Decisão do STJ gera onda de decisões contrárias ao aluguel por curta temporada em condomínios

A convenção do condomínio em que Luiz Carlos Becker é síndico, no Largo do Machado, na zona sul do Rio, determina a destinação exclusivamente residencial dos apartamentos. O trecho foi usado por ele para justificar a proibição de que proprietários façam o chamado aluguel por temporada. A prática se popularizou através de plataformas digitais, como o Airbnb. Segundo Luiz Carlos, a decisão foi motivada pelo incômodo de muitos moradores do condomínio com a circulação de pessoas desconhecidas. Pro síndico, a segurança é um dos principais fatores.

Podem surgir dificuldades quando os ocupantes temporários desconhecem as regras internas, como horários de silêncio, utilização de espaços compartilhados ou procedimentos de acesso. Quando existe locação por curta temporada, há uma entrada e saída constante de pessoas que não participam dessa dinâmica cotidiana, o que torna mais desafiadores aspectos como segurança, controle de acesso e cumprimento das regras de convivência. Então, assim, do ponto de vista da gestão condominial, isso naturalmente exige uma atenção maior.

O debate voltou à tona após uma decisão do Superior Tribunal de Justiça em maio. Na ocasião, a corte analisou o caso da proprietária de um apartamento em Minas Gerais, que foi impedida pelo síndico de alugar o apartamento por temporada numa plataforma digital. A maioria dos ministros da 2ª Seção do STJ entendeu que a destinação dos imóveis para aluguel de curtos períodos deve ser autorizada por 2/3 dos condôminos. A decisão, embora tenha sido sobre um caso específico, gerou uma onda de convocações de assembleias em condomínios de todo o país para tratar do assunto.

A Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis acompanha isso de perto e já detectou uma tendência pela proibição. De acordo com o presidente da Cidade, Marcelo Borges. De um lado, os anfitriões dizem que o direito à propriedade deve ser respeitado, e do outro, moradores reclamam da grande circulação de pessoas.

Quando a gente vê os condomínios querendo proibir, é lógico que a gente tem alguns elementos que justificam essa proibição ou a tentativa de proibir, como violência, como excesso de moradores, circulação nas áreas comuns de pessoas estranhas. Então isso mexe um pouquinho com o cotidiano daquelas pessoas que esperam uma moradia mais natural, mais residencial, mais fixa de uma família em alguns condomínios. Então, isso é o que justifica.

E aqueles que querem a permanência dessa locação por temporada falam no direito de propriedade, né, sendo um direito que deve ser priorizado nesse momento.

O argumento de que o aluguel por temporada fragiliza a segurança de condomínio é rebatido por pessoas como a empresária Juliana Justo. Ela é proprietária de dois apartamentos e os anuncia com regularidade no Airbnb. Juliana sustenta que a plataforma faz uma série de orientações e exigências de documentos, o que garante camadas de proteção aos anfitriões e aos hóspedes. Se ficar impedida de alugar por temporada, a empresária diz que pode perder uma parte importante da renda dela.

Eu alugo um dos meus apartamentos por temporada há cerca de 2 anos e o outro há menos de 1 ano. Hoje eu considero que aproximadamente 20% da renda vem de aluguéis de temporada. Então é uma fonte de renda importante para o orçamento familiar e para a rentabilidade dos imóveis aqui da minha família. As plataformas oferecem diversas camadas de segurança, tanto para anfitriões quanto para os hóspedes. Informações de viajantes, documentação, avaliação de estadias anteriores, e temos registro de toda a comunicação realizada pela plataforma.

Na minha experiência, sempre procurei selecionar bem os hóspedes, seguir as regras do condomínio.

Em meio aos debates acalorados, é importante entender a parte jurídica. A decisão do STJ, mesmo sobre um caso isolado, dá força para condomínios proibirem o aluguel por temporada? A advogada especialista em direito condominial Olivia Paiva acredita que sim. Apesar de a Corte não ter analisado uma ação de repercussão geral, a especialista afirma que as assembleias condominiais podem se amparar na cláusula residencial destacada pelos magistrados.

O STJ não proibiu o Airbnb de forma generalizada. O que a Corte decidiu no julgamento do recurso especial foi que a exploração reiterada de imóveis para estadias de curta temporada descaracteriza a finalidade residencial do condomínio. Por isso, em condomínios com cláusula de destinação residencial, essa prática já está vedada e para ser autorizada é necessária a aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia. A corte vai fixar uma tese vinculante, obrigatória para todos os juízes do país, sobre se a simples cláusula de destinação residencial já é suficiente para impedir a locação por plataformas digitais, independentemente de proibição expressa. Até esse julgamento, todos os processos sobre o tema estão suspensos no Brasil.

Como explicou a advogada, os magistrados da 2ª Seção do STJ ainda vão se debruçar sobre uma uma tese geral que valha para todo o país. No entanto, sem data para a ação ser julgada, a insegurança jurídica afeta tanto os anfitriões que contam com o aluguel por temporada como fonte de renda, como também aqueles que sentem a privacidade e a segurança expostas no convívio com desconhecidos. Em nota, o Airbnb reforçou que a decisão do Superior Tribunal de Justiça não é definitiva e não proíbe a atividade automaticamente em todos os condomínios do Brasil.

No entanto, a empresa se diz preocupada com a decisão específica e acredita que proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade. Do Rio de Janeiro, Júlia Viana.