Como as mudanças no Minha Casa Minha Vida impactam o financiamento de imóveis? Entenda

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O Conselho do FGTS aprovou mudanças que aumentam o limite de renda das famílias e elevam o valor dos imóveis financiados no programa Minha Casa Minha Vida. Vamos falar sobre esse assunto agora aqui no Show da Notícia com Alberto Aizental, coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getúlio Vargas de São Paulo. Seja bem-vindo, professor. Leandro, boa tarde a todos que nos ouvem. Boa tarde, obrigado pela...

companhia aqui com a gente nesse sábado. Primeiro, o que é que muda para o consumidor que está pensando em comprar uma casa? Bom, o que o governo fez foi esticar a abrangência da aplicação dos recursos do FGTS. Em geral, os recursos do FGTS são recursos limitados. É um fundo, é verdade, de 500 bilhões de reais, mas sempre foi um dinheiro que é tomado.

FGTS não remunera tão bem os trabalhadores, ele paga 3% ao ano. Então, por outro lado, ele sempre foi um dinheiro mais barato para poder emprestar para quem deseja comprar seu bem imobiliário. Você pagava desde 4%, 5%, quando o mercado praticava alguma coisa como 10%, 11%, 12%. Então, via de regra, esse dinheiro sempre foi um dinheiro mais barato. Ao mesmo tempo, ele é limitado.

Então, ele sempre foi voltado para a população de menor poder aquisitivo, de menor renda e, por consequência, imóveis de menor valor. Agora, o que o governo está fazendo, já tinha feito em abril do ano passado e voltou a fazer agora em março, um ano atrás eles criaram a faixa 4, que é...

para imóveis de R$ 500 mil e famílias de R$ 12 mil de renda mensal. Então, agora eles ampliaram, eles reajustaram acima da inflação, tanto a renda familiar como o valor dos bens que podem ser comprados. Em resumo...

eles esticaram o cobertor desses recursos. Ou seja, famílias que ganham mais podem também ser beneficiadas. Eu tenho aqui as faixas para a gente atualizar para o ouvinte, na faixa 1.

A renda foi atualizada de R$ 2.850 para R$ 3.200. A faixa 2 é para a renda de R$ 4.700, foi para R$ 5.000 agora. A faixa 3 era de R$ 8.600, foi para R$ 9.600. E a faixa 4 para a renda de R$ 12.000, foi para R$ 13.000. Então, famílias que ganham até R$ 13.000 também podem se beneficiar desse financiamento com uma taxa mais...

baixa. E aí eu atualizo também pra você da audiência as faixas de valores dos imóveis, né, professor, que também foram atualizadas. Faixa 1 e 2.

pode variar o preço do imóvel de R$ 210 mil a R$ 275 mil, faixa 3 para imóveis de até R$ 400 mil e faixa 4 até R$ 600 mil. Agora explica para quem não está habituado com isso. O que quer dizer isso? Se eu ganho, estou lá na faixa 1, se eu ganho só até R$ 3.200, quer dizer que eu só posso financiar imóveis de R$ 210 mil, eu não posso financiar um imóvel mais caro.

Exatamente. As diversas faixas, dando outro lado, a faixa 1 tem uma taxa de juros entre 4% e 5%, a faixa 2 entre 5% e 7%, a faixa 3 entre 7,6% e 8,2% e a faixa 4, que atinge um público de maior poder aquisitivo, chega a 10,5%.

Então, a faixa é determinada pela renda. Quanto maior a renda, maior o valor do bem que você pode adquirir, mas também você vai pagar uma taxa de juros mais alta.

Então, essa esticada de cobertor é nesse sentido. Eles estão permitindo que mais famílias possam usufruir desses recursos, assim como, do lado da oferta, que as incorporadoras consigam vender também mais imóveis dentro do FGTS, dentro do Minha Casa Minha Vida. Então, você, de certa forma, você permite mais recursos no mercado, você injeta recursos melhor.

Para quem tem renda maior, melhor para quem tem esses produtos de maior valor agregado, maior valor. Vamos comparar essa taxa aí, pegando a faixa 4, que é a mais alta, para renda de até R$ 13 mil. O senhor explicou aí que a taxa de financiamento fica em 10,5% ao mês.

para a gente comparar com outros financiamentos fora do Minha Casa Minha Vida. Qual é a vantagem dessa taxa de 10,5? Você provavelmente, se vai num banco de primeira linha pedir um financiamento, essa taxa vai estar no mínimo em 11,5%, 12%. Então, 10,5% hoje...

Se você considerar que você tem uma Selic a 15, 10,5, você tem ainda uma taxa mais barata do que a de mercado. Mas não é na faixa 4 que você tem o maior diferencial. Com certeza, os grandes diferenciais, você pega a faixa 1, que chega até 5%, ou faixa 2, no máximo 7%, vai de 4,75 e 7, é onde...

a grande atuação desses recursos ainda. Perfeito. E aí, que tipo de casa, de apartamento que a gente está falando? Pensando numa cidade como São Paulo, Rio de Janeiro, onde está a maior parte da nossa audiência, onde o metro quadrado também é mais caro, pegando aí a faixa 4, de maior renda, 13 mil reais, que pode financiar imóveis de até 600 mil reais. Que tipo de imóvel que a gente está falando?

Então, Leandro, vale a pena a gente mencionar que você tem dois limites, a gente está falando aqui de duas variáveis, dois parâmetros. Então, quando você fala de uma faixa 4, por exemplo, você fala de um móvel de 600 mil reais e uma renda de 13 mil, na verdade, a gente tem alguns critérios para fazer financiamento. O banco não quer emprestar 100% do valor do bem, tem uma razão muito clara para isso.

ele quer emprestar da ordem de 80%, ele quer que você paga 20%. Uma, para alinhar interesses, e outra, se quem toma o empréstimo tiver algum problema, ele consegue ir a leilão, levar o imóvel a leilão, ele tem uma garantia ainda, essa margem de 20% para cobrir aquilo que ele emprestou. A questão, o imóvel de 600 mil, na verdade, se você define...

20% de sinal, 80% de empréstimo. O 20% seria a entrada que a pessoa tem que pagar no ato, certo? 20% de sinal, porque ninguém vai te emprestar 600 mil. Ele fala para você comprar um imóvel de 600, um bem de 600. Não quer dizer que ele vai te emprestar 600. Se ele te emprestar 80%, o 20%...

Quer dizer que ele vai pedir para você um sinal, que você dê um sinal no imóvel de 120. Ele vai te emprestar 480 mil reais, não 600. Ele vai ter o imóvel de 600 em garantia, mas ele vai te emprestar 480 mil. 480 mil a esses juros de 10,5, se você tomar emprestado por 20 anos, vai te dar uma parcela de 4.900 reais.

Se você comprometer 25% da tua renda, que é o teto que eu recomendaria, você precisa de uma renda de quase 20 mil reais. Então, pegar o imóvel de 600, emprestar 80% em 20 anos, por exemplo, que não é o prazo mais longo que tem, o 13 mil de renda não dá para comprar esse imóvel. Então, o limitador não é o imóvel, é a sua renda. Então, olha o que acontece.

Quem tem 13 mil de renda e quer comprar um imóvel de 600, 1 mil pode, mas só 20% de sinal não vai dar. Ele vai ter que dar pelo menos 45% de sinal.

270 mil, ele vai financiar não 480 mil, vai financiar 330 mil, e aí a parcela vai ficar dentro de 25 da renda dele, que é 13 mil. Então a gente está falando de dois parâmetros aqui, subiu a renda, subiu o valor do bem financiado, mas na prática quem limita ainda é a renda, porque ele não vai poder...

Se ele tem uma renda de 13, ele não pode financiar 80% de 600 mil. Então, isso é um ponto importante aqui. O limitador ainda vai ser a renda e a renda vai limitar o valor do bem que ele pode comprar a menos que ele aumente o sinal.

Certo. Aí o ouvinte tem que analisar qual é o caso dele, a possibilidade de pagar um sinal maior no ato da compra, etc. Mas ainda assim, considerando o tamanho de imóveis, esses 600 mil reais numa cidade como São Paulo ou Rio de Janeiro, do que a gente está falando?

Olha, hoje você pode falar de um metro quadrado na capital, São Paulo, que é o mercado que eu atuo. Você pode falar alguma coisa entre 12 e 15 mil reais. Obviamente, se você pega um imóvel novo de menor dimensão, você pode falar de 18 mil reais o metro.

Então, quando a gente está falando de 600 mil reais, você está falando hoje de um apartamento perto de 30, 40 metros quadrados. Não é que você está falando de um imóvel imenso. Agora, a questão é o seguinte, estou falando de imóvel novo. Você pode, com certeza, comprar imóvel usado, que, na verdade, vai ser uma pronta entrega, porque o imóvel novo pode ser que você compre ele no stand, na planta.

pode ser que você pague durante a construção ao longo de dois, três anos, só depois você vai fazer o financiamento, mas quando você compra um imóvel usado, que vai ter um metro quadrado mais barato, vamos supor 10 mil, 12 mil reais um metro quadrado, aí você já, no ato da compra, tem que dar o sinal e tem que fazer o financiamento, é tudo quase que instantaneamente.

E aí, essa questão, você deu o exemplo de quem tem a renda de 13 mil reais, que teria que dar um sinal maior, etc. Isso aí vai mudar de acordo com a faixa do Minha Casa Minha Vida também, né? Na medida que você desce as faixas, então você tem que adequar sempre a questão de comprometimento de renda.

Então, o banco não vai aceitar que você comprometa mais do que 30% da sua renda na parcela. Isso por segurança. Para segurança tanto sua como do banco, porque o banco quer que você pague. A minha recomendação é que não passe de 25%. Um quarto da renda familiar destinada a pagamento da parcela. Então, na verdade, o que a gente está enxergando...

é que quem delimita é essa questão do 25% de renda. Alguns planos da Caixa financiam até 100% do imóvel, quando o imóvel é de valor bem menor, tipo um faixa 1. Então, eles falam assim, olha, esse cliente de faixa 1, ele nunca teve oportunidade, ele nunca reuniu as condições de ter uma poupança para dar o sinal. Então, nesse caso, eu financio 100%. Obrigado.

Mas esse não é o mundo ideal. O ideal é quando o banco, para o banco, ele financia 80%, no máximo 90% e você entra, sim, com 10%, 20% de sinal, que é a tua contrapartida, e financia um valor menor.

Muito bem. A gente está conversando aqui na Rádio CBN com o professor Alberto Aizental, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da Fundação Getúlio Vargas aqui de São Paulo. E no início do programa, professor, eu convidei os ouvintes para fazerem perguntas, tirar eventuais dúvidas sobre financiamento imobiliário em geral, não só sobre esse tema da nossa conversa, que é o Minha Casa Minha Vida. E nós temos aqui a participação de alguns ouvintes, tudo bem?

Vamos lá começar. Leandro, 100%. 100%, né? Está pronto. Muito bem. Assim que eu gosto. Ricardo Alcântara está aqui com a gente. Ele é motorista de aplicativo. Ele diz que não tem renda comprovada. Consegue financiar um imóvel pelo Minha Casa Minha Vida? Leandro, é muito difícil sem renda comprovada. É quase que impossível. Porque o banco precisa enxergar de onde vem o teu rendimento. Tem que comprovar.

Tem uma questão do financiamento imobiliário que vale a pena a gente comentar. Ele tem dois lados o financiamento. De um lado é quem toma empréstimo, mas do outro lado é o banco que está financiando. Então, o banco que financia, ele quer ter garantia, não só imóvel, mas ele quer saber que ele está emprestando para quem vai poder pagar. E quem está tomando empréstimo também tem que pensar o seguinte, que ele está comprometendo até 25% da renda.

por 20, 25 anos da vida dele. Nada, nenhuma compra, nada se compara a um comprometimento de renda dessa magnitude. Então, é um compromisso enorme. Então, você que está tomando o empréstimo, que vai comprar o imóvel, você tem que, certeza e garantia, a gente não tem por 20, 25 anos. Mas, de certa forma, você tem que ter um certo conforto de que você vai fazer frente a essa responsabilidade por tanto tempo.

Outro lado, o banco quer saber se você reúne as condições e garantias para poder ir até o final. O banco quer olhar teu lerite, quer conhecer tua renda sim.

Muito bem, o Ricardo Alcântara está falando com a gente do Ceará. Tem um outro ouvinte aqui que está em Minas Gerais com a gente, não diz a cidade. Outra ouvinte, a Leide Oliveira. Gostaria de saber qual a melhor opção para comprar um imóvel, o financiamento pelo Minha Casa Minha Vida ou o consórcio? Eu recomendo o financiamento porque o consórcio tem uma questão interessante que pouca gente comenta.

O consórcio não paga juros, é verdade. O consórcio, por outro lado, ele paga uma taxa de administração da ordem de 4%. E alguém pode dizer, mas 4% é menos do que uma taxa de juros de 10,5%, 11%. Também é verdade. Mas uma coisa é uma coisa, Leandro, outra coisa é outra coisa. Quando você toma um empréstimo da prática...

Você está tomando um recurso que você não tem, mas amanhã você já está morando no seu bem. Então, a conta que você faz é o seguinte, vamos supor que eu moro de aluguel. Amanhã eu deixo de pagar aluguel e pago a prestação de onde eu moro. Ponto. Isso é financiamento. Vamos falar de consórcio. Você tem 100 associados lá.

Então, você vai ter um sorteio por mês. Ah, não tem pagamento de taxa de juros. Maravilhoso, é verdade. Mas tem um dos 100 que vai ser contemplado o mês que vem. Esse cara acertou na loteria, porque ele vai pagar as parcelas, amanhã já vai morar no bem dele, porque ele vai pegar a carta de crédito, vai comprar o imóvel e vai se mudar e deixa de pagar aluguel. Mas a pergunta que eu faço, e o centésimo?

E o que pagou 100 meses seguidos, está pagando aluguel, porque não foi contemplado, e está pagando a parcela do consórcio. Ele tem as duas despesas. Consórcio, todos pagam para um naquele mês. E todos pagam para um a cada 100 meses. Tem gente que é contemplado no primeiro mês, tem gente que é contemplado no último mês.

Eu fiz os cálculos e, na média, quem é contemplado na primeira metade se dá bem. Quem é contemplado de 51 para frente, no caso de 100, não se dá tão bem assim. Aí a questão é, se você não for contemplado, você tem recursos para pagar o teu aluguel e ainda mais a parcela, esse é o cálculo que tem que fazer. Em resumo, não tem milagre.

Minha Casa Minha Vida, então, nesse caso, é mais vantajoso. Ainda mais com os juros mais baixos do Minha Casa Minha Vida. Agora, o Rafael de Brasília. Tem duas perguntas, vou fazer uma de cada vez. O FGTS pode ser usado apenas em financiamento de bancos públicos? O FGTS você pode usar aquele que vem sendo depositado enquanto você recebe...

o teu salário CLT, ele vem sendo depositado e caso você venha a comprar o teu primeiro imóvel, o teu primeiro ou único imóvel, você pode levantar os recursos do FGTS, vai te ajudar na questão do sinal e você também faz o teu financiamento bancário. Sim, financiamento você pode usar o FGTS e levantar para ajudar no sinal.

E ele pergunta também qual a idade máxima para financiar um imóvel com o tempo máximo de financiamento, que é de 35 anos. Olha, eles não devem permitir mais do que 30 anos de idade e 35 anos de idade, porque dependendo do prazo você passa a tua vida profissional. Então provavelmente se você passa de 30 a 35 anos, eles não vão te aceitar ou não vão aceitar conceder.

um financiamento com prazo de 25. Muito provavelmente vão te oferecer 10, 15, no máximo 20 anos. Se você for mais velho, o tempo de financiamento vai ter que ser menor também, né? É isso, né? Exato, porque eles não vão deixar você pagar prestação quando você tiver 70, 80, 90 anos de idade. Sabe o que você pode fazer e eu recomendo? Entra no site da Caixa Econômica Federal e coloca lá.

as tuas informações, a única coisa que eles pedem é ter o teu CPF e você vai colocando as informações ele próprio. Quando você põe a cidade que você quer, se você põe a tua renda e você põe o prazo que você deseja, o próprio site já te responde e te limita e fala do seguro, fala tudo. Fala do CT, que é o custo efetivo total. Isso é bom a gente lembrar.

Porque quando a gente fala muito é a taxa de juros, taxa de juros nominal, mas você tem uma taxa de seguro, você tem uma taxa de abertura, pode ter IOF. Então, o CET é quanto sai de verdade do seu bolso. Ele pode subir 1,5% até 2% do nominal que a gente comenta. Às vezes a gente fala a taxa do banco é 11%, aí você vai ver ela é 12,5%, 13%. Por quê? Porque tem todas essas taxas.

Em cima. Aí lá ele te mostra o CT, custo efetivo total. Veja se você entende a pergunta aqui do Iagam. Uma pessoa com 200 mil para a entrada poderia financiar um imóvel de 300? Com quais possibilidades que não sejam muitos anos? É fantástico, porque quem está numa situação dessa que vai dar 200 no imóvel que vale 300?

Na prática, ele está financiando ou pedindo emprestado 100 mil de 300. Ele está dando 66% de sinal e tomando emprestado só 33. É uma situação super vantajosa para ele. Ele está dando super garantia para o banco, porque o banco vai ficar com o imóvel inteiro até ele quitar. O banco fica com 300 mil de imóvel só tendo emprestado 100.

E ele pode emprestar num prazo bem curto, cinco anos, sete anos e meio. E tem uma questão importante, quanto maior o prazo, aumenta todo tipo de risco, porque muita coisa pode acontecer em 25, 30 anos e menos pode acontecer em cinco anos.

as taxas podem ser melhores se ele pede, primeiro, um lonto velho, uma relação dessa tão baixa de empréstimo barra garantia. Mas ele pode pegar um prazo menor e ele pode conquistar uma taxa de juros muito vantajosa num prazo tão pequeno. Muito bem. E o Luiz Henrique, de Tapcirica da Serra, aqui em São Paulo, pergunta se pode usar o financiamento para terminar uma construção que já começou.

Pode. Não é tão simples como comprar um imóvel na planta nem um imóvel pronto. A questão de em construção é outra modalidade. Ele está pegando um financiamento de construção. Então, é bem diferente. Há financiamento de construção, mas é uma modalidade mais específica, a custo maior, principalmente porque a garantia não está pronta.

Então, assim, é outra modalidade, não é aquilo que a gente está conversando aqui. É melhor talvez ele ver uma outra forma que não essa, Leandro. Muito bem. Professor, agradeço demais sua participação aqui no Show da Notícia, muito esclarecedor, ajudou bastante também os nossos ouvintes. Espero conversar outras vezes com você aqui na nossa programação.

Leandro, é um prazer estar aqui com vocês e eu estou à disposição. Um abraço. Um abraço, ótimo fim de semana. Alberto Aizental, coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getúlio Vargas aqui de São Paulo.