbana bem localizada é difícil. O Extra fechou aqui em Palmas.

Quando ele fechou aqui, espera aquele período que é normal, que é obrigado por lei do inquilinato, logo em seguida o açaí estava lá dentro. Grupo empresarial parecido na época, mas o açaí estava lá dentro.

Aí aconteceu aqui de um grande supermercado de bandeira, sem bandeira, que era daqui mesmo, que ele concorria junto. A família patriarca faleceu, a família não quis tocar, muito bem localizado, venderam o prédio. Passou um tempo, o Big estava lá. O Big pegou o prédio e mudou lá. É muito bem localizado.

Então, aonde está Pão de Açúcar, aonde está Açaí, aonde está Atacadão, aonde está Carrefour, alguém pega se ele sair. Você não está investindo nas empresas Pão de Açúcar, na Magazine Luiza, você não está investindo nas americanas, você está investindo no imóvel que ela está. E o imóvel que ela está...

Americanas tinha que... Tem um bairro que chama Taquaralto, em Palmas. Aí na avenida principal tem lá uma loja das americanas. Ainda não fechou, mas você chega lá, é um produto aqui, um produto ali, um negócio bem... Ainda não fechou. Mas o dono é consultado constantemente pelo local.

O pessoal quer, está de olho no local, porque é muito bem localizado. Mas a Americanas ainda não abriu mão, porque tem lance de multa e isso e aquilo. Para ela é melhor esperar terminar o contrato, mas lá provavelmente vai fechar. Aí já a Americanas no Shopping Capim Dourado, que eu já citei, tinha uma loja enorme. Fechou. Seis meses depois, as Pernambucanas estavam lá dentro, no lugar.

Então, normalmente, os lugares que elas ocupam, que eles ocupam, são ótimos imóveis. Então, sim, considero essa renda urbana, essa renda urbana que trabalha grandes marcas, defensiva. Agora, quando a gente vai para a renda urbana, que a gente já não conhece direitinho, os imóveis não são bem localizados, eu vou citar...

o RBRD11, o Fundo de Renda Urbana, que tem um imóvel em... João Pessoa, não, em Natal. Um imóvel em Natal que já vai completar seis anos vazio. E antes era uma... Eu também não consigo lembrar agora qual é a rede que estava lá, mas é uma rede que faliu, mas o imóvel era mal localizado. Aí é muito tempo.

Aí não é questão de rede, é questão do imóvel estar mal localizado. Aí você entra para dentro dos, vamos dizer, HGRU. Ah, Kiko, eu não consigo ver todos que tem lá, se são bem localizados ou não. É difícil ver todos. Mas você consegue ver que, como eles têm mais de 100, você consegue ver que grande maioria são bem localizados.

Exatamente. Há certos ativos, né, Kiko, que é interessante você olhar a localização. Porque é o que você falou, inquilinos vêm e vão. O importante é o que eu posso fazer com aquele imóvel caso aquele inquilino saia. É. Assim, o BBPO11, com as agências do Banco do Brasil, gente, só eram agências ótimas.

Prime Office, agências, né? BB Prime Office. Aí o... Esqueci agora o ticker do outro, que são melhores agências ainda, são só aquelas agências... Esqueci até o nome, aquela agência que só é quem paga muito, que tem a renda muito alta. Minha irmã está lá, até falei, olha como é que você está nessa agência aí. Mas, de modo geral, é estilos, eu acho que é estilos, só agências estilos do Banco do Brasil.

todos os imóveis são muito bem localizados. E eles sendo bem localizados, na hora que sair, por ventura, o Banco Brasil saiu, saiu de nem de 10%, os outros tudo renovou. Porque muita gente achava que quando terminasse os contratos atípicos, o Banco Brasil ia sair da maioria dos imóveis. Terminou os contratos atípicos, ele renovou 90%. Os outros não renovou, mas para botar outro inquilino para vender,

É daqui para ali, porque é bem localizado. Então, quando a gente vai para esse de rua, renda urbana de rua, tem que ser bem localizado. Agora, já que vamos falar, renda urbana para educacional. Renda urbana para educacional já me chama a atenção. Porque já me chama a atenção, nem todos são bem localizados. Às vezes, as universidades são até um pouco mais afastadas.

de modo geral. Então, educacional, regalo o zóio, presta atenção, não é defensivo. Acabou o contrato atípico, pode ter algum problema. Só que, ao mesmo tempo, a estrutura de uma universidade para sair de um lugar para ir para outro, torna o ativo ser um pouco defensivo, dependendo do tamanho.

mais difícil ela mudar de lugar então pode ser um pouco defensivo cabe também o investidor dar uma estudada dar uma olhada um pouco mais essas informações você consegue achar no relatório gerencial, de onde é o imóvel localização e um pouquinho de pesquisa no Google você fica sabendo um pouquinho mais sobre o seu imóvel educacional exatamente

Para a gente fechar em relação a segmentos,

Na prática, Kiko, você que tem bastante contato com investidor pessoa física no seu canal, aliás, um ótimo canal, pessoal, sigam ele também. O investidor está preparado para analisar um fundo multistratégia que pode mudar completamente de estratégia ao longo do tempo? A gente falou desses outros, que estão meio que híbridos, a gente não consegue ter uma classificação, mas e o multistratégico, como é que você está vendo?

Pois é, a multistratégia é interessante, porque vou citar também, VGHF11. VGHF11 lançou, não foi o primeiro multistratégia, mas vou dizer que o primeiro multistratégia famoso, que o pessoal aderiu. O primeiro multistratégia famoso, que levava já no nome Headset, já trouxe ali, sou multistratégia mesmo.

Foi o VGHF11. Mas ele começou a variar CRI. Bastante CRI. E um pouquinho de fundos imobiliários, um tiquinho de SPE. Acho que... Não lembro dele ter colocado imóvel na carteira, não lembro. Em nenhum momento. Hoje ainda não tem. Talvez tenha uns lotes de execução de garantia que ele está vendendo. Talvez tenha. Mas...

Ele rendia muito bem, porque CRI rende bem. No momento de mercado. Mas ele tem um mandato amplo. Por ter mandato amplo, uma hora eles resolveram fazer o quê? Comprar o MGFF11. Vou colocar um monte de fundo imobiliário aqui dentro. Aí, a partir do momento que ele coloca um monte de fundo imobiliário dele, agora a maior parte da carteira é FOF. Como ele comprou no VP,

O MGFF11 já rendia menos que ele no valor de mercado, ele comprou no VP. Então, vai render menos ainda do que já rendia o MGFF11. Foi um crescimento que comprou com cotas, um crescimento muito grande, onde também a emissão acho que foi R$ 8,90, uma coisa assim.

Então, se ele antes era um base 10, fazendo essa emissão muito grande a R$ 8,90, porque devido à marcação, a mercado estava por ali, a nova linha d'água dele para voltar ao VP, o VP dele não vai mais a R$ 10,00, porque ele cresceu demais aqui. Então, quando ele passar desse valor aqui, ele já vai ter lucro caixa, ele já pode sair, quando vender, que era fundo imobiliário, fundo imobiliário vai toda vez que...

chegar no preço mais alto do que ele comprou da MGFF11, ele vende a lucro caixa. Ele vende a lucro caixa. Então, agora, o valor dele vai ficar sempre em torno disso aí, dos R$8,60, o VPD de R$8,60 a R$9,00. Então, não vai ter mais um VP de R$10,00. Por quê? Porque mudou de estratégia.

Ah, mas eu não gostei que mudou de estratégia. Se você não quer um fundo que não mude de estratégia, não escolha um multistratégia. Porque o multistratégia vai mudar de estratégia. Ele vai acertar, o VGHF não acertou. Acho que aquilo foi uma estratégia para acomodar mais um fundo da própria casa.

foi mais para... O que o MGFF11 era, já agora, da própria casa, era da Valora, eles acomodaram ele ali dentro. Acho que foi mais nesse intuito que eles trouxeram ele. Mas ele podia fazer porque a estratégia era ampla. E ele podia fazer e o gestão fez. Quero só CRI. Pego um puro CRI. Se eu pôr o CRI, ainda põe um pouquinho de fundo imobiliário.

Mas quer um puro fofo? Pega um puro fofo. Porém, existem várias multistratégias que realmente funcionam como devem funcionar. Que extraem o melhor de cada segmento. Ele olha para o mercado lá no final, em outubro de 2024, que os fundos imobiliários fizeram a mínima e fala assim, aqui é a hora de comprar fundo imobiliário. Aí ele compra.

Ele olha agora para o mercado que está vendo CRIs pagando IPCA mais 9, IPCA mais 10, high grade. Ele compra CRI. Ele olha para o momento que imóveis, devido às taxas de financiamento que estão altas demais, estão baratas. Ele vai lá e compra imóveis. Esse é um bom multistratégio. Aquele que olha para o que...

agora as taxas estão baixas, então está ruim para a CRI, imóveis valorizou, porque quando as taxas estão baixas, muita gente está pegando financiamento, aí aumenta a procura de imóvel e isso. As taxas também caíram, os fundos imobiliários subiram, aí ele vai, olha, então eu vou construir, aí ele investe em permutas, em SPS. Esse é o multi-estratégico, que eu gosto, que deveria ser.

Mas o multistratégia que eu estou olhando aqui não faz nada disso, Kiko. Você já viu que esse multistratégia está errado. Ele não está usando o lado bom do multistratégia para gerar. Mas existem multistratégias que fazem exatamente isso. Ele investe no segmento de shopping, ele não vai comprar o shopping, ele vai olhar primeiro, é melhor emprestar dinheiro para o shopping para ele me pagar, agora que as taxas estão altas, ou é melhor comprar o shopping? É melhor emprestar o dinheiro para o shopping.

No momento que as taxas estavam lá 2%, 3% da taxa de juros, era melhor comprar o shopping ou emprestar dinheiro para o shopping? Era melhor comprar o shopping. Então, esse gestor é que eu admiro. Até fiz vídeo de um multistratégico que eu admiro aí, a galera disse que era pago e não era pago, não. É simplesmente porque eu admiro como ele funciona corretamente como multistratégico. Vou até citar, CCME11.

admiro como ele funciona, porque ele é o verdadeiro multistratégico. E não é pago não, tá, gente? Não fui nem um centavo pra poder falar isso deles. Mas eles funcionam bem. O Felipe não pagou nada pra você, né, Kiko?

Mas é verdade. Literalmente, ele está em ativos nos quais ele consegue destravar valor e mostrar que realmente, em cada momento do ciclo, você tem que usar uma estratégia para justamente trazer valor. É justamente esse o intuito de ser um multistratégia, né, Kiko? Eles compraram, através de um outro veículo deles, né?

Jardim Paulista, né? O shopping Jardim Paulista. Aí, recentemente, Jardim Paulista foi... Eles compraram 10% de Jardim Paulista, mas alguém outro vendeu parte do Jardim Paulista, agora eu estou na dúvida quem foi, mas... Aí eu fui dar uma olhadinha para comparar o preço, né? Os caras já estão com 25% acruados. Assim, se eles venderem agora, pelo mesmo preço que houve, essa outra negociação já foi 25% comprado no momento certo.

Exatamente. Eles funcionam muito bem. E tem outras multi-estratégias que funcionam bem. A RBR estava fazendo um bom trabalho com a RBRX. Tanto que está vendendo muito bem os shoppings. Vai receber em cotas? Tudo bem. Vai receber em cotas do PMLL11. Mas está vendendo muito bem os três shoppings dele.

As SPS, que são donas do shopping, estão sendo vendidas muito bem. Tem outros que estavam, só que o RBSX tem menos histórico, por isso que ainda estou estudando ele. Mas o CCME já se comprovou a tese. Mas a tendência é que a gente entregue e confie no gestor. Se você não consegue confirmar, não entrega.

exatamente, esse é o ponto Kiko, gostaria de te agradecer mais uma vez por ter vindo aqui no nosso canal, conversado a respeito, trazido toda a sua expertise a respeito do mercado gostaria que você deixasse as suas considerações finais, Kiko e também as suas mídias sociais para o pessoal te seguir te acompanhar, muito conteúdo bom hein pessoal eu agradeço o convite, é muito bom esse bate-papo, a gente não vê o tempo passar de novo de novo

diálogo nosso, muito rico, muito rico mesmo. Queria dizer a vocês, investidor, fiquem tranquilos. Eu sei que a gente confiar o dinheiro na mão de outras pessoas faz com que a gente sempre fica um pé atrás. A gente fica um pé atrás na hora que coloca o dinheiro lá para o gestor cuidar. A gente fica com um pé atrás quando investe no CDB. Eu já vi pessoas recentemente, recentemente mesmo, que eu não tenho coragem de investir em Tesouro Direto porque esse governo vai quebrar.

Aí, assim, infelizmente, quando é dinheiro, aonde você coloca o dinheiro, a gente fica desconfiado. E vai ter horas que eles vão fazer maus serviços ou bons serviços. Então, o que a gente tem que fazer? É tentar pegar uma boa diversificação na sua própria carteira para você poder não ficar preocupado com o gestor. Então, diversifique em gestores.

Tenha gestoras diferentes, em diferença daquelas que ainda não deram nenhum problema, que não tem histórico de problemas. Tem gestoras até que tem histórico de problemas, que hoje voltou a ser uma das melhores. O pessoal esquece, memória curta. O pessoal esquece. Mas está nas carteiras recomendadas tudinho de novo. Mas as gestoras, de modo geral, a gente tem que...

colocar, mas você estando diversificado, se algo der errado, você perde pouco. Então, diversifique. Diversifique em tesouro direto, diversifique em fundos imobiliários, diversifique em fiados, diversifique em infras, diversifique. É lógico que sim, tem gestoras que são fantásticas.

e quanto mais a gente estuda ela, mais dá vontade de investir nelas, e outras que às vezes a gente realmente tem que estudar para entender qual é o racional que eles têm. E falta um pouquinho deles falarem isso para a gente nos relatórios gerenciais. Aí o grande problema é que a partir do momento que a gente coloca o dinheiro na mão do gestor, a gente quer mandar no gestor na maneira de gerir, mas não é se botou o dinheiro na mão dele, é ele que gera.

É assim que funciona o jogo. É a regra do jogo. Podemos dar pitacos em como mostrar as informações, mas nos investimentos você não vai conseguir dar pitacos. Quero um relatório mais robusto, que tenha mais informação, que tenha isso, certo.

Agora, ficar pedindo, não, não é para investir em FOF, é para investir nisso ou nisso, aquilo, aí você está no jogo errado. O jogo é entregou o dinheiro na mão do gestor, e o gestor vai fazer. O máximo que a gente pode pedir é mais transparência nas ações para entender o que ele está fazendo. E quer seguir dicionário investidor?

que é entender um pouquinho mais, sem me xingar de passador de pano, muita gente me chama passador de pano porque diz que eu defendo os gestores, mas não é questão de defender gestor, não. É questão de entender como o jogo funciona. Quando a gente deixa de ser torcedor, porque o torcedor xinga sempre o juiz, mesmo o juiz marcando o negócio da maneira correta. O torcedor xinga o juiz. Então, a gente tem que deixar de ser torcedor e entender as regras do jogo.

Tem momentos que o gestor, a gente falou aí, abaixo do VP, emissão abaixo do VP, é uma penalidade para mim. Isso não pode estar dentro da regra, é permitido, mas para mim isso não pode. Aí sim, existem coisas que eu sou contra, mas a grande maioria das coisas a gente realmente tem que confiar. Segue a gente lá no Dicionário Investidor, canal aqui no YouTube, também estou lá no Instagram.

Também estou no TikTok, estou no TikTok, pelo menos 3 ou 4 vídeos por semana no TikTok, estou tentando comentar mais. Estou no YouTube e também estou com o site dicionarioinvestidor.com, que até o final do ano vai ser o melhor site de informações. Depois que terminar algumas etapas aí, eu vou voltar a focar no site, nós vamos ultrapassar outros sites de investimentos, vai ser mais acessado que todos os sites por aí.

Um portal de notícias dicionário do investidor. Vai ser referência, você vai ver.

maravilha, e com certeza vai, mais uma vez muito obrigada Kiko, e pessoal até o próximo episódio do podcast Café Confi, se você não é inscrito no canal, se inscreva, assone o sino deixe seu like, compartilhe esse conteúdo de altíssimo nível essas conversas aqui, vale muito a pena muito informativo sem achismo, né Kiko e se você preferir estamos nas principais plataformas de streaming não deixe de seguir aí o dicionário do investidor, vale muito a pena

Mais uma vez, obrigada e até o próximo episódio. Tchau, tchau, Kiko!