COMO GANHAR DINHEIRO COM IMÓVEIS DE LEILÃO? | Os Sócios 291

E aí, pessoal, vamos começar mais um episódio do podcast Os Sócios. Quem fala aqui é Bruno Perini, host do podcast. Estou, como sempre, com Malu Perini, minha esposa, host e o belo rosto dos Sócios. Olá, pessoal, sejam bem-vindos a mais um episódio dos Sócios. E qual o tema de hoje, Boludinha? Hoje vamos falar como ganhar dinheiro com leilões de imóveis.

É um tema bem interessante. Eu, particularmente, já fiz um dinheiro bom com isso, mesmo sem entender nada desse mercado. Porque quem fez para mim foi minha irmã, que está novamente aqui no podcast. Mas antes de apresentar, eu tenho dois recados para vocês. E o primeiro deles tem a ver justamente com a presença da minha irmã aqui. Eu convenci a minha irmã a fazer um workshop gratuito.

com três aulas que vai rolar no final de abril, sendo mais específico do dia 27 ao dia 29, cujo tema é exatamente esse, Enriqueça com Leilão de Imóveis. Vai te mostrar de maneira mais profunda como funciona esse mercado, quais são as principais armadilhas, no que você tem atenção e, principalmente, quanto dinheiro você pode fazer com leilão de imóveis.

particularmente no meu caso, se eu pego o resultado líquido das operações que minha irmã fez para mim, deu mais ou menos uns 3 milhões de reais. E só não foi mais, porque depois eu comecei a priorizar investimento em Bitcoin, a Priscila também já começou a fazer muitos leilões para ela mesma. A verdade é que a Priscila ficou metida e falou não faça mais. A Priscila ficou rica e o rico pode falar não para muito mais coisas do que a pessoa que não tem dinheiro.

Então ela começou a priorizar o dela. Inclusive, a Priscila tem uma estatística bem interessante. Ela participa de leilão de imóveis há mais ou menos seis anos. Seis anos são 72 meses. E ela arrematou exatamente, até o momento que a gente grava este podcast, 216 imóveis. O que dá uma média de três imóveis por mês. Já perdeu dinheiro com algum imóvel, Priscila? Nunca perdi dinheiro com leilão nenhum.

Isso é realmente invejável. É verdade. Porque eu estou perdendo dinheiro agora com Bitcoin. Não perdendo, não vamos ver. Não, pelo preço médio, não. Mas se eu pego os Bitcoins que eu comprei em parte do ano passado, eu estou perdendo, porque eles caíram. Então, se eu pego antes de novembro do ano retrasado, zero perda. Mas como eu estou comprando sempre Bitcoin, no ano passado eu comprei alguns por um preço maior do que a gente...

Tem agora. Então, você ter essa segurança de, ao saber, lidar com um certo mercado, não vou falar que a chance é zero de perder dinheiro, mas tem uma chance muito reduzida de perder dinheiro, é bem interessante. E aí, para quem quiser entender mais sobre isso, eu te convido a se inscrever para esse workshop. Como eu disse, é gratuito. Só que no workshop, a gente vai abrir as vagas para o curso Vivendo de Leilões, que vai para a sua turma 31, é isso? 31.

que é um curso ministrado pela Priscila, onde ela pessoalmente responde todos os alunos. Então, justamente por isso, são vagas bem limitadas. Não dá para colocar 5 mil pessoas na turma, porque ela não daria conta de fazer o suporte. Então, para quem quiser, fica aqui o convite. E esse é o curso mais barato que existe, eu falo sempre, porque basta que você arremate o único imóvel que você vai ter pago o custo do curso, sei lá, 30 vezes. Se não que você arrematou um, você pode arremassar depois mais um, outro e outro, 10 ou até 200 imóveis, como a Priscila fez.

E outro recado é do My Profit, pessoal. É a plataforma que eu uso para consolidar minha carteira, apurar lucro, prejuízo, poder compensar esse prejuízo para não ter que pagar imposto lá na frente. Se tiver que pagar imposto, eu gera DARF ali mesmo. E principalmente, agora começou essa temporada de imposto de renda, eu lembro que ele é uma mão na roda para que você possa prestar suas contas ao leão da Receita Federal. Eu perdi literalmente um dia inteiro com isso no passado, porque eu tinha que fazer a minha declaração e a declaração da Malu.

muitos campos a ver com o mercado de capitais, principalmente, com o My Profits foi resolvido e hoje eu faço em coisa de 10 minutos. É muito rápido, é tipo 5 para mim, 5 para a declaração da Malu. Você pode gerar um relatório da sua carteira e ir preenchendo campo por campo, até gerar um arquivo para subir na Receita Federal. Eu tenho vídeos que explicam isso lá no meu canal para que você possa fazer a declaração da maneira mais rápida possível com dados puxados diretamente de B3, de Tesouro Nacional.

Se você compra cripto, você pode linkar sua corretora de cripto lá também. Investimento no exterior é a mesma coisa. Então, toda compra que eu faço hoje de algum tipo de ativo no mercado de capital, ela automaticamente aparece na minha carteira em até dois dias, que é o tempo da liquidação da operação. Isso é muito tranquilo, me economizou muito tempo. E um ponto é que o My Profit é pago uma assinatura de 12 meses, mas se você assinar agora, você ainda consegue usar essa mesma assinatura para fazer a declaração do ano que vem, caso você pegue esse começo do período.

E você não tem que pagar assinaturas passadas para poder ver o desempenho da sua carteira no passado também. Inclusive, você pode pegar a sua carteira que já está existindo há 10 anos, subir tudo no My Profit e até retificar declarações de imposto de renda que você fez anteriormente sem ter os dados tão certos assim.

Lembrando que dentro de um prazo de até 5 anos, eles podem te chamar para prestar esclarecimentos. Então é sempre bom ter as informações realmente bem apuradas. Para quem quiser conhecer mais do My Profit, tem um link na descrição, um QR Code na tela. E eu vou lembrar também que eu tenho um cupom, PERINE10, onde você pode baratear um pouco o custo da sua assinatura. Recados dados, então recebemos novamente aqui no podcast Priscila Perine.

advogada especialista em leilão de imóveis, criadora do curso Vivendo de Leilão, que já formou mais de 14 mil arrematantes no Brasil e também conhecida como Pixicha, minha irmã. Exato. Pixicha, bem-vinda aqui ao Podcast Sócios. Obrigada mais uma vez pelo convite. É um prazer participar aqui. Acho que é pela quinta vez do podcast. Eu estava pensando nisso. Caramba. Teve uma lá atrás, bem no comecinho, lá em casa ainda, lembra? Acho que três falando sobre leilão, duas falando sobre livros. É verdade. Hum, verdade. Acho que, na verdade, é mais do que cinco, então.

Que livro que a gente falou com a pichicha? Revolução dos Bichos. O Homem Mais Rico da Babilônia. Aí teve lá na nossa casa um de leilão de imóveis e fundos imobiliários. Teve um outro de leilão aqui. É, ou é assim. Eu acho que é a quinta participação.

Já está veterano. Está se destacando. Entre os 10 que já vieram mais vezes. E aí, para começar, Pechicha, só dando um contexto aqui do mercado de leilão de imóveis, porque, na verdade, eu vou te perguntar primeiro, como é que é esse mercado? O que é o leilão de imóveis? Por que ele existe? Depois eu dou alguns dados interessantes.

Leilão está basicamente associado à cobrança de dívida. Então, alguém tem uma dívida, não paga, e existe o leilão para que um imóvel dessa pessoa que tem a dívida vire dinheiro e, com isso, essa dívida seja quitada. Então, a gente tem ali um panorama de duas modalidades de leilão. Um que são os leilões extrajudiciais, eles não dependem do Poder Judiciário para acontecer.

que geralmente são realizados pelos bancos para a cobrança de uma dívida garantida por uma alienação fiduciária. Financiamento. Que é muito vinculado no Brasil para financiamento. Não é exclusivo, mas é o principal motivo para a existência de uma garantia de alienação fiduciária é o financiamento.

E, geralmente, quem empresta dinheiro para financiamento são os bancos. Então, por isso que, popularmente, as pessoas chamam de leilão de banco. Então, a Caixa Econômica Federal, por exemplo, por ser o banco no Brasil que mais empresta dinheiro para financiamento imobiliário, tomando cerca de 60%, 70% do mercado de financiamento, é um banco que tem um volume muito grande de imóvel em leilão. Porque quanto mais empresta, mais inadimplência, maior o número de imóveis em leilão. E, do outro lado, a gente tem os leilões judiciais, que acontecem dentro de um processo judicial de cobrança,

no qual um juiz determina que o leilão aconteça. E aí qualquer tipo de dívida pode ser cobrada dentro de um processo. Então, por exemplo, trabalhista, pensão alimentícia, condomínio, IPTU, isso pode ser cobrado dentro de um processo, a pessoa vai ter várias chances de se defender, vai ter várias chances de pagar voluntariamente. Se de fato nada disso acontecer, aí a gente chega na fase do leilão para que o imóvel dela vire dinheiro e essa dívida seja quitada. Ela poderia vender o imóvel antes, inclusive, né?

Exato. Quando a gente pensa no cenário dos leilões, que muita gente acha que é muito injusto, a realidade é que a pessoa que está devendo o devedor, ela conseguiria resolver isso antes. Até mesmo para um imóvel financiado. Você pode vender um imóvel financiado a qualquer momento. Inclusive para um comprador que também queira comprar com financiamento. Então, o que seria o correto? Viu que deu um passo maior do que eu podia?

Para, vende um imóvel pelo preço de mercado, vai quitar o saldo devedor do financiamento e pode até sair com dinheiro significativo ali no bolso para adequar o padrão de vida. A mesma coisa uma dívida de condomínio. Tem dívida de condomínio que quando chega na fase de leilão tem um milhão de dívidas.

De reais em dívida. Caraca, um milhão de reais. Isso começou com uma cota condominal atrasada. Sei lá, seus mil, mil e quinhentos reais. E vai evoluindo a esse patamar gigantesco. A pessoa, ela poderia, esse imóvel, você não tem condição nem de pagar o condomínio, não é pra eu morar aqui.

Então, vou botar a venda, vou pagar a dívida, vou adequar o meu padrão para seguir lá com a minha realidade. Então, se a gente for parar para pensar ali no grosso, os leilões não deveriam acontecer. Se as pessoas tivessem a consciência de que realmente elas precisam adequar para o padrão que elas podem honrar de vida delas.

Aí vai para o leilão. Isso é interessante, porque como a Priscila falou, dá para evitar chegar na fase do leilão. Basta a pessoa se coçar e falar, cara, deixa eu vender esse negócio antes, porque não consigo mais manter. Mas o que eu acho impressionante é que um dos argumentos que o pessoal fala desse mercado é que é muito bom participar disso agora, mas com o tempo é um mercado que vai ter cada vez mais participantes e ele tende a saturar. Hoje a Priscila arremata vários imóveis sem competição por um preço que fica ali em 50% do preço do imóvel.

Com mais competição, pode ir a 60, 70, 80. Tem imóveis que estão desocupados, que eles acabam sendo muito visados e saem por um preço, às vezes, até próximo do valor de mercado, sendo que a pessoa nem pôde entrar no imóvel. Só que esse argumento bate de frente do que aconteceu agora na realidade.

Porque se você volta em 2022, nós tínhamos 9 mil imóveis indo a leilão no Brasil naquele ano. Quantos você acha que a gente teve no primeiro semestre, só o primeiro semestre do ano passado? Chuta um número. Chuta alto. Vou chutar o dobro, 18 mil. 18 mil? Chuta um mais alto.

Mas não alopra, né? Não fala um bilhão. 30 mil. Eu odeio quando as pessoas fazem isso. Chuta alto. Você que faz. Ele faz isso. É horrível. 30 mil. 30 mil. Foram 116.600 imóveis apenas no primeiro semestre de 2025.

E tem uma explicação? Ou porque as pessoas... E na imprensa recorde no Brasil como um todo. Porque o Brasil está zoado. É, o juro muito alto durante muito tempo. E embora o juro do financiamento não tenha uma correlação tão grande com o Selic, não é só a Selic que está alta. Estava em 15, agora baixou um pouquinho. É também o juro de longo prazo. Você pega juros lá do site do Tesouro, direto, você pega...

Dívida que vai vencer daqui a 60 anos. E o negócio está pagando IPCA mais 7. É altíssimo. Lá atrás, esse negócio foi IPCA mais 5, IPCA mais 4. Chegou a ser IPCA mais 3 logo antes da pandemia. Então, com esse juro muito alto, as pessoas não estão aguentando pagar as dívidas.

Isso está muito vinculado à própria pandemia, porque na pandemia pode parecer muito contraditório isso, mas a gente teve um boom de financiamento. Por que contraditório? Porque ninguém saía de casa, então todo mundo tinha medo, então como é que as pessoas iam comprar imóvel, mas ao mesmo tempo a gente viveu uma Selic a 2% na época da pandemia, que não era a realidade do Brasil. Então quem investia, por exemplo, em renda fixa, teve que se mexer para colocar o dinheiro em outro investimento, porque não estava ganhando mais nada.

E aí o crédito imobiliário ficou barato, e muita gente que gosta de investimento seguro migrou para o investimento imobiliário, inclusive para deixar o imóvel alugado, que naquela época estava dando um rendimento bem maior do que a Selic dava. Então a gente viveu um boom imobiliário, tanto dos investidores quanto das pessoas, aproveitando para comprar imóvel com juros mais baratos.

bastante acrelado à Selic, que estava baixa. Só que na hora que começa a subir... Mas não era só a Selic. Muita gente fez financiamento ruim. Então, na hora que começa a subir, tudo vai subir no financiamento da pessoa e ela não consegue honrar.

Eu lembro que na época da pandemia você falou até de maneira paradoxal, mas se você pensa não é tão paradoxal assim, porque quando o retorno da renda fixa fica muito baixo, é o que você disse, o pessoal começa a se mexer. E na época você tinha juros de longo prazo também baixos, antes daquele surto de inflação que começou a subir os juros no mundo inteiro. Eu lembro que tinha gente conseguindo financiar com taxa de 7% ao ano.

Tinha gente, inclusive, pegando financiamento a IPCA mais 3 ponto alguma coisa. Só que tinha um risco, né? Que se o IPCA dispara, ele foi a 10, o financiamento fica mais caro. Teve gente pegando aí GPM mais alguma coisa. O GPM foi quase a 30. Então, esse cara pode ser que seja um desses que está agora perdendo imóvel por conta de não conseguir dar realmente vazão aos pagamentos do financiamento. Mas é engraçado porque esse juro baixo, que não foi só no Brasil, foi no mundo todo, gerou uma série de distorções. O mercado de luxo vendeu muito naquela época.

Há uma vez eu fui assistir um podcast sobre isso. Uma especialista em mercado de luxo. Ela falando... Perguntaram para ela, por que você acha que os bens de luxo venderam tanto durante a pandemia? Ela falou, acho que o pessoal queria um pouco mais de conforto em casa. E ela deu vários argumentos, alguns com sentido, mas ela não deu argumento que, na minha opinião, era o principal. Juro baixo. O cara fala, não tem um retorno em renda fixa e o Rolex sobe 15% a ano. Deixa eu comprar um Rolex.

Então era muita gente falando, cara, eu tenho que botar meu dinheiro em alguma coisa que vai manter valorização ao longo do tempo. Aí se todo mundo vai, o negócio sobe muito e depois ele tende a ter algum tipo de acerto, né? Mas de fato, o que a gente está vendo agora é um reflexo de financiamentos que não foram feitos ano passado. Não. Já tem um tempo. Demora um tempo para a pessoa parar de conseguir pagar, né? No caso. E você já sentiu isso no site de leilão, uma oferta maior?

Ano a ano a gente sente uma oferta bem maior no mercado de leilão. Então a gente entrava lá em um site de leiloeiro específico, se ele fosse um leiloeiro muito grande, ele podia realizar cinco leilões ali por dia. Hoje em dia esses leiloeiros muito grandes estão realizando ali um volume muito maior de leilão por dia.

E isso reflete ali em todos os mil leiloeiros que a gente tem no Brasil, porque essa demanda cresceu muito. Então, atrelado ao financiamento, a gente vê o reflexo do aumento de imóveis em leilão extrajudicial, que são, na maioria dos casos, leilão de banco, de uma forma muito mais rápida do que nos leilões judiciais. Porque quando a pessoa para de pagar o financiamento, se o banco quiser, em um, dois meses, ele já consegue levar esse imóvel a leilão. Ele segue lá todo o passo a passo que é determinado pela lei e leva o imóvel a leilão.

Já nos judiciais, a gente tem um reflexo ali um pouco mais lento, porque o leilão judicial é um dos últimos passos de um processo judicial. Então, o processo começa hoje, para que o leilão aconteça dentro desse processo, a gente tem ali um ano e meio, dois anos ou até mais. Então, é um aumento mais demorado desse número de imóveis em leilão judicial. Esse ano, por exemplo, a gente teve um estudo que diz que a gente está batendo o recorde de inadimplência de dívida condominial.

Então os condomínios vão entrar com o processo de cobrança. Esses processos de cobrança lá na frente podem levar esse imóvel a leilão, só que de uma forma mais lenta do que o reflexo que a gente vê nos leilões extrajudiciais. Então os leilões de banco, por exemplo, a gente viu disparar o número de imóveis em leilão. Muito bom. Fala para a bichicha começar a ver se tem terreno ou casa, onde você quer aqui. Uma luta com uma vontade de construir.

Não é bem isso. É uma necessidade. É, necessidade. A gente descobriu que 750 metros quadrados é muito pequeno.

ficando claustrofóbica lá em casa. Não é, a família tá crescendo, e a nossa família é de fora, por exemplo. Pichicha, cheguei lá pra casa. Não tem um quarto pra recebê-la. Mas eu tenho um espacinho lá. Botei um jornal novo. Tá bem tranquilo se quiser ficar lá em casa, Pichicha. Não agradeço, eu confio. Não, pode dar sim. Mas lógico que dá. Minha casa é enorme, né? A gente tá acostumado. Eu lembro... Tem 20 pessoas pro Natal.

Não, não, minha mãe indignada que eu falei, ah, mas não tem quarto pra todo mundo. Eu tá acostumada que quando a gente jogava os colchonetes no meio da sala, né? Embaixo da mesa. Embaixo da mesa, onde dava, a gente dormia. É que hoje em dia a gente tá chique, a gente acha que tem que ter o quarto com banheiro pra pessoa.

Tá, mas voltando aqui a esse mercado, eu acho que todo mundo já ouviu falar de leilão de imóveis. Não, a Priscila falou uma questão ali, uma coisa que começar a explicar, né? O que seria o leiloeiro, por exemplo? Ela falou e tem gente que não entende o que é o leiloeiro.

O leiloeiro é o profissional que vai realizar o leilão. Então, por exemplo, o banco não pode vender o imóvel de forma livre. Ele tem que obrigatoriamente realizar o primeiro leilão e, se ninguém arremata, o segundo leilão. O primeiro leilão é normal que ninguém arremate porque ele é próximo à média de mercado.

Eles chamam de primeira praça, segunda praça? Primeira praça, segunda praça, ou primeiro leilão, segundo leilão. Quando está próximo à média de mercado, não faz sentido você participar dos leilões. Porque nos leilões você tem alguns pontos ali que, por exemplo, você não vai entrar no imóvel antes do leilão. É como se você fosse visitar um apartamento que você está interessado, né? Exato. Então, como você não entra, você não paga o que você pagaria no mercado tradicional olhando o imóvel por dentro.

É claro que a gente consegue levantar ali informações, inclusive do próprio estado de conservação do imóvel, de outras maneiras sem precisar entrar. Então, geralmente, ninguém compra nesse primeiro leilão, na primeira praça e passa para a segunda praça, que é onde a gente encontra lá a oportunidade de desconto. E isso precisa ser por um profissional que é o leiloeiro. Então, o leiloeiro é um profissional que pode realizar os leilões no Brasil.

E aí o leiloeiro é inscrito na junta comercial de algum estado. Inclusive, para quem quer encontrar as oportunidades de leilão, uma ótima dica é procure os leiloeiros habilitados na junta comercial do estado em que você tem interesse em arrematar. Porque lá você vai encontrar uma lista de leiloeiros. Aqui em São Paulo, por exemplo, a gente tem mais de 200 leiloeiros que realizam leilão de imóvel.

Porque eles podem realizar leilões de outras coisas também, né? Então, obras de arte, carros. Então, de imóvel, a gente tem mais de 200 leiloeiros em São Paulo que realizam leilão. E no Brasil, a gente tem cerca de mil leiloeiros realizando os leilões. Então, é importante que você encontre ali aqueles que atuam na região que você tem interesse em arrematar. E, por região, eu falo aqui Estado.

porque a gente não tem leiloeiro focado em cidade, nem muito menos focado em bairro. Então, você vai encontrar as oportunidades do Estado. E, se você quiser filtrar determinada cidade, por exemplo, você vai lá e encontra aquela cidade para que você participe. Então, você pode encontrar as oportunidades de leilão assim, encontrando dentro do site dos leiloeiros. E, hoje em dia, os leilões são realizados de forma eletrônica.

Não é mais o cara ir num negocinho, numa sessão e ficar levantando plaquinha. Não, desde a pandemia que isso acabou. Antigamente, você ficava lá, oh, eu quero. Antes da pandemia, era muito comum um leilão da caixa, por exemplo, que tivesse um auditório com um leiloeiro e as pessoas ficavam lá realizando a mão ou uma plaquinha. Mais emocionante. Para participar. Mais emocionante. Old school.

tinha aquela encarada de um no outro você tá participando do mesmo leilão eu acho que não devia ter não devia ser tão mais barato porque a pessoa fica com uma emoção na hora vou conseguir inclusive eu acho que online também dá essa emoção dá, porque as vezes você tá lá ganhando o leilão faltam 3 segundos pro cronômico encerrar e aí você já dá aquela aliviada de comemoração surge um novo lance

Então é comum que as pessoas deixem, inclusive, pra participar no final, né? Não porque falta... Não porque falta um segundo, vai encerrar e eu ganhei. É só pra ninguém... Só pra deixar a pessoa ali... Quanto tempo aí entre um lance e outro? Tipo, você deu um lance que é o vencedor, por enquanto. Quanto tempo alguém tem pra cobrir esse lance?

Quando o cronômetro chega nos últimos minutos, depende da regra do leiloeiro, mas a gente tem uma regra que se aplica muito, que é dos últimos três minutos. Então, se eu ofereço um lance nos últimos três minutos, eles acrescentam mais três minutos ao cronômetro. E aí, se esses três minutos rodarem sem mais nenhum lance...

Fecha o leilão e ganha o último lance ofertado. Mas se oferecerem novos nesses três últimos, aí vão acrescentando três últimos minutos várias vezes, até que, de fato, encerre ali, sem que ninguém ofereça nesses três últimos acrescentados. E é por isso que você precisa estudar muito bem, para você ter ali a sua margem, saber exatamente até onde você pode ir. Porque senão você é movido pela emoção, e eu acho que tem, inclusive... Viram a bet.

e tem muita gente que eu acho que deve perder dinheiro nesse sentido e a Priscila, eu conheço Priscila pessoalmente, afinal minha cunhada é uma pessoa que ela é mais calculista zero emoções então por isso que ela nunca perdeu dinheiro se você for movido pela emoção não tiver estudado

não tiver ali, literalmente, os dados, né? Com os custos, você... A Priscila ensina tudo isso lá no curso. Até que lance faz sentido. Porque não adianta você ganhar por ganhar. E aí você vai perder dinheiro. E é muito fácil, né? Se apaixonar. Porque tem gente que se apaixona pelo imóvel.

O leilão, para quem entra ali para investimento, ele é uma caminhada. A gente arremata um, vende, arremata o outro, vai caminhando no mercado e aumentando o patrimônio ao longo do tempo. Então, não existe o leilão da sua vida. Você vai ganhar bastante dinheiro com um leilão específico, mas você vai seguir na caminhada.

E tem gente que está começando agora no mercado que se apaixona. E fala, não, esse imóvel é muito bom. Esse imóvel tem que ser meu. E é muito fácil, porque são cliques que você dá no seu mouse para oferecer mais lance, né? Então, a gente sempre precisa entrar bem alinhado ali com a nossa viabilidade financeira, que é a conta completa dos custos da arrematação até a venda. Esse é o termo, entendeu? Viabilidade financeira.

Para estipular o quanto a gente pode oferecer. Pode ou não pode? Até onde você pode ir. Aí você calcula todos os custos de fato da arrematação até a venda do imóvel, define qual é a margem de lucro que você espera para aquele negócio e assim você vai definir o máximo que você pode oferecer de lance. Se você não respeitar isso, tem grande chance de você fazer besteira.

E aí tem gente que se empolga ali na hora dos lances e vai saindo da sua viabilidade. Chegou na viabilidade, ou fecha a página do leilão, ou se conseguir se controlar, continua acompanhando para ver de curiosidade enquanto vai fechar, mas não ultrapasse a viabilidade que você definiu quando você estava de cabeça fria.

Porque na emoção do leilão ali, se ficar tentando redefinir, talvez você pague mais. E você já viu muitos leilões, Priscila, que você estava lá e você falou, putz, até aqui é seguro, é viável, faz sentido. E aí a pessoa deu a mais e você falou, nossa, essa pessoa vai perder dinheiro. Muito além do que era razoável. Ou por conta dessa loucura, acabou indo num valor que era quase o valor limite.

Eu já vi gente pagar em leilão um preço maior do que o imóvel vale no mercado tradicional. Inclusive no mesmo condomínio, vendendo outro imóvel igualzinho, mesmo metragem, mesmo condomínio. Você pode visitar. No mercado tradicional, você pode visitar por um preço mais barato do que pagaram em leilão. Nossa. Então isso é um erro que não deveria acontecer. Isso aqui, eu gosto da fofoca completa. Ou essa pessoa tem algum tipo de informação. Foi a leilão imóvel do Banco Master, tá com dinheiro na parede.

Quem quer algum tipo de sugestão, você especializa em arrematar casas que foram do Vorcaro. É, vai ter dinheiro em tudo quanto é canto se bobear, pô. Gente, mas as casas que ele comprou, ele comprou porque ele tá querendo botar o dinheiro lá, né? Gastar o dinheiro. Mas conta a fofoca toda, Priscila. Tem algum que você falou, nossa, você foi lá e aí você viu a pessoa...

comprou? Não, teve um até que quando eu cheguei em São Paulo, em 2019, eu estava interessada em arrematar e aí como eu não conhecia bem a cidade, eu fui até o condomínio porque tinha outro lá à venda, então tentar levantar informações ali em loco com o porteiro. Hoje em dia, eu já não faço mais isso. Inclusive, lá no curso eu ensino a pessoa... Você não vai mais?

Antes do leilão é muito raro que eu vá. Então eu levanto tudo que eu preciso por telefone, pela internet. A Pichicha tá preguiçosa. Antigamente ela ia. Ela ia lá, conversava com o porteiro, maior fofoqueira. Fazia amizade. Mas eu agora converso pelo telefone. Uma Pichicha fazia assim antigamente. Chegava lá e falava com o porteiro. Então tô sabendo que tem imóvel aqui ainda, leilão. Eu crio informações do porteiro. Eu não posso dela, tem certeza?

só tá ouvindo 10 reais aqui 10 reais botei 10 reais na mesa e empurrei discretamente tenho certeza era muito mais emocionante eu nunca vi essa faz muito tempo que eu não vejo essa nota deve estar na minha carteira uns 5 anos 10 eu não uso mais dinheiro físico não com certeza não tá na sua carteira porque você vive pegando dinheiro meu

e deixando a minha carteira sem dinheiro. Mas enfim, agora você não vai mais. Não vou. Então, brincadeiras à parte, a gente consegue levantar tudo pelo telefone, inclusive falando com o porteiro pelo telefone. Obviamente que como ele não está te vendo, pode ter um receio maior dele em passar informações. Então eu não pergunto de forma genérica, tipo quem mora no imóvel. Eu sei o nome do devedor. Então se o nome do devedor, por exemplo, é João, eu pergunto, o João ainda mora no apartamento tal? Porque eu estou analisando o leilão. Tudo para que a pessoa sinta mais segurança e eu não pergunto.

Já que ela não está nem me vendo. Então eu levanto tudo de forma... Na próxima vez você liga de vídeo. De vídeo. Igual sua avó. O cara não atende nunca mais. Então isso inclusive é legal, porque os leilões hoje são realizados de forma eletrônica. Então você pode aqui em São Paulo arrematar hoje o imóvel lá no Acre.

Sem que você precise ir lá para levantar informações e também depois de comprar, sem que você precise ir lá para ir no cartório, por exemplo. A gente consegue resolver a documentação toda de forma eletrônica. Mas voltando, em 2019 eu fui lá nesse condomínio, porque eu não conhecia bem São Paulo, então queria ver ali perto. E aí soube lá que tinha uma venda. Até entrei no imóvel, porque a chave estava lá com o porteiro, ele falou que eu podia visitar. E você arremontou para mim?

Esse eu tentei arrematar, mas eu perdi o leilão. Então eu entrei nesse, vi como era a disposição interna lá, do apartamento, e fui participar do leilão. E aí começou a subir muito o lance. Eu parei, tinha passado a minha viabilidade, mas continuei acompanhando. E a pessoa pagou mais nesse imóvel do leilão do que no outro que estava vendo lá no condomínio, que ela podia ver por dentro, inclusive pensar no que ela ia fazer de reforma e tal. Então aquilo ali definitivamente não valeu a pena.

É claro que às vezes a gente está participando de um leilão e a gente vai perder o leilão porque, por exemplo, eu posso colocar que em determinado leilão eu quero uma margem de 35% de retorno do capital investido. Eu posso competir com uma pessoa que tope 30% de retorno. Ela vai ganhar o leilão de mim. Então essas coisas podem acontecer. Eu posso participar com uma pessoa que quer comprar aquele imóvel para morar.

Então, para a moradia, se ela pagar 20% a menos do que ela vai pagar no mercado tradicional, ela já está muito feliz, porque ela pega essa diferença e deixa o imóvel com a cara dela, faz a reforma com essa diferença. Então, a gente vai perder vários leilões. E faz parte do jogo. Faz parte. Seja porque a gente está participando até com outro investidor, mas que topa um retorno menor do que a gente topa, não significa que ele está errado, para a realidade dele pode fazer muito sentido.

Ou até que a gente vai entrar num leilão com uma pessoa que quer comprar para moradia. Que aí, naturalmente, ela topa pagar mais. O que a gente precisa entender é que ninguém vai ganhar todos os leilões que participam. Então, a gente precisa pensar no leilão até como um funil.

Na boca do funil, a gente coloca lá as oportunidades que a gente quer analisar. No meio do funil, a gente vai descartar oportunidades, porque não passa ou na viabilidade financeira ou na viabilidade jurídica. E no fundo do funil, são os leilões que a gente vai participar. E desses, vários a gente vai perder, vários a gente vai ganhar. Então, você precisa pensar sempre na sua caminhada, nos leilões, para que ao longo do tempo você vá multiplicando o seu patrimônio.

E você arrematou 216 imóveis. Você sabe em quantos leilões você já deu lance? Não tenho esse número. Mas você conseguiria chutar, por exemplo, de cada dois eu levei um? Ou é menos que isso, de cada três levou um? Acho que fica ali mais perto de três para um. Três para um. Então estamos falando aí de uns 600 e poucos leilões e você levou um terço do que você participou. Exato.

Só que aí qual é o benefício? Quem entra para investimento, quem entra no leilão para moradia, naturalmente está mais reescrito. Porque a pessoa quer morar em determinado bairro, em determinada rua, às vezes até em um condomínio específico. Então vai aparecer leilão de acordo com o interesse dela? Sim. Mas se ela perde um hoje, até aparecer um outro com as mesmas características, vai demorar um tempo. Já o investidor não passa por isso. Porque eu perco um leilão hoje de manhã, eu posso ganhar uma tarde.

Então, é interessante que o investidor abra a cabeça dele. E até um erro muito comum do iniciante, que o iniciante pensa que só vai ser uma boa oportunidade de leilão se eu arrematar um imóvel com as mesmas características do imóvel que eu quero morar. Então, eu quero um condomínio com piscina, academia, sauna, etc.

E todos que estão em um condomínio diferente dessa característica já não vai ser uma boa arrematação. Isso é um baita de um erro. Porque não interessa o que a gente acha, interessa o que o mercado acha. Então, você precisa entender ali o mercado para que você entenda que tipo de imóvel tem mais liquidez, inclusive para aquela faixa de preço, que pode mudar muito o parâmetro. Por exemplo, imóvel popular é interessante que tenha transporte perto. Então, linha de ônibus, de metrô, de trem.

altíssimo pagrão, né, é indiferente. Se a gente for pensar até aqui em Alphaville, quantos imóveis passam, quantos condomínios passam ônibus perto? Pouquíssimos. E não é... E não é um fator determinante pra uma pessoa que vai comprar uma casa de 15 milhões e passa ônibus na porta ou não. Porque ela não vai usar aquilo ali no dia a dia. Pra um imóvel de 150 mil, vai ser um fator determinante.

Porque a pessoa vai deixar o dia a dia dela mais cômodo. Então, a gente precisa entender isso e aí pensar com a cabeça de investidor, inclusive utilizando o benefício do leilão eletrônico hoje em dia, da documentação eletrônica, para que você expanda ali o seu leque. Você não precisa mais arrematar na cidade que você mora ou na cidade vizinha. Você pode arrematar até em outro estado. Tem aluna do curso que mora fora do Brasil e arremata aqui tranquilamente. Então, isso tudo é interessante para que a gente pense ali. E isso vai aumentar também.

A sua chance de êxito. E existem leilões hoje no Brasil todo? Sim, basta que tenha uma pessoa devendo que a gente vai ter um leilão. Então, até os municípios bem pequenininhos, lá de 3 mil, 5 mil habitantes, a gente encontra leilão porque vai ter uma pessoa devendo. Claramente que em um volume menor do que São Paulo, que tem uma população enorme, muito mais gente devendo e mais imovem leilão. E mais procura, né? Às vezes não vale a pena para investimento. O mercado mais caro também deixa mais difícil pagar a dívida.

Então, deve ter uma concentração natural em grandes cidades. Mas eu queria aproveitar um termo que você citou aqui. Você disse, olha, você tem a viabilidade financeira, que é essa margem de até quanto você pretende ter de ganho no leilão. E aí você disse, pô, pessoas que querem morar no imóvel, elas vão aceitar uma margem mais baixa. Eu queria explorar um caso de um aluno seu, com o qual a gente gravou. Esse vídeo vai estar no meu canal daqui a pouco tempo.

que inclusive ele trabalha com TI, não é advogado, mas a gente pensa que tem que ser advogado para arrematar imóvel, você pode explicar isso aí também, Priscila. E ele arrematou um imóvel utilizando recursos oriundos majoritariamente do FGTS.

Era o Daniel. E aí, por conta disso, ele foi até um preço alto na competição contra a pessoa porque ele falou, cara, meu objetivo não era nem ganhar dinheiro. Ele falou que ia ganhar alguma coisa em torno de 13, 15%. Meu objetivo era liberar meu FGTS, que estava preso. Agora eu arrematei imóvel, eu vendo, eu liberei todo o dinheiro. Ah, entendi. Ele pode usar o dinheiro. Existe essa possibilidade? Explica isso, então.

Existem leilões que aceitam pagamento. Primeiro que, abrindo esse parênteses aqui da forma de pagamento, tem gente que acha que leilão é só à vista, e não é. Então, a gente tem lá nos leilões judiciais, por exemplo, pagamento à vista e pagamento parcelado, e aí fica uma parcela mais alta, porque seria uma entrada de, no mínimo, 25% e o restante de até 30 vezes. Quando a gente compara com financiamento em 420 meses, dá uma parcela maior, porque você está dividindo em menos vezes. Só que tem...

Ali é um benefício no parcelamento em leilão judicial. Você não precisa ter margem de crédito, que no financiamento é necessário, então o banco analisa lá o seu crédito. E você não tem juros nesse parcelamento. Maravilhoso. Só correção monetária. Nossa. Então... A correção monetária pelo quê? Inflação? Depende do índice aplicado pelo tribunal. Então você pode indicar o índice, mas geralmente a gente segue do tribunal, que a maioria segue ali pela inflação. Inflação. Inflação? IPCA?

Maravilha. Muito bom, cara. E aí a gente tem os leilões ex-prejudiciais, que geralmente são os leilões de banco, que eles aceitam pagamento à vista, com financiamento, então a gente encontra a possibilidade de financiar em até 420 meses, e aí com o benefício lá da caixa, por exemplo, com 5% de entrada, quando no mercado tradicional a gente tem a regra dos 20% de entrada, no leilão da caixa você consegue com 5%, em alguns casos. E tem vários leilões ex-prejudiciais que aceitam pagamento com FGTS.

Então, o caso do Daniel foi exatamente isso. Ele tinha um interesse em participar do leilão, só que ele não tinha o dinheiro líquido para investir em qualquer leilão. Então, ele precisava liberar o FGTS dele. Então, automaticamente, ele já não podia participar dos leilões judiciais, porque o leilão judicial não aceita pagamento com o FGTS. Então, ele teve que focar nos leilões ex-prejudiciais, leilão de banco.

para encontrar essa possibilidade com a FGTS. E aí o banco que mais aceita a FGTS como pagamento em leilão é a Caixa. Então ele focou bem nos leilões da Caixa, encontrou um lá na Zona Leste de São Paulo e começou a participar. E aí outra pessoa foi competindo com ele. Então era só ele e uma outra pessoa.

E aí ele mesmo fala no vídeo que a gente vai liberar lá no seu canal que ele subiu o lance dele a um patamar do que se ele fosse pagar a vista ou o cumprimento de lançamento, ele já teria parado. Só que o interesse dele ali naquele leilão era liberar o FGTS. Porque o FGTS rende...

Nada, menos que a inflação. Não, é ridículo. Rende muito pouco no ano. E ele falou, eu não vou ficar com uma rentabilidade tão boa nesse leilão, mas não é o meu foco. Eu vou ganhar um dinheiro, que se não me engano, uns 15% que ele falou. Foi em torno de, ele ganhou tipo Selic. Então eu vou ganhar algo parecido com a Selic, só que agora, quando eu vender...

Eu tenho esse dinheiro liberado e eu entro em qualquer leilão. E aí agora sim focando nos leilões que vão me trazer uma maior rentabilidade. Então uma estratégia que no primeiro momento podia parecer ruim se a gente olhasse só o número. Ele entrou no leilão para empatar com a Selic. Seria ruim. A gente sempre visa ganhar mais ali, até porque o leilão vai te dar um trabalho que um investimento em renda fixa não vai te dar.

Mas ele pegou e atrelou as estratégias e agora ele vai ter o dinheiro líquido e aí ele pode participar de outros leilões que vão gerar uma rentabilidade para ele muito maior. Então, para ele foi ali um negócio muito interessante. Pode ser uma estratégia bem legal também para outras pessoas que tenham esse dinheiro preso lá no FGTS e não conseguem liberar. Não, para ele foi muito interessante pelo seguinte...

Tem gente que paga 4% ao mês de juros para acessar, entre aspas, o recurso da FGTS. O que é isso? O FGTS fica preso e você só pode usar esse dinheiro caso seja demitido, tenha alguma doença grave. Então, são janelas muito específicas para que você possa usar o dinheiro.

E enquanto você não usa, ele fica lá, basicamente, rendendo próximo da inflação. Perdendo dinheiro. Perdendo. Aí o que o pessoal faz? Você não pode resgatar a FGTS, mas o governo te autorizou a pegar empréstimos com lastro, com garantia na FGTS. Quanto que os bancos cobram nisso? Na média, em torno de 4%. 4% de juros ao mês? Sabe quanto é que dá no ano de juros?

60% ao ano então tem gente que gasta 60% ao ano pra poder acessar recursos da FGTS, enquanto no caso do Daniel ele vai receber 15%, 13% pra poder acessar o mesmo recurso, ele ganhou pra acessar o recurso por conta do leilão mas você vai falar alguma coisa?

Eu ia falar que o Daniel não tinha o dinheiro físico. Assim como a Priscila, quando começou no início, ela não tinha capital. Era uma quebrada igual nós. Nem a FGTS eu tinha. Nem a FGTS eu tinha. Então, ela começou arrematando os leilões para a gente. Aí, a gente pagava para ela. Tinha lá todo um esquema que a gente fazia de... 70 nosso, 30 Priscila.

Era assim? Era. Enfim, e aí a Priscila foi juntando esse dinheiro, então ela iniciou arrematando pra gente, aí foi juntando esse dinheiro, esse lucro que ela tinha, pra então ela conseguir arrematar pra ela mesma.

Então, uma hora que ela chegou e falou assim, eu me denito. Tchau, não quero mais trabalhar pra vocês, exploradores. Mentira. Não, ó, só dando um panorama de mercado aqui. Não, não. Aí ela juntou o suficiente pra ela arrematar o primeiro. E aí ela lucrou um pouquinho e depois...

Isso é legal, porque eu comecei no mercado de leilão vendendo o meu conhecimento. Então eu tinha o conhecimento, mas eu não tinha um centavo, nem margem de crédito, se eu fosse pedir financiamento pro banco, banco IR na minha cara. Não, Priscila, nessa época, ela ia lá em casa, e quando ia embora, falava assim, desculpa qualquer coisa. Era bem humilde mesmo.

Então, só que eu tinha conhecimento. Inclusive, isso é algo muito viável para quem quer entrar no mercado de leilão, mas também não tem um capital. Porque dentro do mercado de leilão, a gente tem o mercado de assessoria em leilão. E assessoria é o que eu fiz basicamente com você e com outras pessoas. Então, a pessoa queria entrar no mercado, mas não queria parar para estudar.

E não queria se dedicar, ela só queria ter o retorno. Então, essa pessoa vai pagar para um assessor para que o assessor faça o trabalho, para que ela não corra um risco participando do leilão, e o assessor vai ser remunerado. Então, o mercado de assessoria gira, em média, entre 5% e 10% do valor da arrematação de cada imóvel. Pensando no ponto de vista do investidor... Então, isso que eu ia falar.

Na família, eu devo ser conhecido por Bruno Magnânimo ou Piedoso. Isso seria o justo. Eu separo o Bitcoin pros irmãos mais novos. No caso de Pixicha, ela me cobra. Ela fala assim, cadê o meu Bitcoin? Tá aí, ó. Média de mercado entre 5 e 10 centavos. Eu te dava 30 Pixicha. Mas eu também fazia mais do que mercado faz. Isso é verdade.

Isso é verdade. É que a gente não fazia nada. A Priscila via até o final. Ela é na venda, entendeu? A gente nunca foi nem um imóvel que a gente arrematou. A gente nem sabe quais são os imóveis. Não sei. Se eu passo a frente de um prédio, eu não sei se tinha um imóvel lá ou não, né? Então também tinha esse lado. A Priscila fazia mais do que a média de mercado, né? Então a pessoa que ela tem o conhecimento, mas como é que você entra no mercado de leilão com zero de real?

Vendendo o seu conhecimento por meio de assessoria. Você aprende primeiro. Você aprende e vai prestar para outras pessoas. Tenta não perder. Para o investidor, é ruim a assessoria do ponto de vista que ele vai lucrar menos, porque ele está pagando um serviço que ele deixa de colocar esse dinheiro no bolso. Então, de fato, quem quer entrar no mercado ali para virar um arrematante em série, a tendência é que a pessoa adquira o conhecimento.

Agora, você quer arrematar imóveis, você também quer virar um arrematante em série, só que você não quer abrir mão da sua tarefa principal, do seu foco principal. Então, você vai lá e contrata um assessor. E o assessor entra no leilão, vai arrematar, vai ganhar dinheiro, sem precisar tirar nada do bolso, sem precisar ter margem de crédito. Então, é uma ótima forma de você começar no mercado, sem que você tenha patrimônio, o mercado também pode ser para você, se você quiser trabalhar nessa área.

E aí eu vou voltar um tempo aqui, porque quando você falou de viabilidade financeira, você também usou um outro termo, viabilidade jurídica. Então tem a financeira, que é chegar até a margem que você quer, e tem a jurídica, que seria o quê, por exemplo? Quando que um imóvel é inviável juridicamente?

A jurídica é você analisar a documentação. Então, eles têm três pilares ali que sustentam a viabilidade jurídica de um leilão. Que é a análise do edital, que traz todas as regras daquele leilão, inclusive a forma de pagamento. A análise da matrícula, que é o documento do imóvel, que traz todas as informações do imóvel, inclusive o histórico do imóvel, com as transações de compra e venda, doação e etc.

e processos judiciais que necessariamente existem nos leilões judiciais e não existem necessariamente nos leilões extrajudiciais, porque não precisa dessa autorização do judiciário para que o leilão aconteça. Porém, se o devedor de um imóvel que vai ser levado a um leilão de banco, por exemplo, quiser questionar alguma coisa nesse procedimento, a forma dele questionar vai ser judicialmente.

Então, em vários leilões extrajudiciais, a gente encontra processo judicial do devedor questionando alguma coisa contra o banco, contra o credor. Então, a gente precisa analisar esse processo também. E aí, aqui, quando eu falo... E isso pode inviabilizar o processo? Pode. Porque pode ser que o cara tenha razão.

Pode. A gente sempre analisa os argumentos e o ponto que o processo está. E aí, nesse momento, alguém pode pegar e falar que precisa ser advogado para participar do leilão. E não, você não precisa. Você pode fazer o download do processo, você pode ler o processo inteiro sem que você seja advogado. E, se você tiver o conhecimento necessário, você sabe analisar. Inclusive, no vídeo do Daniel, ele arrematou esse imóvel no leilão da Caixa. E ele fala que tinha um processo pendente. Eu baixei o processo.

conforme eu aprendi no curso, li todo o processo, inclusive descobri que nunca tinham morado nesse imóvel. Estava no contrapiso. No contrapiso, como a construtora entregou. E descobri que não tinha ali nenhum problema para eu participar desse leilão. E o Daniel trabalha com informática. Ele não tem nada a ver com direito. Então, assim como a gente aprende muita coisa na nossa vida, você também pode aprender a analisar, inclusive, a parte processual de um leilão, sem que você seja advogado.

Inclusive investidores em leilão que têm o conhecimento completo dão um banho em advogado que não tem conhecimento em leilão, porque é um conhecimento muito específico. E já está acostumado com os termos e tudo mais, que você ensina lá no curso. Exato, e na faculdade, por exemplo, a gente não aprende como participar. O que eu aprendi na faculdade? Apesar de ter feito uma das melhores faculdades de direito do Brasil, eu aprendi que o leilão existe como forma de pagamento de uma dívida.

Não aprendi o que eu preciso analisar para entrar no leilão. Então, aprendi isso aí na prática. Então, a pessoa precisa parar para aprender e ela não precisa ser advogada para isso. Então, o que pode inviabilizar ali juridicamente? Pode ser que tenha algum ônus ali na matrícula do imóvel, por exemplo.

que pode ser uma dívida que vai sobrar para o arrematante, ou pode ser uma dívida que não vai sobrar. E é importante que você tenha o conhecimento, porque tem gente que abre, por exemplo, uma matrícula de um imóvel que vai a leilão, e o devedor responde a 50 processos trabalhistas. E na mesma velocidade que a pessoa abre a matrícula, identifica isso, ela fecha e pula o leilão, achando que aquelas dívidas trabalhistas podem sobrar para quem for arrematar o imóvel. Quem tem o conhecimento sabe que não vai sobrar.

que dívida trabalhista é uma dívida pessoal do devedor e dívidas pessoais do devedor não sobram para o arrematante. Então, ainda que a pessoa deva um milhão de dívida trabalhista, você pode comprar com segurança esse móvel no leilão. Se esse móvel fosse à venda no mercado tradicional, você não teria segurança para comprar.

porque a venda no mercado tradicional é uma venda voluntária, a venda no leilão é uma venda forçada. Então, no mercado tradicional, a pessoa que está devendo e vende o imóvel, na maioria dos casos, ela não está vendendo para pagar a dívida, ela está vendendo para assumir com dinheiro.

E frustrar a dívida. Isso lá na frente pode configurar uma fraude de execução e quem comprou esse imóvel fica sem o imóvel e vai ter que correr atrás desse vendedor, que é o devedor da dívida, para recuperar o dinheiro, que é muito difícil. Se a pessoa já fez isso ali de má fé. No leilão, a gente não tem isso, porque é uma venda forçada.

Então, nesse ponto, é mais seguro que a compra tradicional. Mais seguro. Tem que ir atrás, puxar a capivara de todo mundo que a gente for comprar as coisas. Exato. No mercado tradicional, para que a gente tenha segurança na compra de um imóvel, a gente levanta uma série de documentações, não só do imóvel, quanto do vendedor. Ticha, você está contratada para a minha compra. Já no leilão, ainda que ele responda a muitas dívidas, por dívidas pessoais, o arrematante não responde por nada delas.

Quem tem direito a cobrar o devedor por essas dívidas vai ter que arrumar uma outra forma de cobrar sem vínculo com o imóvel. Quando ela está falando de dívida trabalhista, mais outras dívidas podem dar ruim. As dívidas trabalhistas, as dívidas pessoais, no geral, elas não sobram para o arrematante. Então, trabalhista, pensão alimentícia, indenização diversa, nada disso vai sobrar para o arrematante.

O que pode sobrar para o arrematante em leilão? O que a gente chama de dívida propterreim, que é a própria do imóvel. A dívida que existe porque o imóvel existe. Então, exemplo clássico, condomínio e PTU. Se você tira o imóvel de dentro do condomínio, você tira a obrigação de pagar aquela dívida mensal. Então, essas dívidas podem sobrar para o arrematante em leilão. Quem vai falar isso? O edital. Então, o edital de leilão de banco, por exemplo, ele vai falar se a dívida em aberto é de responsabilidade do arrematante.

ou se vai ser quitada pelo credor até a data do leilão. No leilão judicial, a gente pode ter a isenção dos débitos próprio-terrem, das dívidas próprias do imóvel, ou o edital deixa em aberto, e a gente tem um mecanismo de segurança que é analisar as outras dívidas que esse devedor possua, que é o chamado concurso de credores, para saber se o valor da arrematação chega até o pagamento da dívida próprio-terrem. Então, nada disso é surpresa.

A gente sabe disso tudo antes do leilão. Então, muitas vezes eu falo lá no Instagram e vem uma pessoa que é leiga no leilão e ela fala, mas pode ter dívida oculta. Não existe dívida oculta. Existe a responsabilidade prevista. E aí, cabe a você... Está oculta que você não leu o processo. Exato. Cabe a você ler a documentação e entender se aquilo vai ser sua ou não. Então, o leilão não tem surpresa. Outro ponto que as pessoas questionam muito. Ah, mas você comprou o imóvel e agora vendeu. Lá vem a mordida do leilão com o imposto de renda. E qual é a surpresa?

todo mundo sabe que quando a gente vende um imóvel com lucro, a regra é que a gente paga imposto de dinheiro. Então, isso está na conta prévia. Se for algum caso de isenção, você já sabe antes que você tem direito à isenção. Então, você já vai lá na conta prévia e zera o imposto. Então, não tem surpresa do ponto de vista do que você tem que analisar, a não ser que você não faça a análise correta.

E ao mesmo tempo tem que fazer a análise correta, senão você está ferrado em relação a essas coisas. E o quão comum é aparecer imóveis em leilão com alguma cláusula de usufruto, por exemplo? Porque esse negócio de usufruto é um negócio bem interessante. Vamos supor que a gente passe o imóvel para a TT no futuro. Só que a gente mantém o usufruto para a gente. E a TT, contra tudo que a gente ensinou para ela, é terrível em termos financeiros. O imóvel dela vai a leilão. Só que o usufruto é nosso. Então alguém vai arrematar o imóvel

E não pode usar. Vai virar proprietário do imóvel, mas vai ter que respeitar o usufruto de imóvel. Pois é, e a gente fica usando até o final da vida.

E tem imóvel em leilão que vai com esse tipo de cláusula, não vai? Tem imóvel em leilão judicial que pode ter essa cláusula. Então, qual é a porcentagem de imóveis em leilão judicial que tem uma cláusula de usufruto? É uma porcentagem pequena sobre o todo. Mas existem casos em que tem. E qual é a surpresa ao você arrematar esse imóvel e só depois descobrir que tem cláusula de usufruto? Nenhuma, se você fez a análise prévia correta. Porque essa cláusula consta na matrícula.

E a matrícula é um dos três documentos que eu falei que a gente precisa analisar antes, né? Então, bater o olho lá, viu que tem essa cláusula, aí você vai entender se vale a pena ou não. Porque, por exemplo, às vezes tem a cláusula e a gente vai analisar na prática e o usufrutuário já morreu.

Então, se era vitalícia, era até o final da vida dele. Se ele já morreu, não tem mais os efeitos. Basta que ela seja cancelada. Esse leilão, super vale a pena a gente participar. Inclusive, vai ter gente que vai bater o olho lá em um leilão de nua propriedade. Não vai competir. E aí você, com um estudo a mais, consegue descobrir que aquele usufrutuário já faleceu e você consegue entrar com segurança naquele leilão. Se a pessoa, de fato, está viva, aí é uma análise individual. Ah, vamos ver a idade dessa pessoa.

Vale a pena entrar nesse leilão ou não? Eu, particularmente, nunca entro. Ainda que uso frutuário, tem há 90 e muitos anos, eu fico de fora. Vai saber se vai durar 120, né? Na área da Malu, ela entraria e olharia. Tá, no limite.

A Malu pensaria assim. Toda vez é isso. É mentira, gente. Eu sempre gosto de lembrar de uma história que ela é curiosa. Ela não tem a ver com leilão de imóveis, mas tem a ver com uma negociação que aconteceu na França. Uma mulher chamada Jeanne Calment, ela já estava com 90 anos e fez um trato com um advogado conhecido da família e falou, olha, eu estou com 90 anos, eu só quero dinheiro para poder me manter, então compra o meu imóvel aqui em parcelas de 2.500 francos que você vai me pagar todo mês até o final da minha vida.

O advogado, André Francois, ele olhou e pensou, ela tem 90 anos, isso é muito acima da expectativa de vida da época. Isso era anos 60 na França. E ela fumava ainda. Então, na conta que ele fez, ele pensou, pô, vou pagar pouco pra daqui a pouco ter imóvel pra mim. Aí passou 10 anos, ela viva. Ele pagando. Passou 20 anos, ela viva. Ele pagando. Passou 30 anos, ela viva. Ele morreu.

A viúva dele continuou pagando mais um tempo e aí ela veio a falecer. No final ele pagou um preço, a família, que era o dobro do preço do imóvel. Por conta disso, né? Usufriu, mas muito depois. Ele não, ele morreu antes. E no final ela foi a pessoa que bateu um dos recordes de idade. Não sei se agora ainda é recordista. Mas ela viveu 126 anos. Pra ele, né? Pois é.

Há um pouco de... Parabéns pra ela. De ceticismo quanto à idade dela. Talvez ela tenha mentido a idade, não tivesse 90 anos. Mas no final ela viveu muito, né? Mais inclusive do que o cara que começou a comprar o imóvel dela. Sim. E nada de surpresa em relação a isso, a gente sabe antes do leilão. Poderia ter acontecido, né? O cara tá topando uma aposta de risco, nesse caso. É, nada de surpresa em relação a existir o usufruto, né? A gente sabe antes do leilão. Quanto tempo a pessoa vai viver, de fato, é uma surpresa.

E Pichicha, quais são os principais mitos que você vê que existem nesse mercado?

tem dois principais mitos. Um que só advogado pode arrematar, e a gente já bateu aqui que não, inclusive com o caso do Daniel, que trabalha com informática. Então, só explicando aqui, o requisito da lei para que alguém participe de leilão é que a pessoa seja maior de idade e esteja na livre administração de seus bens. Então, qualquer pessoa maior de idade pode ir lá oferecer um lance no leilão e aí basta que tenha o conhecimento para que ela faça uma operação segura. E o segundo mito que...

talvez seja o que impeça a maioria das pessoas de entrar no mercado, é sobre a desocupação do imóvel. Então, a gente tem o mercado de leilão que a maioria dos imóveis estão ocupados. E aí as pessoas têm muito medo, porque parece que todo mundo conhece alguém que já fez uma operação em leilão e demorou muito tempo para desocupar.

E aí quando você começa a conversar com as pessoas que falam isso, você vê que nem é ela que conhece especificamente, mas ela escutou falar e replica aquilo como se fosse uma verdade absoluta, quando a realidade no mercado é muito diferente. Então o que a gente tem de realidade no mercado? O mercado de leilão é tomado pelos investidores. Investidor nenhum quer botar dinheiro sem ter a mínima previsibilidade de quando ele vai conseguir receber aquele dinheiro. Então se a gente arrematasse o imóvel, ele ficasse 3, 4 anos para desocupar o imóvel, depois ele vai ter que vender o imóvel...

O mercado de leilão não seria tão visado pelos investidores. Então, o que a gente tem de um cenário real? Que fazendo toda a análise correta, entre 12 meses da arrematação, a gente consegue vender o imóvel. E para isso, a gente desocupa o imóvel, realiza algum reparo, pequena reforma, e depois segue com a venda. Então, a maioria das pessoas, de fato, fica de fora por acreditar que a desocupação vai ser difícil.

Ou entra no mercado focando nos imóveis que já estão desocupados, anunciados como desocupados. Porque tem muito imóvel que está anunciado como ocupado e que, na realidade, ele está desocupado. Mas quando o leiloeiro sabe antes do leilão que aquele imóvel está desocupado, ele costuma colocar uma tarja lá naquele imóvel de desocupado para atrair todo mundo que tem medo. E aí leilão é competição.

Quanto mais gente entra no leilão oferecendo o lance, maior o lance lá final daquela arrematação, menor o desconto que se aproveita. Então, é interessante para quem é investidor que sempre arremate os imóveis pela menor competição possível, porque vai ter um lucro maior. Então, se ficar com essa cabeça de só comprar o imóvel desocupado...

você vai diminuir o retorno que você poderia ter, inclusive inviabilizar sua participação em muitos leilões, já que a maioria está ocupada. E a desocupação, de fato, não é um problema. A gente tem uma legislação, hoje em dia, que é toda voltada a proteger o arrematante, e precisa ser.

porque o leilão é um mecanismo de justiça, que as pessoas recebam aquilo que elas têm direito. Então, não faria sentido vender o imóvel e depois não amparar o arrematante para que ele tome a posse do imóvel. Então, a gente tem uma legislação toda voltada para isso. Então, por exemplo, nos leilões judiciais, o mesmo juiz que determinou o leilão, dentro do mesmo processo em que o leilão foi determinado, determina que seja expedido o mandado de emissão na posse. Emissão na posse é o termo técnico para a desocupação do imóvel.

Esse vai ser direcionado para um oficial de justiça que vai até o imóvel para desocupar o imóvel. Se o oficial de justiça entender que é necessário, ele pode até chamar a polícia. Lá nos vídeos que a gente gravou para o seu canal, por exemplo, tem um caso em que eu analiso, em que lá na conta eu mostro que tinha uma conta de caminhão de mudança. Por que isso estava lá? Era um leilão judicial por dívida de condomínio. Depois do leilão, o mandado foi para o oficial de justiça.

O oficial de justiça entrou em contato com a ocupante, eu também já tinha entrado por WhatsApp, e ela estava pedindo um prazo muito prolongado, sendo que ela já sabia que o leilão ia acontecer há meses, então não fazia sentido a gente conceder aquele prazo para ela. Até concedi outros tipos de ajuda, falei que eu estava disponível, mas ela também preferiu encerrar o papo comigo. E a gente passou para essa desocupação. Então, o oficial de justiça foi até o imóvel e falou para ela, eu vou cumprir a emissão na posse no dia tal.

Você vai sair até lá? Aí parece que ela falou, eu não sei se eu vou conseguir. Aí o oficial de justiça falou para mim que eu precisava disponibilizar o caminhão de mudança. Porque se a gente chegasse lá e ela estivesse lá, a gente precisava tirar. E depois de uma semana, tinha a data marcada lá comigo. Quando a gente chegou lá, ela já tinha desocupado o imóvel. Porque até mesmo o devedor, que é mais teimoso, que é mais reticente em sair, quando ele percebe que não vai ter jeito, ele sai.

Porque não é legal você passar por uma desocupação forçada. Com certeza. Não é algo agradável para ninguém. Então, lá na minha conta, nesse caso, tem um valor parcial do caminhão de mudança, que é normal que a gente combine. E se chegar lá e não precisar tirar nada, quanto que eu te pago? Então, a gente tem o preço cheio e o preço por o cara ter disponibilizado a hora dele, mas talvez não precisar fazer o trabalho efetivo da mudança.

É, e na verdade, normalmente, a Priscila sempre faz, ela liga pra pessoa e fala, olha, eu sou a pessoa que arrematou, quando você pode sair e tudo mais, pra não precisar disso tudo. E, às vezes, a pessoa não pode, por algum motivo não consegue, né? Tá com tanta dívida que não tem dinheiro pra isso. E a Priscila ajuda, faz acordo, etc. Um dos imóveis que a Priscila arrematou pra gente, nós pagamos o caminhão de mudança pra pessoa. É, pra ajudar ela, né, no caso.

E aí o outro ponto é que o acordo é muito comum. Então, nesse caso de leilão judicial, não necessariamente a gente bate tanto na tecla de um acordo, porque o mesmo juiz já manda o documento para o oficial de justiça que vai cumprir a ordem. Mas ainda assim, falei aqui anteriormente, que eu entrei em contato com ela e ofereci alguma ajuda, ela que preferiu encerrar o nosso contato e seguir lá da forma processual. Mas no leilão de banco, por exemplo, como a gente não tem esse processo judicial prévio, é muito comum que o nosso primeiro contato para desocupação seja um acordo. E aí o acordo pode ser só um prazo para a pessoa sair,

20 dias, 30 dias para que você saia do imóvel tranquilamente. Ou pode ser interessante até que ele envolva uma contrapartida financeira. Então, te paga um caminhão de mudança. Às vezes a pessoa quer sair, só que ela está sem dinheiro. Então, você vai lá e paga um caminhão de mudança e ela sai do imóvel tranquilamente. Algum acordo que envolva a compra dos móveis. Então, quando a gente compra o imóvel...

o devedor tem direito a retirar tudo que pertence pessoal dele. E isso inclui os móveis. Inclusive, as pessoas falam que os móveis planejados e sobre medida são iguais a outros móveis soltos. Então, ninguém discute que o sofá é do devedor. Mas, na hora que a gente fala de um armário planejado, as pessoas querem discutir que ele não poderia retirar. Mas ele pode retirar.

É um imóvel como qualquer outro dele. Só que pode ser interessante que você negocie a compra daquilo. Porque para levar para outro imóvel, ele vai ter que adaptar. Não vai ficar perfeito no outro imóvel dele. E se ele deixar ali, ele pode te ajudar, inclusive, na liquidez do imóvel. Então, eu já fiz muitas...

transações em que a gente ia evoluindo para o acordo e a pessoa dava uma abertura e eu perguntava se tinha lá móveis planejados, ela me mandava foto, eu via o estado de conservação fazer uma proposta para a compra daqueles móveis. Então, uma vez eu comprei uma...

Um imóvel que ele tinha dois closets, armário na cozinha, em todos os banheiros, na área da churrasqueira, ar-condicionado na sala, nos quartos, e por isso tudo eu paguei 20 mil reais. Se eu fosse fazer um closet desse com um marceneiro, eu pagaria mais. E aquilo me ajudou na hora de vender o imóvel. E o devedor saiu feliz da vida.

Porque ele ia ter que deixar tudo meio capenga lá no outro imóvel que ele ia comprar, porque as medidas não eram iguais, e com esse dinheiro ele conseguiu comprar um pertence lá para colocar no outro imóvel dele. Então essas transações são muito comuns. E nos leilões de banco, por exemplo, as chances de acordo é em mais de 80% dos casos.

Quando a gente faz análise prévia, é bem feita. E se eventualmente o acordo não for possível, a lei também te ampara. O que a lei diz? Que nesses casos de leilão de banco, que não tem esse processo prévio para autorização do leilão. Que o arrematante entra com a chamada ação de missão na posse e o juiz eliminar, que é decisão no começo do processo, então não é aquela decisão final do processo, sim no começo.

vai conceder um prazo de até 60 dias para que a pessoa saia do imóvel. E se ela não sair nesse prazo, aí a gente entra com a desocupação forçada, que é muito raro de acontecer na prática de quem arremata imóveis com frequência. Então, se eu for pegar esses 216 imóveis, eu passei por desocupação forçada mesmo, que é o último nível, mas cinco vezes. E vale dizer, eu gosto sempre de falar, quando a gente está falando de leilão, que nenhuma dessas pessoas aqui é um Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Papo Pap

foi para o leilão por acaso ou ela é, digamos assim, inocente. Ela tem alguma coisa que aconteceu. Então, ela estava devendo alguma coisa que fazia, no final das contas, mal para alguém. Então, se você está devendo o condomínio, saiba que quem mora lá está pagando a sua parte do condomínio. Aumentou porque tem um monte de gente, tem alguém que está devendo. E assim por diante.

As pessoas têm muita pena de quem perde o imóvel e o leilão. Não, é triste. Mas esquece de pensar que essa pessoa está prejudicando muitas outras pessoas. Então, por exemplo, o leilão judicial, o motivo mais comum que a gente tem é dívidas de condomínio. O que acontece quando alguém para de pagar a cota mensal de condomínio? O custo do condomínio não diminui.

Então, o condomínio vai conseguindo suportar aquilo por um tempo, até que chega uma hora que não tem mais caixa para tampar o buraco de quem está devendo, precisa repassar isso para todo mundo. Então, todo mundo que tem imóvel naquele condomínio vai rachar contas de quem está devendo. E aí você começa a impactar numa coletividade ali daquele condomínio.

A mesma coisa, a pessoa perdeu o imóvel em leilão por dívida trabalhista. Também tem alguma família lá do trabalhador que está cobrando aquilo que precisa daquele dinheiro. O leilão de banco é esse que possibilita que o financiamento exista. Porque se o banco não tem uma garantia de que ele consegue cobrar o valor que ele emprestou, ou ele sobe muito os juros...

Ou para de ter essa figura, porque ele não é obrigado a emprestar. E aí você aí... Financiamento só é barato porque é garantia o próprio imóvel. No contrário, seria caro que nem esse crédito da FGTS que eu falei aqui, que custa 60% ao ano, por exemplo. Não, se a gente for pegar empréstimo que não tem garantia, a taxa de juros é 4, 5 vezes o valor dos juros de um financiamento imobiliário. Então, isso que permite que a máquina continue funcionando em vários pontos. E a realidade do brasileiro é comprar imóvel com financiamento. Então, precisa continuar existindo essa figura para que isso seja viável.

Você ia falar, Bludia? Não, era isso. E sobre rentabilidade, Priscila, porque você citou anteriormente que nunca perdeu dinheiro com leilão de imóveis. Eu queria saber qual foi a operação menos lucrativa que você fez, se você lembra os números, e também queria saber a mais lucrativa. Depois você pode falar uma média, inclusive. Olha, média é tanta, a menos lucrativa que puxou a média para baixo foi essa, a mais lucrativa, por tais e tais fatores, foi essa e puxou a média para cima.

A menos lucrativa, eu até mostrei lá no seu canal, naquela sequência de vídeos que a gente gravou, que vai ficar disponível pessoal. Talvez já esteja disponível, tá, gente? Porque esse aqui a gente tá gravando, então pode ser que você vá procurar no meu canal, já tá os vídeos da Priscila.

ela ficou ali em uns 22% em nove meses, numa situação bem atípica, porque eu comprei esse imóvel, começou a pandemia, então isso me atrapalhou em tudo, tanto na desocupar, depois no que eu pretendia realizar de reparo. E aí, quando eu consegui, de fato, desocupar o imóvel, surgiu uma proposta, era um imóvel que eu pretendia vender para uns 800 mil, surgiu uma proposta de uma senhora que morava no mesmo condomínio.

me oferecendo 650 mil, porque ela era idosa, queria trazer a irmã idosa que morava no sul para morar no mesmo condomínio que ela. E aí, naquela incerteza de pandemia, de quando é que vai regularizar, as pessoas vão começar a visitar e tal, eu vendi o imóvel para ela. Então, eu vendi bem abaixo do que aquilo que eu esperava. E, ainda assim, me deu uma rentabilidade de 22% em nove meses. Isso aí foi 2021, né?

2020... Arrematou em 2021, em 2022? Por aí, né? Entre 2020 e 2021. Não me lembro exatamente a data. Tá, Selic era 2% ao ano. Se a gente pegar 22% em 9 meses e anualizar a taxa, daria 30% ao ano. Essa foi a pior operação que você fez? Uma das piores. Com a pandemia rolando no meio? Com a pandemia rolando no meio e vendendo muito abaixo do que eu pretendia. Uma curiosidade. Esse leilão foi por dívidas de condomínio.

Era um condomínio de um apartamento por andar, um apartamento bem grande ali no Morumbi. Então era pesado ficar com um condomínio, alguém sem pagar. Sim. E o detalhe é que todo mundo sabia que o imóvel era leilão. Essa senhora que comprou o imóvel de mim poderia ter comprado no leilão, pagando o celular 430 mil reais, por exemplo. Mas ela não tinha o investimento. Mas ela ficou com medo e depois foi lá e comprou o imóvel de mim, pagando mais caro do que eu.

Arrimatei no leilão. E isso não é um caso pontual. Já tive outros casos de vender imóveis dentro de condomínio para pessoas ligadas ao condomínio. Então, já vendi um imóvel, por exemplo, que a vizinha de porta, a cunhada dela comprou. Essa vizinha de porta sabia que esse imóvel estava fechado há muito tempo. Ela sabia que o imóvel estava fechado há muito tempo, sabia que ele ia ser levado a leilão. Não sei se comentou com a cunhada ou não, mas se comentou, a cunhada também não participou do leilão e depois pagou mais caro.

porque eu vendi com um lucro ali. Então isso é uma coisa que acontece com uma frequência. Tem aluno do curso que já vendeu o imóvel para o próprio devedor. Arrematou e vendeu para o cara. Arrematou e vendeu para a própria pessoa. Foi lá negociar a desocupação e a pessoa falou, eu tenho interesse em comprar o imóvel de novo. Para o cara, será que foi bom no final deixar ele a leilão?

Algum motivo ele tinha que ter em relação a... Usou o nome de outra pessoa, alguma coisa assim. Porque no leilão, o devedor tem o direito de preferência. Então, ele pode pagar a integralidade da dívida e ficar com o imóvel para ele ali. Mas algum motivo tinha ali, provavelmente usou o nome de outra pessoa, ou fez um financiamento com juros muito ruim, aquele que estava sendo praticado na época que ele recomprou o imóvel. Esse foi um leilão extrajudicial? Leilão extrajudicial. Tá, porque eu estava pensando aqui, o cara deixa o imóvel a leilão por uma dívida.

Não era melhor pagar a dívida? Pois é. Ele não deixou ele a leilão para depois recomprar o próprio imóvel com o cara que arrematou? É, às vezes, ele só foi burro mesmo. Pode ser, né? A gente fala que não tem sentido, mas a gente subestima a burrice das pessoas. Às vezes, ele não... Ou então, ele achou que não ia, sei lá. Tem gente que, ah, isso não vai acontecer comigo.

Bom, mas voltando à operação, então, essa foi a pior e foi durante a pandemia, que é um negócio que acontece a cada 100 anos, né? Dá para ter evitado? Dava. Se você fosse amiga do Epstein, do Bill Gates, talvez você pudesse ter evitado esse timing, né? Mas nem todo mundo tem um e-mail deles. E qual foi a operação mais lucrativa?

Eu já tive operação que me deu mais de 100% de retorno. 100% de ROI com financiamento. Se for uma operação à vista, você nunca vai ter 100% de retorno. Porque você vai descontá-la a todos os custos e sempre que eu falo de retorno, eu falo de líquido. Então, se eu compro um imóvel com 50% de desconto à vista e depois vendo, eu vou ter um lucro lá de uns 40%, 50%.

É, muita gente nesse mercado fala de 100% de retorno, mas é o bruto, né? Porque se você compra pela metade do preço e vende pelo valor de mercado, realmente daria 100%, mas tem muita coisa embutida. No financiamento, você consegue um retorno bem maior, porque o que a gente considera? O que saiu do nosso bolso com o que voltou para o nosso bolso. Então, no financiamento, você tira muito pouco dinheiro do bolso. É 100% de entrada, né?

Você vai tirar, nos casos da caixa, 5%, mais as parcelas até a venda, nos outros bancos lá que aceitam financiamento, os tradicionais, 20%, mais as parcelas até a venda. E aí, na hora que você vende, se, por exemplo, o imóvel, ele estava avaliado abaixo do que realmente ele vale, isso é bem comum no mercado, tanto para baixo quanto para cima, né? Então, a gente precisa analisar isso antes de entrar. Então, falando de valores, para as pessoas entenderem desse daí, tem como falar?

O valor exatamente não vou me lembrar, mas a arrematação foi ali por uns 150, tirei uns 5% do bolso. Aí de parcela, não vou me lembrar exatamente quanto dava, mas vendi. 150, então 10%, 15 mil, você tirou 7,500 do bolso. 7,500 do bolso de entrada. Cara, você comprou um imóvel basicamente com 7,500 reais no primeiro momento. Sim. E depois teve parcelas mensais.

parcelas mensais e custo de documentação. Então, foi um caso que eu não tinha nada de dívida para pagar. Eu arrematei o imóvel e paguei. Então, você gastou, sei lá, uns 15 mil no total. Um pouco mais, porque teve a documentação, aí as parcelas do financiamento até a venda, depois teve uma pequena reforma e depois vendi. Uns 25 mil, então.

Por aí, uns 25, 30. E depois vendi esse imóvel por mais do que metade do que ele estava anunciado. Então, em tese, ele estava com 50% de desconto, seria 300 mil, mas vendi acima de 300 mil. Vendi por uns 330, 340 mil. Porque ele estava subavaliado no leilão. O cara falou que valia 300 mil e ia vender por 150, mas na verdade o valor era 350 mil. Então, no todo, você gastou uns 30 mil e vendeu por 330.

Na hora da venda, o saldo devedor do financiamento é quitado. E aí um benefício é que quando você quita o saldo devedor não tem juros. Então muita gente pensa, como é que a operação financiada vai me dar lucro se eu vou pagar uns juros absurdos? Porque a gente tem na cabeça que a gente vai ficar 30 anos com imóvel e vai pagar 3 vezes e meio que imóvel vale. Só que quando você arremata com financiamento visando a venda, você vai pagar juros somente das parcelas da compra até a venda.

Então, ainda em cenários atuais, que a taxa de juros está mais alta, vale muito a pena, porque você paga muito pouco de juros. E na hora da venda, quita o saldo devedor, aí vem para quem está vendendo, que no caso é o arrematante, o valor da venda menos saldo devedor vem direto para a sua conta. Você recupera o capital que investiu, realiza o lucro, e aí segue lá para outras arrematações. Então, financiamento é uma ótima forma também de potencializar o retorno que você pode ter sobre aquele...

dinheiro. Porque, inclusive, com dinheiro de uma arrematação à vista, se você tiver margem de crédito, você pode arrematar três imóveis com financiamento.

utilizando o mesmo dinheiro de uma arrematação à vista. Ao final, somando esses três financiamentos aqui, você pode ter um lucro maior do que uma única operação à vista. Então, financiamento também é muito interessante, ainda que se tenha o dinheiro todo. Sim. Para você diversificar mais imóveis e ter um lucro maior. Como costuma ser, inclusive, na hora de comprar um imóvel. Se tem o dinheiro para dar à vista no imóvel...

Por exemplo, agora o financiamento está caro no Brasil. Deve estar o quê? Quando eu fiz um financiamento há um tempo atrás, eu peguei de 10% há mais ou menos dois anos. Hoje deve estar uns 12%, talvez 13%. Está girando em 12%.

12 mais ou menos. Então hoje está 12%, só que a Selic estava em 15%. Então se você tivesse o dinheiro para pagar a vista, valia a pena não pagar a vista para poder deixar esse dinheiro rendendo no investimento que ele é o que tem o menor risco aqui no Brasil. Pô, mas uma hora a Selic vai cair. Sim, começou a cair agora, que eu acho que 0,25 se eu me lembro bem. Então está 14,75.

E talvez dê um stop na queda, porque a gente tem uma inflação que pode surpreender para cima devido ao petróleo mais caro lá no conflito do Oriente Médio. Então você está ganhando 14 e pouco, enquanto está pagando 12 de financiamento. A hora que a Selic chegar a 12 ou 13, quando você desconta o imposto, aí você fala, cara, deixa eu quitar o financiamento. Aí você vai lá e quita o financiamento e paga juros só durante esse período. Tendo que você ganhou mais juros para isso. E é muito comum conseguir fazer financiamento nos leilões?

Leilão de banco, a gente tem a possibilidade maior de financiar, porque o leilão judicial não tem. Dentro desse cenário, os bancos que mais aceitam financiamento são Caixa, Santander e Banco Inter. A Caixa com um volume bem maior. Só que isso sempre é cíclico. Por exemplo, a gente vive momentos em que a Caixa tem rescrição orçamentária. Então, ela não tem dinheiro para emprestar para as pessoas comprarem imóvel por meio de financiamento. Nesses momentos, a gente vê o número de imóveis que aceita financiamento e leilão cair muito.

Só que como um ciclo, depois recupera a capacidade orçamentária e volta a aceitar mais financiamento em leilão. Então, às vezes a gente entra lá no site da Caixa, por exemplo, e filtra pelos imóveis que aceitam financiamento, tem um volume pequeno. Dois meses depois, pode ser que você entre lá e tenha um volume muito maior. Então, a gente sempre tem que ir garimpando as oportunidades e acompanhando o mercado.

E você falou do mais rentável, esse no caso do financiamento, o menos rentável foi por conta da pandemia. Qual que seria uma média? A minha média fica em 34% de lucro líquido. Por operação? Na média, né? Sim. Tá. É que você não tem uma métrica, você arremata três imóveis por mês na média. É porque também depende do valor do imóvel para entender o quanto de dinheiro, né? Porque tem imóvel mais barato e mais caro. É porque...

Porque em quanto tempo você costuma vender? É 34%? E em quantos meses? A média que eu calculo previamente, antes de arrematar, é que eu vou vender o imóvel em 12 meses. Isso é uma regra geral. Pode ter um caso específico ali que eu entendo que eu preciso calcular um prazo maior, até pelo preço do imóvel. É que 12 meses você bota de maneira conservadora. Exato. Mas é a realidade. E a realidade é que eu vendo ali em média entre 9 e 10 meses. Vou botar 10 meses, então.

Bom, a sua média de retorno anualizada daria 42% ao ano de retorno. E tudo que eu falo aqui, eu estou abatendo todos os gastos. É líquido. Inclusive o imposto de renda sobre o ganho de capital, inclusive a comissão do corretor na venda, se for o caso. É sempre considerando tudo que eu tive de gasto, da arrematação até a venda.

É, realmente é um negócio que, em números, é muito difícil competir tendo em vista o nível de risco-retorno. Porque se eu pego a taxa de retorno anualizada do Bitcoin, vai para coisa de 90% em dólar. Ainda que eu pegue esse ano ruim, é muito alta. Mas o risco é enorme. Exato, esse é um ano ruim.

Então você não tem ano ruim, né? Você está sempre fazendo de maneira constante. O Bitcoin não é para quem quer dormir bem em um ano. É para quem quer dormir bem daqui a 10. Vai dormir muito bem com o investimento em Bitcoin feito agora. Mas esse é um negócio muito bom. O único ponto é que o Bitcoin me dá menos trabalho do que o leilão. No final você tem esse trabalho todo de fazer essas coisas. Ou quem quer ter um retorno parecido com esse vai abrir mão de uma parte porque vai ter que usar a assessoria de uma pessoa, né?

Sim, o leilão não é um investimento puro e simples. Você até compra lá com cliques no site, mas depois você vai ter algum momento ali que você vai precisar atuar. Você pode delegar. Então, por exemplo, uma reforma. Eu posso ir lá cuidar da reforma pessoalmente, eu posso delegar. Só que toda vez que você delega pontos, você vai abrindo mão de um pouco da sua rentabilidade, porque você vai ter que remunerar essas pessoas. Pode valer a pena abrir mão da sua rentabilidade.

Então, não é um investimento por isso simples. Ele vai envolver um trabalho ali ou você vai ter que abrir mão da sua margem para que alguém faça 100% por você e você só tenha o retorno. Tem um pensamento que eu gosto bastante que diz que você não fica rico abrindo mão de tempo para economizar dinheiro. Você fica rico, na verdade, abrindo mão de dinheiro para economizar tempo.

Então, a Priscila tem 34% de média por operação, 40% anualizada. A minha média deu menor porque eu rachava com ela. E mesmo assim, estava bom pra cacete. Eu estava hiper satisfeito. Não tinha nenhum problema. O único ponto é que o Bitcoin rendia mais. Então, eu falei, vou priorizar o Bitcoin. Mas eu quero voltar a pegar imóveis com a Priscila.

Até porque eu pretendo transformar isso em meio que um quadro lá no canal, mostrando sempre como é que isso acontece, para que mais pessoas tenham consciência de que esse mercado existe, né? Tanto para você arrematar para você morar, ou tornar isso até um negócio no final das contas. Sim, é uma boa opção.

Bom, você tem mais alguma pergunta? Não. Eu queria explorar, já sai um pouquinho de leilão. Porque acompanhando seu Instagram, eu vi que agora você está mudando um pouco a ótica do que você fazia com os imóveis. A Priscila nunca arrematou para alugar. Mas geralmente quando ela arrematava, ela fazia uma reforma muito básica e muito barata, tá gente? Coisa de nos comentários a pessoa fala, você está mentindo, né? Sendo que ela mostrava nota fiscal no vídeo.

Mas ela trocava um piso, ela pintava, colocava uma luminária, um armário na cozinha. Era um negócio que ela gastava 5 mil reais, 10 mil reais para poder vender o imóvel de maneira mais rápida, dar mais liquidez, porque geralmente quem vai comprar vai comprar para morar ou para alugar. Então é muito bom que o imóvel esteja pronto para o uso da pessoa. Só que você pegou um imóvel em Curitiba, que inclusive gerou muito confronto nos comentários, que tinha piso de taco.

E aí, quando você fala disso, são duas gangues, né? Quem ama e quem odeia. O pessoal começou a se ameaçar nos comentários. E lá você fez uma reforma que foi... Esse imóvel não foi de leilão. Ele foi comprado bem desvalorizado no mercado tradicional. Então, e lá você fez uma reforma, foi um retrofit, digamos assim. Então, você está com esse pensamento agora em certos imóveis fazer uma coisa mais rebuscada para aumentar o valor de mercado?

Sempre que eu penso na minha estratégia de reforma, ou eu penso só em aumentar a liquidez, deixar o imóvel bonitinho e não necessariamente agregar valor, ou a reforma mais completa. Nos de leilão, se eu for pegar a totalidade das reformas que eu fiz, dava, sei lá, 90% da reforma muito básica, só para ajudar na liquidez, e 10% de uma reforma mais completa.

Aí surgiram algumas oportunidades de mercado tradicional, de pessoas vendendo imóvel muito abaixo do que o potencial do imóvel. Então, por exemplo, esse de Curitiba, um imóvel de herdeiros. Só que não era só herdeiro direto, já era herdeiro de herdeiro. Então, começa a ficar um negócio que às vezes as pessoas nem se comunicam mais. Então, entrou uma cota extra lá no condomínio, uma chamada de capital, aumentou em mil reais o condomínio. Aí as pessoas já começam a ficar...

mais revoltadas ainda com sustentar aquilo, e os herdeiros não se falam, então a gente comprou um imóvel muito barato. Detonado. Ele estava completamente detonado, fechado há muito tempo, precisava de fato uma reforma completa. Fechado há quanto tempo, assim? Há anos, acho que mais de cinco anos. Mais de cinco anos? Tinha uma camada de poeira gigante no imóvel. Caramba.

Então, quando eu entrei no imóvel, a gente comprou o imóvel por 550 mil, de forma financiada no mercado tradicional, então 20% de entrada e 80% financiado. Fiz uma reforma mais completa, gastamos por volta de 155 mil na reforma, e vendi o imóvel na primeira visita.

Na primeira visita? No primeiro dia. O imóvel não estava nem pronto. Só que a corretora, uma corretora, começou a falar que tinha uma cliente que estava muito interessada e que ela já tinha perdido um retrofit e que ela era aqui de São Paulo, então ela ia voltar para São Paulo, que precisava levar o imóvel para ver se ela queria comprar. E essa pessoa, no primeiro dia, nem estava anunciado, comprou o imóvel. Então foi uma reforma mais demorada, porque foi uma reforma completa, inclusive de hidráulica e elétrica. Então a gente reformou o imóvel e vendeu.

Gastou quanto? 550 de compra, 155 mil de reforma, vendiu imóvel por 1 milhão e 50. Deu mais de 45% de ROI, de rentabilidade, em sete meses de operação. É, bem interessante. Deu quanto em sete meses? 46 e uns quebradinhos. Bota 46. Ah, 46, então. Em sete meses. Sete meses da compra até a venda. Isso dá 5% ao mês de taxa, se você anualiza.

91% de rentabilidade no ano. Uma operação muito, muito, muito boa. E pensa, fiz financiado. Comprei por 550, gastei 155 de reforma. Dos 550, eu paguei 110 mil de entrada. Aí paguei sete parcelas da... Você financiou em qual banco? Esse financiamento foi no Itaú. E você pesquisou em quantos bancos?

Pra ser bem sincera, em pouquíssimos, porque o Itaú é meu banco de relacionamento principal. É, porque eu tenho muito relacionamento com o Itaú também, né? Eu sou cliente do Itaú há mais tempo do que eu não sou cliente. Só que quando eu fui fazer financiamento, a taxa, a melhor que eu achei na época, foi do BRB, com o qual eu nunca tive contato. Tá tendo problema de liquidez agora. Se quebrar, pra mim, nem é ruim. Meu Deus! É.

E como é que eu fui fazer o financiamento no BRBA? Portfel. Pesquisou em 50 bancos pra mim. E aí no final eu peguei aquele que era mais barato. A gente pode melhorar esse número aí pra você, viu, bichicha? Pode. Podemos melhorar esse número. Mas aí então... Tem mais sinergia aí. Além do quadro no canal. Inclusive não temos um nome pro quadro no canal ainda. Eu pensei em um nome muito bom. Disruptivo. Irmãos na obra.

Nunca vi nada parecido com isso. Porque o Irmãos à Obra já existe, né? Mas lá é muito machista, são dois homens. Aqui é muito mais inclusivo. Lá é Irmãos... Lá é Irmãos à Obra. A Obra. Nossa, Irmãos na Obra. Até porque... Sabor Obra.

Nem teve obra ainda. Visitou, arrematou, tem um imóvel arrematado de um aluno dela, visitou, obra zero, imóvel novinho. Então ainda vai ter que uma obra... Mas faz muito sentido, porque vocês não vão fazer a obra. Eles fazem. Pode ser que a gente faça uma obra, pô. Tu vai lá quebrar a parede? Eu quebro pra ficar no...

batida de martelo assim e depois o pessoal faz o resto. O que eu quis dizer é que vocês não vão estar com a mão na massa. Vocês só vão aparecer na obra. É, mas a gente pode fazer igualzinho a eles. Pegar até alunos sei lá, alunos não. A gente quer ser cliente da Priscila. Aí faz aquela chamada típica do Irmãos à Obra. Você tem quanto pra investir? A pessoa vai lá e fala ah, eu tô desempregado, minha esposa tá desempregada e o nosso orçamento é de um milhão. Igual lá no vídeo. Exatamente igual, dá pra fazer tudo igual, entendeu? Só que com o nosso toque pessoal. Que é irmão.

Na obra. Mas fica a sugestão aí. Você tem um nome bom pra esse quadro? Coloque aqui pra gente nos comentários. Mas se você falar alguma coisa, eu acabei te cortando. Não, que eu comprei porque é R$50,00, tirei R$110,00 de uma vez de entrada e paguei TBI, que em Curitiba é 2.7, paguei os custos de documentação e depois as parcelas de financiamento. Então, somando isso...

Não tirei nem ali 170 mil do bolso. Aí a reforma integralmente do meu bolso, ela não entra no financiamento, e depois vendi o imóvel. Então eu tirei do meu bolso ali uns 330 mil para depois vender o imóvel por 1 milhão e 50. Aí o saldo do financiamento foi quitado com o valor da venda, e eu tive uma rentabilidade de uns 46% em sete meses. E aí você está pensando em fazer isso em mais, ou foi uma experiência que deu muito certo, mas também deu muito trabalho? Como é a sua avaliação?

Eu já estou fazendo em mais, então eu já tenho outras obras de retrofit rolando, e eu foco no mercado de leilão sempre, mas quando surge uma oportunidade é muito desvalorizada, no mercado tradicional, eu vou lá e aproveito. Para imóveis que podem ter esse acréscimo de valor com a reforma, porque tem muita gente que erra nisso.

Como se fosse uma verdade absoluta, que se eu botar 40 mil de reforma no imóvel, eu valorizo ele em 80 mil no mínimo. Isso não é verdade. Se eu pegar um imóvel muito popular e colocar lá parede de ouro e tentar vender esse imóvel por um milhão de reais, eu simplesmente não vou conseguir. Quem tem dinheiro para pagar não quer aquele tipo de imóvel e quem quer não consegue pagar. Da localização, se for apartamento, como a maior parte...

Você já arrematou a casa? Já. Mas a maior parte é apartar. Teve a famigerada casa de Sorocaba. Já vendeu? Já. Ah, que bom. Que bom, senão ia ser ruim pra essa parte do podcast. Nossa mãe, né? Minha mãe e... Mas a culpa foi da tua mãe, né?

Minha mãe foi visitar a casa que a Priscila arrematou em Sorocaba e se apaixonou pela casa. É muito boa, né? A casa continua. Aí queria morar em Sorocaba e falou, compra da sua irmã pra eu morar. Tá doida? Ainda tem um prefeito de Sorocaba que faz um baita... Vai fazer em Sorocaba o quê? Uma baita propaganda da cidade. Daí todo dia ela mandava, olha, eu morando em Sorocaba. Era tipo várias... Ela tava muito apaixonada. Ela tava apaixonada e queria ir pra Sorocaba. Mas eu trouxe a nossa mãe pra São Paulo pra ficar perto da gente. Eu não queria ela mais uma hora e meia de distância. Pois é.

não e aí uma dúvida que surgiu até desse apartamento de Curitiba que nos comentários lá do vídeo tem a mas o que que explica essa reforma

ter valorizado tanto assim o imóvel, porque, afinal de contas, ele continua localizado num condomínio antigo, sem infraestrutura. Então, o que permite isso? O que permite é uma valorização da região. Então, imóveis nessa região, muito novos, em condomínios completos, eles estão sendo vendidos em uma metragem de 70 metros por 1 milhão, 1 milhão e 100, 1 milhão e 200. Então, 70 metros. Aí eu vou lá e faço uma reforma legal, deixo um apartamento novo de 150 metros e vendo por 1 milhão e 50.

Então, tem muita gente que prioriza metragem do que benefícios ali do condomínio. Então, tem até um estudo que fala de uma plataforma de venda de imóveis do que, de fato, as pessoas valorizam dentro de um condomínio. E a maioria das pessoas dá muita importância realmente para a vaga de garagem e pouquíssima importância para brinquedoteca, salão de festas e coisas desse tipo. E, de fato, que...

acaba sendo um desempate nessas outras estruturas que existem, seria uma academia. Nesse caso, lá não tem academia. Mas por que a gente ganha, então? Porque na região, ela está uma região valorizada, com imóveis compactos sendo vendidos por mais caro do que eu vendi um imóvel muito grande. E aí tem gente que prefere priorizar a metragem interna, só o bem-estar do dia a dia, do que benefícios do condomínio que você vai usar uma vez a cada, sei lá, quantos meses. Tem um outro ponto também, você comprou bem.

O Howard Marks, que é um gestor americano, muito inteligente, é uma referência de mercado, ele sempre fala que você não fica rico comprando coisas boas, você fica rico comprando bem as coisas. Então, se você pagou barato, o negócio vai ser bom. É, que nem no leilão, o lucro está na compra. Exatamente. Se você se apaixonar e pagar muito caro, você vai abrir mão da sua rentabilidade. Mas se você vai lá e paga um preço muito bom no negócio que depois você vai vender mais caro, você lucrou ali na própria operação da compra que você fez.

E você não faz isso, mas você tem alunos que compram para formar um portfólio de aluguel? Porque muita gente fala, pô, aluguel não é rentável. Só que quando você arremata por um preço que é metade do valor de mercado, aí se a média de aluguel é 0,5% ao mês, você vai ter 1%. Passa a ser mais rentável, né? E quando você já tem um portfólio de imóveis, aí vale a pena parar de alugar na pessoa física, onde o imposto vai até 27,5% para pagar menos imposto como pessoa jurídica.

É uma estratégia comum ou você acha que realmente ser, com aspas aqui, esse trader de imóveis é o que é mais atraente? Eu tenho alunos que criam ali carteira de locação, mas a grande maioria realmente quer comprar para vender. Porque você ganha muito em rentabilidade. Então, por exemplo, até pegando o gancho de um caso que eu gravei lá para o seu canal. Eu comprei o imóvel por 220 mil praticamente.

E vendi em 10 meses por 485 mil. Essa operação me deu uma rentabilidade de 63% em 10 meses. Se a gente converte isso para a rentabilidade mensal, fica ali 5% ao mês, um pouquinho mais. Lembrando que isso é conta de juros compostos, porque sempre vem alguém questionar porque não bate lá certinho pela divisão. Mas isso dá matemática, cara. Porra.

Então, 5% ao mês, comprando e vendendo em 10 meses. E com o final da operação nos 10 meses, eu recuperei o capital que eu investi, realizei o lucro e sigo para outras operações. Então, a próxima operação pode me dar 30%, não os 60%, mas ok, eu vou ganhando ali nas operações.

Esse imóvel, se eu fosse deixar alugado, eu teria uma média de locação mensal de R$ 2.500. Se eu comparo R$ 2.500 com os R$ 220 mil, arredondando, dá mais de 1%, que seria uma rentabilidade bem boa para aluguel e para outros investimentos também.

Porém, eu teria ali um trabalho, porque tem muita gente que gosta de chamar aluguel de renda passiva. Eu discordo disso. Porque num momento ou no outro, o aluguel vai te dar trabalho. Então, se ficar com um imóvel 20 anos alugado, em um momento ou outro, você vai ser chamado, porque tem que realizar algum reparo, algum cano, troca de fiação, alguma coisa assim. Você vai ter estresse com o inquilino. Por mais que você possa delegar isso, você pode ter algum problema com o inquilino, inclusive da falta de pagamento.

Você vai ter em um intervalo de tempo vacância, porque se você for deixar um imóvel 20 anos alugado, ele não vai estar alugado 100% do tempo. Você vai ter um período ali vazio no meio. Então, ainda que ele fique uma rentabilidade boa nesse caso, que seria 1% ao mês, quando eu comparo com os 5% da venda, eu perco muito. E sem contar que na venda eu vendi o meu trabalho com aquele imóvel e acabou.

Ele não me dá... Cauta na mão para fazer outra coisa. E eu sigo para outras operações. Então, existe investidor que entra no mercado de leilão para criar carteira de locação, mas quando a gente compara realmente na compra e venda, é um número ali bem menor. É, as pessoas têm que lembrar que existe um prêmio de liquidez. O que eu quero dizer com isso? Você tem uma pessoa que tem um patrimônio de um milhão de reais e um imóvel. E outra pessoa que tem um patrimônio de 500 mil reais aplicado num CDB de liquidez diária.

patrimonialmente, quem é mais rico é o cara do milhão. Mas quem tem poder para fazer as coisas é o cara dos 500 mil. Porque o dinheiro dele está líquido. Então, poder transformar o imóvel em liquidez de maneira rápida é muito bom. Agora, vai variar de pessoa para pessoa. Inclusive, essa é a beleza do mercado. Alguém vai ver esse caminho do aluguel e fala cara, isso aqui é o que eu quero fazer, porque eu já faço isso. Só que com imóveis que me rendem 0,5%.

Se eu arrematar agora e conseguir botar para alugar por 1%, eu tenho toda a estrutura. Eu já tenho 10 imóveis alugados. Agora basta usar a mesma estrutura para botar esses novos para aluguel. Igual a Priscila faz com reforma. Ela fez tanta reforma já que deve ter uma equipe, mais ou menos. Você sabe quem vai te fornecer piso, quem vai pintar.

Tem o primeiro profissional, o segundo profissional, o terceiro profissional. Você tem um portfólio de pessoas que você confia. Tem uma lista de pintores. Se o primeiro não está disponível, vamos para o segundo, para o terceiro e assim por diante. É, uma coisa é fato, né? Quanto mais vezes você faz tudo na vida, mais fácil fica. Exatamente. Então, hoje em dia, é comum perguntas de alunos lá do curso, que estão entrando no curso. Quanto tempo você demora para analisar um leilão? Porque eles querem tomar isso como parâmetro.

E eles não podem tomar isso como parâmetro. Porque hoje em dia eu demoro meia hora para analisar um leilão. Ou se for um leilão mais complexo, uma hora, mais estourando ali. Quem está entrando no mercado, vai demorar mais. Só que quanto mais vezes fizer aquilo, vai ficar mais fácil. Até porque no começo existe uma insegurança. Então você vai lá e analisa um ponto do checklist. Eu analisei, eu não volto mais nele. Eu sei que está analisado. A pessoa que está começando agora, ela vai voltar dez vezes naquele mesmo ponto para ter...

Certeza de que ela fez tudo certo. Já que eu não li errado. Então, isso é normal de tudo que a gente faz na vida. Eu sempre gosto de dar o exemplo lá para os alunos, que quando a gente era criança, aprendendo a somar, dois mais dois, a gente precisava botar na mão. Hoje em dia, em milésimos de segundo, a gente responde. Então, os leilões também. Quanto mais contato você tem, mais dinâmico vai ficando as coisas. Quanto mais reforma você faz, mais tranquilo vai ficando a reforma. Então, você vai entendendo todos esses pontos, e as coisas vão fluindo de uma forma mais fácil.

Bom, e para quem quer entender muito desse mercado, eu vou lembrar novamente que a gente vai ter essas três aulas, um workshop gratuito para que você possa assistir no final de abril, o link para se inscrever aqui na descrição do podcast, deve aparecer também um QR Code na tela, e para quem quiser se aprofundar, inclusive ter a mentoria da Priscila respondendo pessoalmente as suas indagações, Vivendo de Leilão, Turma 31 vai abrir durante esse workshop com vagas limitadas, porque como eu disse, a Priscila responde os alunos, ela.

Então não é uma outra pessoa, é simplesmente ela respondendo e aí não dá para dar conta de 3 mil alunos. Na hora que vender isso, ela fala, não quero, estou rica, não preciso trabalhar esse tanto. Pelo amor de Deus, vamos devolver para metade das pessoas aqui o dinheiro. Então entra na lista. Exatamente, entra na lista para participar, porque como você vê, é um mercado muito lucrativo. Priscila, tem mais algum ponto que você acha que nós não mencionamos que vale a pena ser falado ou realmente dá para dar um bom panorama e mostrar que tem muito potencial?

Acho que deu um bom panorama e lá no workshop vou abrir umas estratégias mais aprofundadas, inclusive conseguindo mostrar ali casos reais, rentabilidade, que aqui no podcast a gente não consegue, mas no seu canal também a gente fez três vídeos lá bem legais. Então acho que vale a pena as pessoas irem lá assistir também, inclusive a própria entrevista com o aluno do curso, falando da estratégia dele, então ficaram vídeos bem legais e bem dinâmicos para que as pessoas também consigam já pegar um panorama e no workshop a gente aprofunda.

E eu acho que a Priscila é uma das pessoas que mais tem experiência no mercado em relação a isso. Na verdade não é uma, é a pessoa. Qual é a métrica? É advogada com mais... Processos de leilão. Olha aí. Isso porque tem um monte no nosso nome. Nem é tanto. Perto do total dela? Mas tá no seu nome no final. Mas eu sou advogada. Tá no nome dela então. A gente contribuiu pra métrica de pechiche.

Enfim, aonde as pessoas podem te encontrar, Priscila? No meu Instagram, é Priscila Perini, todo dia compartilhando lá informações sobre o leilão, com post no feed, caixinha de perguntas, casos reais, inclusive respondendo também directs que as pessoas enviam. Então só peço a gentileza de já mandar o direct com a dúvida para deixar mais dinâmico do que aquele oi, tudo bem? Que aí a gente tem que desenvolver. É tipo chatepetém também.

Ah, eu não respondo não, gente. Perguntar oi, tudo bem? Os oi, tudo bem? Eu pulo. Se já vem a dúvida, aí eu respondo. Oi, tudo bem? Com o assunto? Beleza. Só oi, tudo bem? Não, é que tem gente que mandar oi, tudo bem? Pra você responder e depois ela mandar a dúvida. Aí não dá, né? Tem que deixar mais dinâmico. Se ajude, entendeu? Pra que a Priscila possa te ajudar. É isso, gente. Obrigada pela audiência. Vocês encontram a gente aqui, semanalmente, no canal dos sócios, sempre com um episódio novo pra agregar a sua vida. E também me encontram no arroba maluperine no Instagram.

Vocês me encontram no Instagram Bruno, underline Perini, YouTube Você Mais Rico, inclusive a Priscila está lá nesse novo quadro e aqui semanalmente nos sócios. E, Pichicha, eu tenho muito orgulho de você, sabia? Ah, obrigada. De verdade. Eu falei o quem diria aqui porque eu vi tudo começar, pô.

Do zero as arrematações, realmente. E hoje a Priscila é uma referência no Brasil nesse assunto. E seguido por uma base muito qualificada de pessoas. Ronaldo Fenômeno não me segue. Me segue. Segue Pichichinha. Segue Pichicha. Mandei pra ela, falei, Ronaldo te segue. E com frequência eu vou no Instagram dele pra saber se tem um seguir de volta.

Se não foi o Wendt, ele parou onde ele me seguiu. Não, tá seguindo, pô. O Ronaldo tá atento para as oportunidades de mercado. O cara é bom, né? Tentindo, tentindo. Mas é isso, gente. Então, muito obrigado pela audiência. Priscila, obrigado por ter vindo. Espero que volte mais vezes. E é isso, pessoal. Grande abraço e até a próxima. Beijos.