COMO GANHAR DINHEIRO COM O MERCADO IMOBILIÁRIO - Mônica Medeiros

Investir em Banco Master aí, meu irmão, está dando ruim. Sabe o que é um investimento que é seguro e que dá um retorno muito maior do que você está esperando? Tijolo. Hoje eu conversei com a Mônica, que é CCO da Cizone, e a gente falou bastante de um mercado que é novo.

Por quê? Usa a plataforma das Altias, como o Airbnb, para empreender de forma profissional e o investidor ganha dinheiro e o hóspede tem uma experiência sensacional. É um modelo de negócio que eu não sei se você já ouviu falar antes, mas com certeza é um jeito interessante de empreender, uma visão diferente e um jeito até de ganhar dinheiro. Fica aí que tu vai aprender como, por quê, com uma das pessoas que está aqui, que está fazendo isso desde o começo.

Esse modelo, ele é um modelo, como a gente estava conversando antes, ele é um modelo que usa a plataforma do Airbnb ou outras que são... É que eu não sei como... A OTA, são as Online Travel Agents. Então, usa essa plataforma que, fazendo uma analogia para o meu troço...

Quando surgiu o YouTube, é pra galera só upo o vídeo ali, pra minha família ver. Só que foi crescendo e aí começou a ter gente famosa, começou a virar negócio, começou a ter gente profissional. Hoje tem gente que nem eu, que tem profissional mesmo, fazendo um troço, mas usando uma plataforma que também pode ser usada de forma amadora.

Eu não sou a Globo, que é uma outra parada. No meu caso, meio que qualquer um pode subir um vídeo e começar um projeto no YouTube, na internet amanhã. No Airbnb também, eu posso, se eu tiver um apartamento, eu posso colocar lá e é isso.

Só que o Cizone é o flow do Airbnb, que profissionalizou a parada, tem um modelo de negócio que faz sentido e é sólido, e no caso de vocês, vocês funcionam em duas frentes, pelo que eu estou entendendo. Como eu cheguei a vocês foi, eu usei um imóvel da Cizone.

Mas eu poderia comprar ou entrar em alguma coisa, porque assim, vocês constroem também. Então eu poderia ter comprado um imóvel ali e deixar para vocês lidarem com os problemas que devem se alugar imóveis, especialmente em alta temporada, num lugar que a galera tendo que curtir. Então é isso. Então dá para chegar nessa zona de duas formas diferentes. Cara, isso é meio maluco, né?

Na verdade, a gente chega na Cisone de três formas diferentes. A gente tem a frente do hóspede, você pode alugar um apartamento que está na nossa plataforma de gestão. Do investidor, que é o cliente que tem um apartamento que ele não comprou com a gente, mas ele quer colocar para alocar com a Cisone.

e do cliente, que é o proprietário, que a gente chama o hóspede, o proprietário e o investidor. Que é quando a gente faz o ciclo completo desse cliente. A gente constrói esse apartamento compacto, esse cliente compra esse apartamento, coloca para gerir conosco, vira esse investidor e depois pode até inclusive bloquear para uso próprio. Entendi. Então, o que é que...

Que dor que a gente veio para sanar, né? Investir em imóveis consome tempo, não consome? Tijolo é o ativo mais seguro do mercado brasileiro. E investir em imóvel consome tempo, mas não precisa ser o teu. Tu quer ter um imóvel como um ativo imobiliário que vai trazer um retorno financeiro acima de 12% ao ano, que é muito bom.

Então, por que que tu precisa se preocupar em fazer essa gestão de alocação? Porque o aluguel tradicional não vai te dar 1%, não dá, dá no máximo 0,5%. E um imóvel compacto voltado para o retorno financeiro, além de desburocratizar esse mercado imobiliário, porque o valor dele vai ser mais baixo, tu vai conseguir ter um retorno melhor. Então, é isso que a Cisone quer fazer. Quando a gente constrói, a gente tem um ticket médio que vai de 250 a 300 mil reais.

Esse não é muito mais acessível do que o valor médio de um apartamento residencial que vai girar aí na faixa de 800 mil reais, 60 metros quadrados. E tem gente que diz que tu pode rentabilizar com qualquer imóvel, isso não é verdade. Um imóvel muito grande dificilmente vai te dar um bom retorno financeiro, você pagou 2 milhões de reais no imóvel.

Você vai conseguir 1% por mês? É muito difícil você conseguir aí de 2 milhões de reais ter 1% ao mês. Agora de 300 mil reais. Você consegue ter 3 mil reais por mês limpo? É muito mais fácil. Pensa num estúdio. Um estúdio em Florianópolis. Aquele estúdio que você ficou lá em Florianópolis, deu um valor total de 330 mil reais já com decoração para o proprietário.

Hoje ele está trazendo, já está rodando há 3 anos, está trazendo 17% líquido no bolso do investidor e teve gente que comprou por 330 mil e revendeu por 800 mil reais. Então é uma valorização de mais de 100% e com um retorno financeiro muito bom.

Mas você só aluga por temporada? Tem uma galera que mora para valer nos apartamentos ou nos imóveis da Cisone? O imóvel é seu, você faz o que quiser. Se quiser morar, quiser emprestar, quiser bloquear para usar, nossa plataforma permite tudo isso. Mas normalmente os nossos clientes são investidores qualificados, então eles não querem se incomodar. Mas se você quiser pode morar sem problema nenhum e não precisa alocar com a Cisone.

Os nossos clientes não querem ter dor de cabeça, então, normalmente, a nossa carteira de clientes, o cliente comprou com a gente o imóvel, ele coloca para gerir com a Cisônia. Eu estou perguntando isso, Mônica, porque a gente chegou a conversar isso quando a gente se encontrou lá em Floripa, mas, por exemplo, está tendo um problema na Europa, em Amsterdã, por exemplo, que é os caras, cidades que são turísticas.

começam a ter muitas casas num modelo parecido com esse, que é usar a plataforma do Airbnb, o Alt-A, para ganhar, para pôr aquilo ali, para ganhar dinheiro, e daí a galera que mora na cidade fica com menos opções para morar, porque os apartamentos ou os imóveis estão... A intenção deles é o turista.

Como é que se lida com isso? Isso é um problema no Brasil? Porque a gente vê isso ser um problema, ou parece ser um problema na Europa. Sim, aconteceu isso em Barcelona, Lisboa, Amsterdã, mas no Brasil isso dificilmente vai ser um problema, porque a gente quer esse turista vindo para cá. Acontecem problemas parecidos quando, por exemplo, você compra um prédio que...

É residencial. E você comprou pensando em aluguel de short stay. Só que a convenção de condomínio, aquele empreendimento não está pronto para isso. Se a convenção de condomínio impedia a locação de curta temporada, por mais que você tenha comprado esse imóvel pensando em alocar no Airbnb, você está impedido de alocar. Isso é jurisprudência.

dos tribunais brasileiros. Então, se o teu prédio não permite locação de Airbnb, você não pode locar. Por isso que é muito importante, antes do investidor comprar o imóvel, pensando em retorno financeiro, verificar se esse empreendimento está voltado para isso.

mas ter algum tipo de legislação impedindo locação de temporada no Brasil é muito difícil, eu diria que até impossível, porque a gente quer que esse cliente traga dinheiro para cá. O Brasil quer que venham turistas para cá. Diferentemente da Europa, que não está nem aí. Se vê e vê, se não vê, vai ficar no hotel e é isso aí. Mônica, você está na Cisone desde... Faz um tempo, você já está... Você é uma sócia fundadora. Eu sou uma sócia fundadora.

uma sócia fundadora, eu queria que tu me contasse, que nem tu me contou aqui, como é que surge essa zona, porque sabe o que é interessante pra mim nisso? Que eu queria que você que tá assistindo a gente aqui prestasse atenção, que é, olha aqui como é que surge um negócio de sucesso, que é, olha essa oportunidade que ninguém tava olhando, né?

E que vocês, putz, olha, vou tentar resolver meu problema, ninguém resolve meu problema, preciso... E aí surge a decisão. Me conta como é que isso aparece?

Então, a Cisone surgiu como uma dor do CEO, o Fernando Pereira. Ele morava no Catar, começou a comprar imóvel para investimento e os primeiros imóveis que ele teve para investimento ficavam num pool hoteleiro. E ele queria usar, só porque se tu colocava no pool hoteleiro, não podia usar. Aí ele disse, quer saber, eu vou fazer essa gestão de locação por conta própria. Porque ele queria usar quando ele estivesse aqui. Ele ficava um mês lá, um mês fora, às vezes até mais.

Aí começou a fazer gestão por conta própria e começou a tirar muito mais dinheiro do que no pôr hoteleiro. Se antes ele tirava 5%, ele começou a tirar 18% sobre o valor investido. E daí ele começou a investir mais. Quando ele viu, ele já tinha mais apartamentos do que ele conseguia investir.

Fazer gestão de locação dá um trabalho desgraçado. Então tem que ter alguém presencialmente, porque vai ter um probleminha, mesmo num hotel que já tem camareira, coopera, mas se queima alguma coisa, se tem que trocar algum móvel, se dá um problema com o hóspede, quem que se incomoda?

É o proprietário. Aí ele pensou, não quero mais me incomodar com isso. Não estava aqui no Brasil. Pensou, tenho que achar uma empresa que faça isso. Procurou, procurou, não tinha. Aí ele pensou, eu tenho que montar essa empresa. Mas ele estava lá ganhando bem, não pensava em voltar ainda. Pensou, vou abrir uma empresa daqui, vou achar um bom sócio. Aí que entrou o segundo sócio fundador. E em menos de dois meses, eles já tinham 40 apartamentos para operar, porque tinha muita gente que tinha essa dor. Aí começaram a entrar os outros sócios.

E eu fui a última sócia a entrar e eu entrei na empresa para fazer a estruturação dos empreendimentos imobiliários. Por quê? Porque esses clientes que começaram a fazer parte da nossa carteira de gestão de locação, começaram a ter um retorno financeiro muito bom e perguntavam, e aí, o que eu compro? Porque vocês estão conseguindo fazer o meu imóvel rentabilizar mais. E o que que se dizia?

compra o menor, melhor o localizado, porque a gente sempre trabalhou com base em dados. Então a gente já pegava um scrapper de todos os dados das OTAs, principalmente a Airbnb, para saber que lugar que tinha o maior retorno financeiro.

Então, se Jurerê, naquele quadrante, naquele bairro específico, naquela quadra, tem o maior retorno financeiro, onde que eu vou querer comprar um imóvel? Naquela quadra, porque o maior retorno financeiro está aqui. E o que a gente viu de todos esses dados? O menor imóvel, o mais bem localizado, é o que traz o maior retorno. E dizíamos para os clientes, compra o menor mais perto da praia, que era...

o nosso ativo naquela época, o ativo do nosso cliente. A lógica tem a ver com o cara é turista, ele vai ali dormir e depois ele vai pra praia, né? Perfeitamente. Então, por que que... Pensa hoje nesses imóveis que o incorporador diz tu vai ganhar muito dinheiro com esse imóvel, com o imóvel voltado pro retorno financeiro. Aí ele coloca.

É, garagem, tu tem que pagar a garagem, academia, pet place, isso, isso, milhão de coisas que vai fazer o que? Encarecer o teu condomínio. Se eu encareço o condomínio, quem vai pagar o condomínio? O investidor. Se o investidor paga um condomínio mais alto, o que acontece com o ROI dele, o retorno financeiro? Diminui. Então, tem que se pensar até nisso. Aí os clientes começaram a perguntar o que eu compro? O menor, mas bem localizado. Não tem. Não tinha esse produto. Aí a gente pensou.

Vamos fazer o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários voltados para a renda. A gente já tem os dados, a gente já sabe que vai ter um bom retorno. Então, quando a gente analisa para construir, a gente faz essa análise de trás para frente. Primeiro eu vejo, opa, esse terreno, se eu fizer um compacto de 15 a 20 metros quadrados, vai trazer um retorno de tanto. Então, eu só construo se tem um retorno mínimo de 12% líquido ano. Senão, nem vou olhar para esse terreno.

Entendi, entendi. Então, dados fazem a total diferença nesse negócio, porque você está me dizendo que você consegue quase garantir um ROI interessante.

A gente trabalha com dados históricos de mercado considerando os últimos 12 meses. Por isso que é quase. Quando vem alguém que diz lá garantia, sou idiota, gente, não acreditem. A gente considera os últimos 12 meses, qual foi o retorno financeiro que trouxe aquela região.

Quando a gente tem esse projeto, a gente diz, ó, esse empreendimento, se ele saísse do papel hoje, ia te trazer 16% líquido ano. Daqui 3 anos, pode ser mais. Ou pode ser menos. Mas normalmente é mais. Todos os que a gente entregou, que a gente trouxe dados reais de mercado com uma promessa de ROI, ou ROI estimado considerando dados reais de mercado, quando a gente entregou, o ROI foi maior.

Então, Jurere, que foi aquele prédio que você ficou, o ROE prometido era 12%, está dando 17%. Penha também está dando 3% mais alto.

Rosa, que é um outro empreendimento que a gente também entregou, está dando 4% a mais. O que faz... Bom, dá para entender o que faz esses aí que você está mencionando valorizarem. Aquele que eu fiquei lá em Jurelê dá para entender perfeitamente. Você já passou por alguma situação que ele desvalorizou? Não. Não? Não. O que faria desvalorizar?

Olha, o que pode fazer um imóvel voltado para a renda desvalorizar é que não seja possível locar para a renda. Porque o retorno financeiro do aluguel de temporada, do aluguel de Airbnb, ele é superior ao do aluguel tradicional. O que pode fazer um imóvel voltado para a renda desvalorizar? Ele ser muito grande e hoje, olha um dado que é muito interessante, tá? 75% das pessoas que buscam o Airbnb ou é solteiro.

casal, famílias até três pessoas, por que cargas d'água um cliente compra um apartamento de dois quartos longe?

dos principais atrações turísticas ou da praia, pensando em retorno financeiro. Gente, não façam isso. Primeiro, analisa oferta e demanda. Analisa o que está se buscando naquela região para depois comprar um imóvel voltado para a renda. E também não dá de acreditar em qualquer promessa. O cara está lá no interior do interior, dizendo, ah, aqui vai dar 10% do líquido do ano. Por quê?

O próprio cliente pode fazer essa verificação, pode olhar no Google Trends, pode olhar no RDNA, pode olhar no próprio Airbnb e ver se os imóveis que estão listados naquela região estão com pelo menos 70% bucado.

Se não tiver, porque mentira, não vai dar aquele retorno financeiro. Então, quando a Cisoni faz análise de dados, a gente é uma empresa que analisa engenharia de rendimento com base em dados. A gente é data-driven. Então, é isso que a gente vai analisar. Porque se aquele imóvel não der um retorno financeiro bom, a minha taxa de administração é sobre o faturamento líquido do imóvel. Eu também não vou ganhar fazendo gestão. Então, para mim, não faz sentido. É.

Garantir toda essa operação e transformar tijolo em um retorno financeiro, quase como papel, mas com a segurança do tijolo. E aí, o nome é Cizone, mas vocês estão aqui em São Paulo, quantas cidades no Brasil? 60.

60 cidades, tá bom. Essas cidades todas com algum tipo de... Voltadas para algum tipo de turismo. Por exemplo, São Paulo tem um tipo específico de turismo, né? Floripa é outro... Mas é turismo, né? Não necessariamente voltado para o turismo. A gente está em cidade onde tem demanda. Tem demanda. Vai dar um bom retorno? A gente fica a nossa bandeira.

Entendi, entendi. E o que você está pensando? O que tem no horizonte que dá para falar para a gente aqui para esse ano? Olha, a gente está com muitos lançamentos. Estamos com 46 empreendimentos lançados já.

Desses 46 lançados, a gente tem 8 entregues, vamos entregar nesse ano agora mais 10, então ter 18 empreendimentos entregues, todos eles comprovando a nossa tese de investimento, então quem tiver interesse, www.cisone.com.br, os nossos imóveis estão todos lá.

E além disso, a gente pode fazer a gestão do seu imóvel, do imóvel do Zezinho, do Guinho. Vamos fazer um diagnóstico de faturamento prévio para te mostrar quanto de retorno o seu imóvel pode te gerar. E a gente está hoje bonito, em Baçaí, Itacaré, Trancoso, vamos entregar um agora. Então, a gente está onde realmente tem demanda. Lá tem todos os nossos empreendimentos e o que a gente vai lá é Salvador, a gente está com dois projetos. Maneiro.

Mas, ó, tu é a CCO da Cizone, mas antes você estava fazendo outras coisas. Como é que a Mônica chegou nesse... Porque, assim, quando você chegou na Cizone, você é uma sócia fundadora que você me falou. Você também me falou ali atrás que os caras demoraram dois anos e meio pro troço... Dois anos, não é? Que tu falou, pro troço virar pra valer.

Então, tu apostou. Apostei. Você estava fazendo o que antes e por que tu apostou? Tu é amiga dos caras? O que aconteceu? Não. Eu sou, hoje eu sou. Hoje sim, tá. Mas eu não era, né? A gente tinha alguns conhecidos em comum. Aí foi uma ocasião do destino. Eu estava no mesmo churrasco que o CEO. Aí ele pediu uma indicação. Eu já trabalhava no mercado imobiliário.

A minha formação não tem nada a ver com isso. Eu fiz duas faculdades, publiquei livro, fiz mestrado. É mesmo? Tu é formada em quem, então? Eu sou formada em Direito e Administração. E eu fiz mestrado em Direito e escrevi um livro sobre a retórica principialista e o uso dos princípios como fórmula de redundância na prática jurídica.

Era tipo uma crítica aos juízes, falando que como assim o juiz está usando qualquer princípio para julgar alguma coisa? Tem os princípios constitucionais, usa a Constituição para te decidir direito, filho. Era isso que dizia o meu livro, e aí teve três edições e tal.

Mas eu gostava muito de venda, eu queria trabalhar com vendas. Aí eu fui morar nos Estados Unidos, fui morar em Miami, morei em Miami um ano e pouquinho, e aí eu comecei a pivotar. Eu tinha um escritório, eu dava aula na universidade, e quando eu fui fazer esse ano em Miami, eu comecei a pesquisar o mercado imobiliário. Eu li um livro, Como Achar o Trabalho da Sua Vida, uma capinha roxa.

E eu pensei, gente, eu quero vender, eu quero trabalhar com venda, eu quero conseguir vender alguma coisa. E daí, nesse livro, você começa a fazer várias atividades, o que você gosta e tal, chegou assim, vender móveis, vender investimentos, vender imóveis.

Aí eu comecei a ir em plantões nos Estados Unidos. Tinha um lançamento de alguma coisa em Miami, ia lá eu no lançamento, pra entender o mercado e tal, conversar com corretores. E você trabalhando, dando aula, fazendo... Não, isso eu tava nos Estados Unidos, né? E daí eu só tava com escritório. Eu tinha parado de dar aula, tava só com escritório. E daí fazia ele peticionalmente, porque era todo peticionalmente eletrônico. Isso foi o ano de 2017.

Aí quando eu voltei para o Brasil, eu falei, eu quero ir para São Paulo, porque eu vou querer entrar no maior mercado imobiliário do Brasil. Aí eu vim para São Paulo, trabalhei na Vitacom, que é uma empresa daqui que vende imóveis compactos voltados para o retorno financeiro.

Quando deu a pandemia ali, um pouquinho antes da pandemia, eu gosto muito de Florianópolis, eu sou de Santa Catarina, eu já pensava em voltar, mas eu estava ganhando muito bem no mercado imobiliário daqui. Aí deu a pandemia e eu fui nesse churrasco e encontrei o Fernando, ele pediu uma indicação para uma outra pessoa, para alguém, para ser sócio. Aí o cara tomando uma cerveja... Olha lá!

É a Mônica ali, ó. Pra ser sócio da empresa, eu quero alguém do mercado imobiliário que saiba vender, que saiba vender investimento e tal. Aí a pessoa falou assim, tem a Mônica que trabalha no mercado imobiliário, aí de compacto, voltado pra renda, talvez ela tenha alguém pra te indicar. Aí ele veio, Mônica, tu indica alguém, quem que tu conhece de lá, tu sabe alguém daqui. Aí eu falei, pô, daqui eu não conheço ninguém, até porque eu meti a cara e...

e não tem uma indicação mesmo daqui, comecei a falar o que eu fazia dele assim, tu, eu quero trabalhar contigo, eu quero que tu trabalhe pra mim, e eu quero que tu seja minha sócia e tal, aí eu falei, que sócio, que eu tô ali, tô bem, aí a pandemia explodiu, e ele tava indo naquele namoro, vamos trabalhar com a gente, vem conhecer os outros sócios e tal, e eu comecei a pensar,

Cara, São Paulo, acho que eu quero voltar pra Floripe, pandemia. Até que chegou uma hora, eu falei, aceito. Aí foi aquela aposta mesmo, né? Porque sem arriscar, eu nunca fui uma pessoa de ter medo, eu sempre arrisquei. Fui aprender a ter medo mesmo depois que eu tive meu filho. E daí a gente começa a ter um pouquinho mais de medo. Mas aí eu apostei. Hoje eu sou amiga dos meus sócios, eu sou a única dentre os sócios fundadores.

E eu entrei para fazer a parte, a estrutura comercial da Cisone Investimentos. Então, os primeiros terrenos ali, eu ia visitar os terrenos, eu vendia os primeiros prédios sozinha, porque a gente não tinha time. Aí eu ia fazendo a parceria com os outros corretores, parceria com clientes e saía correndo atrás. E daí, depois de estar na parte comercial da Cisone Investimentos, eu fiquei como diretora de expansão.

E agora eu estou como CCO. Caraca, cara. Entendi. Como é que está sendo ser uma startupeira?

Porque o startupeiro tem que ter muito sangue nos olhos. O startupeiro está olhando, ele está, em geral, tentando ficar sempre na ponta das possibilidades. Então a tecnologia a gente está sempre olhando. O que está mudando o tempo inteiro a gente está olhando. Eu não vou morrer do mesmo... Eu não vou cometer o mesmo erro que meu pai, que ficou para trás, que deu mole. Porque meu pai deu mole, ficou para trás no trabalho dele. Então... É...

Você agora tá nessa. Então, assim, é maneiro. Deixa eu falar a minha experiência. A minha experiência. Cara, é maneiro. É correria. Mas, pô, tô cheio, assim, psoriasis tá aqui, entendeu? Tô ficando mais grisalho. Pô, assim... Mas é correria. E eu fico pensando que pra mim é um ambiente interessante quelolololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololololo

Porque, pô, já que eu sou meio maluco mesmo, imagina se eu tivesse que estar todo dia com a camisa de botão e um sapatinho, entendeu? Então, fazendo um troço que não era exatamente o que eu queria estar fazendo, né? Tu tava na Vitacom ganhando dinheiro, né? Tava em paz. E aí tu vai pra Cizone pra ver se vai dar certo. O que que tem na tua cabeça, cara?

Mas eu sempre pivotei, tu não pode ter medo de fazer isso, eu tava no direito, eu tinha escritório, depois disso que eu resolvi trabalhar como comercial, é ver as oportunidades, mas que interessante, porque os meus pais são servidores públicos. Quando eu resolvi ir pra Cizone, que eles foram na primeira festa da empresa, a galera jovem ali, a primeira festa era pouca gente, foi na casa do Fernando mesmo, meus pais falaram

O que que tu tá fazendo? É tanta gente nova, né? Pô, Mônica, tu saiu de São Paulo e tal. Eu falei, vai dar certo. E falasse também sobre sangue no olho. Sangue no olho é um dos valores da nossa empresa. Hoje, os dois principais valores que a gente tem, além de...

prioriza e simplifique, sangue no olho, é hoje AI first. Antes de tu começar a bater muito a cabeça, pensa, será que eu consigo resolver isso com a AI? Será que a inteligência artificial consegue me ajudar? Então esse sangue no olho, pensar e priorizar, tá dentro da nossa empresa e tá dentro dos sócios, tá enraizado na gente. Querer fazer diferente, fazer mais.

ser inconformado mesmo e correr atrás. Então, quando é devagar, não tá bom pra gente. A gente precisa correr. Por mais que dê a alergia ou noite sem dormir, faz parte de quem questiona.

E é isso, a gente questionou, por que não tem essa empresa? Por que ninguém desburocratizou o mercado imobiliário? Por que as pessoas precisam achar que tem que ter muita grana para comprar um imóvel?

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voltado pra renda não é assim. Tu consegue investir em tijolo. Tu consegue começar a investir em tijolo mesmo não tendo teu primeiro imóvel. Então eu acho que esse sangue no olho, essa vontade, essa garra tá em todos os sócios e nos startupeiros, principalmente de uma maneira geral, né? Tu tem que ter isso. Eu acho que sim, um startupeiro, cara, quantas vezes eu não soube se eu consegui pagar o salário da galera no mês seguinte.

Muitas vezes. No começo é assim. No começo é assim. Você mencionou que o cara consegue investir num imóvel voltado pra renda, mesmo que ele não tenha um imóvel dele. Isso é uma... Sim, você falou e eu pensei... Na minha cabeça...

do millennial, como é que eu vou comprar um apartamento pra ganhar dinheiro se eu moro de aluguel? E assim, outra coisa, de quanto de que a gente tá falando pro cara investir mais ou menos, em média, e como é que esse cara faz esse investimento?

Hoje a média dos valores dos nossos esportes, que são os empreendimentos que a gente estrutura e constrói, ficam entre 250 e 300 mil reais pagos em 54 meses. Então você vai pagar uma entrada ali que girar na faixa de 50 mil reais e parcelas mensais que vão girar ali na faixa de 2 mil, 2 mil e 500. Então muita gente que...

começa a trabalhar, tem possibilidade de pagar esses valores, os 50 mil parcelados em três vezes e tal. Mas tem muita gente que pensa assim, mas como que eu vou comprar isso se eu não consigo comprar meu primeiro imóvel? Mas como é que tu quer morar? Tu quer morar num apartamento de 20 metros quadrados voltados para o retorno financeiro para alugar no Airbnb? Ou tu quer morar num apartamento de 3 quartos? Por que que tu não compra esse imóvel compacto e usa a receita desse imóvel para pagar o imóvel, para pagar o aluguel do imóvel que tu quer morar?

Então, eu penso muito, e é isso que todos os sócios pensam, a gente tem uma aposentadoria imobiliária, eu já tenho muitos imóveis, o CEO, que é o Fernando Nense, mas eu já tenho muitos imóveis, eu falo sobre eles e sobre os meus investimentos no meu Instagram, arroba Monica Medeiros, então, ali tem...

Por que que eu comprei aquele imóvel? O que que eu pensei comprando ele? E até o valor que eu revendi. E pensa, você gostaria de ter 50 mil reais de renda passiva líquida por mês? Como, Onô? Quem não quer? Tu quer? Aham, ela também quer, viu?

O que você acha que isso significa pensando em imóveis? Pensando no imóvel residencial, aquele de dois quartos, ou no imóvel do estúdio, em termos patrimoniais. Quanto que você acha que é? Quantos imóveis você precisaria? Putz, aqui em São Paulo? Aonde? Depende de uma porrada de coisa. De uma maneira geral. Vamos pensar nesse valor médio aí que eu te disse de 300 mil reais. Tá.

Quantos eu ia precisar pra fazer 50 por mês? Eu ia precisar de uns... Porra, sei lá, Mani, uns 5? Não, pra te fazer 50 mil reais líquidos por mês, você ia precisar de 13 apartamentos.

Tanto o estúdio quanto o residencial, tá? Então, eu ia precisar de 13 apartamentos. Só que o residencial, normalmente, você aluga no tradicional. Então, vai alugar no aluguel anual, vai tirar 0,5 por mês. E no aluguel de short stay, você vai tirar 1,1%. Então, você precisaria de patrimônio em imóveis residenciais de 10 milhões de reais. Tá.

Em estúdio, você precisaria de 4 milhões e meio. Entendi. Então, com 13 estúdios ou 13 apartamentos residenciais, você teria 50 mil reais de renda passiva líquida por mês. Mas eu mudei o tanto que eu investi. Sim, exatamente. Então, investir em estúdio te dá um retorno financeiro muito melhor quando você vai pensar em renda passiva mensal.

Isso aqui é eu investindo dinheiro. Não estou pensando em imoral. Estou investindo como é que eu vou ganhar. Quero ganhar dinheiro. Tem esse dinheiro aqui parado que eu faço com isso. Quero ganhar dinheiro investindo isso daí.

Desse jeito, pequeno, bem localizado. Tu tá investindo pensando na tua aposentadoria imobiliária. Se eu quiser, eu continuo trabalhando. Se eu não quiser, eu tenho meus 50 mil por mês. Aí vou viajar, vou passar um mês na Grécia. Uma coisa que eu percebi foi que o prédio, ele tá num lugar, assim, como você disse, muito bem localizado, né? E que tem, inclusive, outros prédios que tenham a finalidade parecida perto, não é? Você tava me contando ali...

que você consegue, pelo modelo que você, por conta dos dados e como aquele prédio foi construído, você consegue oferecer para o hóspede um preço muito melhor do que, no caso do prédio que eu estava, os outros que estão em volta, com a experiência igual.

Porque lá onde eu tava tinha um rooftop sensacional, com barzinho, uma piscininha pra curtir e tal. E você tava me contando que mais ou menos, o quê? 60% do preço dos outros por ali. É porque a gente tá comparando ali naquela região específica de onde você ficou, uma das melhores regiões de Jurerê, vista pro mar, com hotéis, né? Então o hotel acaba tendo taxa de carregamento de bandeira, café da manhã, o que deixa a diária muito mais alta. Por isso que por mais que na alta temporada...

o prédio do Jureirei Spot, que é esse que você ficou, tem uma diária alta, vai ser mais baixa do que esse competidor e isso garante uma taxa de ocupação altíssima. Então, acaba sendo bom para todo mundo, né? É bom para o investidor. E assim que... Esse é um dos segredos de conseguir manter uma... De conseguir fazer esse ROI tão interessante.

É manter uma rotatividade mais alta possível? Isso, demanda, oferta e demanda. Eu até já falei ali que 75% da procura no Airbnb é casais, ou pessoas sozinhas, ou família até três pessoas. Então, por que eu vou ter um imóvel grande? Quando a gente analisa para construir, a gente analisa de trás para frente. Primeiro eu vejo terreno, se faz sentido fazer aquela construção.

Qual é a demanda daquela região? Então, eu vou fazer o tamanho do apartamento considerando aquela demanda e vou colocar só as áreas comuns que são interessantes e que não vão aumentar muito o valor do condomínio para não diminuir o retorno financeiro do investidor. Então, o que eu vou colocar que faz sentido? Piscina no rooftop. Uma pergunta eu te faço. Você acha que faz diferença com garagem ou sem garagem?

Não faz, não faz. Não faz, exatamente, não faz. O retorno financeiro de imóveis para alocação de temporada com garagem ou sem garagem não faz muita diferença. O que faz diferença é localização. Localização é o que vai trazer demanda e vai conseguir alugar. Então, como a gente trabalha com dado, a gente tem toda essa análise. Outro exemplo, tá?

A gente faz gestão de locação de um prédio em Itapema. Ali tinham duas plantas diferentes, plantas de 40 metros quadrados ou a possibilidade de dividir uma planta de 40 metros quadrados em duas plantas de 20 metros quadrados. Qual dos dois você acha que dá um melhor retorno?

Sei lá, pelo papo que a gente está tendo aqui. Pelo papo que a gente está tendo é isso, que é comprovado. Essa planta dividida os 40 metros quadrados em duas plantas de 20 metros quadrados está trazendo 71% a mais de retorno do que a planta de 40 metros quadrados. É difícil de convencer o cara que está querendo investir. Gente, sim. O problema é que o cara não está entendendo o que ele está fazendo, pelo que você está me contando aqui.

E a gente entende o que a gente está fazendo, porque a gente é uma empresa, o core business, a gente começou como uma empresa de gestão de locação com base em dados. Então, a gente tem todas essas informações e com base nessas informações é que a gente faz a estruturação dos nossos empreendimentos. Então, se você tem dado para caramba, vamos lá, você sabe dizer se esse mercado de gente, pessoas, pessoas ou escritórios familiares, investindo em imóveis para retorno financeiro,

Esse é um mercado que é bastante vivo. O que eu quero dizer com isso? Tem uma galera investindo nisso, só que do jeito, vou chamar de jeito antigo, sem dados. Eles estão investindo num apartamento grande, histórico. Então tem dinheiro, só que na sua opinião, no lugar errado, o que tu tá dizendo é ou se você puser esse dinheiro aqui desse jeito, eu e você vamos ganhar dinheiro.

É isso aí. E não é a minha opinião, não. É uma análise com base em dados reais de mercado. Então a gente analisa dados pretéritos para mostrar quanto é possível rentabilizar naquela região. Você está me dizendo, então, que tem dinheiro. Só estão pondo no lugar errado. Muitas vezes, sim.

Então é possível que quem está ouvindo a gente aqui faz esse tipo de operação e que devia estar prestando mais atenção no que está fazendo, porque ainda está fazendo do jeito antigo, comprando o apartamento de alto padrão, por exemplo. E não é para morar, é para tu alugar para alguém e aí, pelo que eu entendi, o cara vai fazendo o máximo 0,5% quando ele podia estar fazendo um em pouquinho.

Perfeitamente, é isso aí. Entendido. E eu posso estar em São Paulo, Mônica, e investir em outro estado? Como é que eu consigo garantir que isso vai... Eu vou encher teu saco, não vou?

Não, não vai, porque esse é um dos nossos principais objetivos, desburocratizar e democratizar o investimento imobiliário. Então você pode estar em São Paulo e investir em Trancoso. Por que você precisa estar lá em Trancoso para investir em Trancoso? Não, não é muito... Eu tenho que ficar olhando.

Não tem que ficar olhando, porque você está investindo, pensando em retorno financeiro, vai ter que ter uma outra pessoa para fazer aquela gestão de locação, que dá muito trabalho e a gente trabalha nesse modelo de franquias, vai ter alguém para fazer isso e você vai estar aqui só vendo pela nossa plataforma quanto que entrou no seu extrato, quanto que entrou por mês, fazer o bloqueio caso você queira usar. A nossa plataforma centraliza todos os imóveis dos clientes e ele consegue ver o retorno mensal.

Quanto que ele teve, o nome da pessoa que alugou. Então, é muito fácil investir em outras cidades. Eu, por exemplo, tenho investimentos em várias outras cidades. Investimento em Salvador, investimento em Trancoso, que é um dos que a gente vai investir. Eu moro em Florianópolis, tenho em Bituba. Então, é fácil investir em outros lugares. E até para diversificar a carteira mesmo. Não só pensar, eu preciso investir em...

ações, investir, cripto agora está embaixo, mas as pessoas queriam colocar em várias cestas diferentes, invista em cidades diferentes. Porque tem gente que, ah, eu moro em São Paulo, então eu tenho que investir em São Paulo. Não é assim.

E Mônica, tem uma outra coisa que a gente escuta bastante, escutou ao longo de alguns anos aí na internet, da galera que fala de grana e tal. Pô, tu vai comprar a casa, cara? Pô, por que tu vai comprar a casa? Não vive de aluguel. Se aí tu tá imobilizando um montão de dinheiro, não sei o quê. Aí volta pro milênio. O objetivo da vida do milênio é comprar a casa. O milênio só quer ter uma casa, não quer mais nada. Uma casa e um carro, uma família. E é isso. Então, é...

A gente tem um... Você diria que o principal desafio, ou um dos grandes desafios do teu negócio é educar quem está investindo, ou educar todo mundo, na real. Como eu estou te falando, jamais eu pensaria em comprar um imóvel para renda.

antes de conhecer o que vocês estão fazendo, entendeu? Porque além de tudo, é meio, palavra da moda, disruptivo, que é, cara, tem o Airbnb e aí eu vou usar o Airbnb para empreender como plataforma. E olha, eu consigo fazer isso de uma forma profissional, de um jeito que dá muito certo. E com dados eu faço a galera ganhar dinheiro. Então, cara, como? O que é isso?

E esse também é um dos nossos objetivos, educar para o investimento no mercado imobiliário, porque teve uma estigmatização do investimento no mercado imobiliário. Até o Primo Rico dizia, pô, como que vai investir no mercado imobiliário? Mas também já mudou de ideia, porque teve um post ali mostrando qual foi o crescimento do mercado imobiliário.

de 2025 que não se acreditava, né, agora que vai baixar a Selic, vai aumentar a compra, né, e o poder de compra também. Então, realmente, o que que se sabe? A pessoa que fica esperando muito tempo só vai comprar o imóvel por um valor mais alto, e o imóvel ele não desvaloriza, especialmente o imóvel bem comprado. Então...

tijolo é segurança, mas pode trazer uma performance muito boa se você comprar o tijolo certo. Então é um modo sim de educação do investidor qualificado, porque tem gente que sempre quer investir no mesmo lugar, começou investindo em sala comercial, sala comercial hoje não dá mais tanto dinheiro, mas a pessoa continua pisando ali no sala comercial, continua pisando no apartamento de três quartos só porque não está trazendo um bom retorno.

Então, é mostrar para o nosso cliente com base em dados, e aí eu vou repetir isso muito, que o retorno financeiro está nesse tipo de imóvel e que a gente hoje é uma Huffles no oceano. Então, não é esse tipo de imóvel compacto voltado para a renda, o mercado está saturando. Não está saturando, gente.

Tem muita, muita área para crescer, o Brasil está aí para isso, a gente é um país turístico e tem muita região para crescer e que tem potencial e tem muita demanda e pouca oferta, então é um ativo.

seguro e rentável se você investir da maneira certa. Isso vem da base de educar esse cliente investidor e educar também o corretor, a pessoa que tá vendendo. Porque tem muita gente que também vende o gato por lebre. Ah, porque aqui com certeza vai dar o retorno bom. Vai dar o retorno bom com base em quê?

Com a minha certeza. Ah, não, compra isso que tu vai... La garantia. Compra isso que tu vai ter um retorno de 20% anual. É como? Se o meu custo fixo é tanto. Então tem que conseguir mostrar, né? Entendi. Essa parte de educar deve ser realmente a mais complexa, porque se há um mercado enorme desse jeito, uma Ruffles no oceano, vocês são...

Então, a hora que a galera que a gente... Tem tanta coisa que a gente precisa se educar melhor, né? Tem muita coisa. Se a gente for olhar para o mundo, Mônica, mercados mais desenvolvidos, vou chamar assim, como é que vão, como é que vai esse tipo de negócio ao redor do mundo? Tem gente fazendo isso? Tem alguma referência? Tipo, vocês olham para alguém, mesmo sendo a maior do Brasil, tem alguma coisa parecida no mundo?

Como a gente faz de ponta a ponta, a gente é único. Então, você é o maior do mundo, pô. Tem que mudar aí, pô. Porque a gente faz desde a estruturação do empreendimento até a plataforma. E tem muita coisa pra crescer. Agora que eu comecei a trabalhar... Deixa eu te falar uma parada.

Por exemplo, quando veio o presidente do Brasil no Flow, foi a primeira vez na história do Brasil que um presidente em exercício participou de um programa original da internet no Brasil. Só que no mundo também. Então eu falei, é do mundo.

maravilhoso, eu assisti esse programa você tem que falar, a Cisônia é a maior do mundo fazendo gestão de ponta a ponta é a maior do mundo é isso mas é bem isso estruturando desde o início com a possibilidade de depois fazer gestão se o cliente quiser revender no curso da obra, a gente também revende porque a gente tem o marketplace e entregar o ROI com a nossa plataforma e ainda tem muita e aí

pra crescer, Igor, tá? Esses dias, agora que eu comecei a trabalhar as minhas redes, né? Humanizar a empresa, chegou uma cliente e falou, vocês não fazem assessoria de contabilidade? A gente vai fazer, mas é essa parte do ponta a ponta mesmo, a gente já faz muito, e a gente tem um anfitrião lá, a operação local, porque pensa, tu tem um imóvel pra gestão.

Faltou um papel higiênico e a empresa que está fazendo a gestão de locação para ti só trabalha de maneira online. Então, acho que isso não vai respingar em ti? Vai respingar no teu imóvel sim. Porque vai ter um comentário ruim, vai diminuir a ocupação, porque a pessoa não vai querer ir para um imóvel que não tem ninguém para atender. Então, a gente tem ainda essa operação local, que é o coração da nossa operação, que é a franquia.

Então, cuidando de tudo, a nossa empresa é a única do Brasil. Do Brasil e do mundo.

Então, adorei. Marketing. Cara, porque é um troço... Isso que eu gosto no brasileiro, no fim das contas. Que assim, a gente consegue... A gente tem mais sangue nos olhos que muitos povos. Porque a gente... Ah, cara, a gente cresceu na escassez, né? Então, a gente vive num ambiente que a gente tem... Que eu preciso de um serviço e ele não existe. Então, a gente vai lá. Isso é interessante. Que é...

Olha o que é possível quando você está atento, quando você está disposto a aceitar um desafio maluco, um sonho doido de uns caras. Tudo bem que a pandemia ajudou um pouco, mas precisa de um pouco de coragem para você pular nessas balas.

Para a gente, a pandemia no começo sacaneou bastante, na verdade. A gente tinha funcionários, na época a gente teve que demitir todos, aí ficaram só os sócios para reestruturar a empresa e aí que veio a ideia do modelo de franquias e que a gente conseguiu crescer bastante.

Mas a pandemia, ela deu esse boom, ela permitiu que a gente repensasse a empresa e hoje a gente tá esse sucesso único super host com 3 mil imóveis, isso é gigantesco, porque ter o selo de super host faz com que tu tenha credibilidade no mercado de locação de temporada e a pandemia serviu pra isso, mas também ali quase quebrou nossas pernas no começo.

Eu entendo, mas engenheiro de obra pronta, olhando pra trás, cara, é assim mesmo. E agora não é melhor que tenha rolado desse jeito? É, não, verdade. É melhor que tenha rolado desse jeito. Pois é. E aí, pô, eu fico pensando só e é uma provocação meio... Você é um babaca agora. Se zone ainda faz sentido? Porque não necessariamente vocês estão...

no C, né? Quem pensou no nome foi o CEO, que é o sócio fundador e o cofundador, e eles estavam fazendo uma viagem, e eles pensaram, ah, a gente quer estar perto da praia, zona do mar, e daí chegou o Cia Zone.

Ciazone, no Nordeste chama de Ciazone Ah tá, boa, boa Então pode chamar de qualquer jeito Mas realmente, né, se fosse fazer um Rebranding, a gente ia ter que pensar Num novo nome, mas já pegou, né Eu acho que sim E essa casinha é tão bonitinha

Tão fofinho. E é maneiro que é fácil de identificar também. Então, eu vi lá no... Quando a gente foi pra lá, a gente... Eu passei em vários... A gente tava com vários apartamentos. Então, a gente passou em vários apartamentos. O padronizadinho, bonitinho, as paradas tudo certinhas no lugar. Tem lá um negocinho que tu já olha. Tá, entendi. Isso é muito importante também. Pensando em locação. Uma decoração instagramável.

Você não quer ficar hospedado em um apartamento que está cheio de tralha, de um sofá velho, ou não tem um lugar para colocar mala. Às vezes a gente vê alguns imóveis que vêm para a nossa gestão, é um apartamento, um estúdio de 40 metros quadrados.

cheio de guarda-roupa. Só que daí não tem lugar para o hóspede botar mala. Então tem que pensar também um pouco no hóspede. E a gente faz isso muito quando a gente faz as sugestões e quando a gente trabalha com a decoração, porque a gente também oferece pacote de mobília.

Qual que tu acha que é o elo mais sensível desse negócio? Porque você lida basicamente com duas frentes, que é o investidor e o hóspede. E você faz o meio, de certa forma. O que é mais sensível aqui? Porque quando você me diz que você vai para um lugar que você estudou, faz de trás para frente, eu acho que vai ter demanda, não sei o quê, porque o hóspede fica...

O grupo hóspede fica menos sensível, me parece. Que esse cara vai vir, entendeu? Eu preciso de menos dor de cabeça pra cá. Porque eu tô tentando encontrar onde é que dói aqui pra vocês.

A gente trabalha com cliente, né? Então, é prestação de serviço. Tanto quanto a gente está vendendo um apartamento, é um cliente investidor, tem as dores da prestação de serviço da construção e o hóspede também é uma prestação de serviço. Esse elo entre o cliente investidor e o hóspede, ele é quebrado, é que o hóspede não se comunica com o cliente investidor, é a gente que faz todo o trabalho para o hóspede. Mas é claro que o hóspede, se tiver alguma reclamação, é a gente que resolve.

E para o cliente investidor, a gente também resolve e a maneira de resolver é dar total transparência de todas as informações e tal. Mas eu não sei se eu consegui responder essa pergunta. Sim, sim, sim. Eu entendi. É o...

Tu pode me contar uma vez que tu teve algum tipo de dor de cabeça em alguma coisa da cidade? Eu até pensei... A última reclamação que a gente teve no Reclame Aqui, tá? Era uma hóspede dizendo que absurdo, porque ela ficou na rua com a filha dela, esperando o anfitrião chegar. Ela não tinha feito reserva. A pessoa não tinha reserva. Então tem...

Pessoa que não fez reserva. Tem pessoa que aluga o apartamento que diz que não pode. Cachorro leva o cachorro e reclama. Aí tem... E acontece muito problema. Então, ele já teve parto dentro do apartamento. Já teve facada dentro de apartamento. Já teve pessoa brigada. Não, facada é um acidente. Entendeu? Facada... Mas parto? Aham. Parto, eu não sei se um parto é um acidente. Estava grávida pra caramba, né?

Sim, mas daí teve lá, não conseguiu chegar no hospital, não conseguiu chamar a ambulância e tal, não conseguiu e teve no apartamento. Tem muitos exemplos. E daí às vezes vem a pessoa e fala assim, pô, mas fazer gestão de locação é fácil, é só entregar a chave. Não, tem a facada, irmã. Tem. Facada? Tem. Teve também... Nossa, tem todo tipo de problema. Tu quer lidar com isso? Tu aí que tá investindo no... Vai comprar um apartamento pra renda e tu quer lidar com um amigo que toma uma facada dentro do apartamento?

Deixa o time de advogados da Mônica lidar com isso. É isso, gente. Dá muito trabalho fazer gestão de locação de Airbnb. Então, eu recomendo. Encontre uma empresa profissional. Especialmente, muito melhor, uma empresa que tiver selo super host. Porque vai ter uma demanda maior. E estamos aí.

Que doideira, entendi. Mônica, obrigado pela moral, obrigado por esse papo aí. Mônica Medeiros é o teu Instagram, não é? Isso. Então, você que assistiu esse episódio aqui, eu espero que você tenha notado aqui o que a gente está falando, como é que surge uma oportunidade para você empreender e o que precisa para você ser um startupeiro também. Exatamente. Por outro lado, se você está afim de ficar suavinho no teu canto, mas está com a merreca guardada, fala com os caras aqui que pelo jeito é...

comprovado. A gente tem já prédios entregues e realmente... Tem quantos a gente não falou isso, tem quantas unidades hoje esses ônibus? Hoje, em gestão de locação, a gente é a maior empresa de gestão de locação do Brasil, a gente não faz a gestão só dos prédios que a gente constrói, né? A gente tem mais de 3 mil imóveis sobre gestão.

maior empresa de gestão profissional do Brasil. E além disso, a gente é a única empresa de gestão profissional com mais de 500 imóveis que é super host. A gente tem qualidade com capilaridade porque a gente opera no modelo de franquia. Então, tem sempre alguém presencial ali operando os imóveis que estão na nossa gestão.

Então, se tu vai viajar aí, vai estar pensando em pegar alguma coisa no Airbnb, vê se tem da Cisoni, que aí tu já fica mais suave para começar. Vou colocar um cupom de desconto aí para quem te dá interesse. Melhor ainda, melhor ainda. E se você está afim de investir, também liga para a Cisoni. Se você está afim de ganhar dinheiro com o imóvel, liga para a Cisoni. É isso aí, gente contato aí no nosso site e a gente vai fazer contato de volta.

Mônica, muito obrigado e obrigado vocês que assistiram também, a gente se vê depois, tá bom? Tchau!