O MERCADO DO LEILÃO POR DENTRO: ONDE ESTÁ O DINHEIRO COM HENRI ZYLBERSTAJN | PAPO DE GESTÃO

Dá pra ganhar dinheiro com leilão? Dá muito. Mas não é tão fácil quanto alguns podem fazer parecer. O segredo de ganhar dinheiro com leilão não é vender caro, é comprar barato. Você não pode entrar num leilão pra arrematar um imóvel com a mesma cabeça que você entra no stand da Cirela pra comprar um apartamento.

Bem-vindos ao Papo de Gestão, podcast aqui do G4 Podcast, onde a gente traz fundadores, se leva, os diretores, a galera que está construindo o Brasil para contar para você um pouquinho daquilo que eles têm feito, aquilo que deu certo, aquilo que deu errado, para que você possa ter uma vida aí muito mais simples no seu dia a dia. E hoje a gente traz... Já deu mais que o Música do Fantástico, hein? Já, já deu. Então nem vou mais apresentar, hein?

Zilberstein. Isso aí. Acertei, acertei. Zilberstein. Ele que é nosso mentor aqui. Brother, parceiro. Quarto episódio já que a gente está gravando. Mas o caché é bom, pode convidar que eu venho sempre, viu?

Bom, pra quem não ouviu ainda os podcasts anteriores, foram muito bons, cada um com um tema ali diferente. Esse de novo vai ser um tema diferente. São as várias faces dele, senhor Henry.

Ele que é mentor aqui no G4, mas essa foi a sua penúltima alocação de tempo, né? É isso. Ele que lá em 2018 viu no mercado de leilões no Brasil totalmente analógico. 2008. 2008, eu falei o quê? 18. Nossa, eu tô... 18 foi a venda, mas... Cara, eu com as datas, eu tô confundindo tudo. Em 2008, ele viu no mercado de leilões no Brasil, era totalmente analógico. E...

Fundou a Sold junto com mais algumas pessoas para digitalizar o setor. Dez anos depois, com mais de 4 milhões de usuários cadastrados, ele vendeu a companhia. Baita golaço, ficou um tempo lá. Investiu ali em 2017 também no Passageiro de Primeira. Isso. Que a gente vai fazer também um podcast aqui com a turma que está...

tocando esse negócio. Em 2023, 2021, você entrou aqui no G4? Foi? 22. 22, entrou aqui no G4 como mentor. Em 23, ele entrou como sócio na Zuc, maior negócio de leilões de imóveis do Brasil e depois acabou assumindo como CEO. Ele não é só um homem, é um exemplo.

Pai de três, super bem casado, o cara super gente boa. E hoje a gente vai fazer um papo de gestão diferente. Bora. A gente vai falar sobre leilão. Que legal. Vamos fazer isso? Vamos fazer isso. Eu vou jogar aqui fora o... Deixa eu ver aqui o roteiro que eu tenho, se tem alguma coisa diferente ou não.

Joguei e voltou. Então acho que é pra falar, hein? Vamos jogar fora aqui o roteiro. E a gente vai falar hoje sobre leilões. Cara, como que nasceu essa vontade de vocês entrarem lá em 2008 no mercado de leilão e depois a gente já mergulha nele, no como ele era, o que ficou e o que é hoje? Bora. Então, obrigado de novo pelo convite. Super prazer estar aqui. E falando de um tema que é... Acho que dentre todos os que eu me meto a falar, aquele que eu mais, talvez, conheça, tenha mais profundidade.

Bom, leilão é uma parada que existe há muito tempo, né? Se você ler versículos bíblicos, você vai ver que o escambo e as trocas lá atrás já eram feitas pela melhor oferta, né? Então o cara tinha um gado que ele precisava trocar por sementes, era quem dava mais ali no meio da praça.

E leilão no Brasil foi regulamentado em 1932. E esse decreto feito nessa época, quase 100 anos depois, pouco mudou.

Leilão, Nardon, é uma forma de vendas como outra qualquer, mas que normalmente é usado no Brasil para resolver um problema de inadimplência.

Então, se você for entender os use cases de leilão, a esmagadora maioria, mais de 99% dos usos, são para resolver inadimplência. Eu já volto nesse ponto, mas... Aí você fala, pô, e os outros 1%? O outro 1% é o Nardon, que não deve para ninguém, querendo vender qualquer coisa. A casa dele de praia, a moto dele, o relógio dele, podendo usar leilão como ferramenta, já que eu comecei dizendo que o leilão é uma ferramenta como outra qualquer.

Mas o leilão que todo mundo conhece é o leilão que supri e resolve a inadimplência. Tanto no âmbito...

saúde. Valeu. Tanto no âmbito judicial, quanto no âmbito extrajudicial. Mas eu vou parar por aqui, depois a gente aprofunda. E pra te dizer, voltando à história da legislação, que é um negócio amplamente usado, tem sido usado cada vez mais, a gente pode falar sobre isso também, e que em 2008...

Era um mercado dominado por famílias muito tradicionais, que já estavam nesse mundo de leilão lá em 2008, há 25, 30, 40 anos, fazendo história, ganhando dinheiro. E como consequência, avessas à inovação. Era mais ou menos o seguinte, um mercado grande...

dominado legitimamente por poucas famílias que estavam ganhando dinheiro e estão assim, não me vem falar em ferramenta tecnológica, em app, não vem falar em leilão virtual e tal. Uma dessas famílias, a família Zuckerman, é...

O Mauro e a Helena fundaram a Zuckerman Leilões. Já era o maior negócio de leilões de imóveis do Brasil lá em 2008. E eles têm três filhos. O André, que é o filho do meio, é um cara mega conectado, inovador. Trabalhava em multinacional, ele queria inovar. E aí ele falou, putz, eu acho que esse mercado vai caminhar.

Pra um mundo digital, vamos montar a ferramenta? E o pai falou, ótimo, que bom que você tá vindo aqui pra criar uma alavanca de negócio, mas eu tenho um pouco de medo, eu não sei se isso vai dar bom ou ruim. Então eu queria isolar reputacionalmente. Então você cria aí uma outra marca. O André tinha 21 anos na época, ele precisava de ajuda, e aí ele ligou pro amigo dele, que é o meu irmão, precisando do auxílio do irmão mais velho, o Headhunter Henry Silberstein. Então eu cheguei...

loucura. Cara, a vida é muito maravilhosa. Muito maravilhosa. A vida, meus amigos, além de ser uma caixinha de surpresa, ela é maravilhosa. Nardon, eu cheguei lá com a minha pastinha de consultor da Michael Page, que eu era headhunter. Pra vender vaga. Pra vender a vaga do CEO da nova empresa que nem nome tinha. A hora que eu entendi.

tamanho da oportunidade e um pouco das características, porque lá na Mycopade eu também vendia serviço B2B e oferecia o serviço pra um candidato B2C. Eu levantei a mão e falei, sou eu com uma condição. Eu preciso ser sócio igual.

E aí, negociamos, deu certo, pedi demissão do meu emprego. Você nem cobrou pela vaga, então? Não, eu sempre falo pro André, essa nota eu nunca mandei e acho que com o CDI alto há tanto tempo, mais atualização, dava pra aposentar, eu acho, mas enfim. Já deu pra aposentar, porque você trocou por equity e no fim do dia essa troca por equity foi muito melhor pra você. Foi melhor. Foi melhor pra você.

E aí então, na verdade, a ideia não é minha. Eu só participei da lapidação da ideia e, claro, de toda a operacionalização. E aí a ideia desse primeiro negócio que a gente lançou, chamada Sold, era um disruptar através da parte digital. Só tinha uma única empresa fazendo leilão virtual no Brasil naquela época, que mais pra frente foi a empresa que nos comprou. E o mercado leiloeiro estava muito apoiado naquela época em vender imóvel,

Carro e maquinário, tanto industrial e agrícola, para banco e poder público.

E tinha praticamente zero de outras categorias, então móvel, eletro, utensílio, material de construção, gerador, ferramenta, para a iniciativa privada. E existiu uma dor absurda de empresas de qualquer tamanho, e aí eu estou falando tanto do bar da esquina do seu Zé, quanto da Unilever, Banco Itaú e Petrobras, quando precisavam vender qualquer coisa que não era carro, imóvel e máquina. Laptop, cadeira.

mesa, eletroeletrônico, eletroportátil. Então a gente começou atuando aí. E aí, enfim, acho que o mercado era uma boa ideia, num bom momento, a gente fez uma junção boa entre muita reputação no segmento, com muita vontade. Seis meses depois, o meu irmão trabalhava no BTG Pactual.

E ele tava indo ser expatriado, porque o banco era suíço e tal. Eu falei, cara, deixa ver se empina. Se empinar, você vem. Putz, se empinou, ele veio. E aí nos ajudou.

E daí foram erros, acertos, acertos mais que erros graças a Deus, mas escalamos e deu certo. Legal. Então, o que você está me falando é o seguinte, né? Os leilões tradicionais sempre partiram muito da base de banco fornecendo o inventário a ser vendido. Perfeito. Por causa da inadimplência.

judicial ou extrajudicial, e esse inventário tinha imóveis, carros e máquinas, e poderia ser os bancos tomando aquilo que eles tinham pego como colateral para o empréstimo, ou o próprio governo tomando por um empréstimo qualquer E.O. ou coisas do governo que queriam vender.

O banco tá perfeito, o governo tem um pouquinho, mas a outra grande fatia são processos judiciais. Então eu devo pro Nardom, eu não pago o Nardom, o Nardom por eu não ter pago me processa. O Nardom ganha o processo em cima de mim, o juiz manda eu pagar, eu não pago, o Nardom penhora a minha casa de praia. Essa casa de praia vai a leilão pra quitar a dívida com o Nardom.

Mas daí não é o governo. Não é o governo, é o poder público. Ah, o poder público. É o poder público, é o sistema, não é um governo. Tem nas três esferas. Entendi, eu não tinha entendido isso. Federal, estadual, municipal, etc, etc. Então daí vai pro poder público, o poder público penhora...

Por exemplo, sei lá, a galera que... Não é exatamente a mesma coisa, mas é parecido. A galera que vem por Guarulhos, com bem não declarado, daí o cara vai lá e toma. Ou não paga o imposto de entrada de algo importado. Toma, fica lá no poder público. Se ele não quiser pagar, não quiser pagar imposto, vai pra leilão. Isso é um dos casos. Mas o que tem mais é processo.

Isso mesmo. Então dívida de condomínio, dívida trabalhista, dívida com a União Tributária. Então você deve IPTU, você não paga, teu imóvel vai pra leilão. Você deve condomínio, você não paga, teu imóvel vai pra leilão. Você tem uma dívida com as Casas Bahia, você não paga, teu imóvel pode ir a leilão. Você tem uma dívida de caráter alimentar, pensão, você não paga, vai pra leilão.

tudo no fim das contas que é processo, independente da esfera judicial, ele vai acessar o seu dinheiro de algum jeito. No caso, na inadimplência e do processo achar bens, vai pra leilão. E daí você falou que tinha um outro mundo extremamente grande, que era... Pouco explorado. Pouco explorado, que é a iniciativa privada, que daí são empresas tipicamente, ah, vou mudar minha fábrica. Eu tenho um parque fabril com um monte de gerador, que pô, onde que eu vendo isso? Como eu acho o comparador pra isso? Naquela época...

Volta comigo no tempo 2008. Quais eram os canais de venda de um negócio como esse? Era o Orkut, o mural do prédio, o jornal classificado, o mercado... É isso. Acabou. Então a gente nasceu para resolver essa dor das empresas.

transferir o trabalho de inventariar, transportar e armazenar. Então, o nosso business era um business logístico também. Ah, você tinha um depósito? Alguns depósitos. Eu tinha São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte. E o que mais vendia, você lembra? O que mais vendia na época era um...

desativações corporativas. O que aconteceu? 2014, eu peguei Copa do Mundo, desativei a Copa inteira, tudo que tava nos estádios. 2016, eu peguei a desativação da Rio 2016. Lençol de atleta, arqueos, tudo que não foi doado pro governo foi pra leilão. Mas, em geral, o que a gente mais tinha eram empresas que estavam... Tchau, tchau.

mudando de escritório ou renovando ou fechando, isso é um primeiro ponto. Segundo, franquias que estavam fechando, então o cara abriu a paleta mexicana que não deu certo, ele tem imóveis e tal, freezer, cadeira e tal. E a gente também trabalha muito para varejista e seguradora, na logística reversa, então você compra hoje, faz tempo, foi daí que a gente desconheceu trabalhando lá atrás. Reversa, você abre a embalagem ou a...

O refrigerador... O cara usou, já era. Não tem jeito de vender de novo o tênis. Ou ainda, o refrigerador desceu do caminhão, bateu. Tem uma avaria estética. Tem zero avaria funcional. Isso vai pra leilão. E garantia estendida de seguradora. Você vai na Fast Shop e comprar, o cara quer mais 20 reais na parcela por mais dois anos. Sim, quando você acessa o sinistro na seguradora, isso vai pra leilão. Então, basicamente, é desativação de qualquer natureza. Legal, cara. E venda de estoque. Eu não sabia que era tão...

O inventário vem de tantos lugares diferentes. Que legal. Agora, como que as coisas mudaram de lá pra cá? Ou hoje é basicamente a mesma coisa ainda? Boa pergunta. Hoje é essencialmente a mesma coisa, porque aí depois, fast forward, aí 10 anos a gente vendeu, ficou 2 anos...

No grupo que nos comprou. Eu fiquei dois anos de não competição. Vendemos em 18. Eu saí de lá em 21. Fiquei 21. Bem comecinho de 21. Fiquei 21 e 22 fora do mercado. Voltei em 23. A minha volta se deu comprando participação na Zuc. E lançando a Quara. A Quara é a nossa startup de três anos. Que essencialmente faz a mesma coisa que a gente fez lá atrás. De uma forma mais eficiente. E a receita da Quara. Três alavancas. Desativação.

Stock e agora imóvel também, porque a gente está entrando em imóvel. E a Zuc... A Zuc só imóvel. Só imóvel. Só imóvel. Agora vamos entrar no tema de imóvel. Imóvel? Imóvel. Vamos lá.

muita gente... Você já comprou um imóvel em Leila, Leonardo? Cara, não. Hã? Tá me devendo. É, mas você me mandou algumas coisas boas. Você já tentou. A gente entrou num bid lá, só que a galera deu um super bid. Graças a Deus a gente tem uns malucos. É, que não... Que bom pra você. Eu falei, é bom pra você e eu ganhei pra gente, né? É... E eu acho que apareceu um outro que era um terreno em Poranga. Lembra desse? É...

Só que daí estava todo meio melecado ali, tinha um riozinho que passava no meio. É, muita área de preservação. Preservação ia ser difícil de construir lá. Mas a gente chegou a olhar também. Cara, como que hoje existe toda uma indústria, pelo menos na internet, né? Eu queria entrar nesse viés, de que...

muita gente acredita que dá para ganhar dinheiro com isso. Então, você vê cursos na internet, mesmo um curso que a gente fez em parceria sobre leilões. E eu queria que você explicasse e a gente entrasse um pouco nisso, até para falar um pouco do tema. A gente fez um teste aqui, gente, conjuntamente, que esse tema de leilão é um tema que muita gente gosta e entende, entende que dá para gerar valor, seja você vendendo ou seja você comprando. Sim. E a gente acabou criando um programa aqui.

Quando que foi o programa? O primeiro foi dia, primeiro de abril. Primeiro de abril, parece até mentira, né? Não, foi super legal. Mas foi um dia inteiro ou dois? Um dia inteiro, o presencial o dia inteiro, daí tem mentorias online. Legal, eu queria que você entrasse um pouco nesse ponto do que que foi e se o principal motivo, o principal tema foi sobre imóveis. Então, sim, a mentoria foi sobre imóveis, mas dando um passo antes, o que acontece?

Com a tecnologia, leilão popularizou demais. Quando eu entrei nesse mercado quase 20 anos atrás, 18 anos pra ser preciso, eu não conhecia nada, eu achava que leilão era coisa pra quem fazia esquema, que era mutreta, etc, etc.

E não é nada disso. E com o digital, acabou. Porque quando era físico, até tinha uma combinação. Você não alavanca muito quatro, eu não alavanco muito cinco, depois a gente divide. Com a internet acabou isso. E hoje 99.9% dos leilões são virtuais. É isso que me permite estar aqui hoje, três horas da tarde de um dia normal, porque só hoje tinha 35 leilões só na Zuc. Então seria impossível.

E como eu te falei que leilão é, aí vamos falar só em imóvel, é majoritariamente provido, serve para acabar com uma inadimplência, quando a gente olha o que está acontecendo no Brasil nos últimos cinco anos, é um juro estratosférico de duplo dígito. Então,

Para a população em geral e para as empresas, está muito difícil. Tem muita gente não honrando os seus compromissos e, como consequência, tem muito ativo entrando para leilão. A gente está no all time high de imóveis da história. Só a Caixa Econômica Federal, que tem 70% do volume de financiamento imobiliário do Brasil,

Quem duplicou o volume de imóveis em leilão nos últimos dois anos? Cara, que loucura, cara. Vocês ouviram isso, cara? Quem duplicou? Isso é muito ruim. Não pra você, mas pro mercado como um todo, né? Depende. Depende do quê? Vamos lá. Depende do quê? Vamos lá. Então assim, pra mim é mega anticíclico. Quando tá ruim, pra mim tá bom. E quando tá bom pra todo mundo, tá todo mundo renovando. Pra mim também tá bom.

Claro, o juro alto no Brasil é ruim pra todo mundo. Concordo contigo, fica tudo sucateado. Pra quem tem grana e é rentista é bom, mas pro país não é bom. Agora, por que que pro investidor...

Esse mercado de all time high é o melhor do mundo. Vou te explicar. Que apesar do juro estar alto, quando você tem cinco vezes mais quantidade de imóveis em dois anos, a oferta aumenta muito, mas a demanda não acompanha. Então hoje a gente está numa quantidade de gente comprando imóveis pelo valor mínimo de venda sem disputa, nunca antes vista. Então para o investidor é o melhor cenário. Porque num ambiente onde... Vamos pegar 2019.

Juro a dois? Todo mundo estava rastrando isso. Todo mundo estava tirando o dinheiro do CDB e procurando colocar em leilão. Hoje, nem todo mundo. O investidor qualificado que tem conhecimento, ele acessa o leilão sem disputa e aí ele tem margens se ele compra à vista na casa de 50% ao ano. Se ele compra parcelado ou financiado, pode chegar a 200% ao ano. E aí eu vou esmiuçar isso também. Então... ...

Só pra te justificar do porquê que, do ponto de vista do investidor, um mercado com muita demanda, é bom, ele tem mais mercadoria, ele tem mais opção, muita oferta, perdão, é muito bom porque ele tem mais oferta e compra sem disputa. O segredo de ganhar dinheiro com leilão não é vender caro.

É comprar barato. Porque quando você vende, você quer acelerar, você quer flipar. Uma coisa é pra renda, uma coisa é pra uso. Mas 80% dos casos de leilão é gente que compra pra revender. Então você tem que comprar barato, você gira rápido e vai crescendo o teu bolo. Irado.

Então, esse é o cenário. De pandemia pra cá, por conta desse ecossistema pujante e muita, inundou de guru e professor de leilão, o que em tese é bom, que desenvolve um ecossistema, lembra, a gente ainda tá falando de um mercado...

antigo, dominado por grandes famílias, bastante gente entrou nesses últimos 15 anos, mas ainda tem muita gente antiga, e pode fazer um teste, entra aí, dita assim, maiores leiloeiros do Brasil, entra na nossa plataforma, modéstia à parte, e entra nas demais. Tem plataforma, 85% das plataformas de leilão no Brasil, a gente tem mil leiloeiros no Brasil, 85% são alugadas de três empresas, a plataforma é feita em clipper.

E não é piada. A plataforma é feita em clipper. É muito antigo. E é bom então a gente ter gente puxando pra evoluir. Mas tem que tomar um pouco de cuidado. Por quê? E aí finalmente chegando a tua resposta.

Dá pra ganhar dinheiro com leilão? Dá pra cacete. Dá muito. Eu sou uma prova viva, conheço muita gente. Mas não é tão fácil quanto alguns podem fazer parecer.

Então, acho que tem três cuidados principais que um leigo que tá falando, cara, quero surfar essa onda, também quero ouvir um cara falando que tá na praia há cinco dias, não trabalha mais, etc. Calma, né? Então, primeiro, ninguém fica rico do dia pra noite. Como tudo na internet, 95% é mentira. Então, vamos focar nos 5% que é verdade. Depois, o que você não pode fazer? Vamos nos don'ts antes.

Você não pode entrar num leilão pra arrematar um imóvel com a mesma cabeça que você entra no stand da Cirela pra comprar um apartamento.

Ah, mas eu tô pagando a vista, o leilão, a cerela também pagou a vista. Você não vai mudar no dia seguinte. Então a primeira coisa é o mindset. Leilão, sim, pode até estar o imóvel desocupado. 75% dos imóveis estão ocupados. Vai levar de 9 a 15 meses em média.

Então esse é o primeiro ponto. Muita gente desavisada paga a guia, paga a Dari ou faz a TED na conta do banco e fala cadê as chaves amanhã. Esse é o primeiro ponto. Segundo, leilão, você precisa conhecer bem o edital. O edital é o regulamento, são as regras do jogo. É ali que vai estar escrito o que está sendo vendido, quem é o leiloeiro, quais são as responsabilidades pelos pagamentos dos débitos, quais as datas, quanto tempo vai levar para passar a escritura, etc, etc.

Não tem um regulamento para todos os leilões. Cada regulamento, cada leilão tem o seu regulamento. Muita gente não entra no detalhe. E falou, mas semana passada um amigo meu me falou que isso não se aplica ao meu? Não.

Então isso é uma segunda parte. Então essa segunda parte você resolve com conhecimento. Então a primeira você resolve com pé no chão, de entender que não é uma incorporadora. A segunda você resolve com conhecimento, e aí quem quiser fazer a próxima turma aqui está mais do que convidada. E o terceiro grande erro é o emocionado. O que acontece? Leilão, no fim das contas, é uma disputa.

O leilão é divulgado dia 1, batida de martelo dia 27. Você tem 27 dias pra ir se apaixonando com a ideia de que aquele imóvel pode ser teu com 50% de desconto. Isso é muito tentador. Aí chegando perto da data do martelo, tem dois, três caras que estão apaixonados pela mesma pessoa. Começa uma disputa. Se você não aprender a fazer a conta pra estipular o valor máximo,

A maior armadilha é você não pensar com a razão e pensar com o coração e aí ir 20% a mais do que você tinha se planejado. Cara, num negócio que gera 35, 40, você já deixou 20 de cara na mesa? Acabou. Já vira só um bom negócio, não um negócio excelente. Mas dito tudo isso, quem se prepara e se protege disso...

Tem muita gente vivendo só de leilão. Só, entre muitas aspas, né? O cara vive de administrar o próprio patrimônio, inclusive porque ele compra alavancado, ou seja, ele compra com financiamento, com parcelamento, então ele tem acesso a muitos imóveis com isso aqui de capital. Como ele vai flipando, e eu te falei que leva entre nove e quinze meses, ele vai pagando juros, mesmo que seja alto em cima de nove ou quinze parcelas de 360, não há diferença nenhuma na conta. Vende, captura o valor, vai pro próximo.

Fala um pouquinho disso, de avista e parcelado. Seguinte, você tem...

Dois tipos de forma de pagar um leilão. À vista, ou seja, arrematou por um milhão, em cima do milhão tem a comissão do leiloeiro 5%. Você vai pagar um milhão e cinquenta. Ambos à vista. Então em 24 horas, ou você vai receber um boleto para pagar, ou você vai receber um dado para fazer um Pix ou uma TED e acabou. Tá bom? Uma parte dos leilões são pagas à vista.

Uma outra parte do leilão, além dos leilões, além do pagamento à vista, o banco ou o poder público pode te dar uma opção de parcelamento ou até financiamento. Parcelamento e financiamento, essencialmente, é a mesma coisa. São só formas ampliadas do ponto de vista de prazo pra você pagar. Então, tem parcelamento em seis vezes, tem parcelamento em 48 vezes.

Tem parcelamento só com atualização da inflação. Tem parcelamento sem atualização, parcelas iguais consecutivas e sem atualização e sem juros e tal. Tudo isso depende do edital. Tudo depende do edital. E tem financiamento com 5% de entrada e o restante em até 360 vezes, Caixa Econômica Federal. E tem financiamento com 20% de entrada e o restante em até 420 meses, 35 anos, Banco Santander.

Você tendo a margem de crédito para acessar esses financiamentos, então tem uma análise de crédito, não tem limite de quantos imóveis você pode financiar, é o limite da tua própria margem de crédito e é isso que permite você se alavancar, porque vamos fazer uma conta boba aqui? Imagina que eu quero comprar um imóvel... Tô começando.

Quero comprar um imóvel popular na Caixa Econômica Federal. E a Caixa Econômica Federal é campeã em imóveis populares. O que é popular? É valor. Imóvel até 300 mil reais. Tá bom. No Brasil inteiro. Tá bom. Então esse imóvel de 300 mil reais de valor de mercado, ele entra no leilão...

nessa proxy que eu tô fazendo aqui, por 150 mil. Por que que entra pela metade do preço? Porque o segundo, todo leilão tem duas praças. A primeira no valor de mercado, a segunda no valor da dívida. Então o cara tá lá, pagando o financiamento de 30 anos dele, ele ficou inadimplente no ano 18, o que ele pagou já foi.

O leilão, o preço do leilão é o preço da dívida. Não, calma aí, explica melhor. Primeira praça, segunda praça, que eu já vi isso daí em algum lugar, mas eu não entendi direito. Vamos lá, então vamos no detalhe. Leilão tem precificação regida por lei. Leilão de banco tem uma lei que se chama alienação fiduciária, lei 9514 do ano de 1997, que é quando você toma um financiamento no banco e não paga.

Esse processo de não pagar, retomar, ir pra leilão, não precisa de processo judicial, não tem juiz. Já tá regido por essa lei. É o leiloeiro que rege. O segundo é quando um processa o outro e aí tem que ter um juiz.

A forma de precificação é diferente, mas no primeiro caso, que são os leilões de banco, que é 65% do volume de imóveis de leilão é de banco. Só ano passado foram colocados 275 mil imóveis em leilão de bancos. Loucura, cara. Tá? Como é que, o que manda a lei 9.514? Primeiro leilão é o valor de mercado do imóvel.

Então todo leilão tem duas datas, a gente chama de primeira e segunda praça. Primeira praça é o valor de mercado do imóvel. A menos que seja a última bolacha do pacote, é muito difícil sair na primeira praça. Por quê? Porque por que você vai pagar valor de mercado no imóvel que está ocupado?

Não vai. A menos que seja, eu sempre dou esse exemplo, se a gente leiloar o Parque do Ibirapuera, você pode vender a mercado, vai vender acima, porque ele é o único e exclusivo, tem uma escassez. Então, a menos que seja a última bolacha do pacote em termos de escassez, é muito difícil sair pela primeira praça. Em não saindo pela primeira praça, 15 dias depois da primeira praça, até 15 dias depois,

o banco precisa fazer com o leiloeiro um segundo leilão e o preço do segundo leilão é a somatória das dívidas desse imóvel. Três tipos de dívida. O saldo devedor do financiamento, eventuais débitos de PTU, eventuais débitos de condomínio. Então, pensa comigo no seguinte cenário. Imagina um apartamento em São José dos Campos de...

65 metros quadrados no centro de São José dos Campos, financiado pela Caixa Econômica Federal. Valor de mercado, 300 mil. Beleza? Beleza. Só que esse devedor que perdeu esse imóvel de 300 mil tomou um financiamento 15 anos atrás com a Caixa de 30 anos. Então ele deu uma entrada de 10... Já pagou 15 anos, falta 15 anos. Falta 15 anos. Então qual que é o saldo devedor dos 15 anos? Em cima do saldo devedor não incide juros. Então é o cálculo de valor presente líquido. Boom!

Tem débito de IPTU? Não. Tem débito de condomínio? Não. Então o valor da segunda praça desse leilão é o valor da dívida. 50 mil. 50 mil. Era 150 mil na primeira praça? Não, a primeira era 300. A primeira era 300 e nessa 50? O valor de mercado? Nessa 50.

80, 150, eu falei pra facilitar? Sim, sim, sim. 150, entendeu? De onde vem a precificação? Entendi. No judicial, então tudo isso é pra leilão de banco, que eu expliquei agora. No leilão judicial... Mas daí só uma pergunta aqui. Se você arrematar pelo valor da primeira praça, não nesse caso, eu tinha visto algum anúncio na internet, esses dias atrás, um hotel no Rio de Janeiro, por 180 milhões na primeira praça. É verdade.

E na segunda praça, era tipo, se você for ver dívida de saldo devedor e PTU condomínio, era tipo 500 milhões. Isso. 8% dos casos, a segunda praça é mais cara que a primeira. Mas a maioria é mais baixa. Mas se você arrematasse pelo valor da primeira praça, você não ia ter que pagar as custas da dívida. Não. Não. Tem que estar escrito isso no edital, mas normalmente nesse caso não. E olha que interessante.

Você pega esse caso de 300 mil, que não vende na primeira praça, segunda praça entrou por... No qual? Nesse exemplo aí, 150 mil. Aí começa a ter disputa, 150, arrematou por 200. Percebe que existe 50 mil de sobejo? O que é isso? Que é a diferença entre a arrematação de 200 e a dívida. Essa diferença vai pro bolso do devedor como uma compensação.

Calma, fala de novo então. Vamos lá. Entendi, entendi. Ele devia 150 na segunda praça. Tudo que passar de 150 vai pro bolso dele. A diferença entre a arrematação e os débitos vai pro bolso do antigo devedor, que é uma forma de compensar ele por estar perdendo o imóvel. O imóvel, entendi. Dúvidas até aqui? Não, tá claro. Perfeito. Então, como a gente tá falando...

Da maioria dos casos, mais de 80% dos casos de leilões de banco, existe um desconto entre a primeira e a segunda praça, tem muita oportunidade em leilão. E o que está acontecendo hoje em dia com juros exorbitantes é...

O cara que tem o financiamento de 5, 6, 7, 8, 10, 15 anos, que é o cara que já está estabelecido no imóvel, ele está ficando empipinado hoje em dia. E aí ele está perdendo o imóvel, só que ele já pagou uma boa parte. É aí que moram as oportunidades. E aí, para concluir a explicação e ficar completa, no leilão judicial...

Funciona mais ou menos assim. A diferença é que a lei que rege não é a lei de alienação fiduciária, é o código de processo civil. E aí, o primeiro leilão é o valor de avaliação. E o segundo leilão é um desconto que o juiz determina quanto ele quiser, entre 0% e 50%. Então o juiz pode dar 0% de desconto, 20%, 30%, 40%, 50%. Não pode ser mais do que 50%. A maioria dos juízes oferece um desconto na segunda praça entre 30% e 50%.

Em leilão judicial, por natureza, enquanto no leilão de banco, o parcelamento e o financiamento é uma decisão unilateral do banco, dar ou não, na justiça, todos os leilões judiciais permitem você fazer uma proposta para pagamento parcelado, dando 25% de entrada e o restante em 30 vezes sem juros, só com atualização monetária, desde que você não tenha uma proposta à vista que supere ela. Então tem muita gente...

nesse mundo atual inundado de leilão,

Que não oferta lance, espera, oferece a proposta e aí compra um imóvel com 25% de entrada, o resto em 30 vezes sem juros, só que atualização. É muito bom. É muito bom mesmo. Isso que eu ia te perguntar, qual que é o incentivo do cara a pagar a vista? Se não tiver escrito no edital e não for a última bolacha do pacote? Nunca pague a vista se você pode pagar financiado e pensa em revender. A única diferença que eu te falo de pagar a vista é se você está comprando para morar, ou seja, você vai...

se você não pagar à vista, vai tomar um financiamento muito alto e o juro estiver muito alto. Aí você pega um juro... Tem que fazer conta. Tem que fazer conta de 18%. Se o seu dinheiro está aplicado a 14%, se você tem o valor à vista, talvez é melhor pagar à vista. Agora, você vai flipar...

vender em um ano, vender em um ano e meio, podendo alavancar, que é comprar parcelado, não tem porquê. Então, passamos aqui no avista parcelado e na diferença do de banco ou do judicial. Vamos agora aqui para o 9 a 15 meses para desocupar, que esse é um grande mito, um grande medo que a maioria das pessoas tem. Fala, pô, mas eu vou pegar um imóvel no leilão e vou ter que despejar as pessoas que estão lá. Como que isso funciona? Boa pergunta. Então, primeira coisa.

imóvel ocupado hoje é a razão de 92% dos meus usuários ZUC, a gente tem 1 milhão e 300 mil usuários cadastrados, fecharem o browser. E é por isso que eu me foco cada vez mais em educar, em democratizar o conhecimento pra leilão. Por quê? Porque imóvel ocupado em leilão é uma bênção.

Por duas razões. Primeiro, porque ele afasta o leigo. E quanto menos leigo, menos disputa. Menos disputa, você vai comprar mais barato. E segundo, porque imóvel ocupado em leilão não é uma questão de se você vai tomar posse. É uma questão de quando.

Os leilões, Nardon, tem evicção de direitos. Evicção de direitos é um termo jurídico pra dizer que ele tem garantia. Você comprou em leilão, por algum motivo deu um pepino lá na frente, isso acontece em menos de 10% dos casos, mas às vezes acontece, você vai ter o teu dinheiro devolvido corrigido. Perfeito. Então no edital você verifica, cláusula de evicção de direitos. Tem? Vai tranquilo. Não existe em leilão essa história do dinheiro desapareceu, sabe? Pirâmide. Sim. É muito seguro.

70% dos imóveis leiloados no Brasil estão ocupados. Então, por um lado, um trabalho a mais, por outro, uma baita oportunidade, o que afasta o leigo. O imóvel ocupado, você tem técnica e metodologia para desocupar. A responsabilidade de desocupação é de quem está comprando.

Mas, por exemplo, nos leilões de bancos, a própria lei 9.514, ela tem dois dispositivos que ajudam o novo comprador. Primeiro delas, o artigo 30 da lei garante, se você entrar com um processo, uma desocupação em 60 dias.

Está na lei, artigo 30 da lei 9514, procura aí. Se você não conseguir negociar um acordo amigável, a gente já fala disso, precisar entrar com uma ação de missão na aposta que é super simples, 60 dias ocupa. Segundo, você tem direito a cobrar um aluguel, uma taxa de ocupação de 1% do preço da primeira praça, que é o valor de mercado. Que aluguel que hoje cobra 1%? Na maioria é meio.

É isso. Então, a própria lei já foi feita pra beneficiar. Mas, imóveis ocupados... Mas nesse caso que você cobra 1%... É, no processo, no mesmo processo que você tem que... Mas a pessoa fica. Você cobra... Você vai cobrando até ela sair. Da hora da arrematação até ela sair. Ah, entendi. Entendeu? Entendi. É... Mas essa é essa essa essa essa essa

Daí você falou do segundo jeito, que aqui era... Então, aí beleza. Mas, o que acontece? E lá na imersão a gente ensina a técnica. Quando o imóvel tá ocupado, a máxima é mais vale um mau acordo do que uma boa briga. E se você fizer a metodologia e a técnica, 80% das desocupações são feitas de forma amigável. Porque basicamente...

Quem está perdendo o imóvel não tem muito conhecimento. Então você dá três informações para ele. Olha, um, se eu tiver que entrar com um processo, você vai sair em 60 dias. Vai vir o oficial de justiça com a polícia. Vai ser um processo super ruim. Ninguém quer isso. Você está aí no prédio.

Puta constrangimento, mas tem isso na lei, dá uma olhada. Segundo, você tem que me pagar um aluguel maior do que qualquer um tá pagando no mesmo edifício. Terceiro, você ensina sobre o sobejo. As pessoas não sabem que a diferença entre a arrematação e a dívida... Então a pessoa normalmente tá sem grana, ela não tem pra onde ir, mas você conta pra ela que ela tem 250 pau pra receber. Opa, ela vira uma aliada tua. Além disso... Porque ela não sabia que ela tinha. Ela não sabe do sobejo.

Mas mesmo que ela não saiba, ela receberia? Ou ela tem que pedir? Ela deveria receber, mas às vezes o banco mandou uma mensagem pra ela pedindo a conta confirmado. E ela não abriu. Ela não abriu porque achou que o banco tava cobrando.

Aí você fala, atende o banco pra isso. Eu te ajudo com o seu beijo. Vou te falar, ó, eu arrematei por isso. Tá aqui a ata de arrematação. Tá aqui a diferença. Tá aqui a diferença. 50 mil receber, 40 mil, 150, 300 mil. Então, com essa técnica, melhora muita coisa. Além disso, você fala, quanto tempo você precisa? Um, dois, três meses? Fica aí. Sem pagar aluguel, sem pagar condomínio, sem pagar IPTU. Desde que você me deixe fazer um relatório fotográfico pra que você me entregue... Igual tá hoje. Igual tá hoje.

Seguindo essa metodologia, 80% dos casos ocupa amigávelmente. O que é uma maravilha. E outra, dois, três meses, é o tempo ali de passar escritura, de registrar pro teu nome. Então no fim, pro investidor, pro comprador, dá quase que elas por elas. Perfeito.

Edital, fala um pouquinho mais pra gente quando a pessoa vai lá e entra lá no portal da Azul que tem lá o edital, vocês já colocam que é importante ou você só joga o edital lá? Bom, a pessoa se cadastra, confirma que ela é a prova de vida, hoje a galera querendo dar golpe é inacreditável.

E aí depois ela, pro leilão, como eu te falei, o edital é específico do leilão. Então não existe, ah, vou dar um check único pro edital pra sempre. Cada leilão você vai ter que dar o check. A gente só deixa dar o check depois que a pessoa percorre tudo. Se ela lê ou se ela não lê, a gente não consegue garantir. Mas a gente sempre faz um highlight na página do lote com as principais informações. E quais que normalmente são? As principais informações são débitos de IPTU e condomínio.

os valores dos débitos e quem paga a partir do quando. Então tem leilão que o banco cobre os débitos até a data da arrematação e o arrematante dali pra frente, isso é o mais comum. Tem banco que fala, cara, eu prefiro dar um desconto no valor e você arca tudo. Tudo é uma questão de conta, mas você precisa saber dessa informação. Outra informação importante é...

O prazo em que o banco vai passar a escritura pro teu nome, tem banco que passa em 30 dias, tem banco que passa em 4 meses. E esse é um ponto sensível, porque o desavisado acha que só porque ele comprou na Caixa Econômica Federal, o Itaú vai passar na mesma data. Não é, cada banco tem a sua política.

Mas tem uma política de passagem, por quê? Porque daí é processo interno. Processo interno, demoras, assinaturas, aprovações, fluxo, etc, etc. Tem banco que passa em 60 dias. Mas esse prazo de um mês ou 120 dias, se ele pagou à vista, o dinheiro não está mais rendendo. É um custo de oportunidade que precisa estar na conta. Às vezes o cara fala, pô, mas o imóvel está desocupado, por que ele não passa a escritura? Porque o banco tem um procedimento.

Então essa informação é importante. A terceira informação importante é aquilo que eu te falei da evicção de direitos. Você só pode participar de um leilão cujo edital está escrito que tem evicção de direitos, ou seja, que se der um pepino lá na frente, teu dinheiro está protegido e vai ser devolvido corrigido. A maioria tem, mas não custa checar.

E o último é a comissão do leiloeiro. A comissão do leiloeiro, ela é 5% em geral, mas em raras exceções, ela pode ser menos, se o juiz determinar. Então, em grandes... Quando você pega uma falência muito grande, sei lá, imóvel de 300 milhões...

O banco muitas vezes limita para o leiloeiro não... Faz sentido. É. E também tem leiloeiro que cobra mais do que 5%. A lei permite. Azul que só cobra 5%, mas tem leiloeiro que cobra 6% ou 7%. Então tem que dar uma olhada. E o 5% é a vista. A vista em cima do valor de arrematação. 24 horas. Tá.

Muito bom, cara. Muito, muito bom. Agora, o que que normalmente é a conta que a galera precisa fazer depois que eles foram lá e checaram? Pô, o edital tá alinhado com o que eu queria, entendi que não é tão complexo de fazer a desocupação. Qual a conta normalmente que a galera tem que fazer? Sete itens. Eu já tô abrindo a nossa metodologia assim, gratuita, hein? Vamos lá. Sete itens. Então, vamos lá.

Primeira conta, o valor de arrematação que você vai pagar, mais a comissão do leiloeiro. Vamos pra facilitar, pensar num pagamento à vista, tá? Então é o valor do desembolso ali em até 24, 48 horas, depois que a tua arrematação foi confirmada. Beleza? Beleza. Depois, você precisa entender eventuais débitos de condomínio e IPTU.

Débitos de condomínio IPTU, só pra ser bem técnico aqui, eles têm o que a gente chama de caráter propter rem. Propter rem é um débito que acompanha o imóvel independente de quem é o dono dele. Então você precisa estar ligado nesses débitos, porque se ele acompanha o imóvel independente de quem é o dono, se é o próximo dono, você pode ter que pagar. E aí você tem que olhar, se tem débito anterior.

ou se não tem, às vezes tem dois, três anos de condomínio devendo, e quem é responsável por pagar. Se for o banco, tchau, esquece. E aí você tem que olhar adepto de condomínio e IPTU no prazo estimado entre a tua arrematação e a venda. E aí tem gente que faz em nove meses, tem gente que faz em dezoito meses. Então você pega valor do IPTU, valor do condomínio vezes a variável que tá ali na planilinha, que é o número de meses entre a arrematação e a venda. Então, esse é o segundo valor.

Terceiro valor, eventual reforma. Cara, às vezes você pode ter que querer fazer uma reforma, e eu nunca recomendo fazer uma reforma muito grande. Se você vai flipar o imóvel, você não tem como adivinhar o gosto do outro. Agora, às vezes, a troca da luminária, uma pintura na fachada e uma poda no jardim, oito mil reais, faz uma diferença surreal. Os oito mil viram oitenta. Exatamente, os oito mil viram oitenta.

Reforma. Depois, os eventuais custos com desocupação. Seja ela amigável ou não. Lembrando aqui, com técnica, você consegue em 80% dos casos desocupar amigavelmente, mas mesmo a desocupação amigável, sempre o cara vai ficar um, dois, três meses ali que o condomínio, o PTU, você tá pagando. Coloca isso na conta. Ou não. Não vai dar, vai entrar com o processo, quanto custa o advogado. Tanto, bota isso na conta. Depois, você vai vender o imóvel.

Pra vender, você vai precisar de uma imobiliária. Então, você vai precisar do custo do corretor, da imobiliária, do marketplace, do leiloeiro, que vai te ajudar. O máximo que você vai pagar é 6%. E eu sempre recomendo colocar 6%, porque eu não gosto que negociem a minha comissão. Mas a gente sabe que esse mercado é super variável. Tem gente que paga 2%, 3%, 4% de comissão. Por fim, você tem o lucro imobiliário.

Porque quando você compra numa PJ, normalmente você tem que pagar um valor aproximadamente 6% em cima do valor de venda. Ou quando você compra na pessoa física, você paga o ganho de capital 15% da diferença entre o que você pagou, entre o que você vendeu, menos o que você pagou, descontando o custo com reforma, os custos comprovados. Mas basicamente é 15% sobre o teu lucro. Essa é a conta.

Quando você coloca, Nardon, lá na nossa imersão, eu diria o seguinte. Hoje o dinheiro líquido, ele rende, em média, para o ofegão médio, 10%. Ao ano. Ao ano. O que o cara bota ali? Líquido. Líquido, líquido. A conta é líquido. Tirar a inflação. Líquido, líquido, líquido.

A conta é líquida. Então você põe lá no CDB do bancão, que está rendendo 15, mais imposto de renda, menos imposto de renda, total dá 10. Então esse é o nosso benchmark. Quando você vai para o leilão, eu só deixo os meus alunos avaliarem participar de leilões cuja conta, no pior cenário, deu 25.

O que é o pior cenário? Como é uma planilha com várias variáveis, eu falo, cara, quanto tempo você está colocando aí de desocupação? Nove meses, bota 15. Quanto você está gastando de reforma? Cinco mil, bota 20. Quanto você está gastando de advogado? Três, bota sete. No pior cenário, deu 25? Green light. Manda bala. Green light até o limite máximo estabelecido.

Até o limite máximo. Sem emoção. Do BID. Do BID. Porque a planilha... Do leilão. Do que você vai colocar no leilão. Ah, mas cara, eu me apaixonei, cara. Você se apaixona por pessoas, não por imóveis. E mesmo assim é um puta risco. Com imóvel é racional. Meu irmão, você tá querendo comprar...

pra morar. Outra história. É uma outra história, tua casa é na frente da praia, quer parar de pensar preço pra pensar em valor pra tua vida, tá tudo bem. Não é sobre isso a nossa metodologia. Nossa metodologia é o cara que tá, um, com o dinheiro no CDB parado ou na poupança, ou dois, comprando imóvel na planta de incorporador achando que é bom negócio.

E de novo, com muito respeito às incorporadoras, pode até ser um bom negócio, mas comparado a leilão, coitada dela. Sim, é outra proposta. É outra coisa. Mas na incorporadora você não precisa de conhecimento. Você chega lá, vê o método quadrado na região, paga e acabou. No leilão você precisa vir fazer o curso.

Agora, o que mais que a gente, que você acha que é relevante, que a gente não falou aqui, é logicamente que a gente falou aqui em 50 minutos até agora. Já deu isso? Já, tem mais 10 aí pela frente. A gente falou os principais tópicos, né? O que mais sempre, porque é um dia inteiro que a turma tá lá e logicamente que você entra muito mais no detalhe, senta com a galera pra ver.

Só pra falar em dois minutos assim, primeiro, tem um dia inteiro comigo, são 12 horas de aula comigo, eu tenho essa metodologia já formada, milhares de alunos formados, então eu passo essa metodologia de forma resumida em um dia. A gente faz três estudos de caso, porque é muito orientado à execução, então o aluno entra sem saber nada, ele sai já podendo na noite arrematar sem precisar nem de advogado e nem de assessor.

Ele sai podendo arrematar, principalmente aqueles leilões que não são muito empipinados. Como qualquer coisa na tua vida, você vai melhorando. Você vai aprender a surfar, você não vai em Portugal na onda grande, você vai ali na onda menor. As ondas menores o cara sai sabendo surfar.

Além disso, a gente dá acesso a uma ferramenta agregadora com todos os leilões, de todos os leiloeiros, de todos os bancos, de todos os processos do Brasil, porque garimpar as ofertas é uma puta dor. Pensa, tem mil leiloeiros. Um aluno que não tem acesso ao nosso agregador tem que se cadastrar em mil portais.

Mas o agregador, isso tá aberto? Tá aberto? Leilão de imóveis.com.br gratuitamente pra quem quiser. Leilão de imóveis.com.br. Hoje de manhã tinha 25 mil imóveis disponíveis. Então já resolvi... Olha lá, o Flavião tá anotando lá. O Flavião já... Já anotou. Já vou cobrar a comissão dele saindo daqui do podcast.

E aí, além disso, a gente tem, depois da imersão, todo o conteúdo online, são 40 horas online pra você se aprofundar. Então, por exemplo, como é que eu pago a guia do imposto? Puta, tem uma aula pra isso. Como é que é a minuta de notificação extrajudicial pro cara desocupar amigavelmente? Eu dou tudo. Já tá lá. E mentorias comigo.

Então tem mentoria em grupo, duas comigo. E três meses gratuito com o nosso time de advogados. Então, tô na dúvida, etc. Segunda a sexta-feira, em horário comercial, não tem limite de perguntas. Então tem aluno que não pergunta nada. Na semana passada, tinha um aluno nosso do G4, ele tinha feito em uma semana 64 perguntas. Foi o recorde. Tá tudo bem, tá incluso, a gente tá adorando. 64 perguntas em uma semana. Maravilhoso, ele vai... Tira todas as dúvidas.

Vamos combinar que como o Iago me ensinou, tem boa parte das perguntas que você deveria ter feito para Iá antes, mas a gente não se incomoda, não é? Muito bom, cara. Agora, então, no fim do dia, a maioria da galera que entende como se posicionar, tem alguma estratégia ou o imóvel é ao gosto de cada um? Não, eu acho que a estratégia... Por exemplo, eu estou em São Paulo, vou comprar imóveis em São Paulo. Não, esse é o ponto.

As pessoas começam por aí. A zona de conforto delas é o imóvel vizinho onde elas trabalham, onde elas moram, porque é onde elas conhecem o preço do metro quadrado na região. E tá tudo bem. Mas se você tá olhando o negócio, se o imóvel é em São Paulo ou o imóvel no Ceará...

não deveria fazer a diferença. Como você está pensando com viés razão, se o imóvel do Ceará te der um desembolso menor com uma margem maior, vai para o Ceará, além do fato de que tem menos disputa. Então, acho que a primeira coisa é você definir, e a gente começa a nossa mentoria dessa forma, ter o perfil de investidor com cinco elementos. Qual é a localização? São Paulo, Rio de Janeiro, litoral, campo. Qual é o tipo de imóvel? Casa, terreno, fazenda, sala comercial.

Qual que é o ticket? 100 mil, 200 milhões. Qual que é o retorno mínimo? Tem gente que entra em 25. Eu não entro em menos de 40%. Porque eu conheço. E quarto, qual é o prazo que você tá disposto a esperar? Tem gente que quer em nove meses. Eu posso esperar três anos desde que eu...

tem o pote de ouro lá atrás. Com esses cinco, a gente inclusive tem um sisteminha que já dá, você vai lá no leilão de imóveis e seleciona as buscas só pra te dar imóveis com esses cinco. Você não perde tempo. Se não chegar, ah, mas não chegou pra mim. Não tá no teu perfil. Chegou pra mim. Para e investiga.

Legal. É para pegar na mão mesmo e fazer acontecer. E daí quando você fala, ah, eu estou disposto a esperar três anos, não é três anos para desembarassar tudo, é o processo de comprar, desembarassar, mas também vender. É o processo de comprar e desembarassar, que em média é de nove a dezoito meses, quinze meses, pode ser mais e pode ser menos, mas muitas vezes eu estou comprando áreas que vão se valorizar. Então eu vou te dar um exemplo aqui, um spoiler.

Até dois anos atrás, a Cracolândia se instalou no Bom Retiro, perto da região da Luz. O Tarcísio acabou lá na rua Dino Bueno, por exemplo. O Tarcísio acabou com a Cracolândia e tá fazendo um parque lá. Eu vou esperar cinco anos pra vender os imóveis que eu tô comprando lá agora.

Porque eu quero. Porque eu posso. Porque você pode, você quer e você acredita que lá vai valorizar muito. As incorporadoras estão... Eu vou, na verdade, vender as casinhas que eu tô comprando pras incorporadoras. Porque todas vão fazer prédios altos com vista pro parque. Eu vou ficar ali sentado.

Você tá vendo que não é uma questão, é uma questão de estratégia de vendas. Mas de novo, eu sou um investidor bastante experiente, bastante qualificado, com uma disponibilidade... E faz isso só desde 2008. Isso, com disponibilidade de capital. Você quer começar pequeno? Tranquilo, vai lá, vai lá na Caixa Econômica, vai lá no leilão de imóveis, cadastra gratuitamente, vê os imóveis da Caixa Econômica Federal, você vai ficar maluco.

Maluco. E vem fazer aqui com a gente a imersão, não é? Muito bom, Henrique. Zilberstein, meu querido, outra aula.

Obrigado. Aprendi com você. Outra aula, muito obrigado. Obrigado a você, cara. Pelo seu tempo, por essa parceria que a gente já tem aí de três anos e que seja eterna. Se Deus quiser. Quatro anos já, cara. Quatro? 2022. Ah, tô viajando. 26. Eu tô te falando que eu tô com o número perdido na cabeça. Cara, muito obrigado pra te seguir.

Henry Zilber no Instagram. Henry Zilber sai no LinkedIn. Tenho investido bastante tempo em conteúdo de tudo. Aqui do G4 de leilão. E portal ZUK.com.br centenas, milhares de ofertas com desconto de até 80%. Dando só 5% de entrada. É a mamata da mamata da mamata.

Muito bom. Senhores, espero que vocês tenham gostado desse episódio. Se quiser saber mais, também a gente vai deixar o link aqui na descrição para uma próxima turma que vem acontecer. Se Deus quiser. Bora. Beleza? Valeu, galera. Obrigado. Até a próxima. Valeu.