É preciso considerar os custos para calcular a rentabilidade de um imóvel?

CBN Dinheiro com Marcelo D'Agosto. Muito bom dia para você, Marcelo D'Agosto.

Bom dia, Milton. Bom dia, Cássia. Bom dia, ouvintes.

Bom dia, Marcelo.

Marcelo, no início da semana, segunda-feira, nós conversamos aqui no quadro, provocados aí pela pergunta do ouvinte Ricardo sobre a rentabilidade do imóvel, né? E você comentou para ele, né, porque ele fez uma comparação. A rentabilidade do imóvel dele, quando ele passou para nós, foi de 10 vezes em 40 anos. E aí vários ouvintes escreveram para nós depois Lauro, Edson, Zé Neto, apenas alguns que nós temos anotados aqui, questionando o seguinte: que se nessa conta que se faz sobre o quanto rendeu realmente aquele imóvel depois de um longo investimento que você fez nele, se não deveria ser levado em conta os custos de manutenção, reformas, IPTU, imposto de renda, etc., sobre o ganho de capital.

Enfim, se essas questões não têm que ser consideradas na hora de avaliar o tamanho do investimento.

Sim, sim, essas despesas devem ser levadas em conta, principalmente porque o imóvel tem a depreciação, né? Significa que você tem que investir periodicamente em manutenção e reformas. Mas também deve-se levar em conta que o ouvinte deixou de pagar o aluguel durante todo esse tempo, porque a alternativa de não gastar para ter um imóvel próprio é pagar o aluguel. Essas contas de rentabilidade durante um período muito longo tem que ser feitas com cuidado.

Do ponto de vista teórico e também prático, né, você tem que colocar numa planilha todas as receitas e despesas ao longo do tempo, trazer todo esse fluxo a valor presente e comparar com o custo de oportunidade, que é o que você teria conseguido de rendimento se tivesse feito um investimento alternativo e com baixo risco. Baixo risco, desculpa. Os grandes investidores, quando investem numa empresa ou no projeto, fazem esse tipo de conta.

E essa lógica pode ser aplicada também para os investimentos da pessoa física de longo prazo, não só para os investimentos em imóveis, mas também, por exemplo, nos fundos imobiliários, né? O fluxo de dividendos dos fundos imobiliários pode ser interrompido porque os imóveis do fundo podem precisar passar por reformas. Então, resumo: a valorização do imóvel do ouvinte Ricardo não é o padrão. Provavelmente ele comprou um imóvel bem localizado e investiu na manutenção e modernização durante esses últimos anos.

E o mais importante, que serve para todos os investimentos: a conta de rentabilidade passada não é garantia de ganhos futuros. Não é porque teve esse rendimento excepcional que os investimentos nos imóveis, né, nos próximos anos vão ser assim. Então tem que levar isso em consideração. Quer dizer, vale, tem que olhar as despesas também, mas especialmente isso, né, não olhar só a rentabilidade passada, pensar no que pode acontecer daqui para frente.

Muito obrigado, Marcelo, e um bom dia para você.

Bom dia, um abraço e até amanhã.

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