António Nogueira Leite: “A garantia pública está a empurrar para o futuro um risco que podemos ter de vir a pagar“

Olá, seja muito bem-vindo ao Chave na Mão, o podcast do Expresso dedicado ao setor imobiliário. Eu sou a Rita Neves e trago-lhe uma vez mais a chave que abre a porta às principais notícias da semana.

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O investimento em residências para estudantes ultrapassou os mil milhões de euros em seis anos. Um relatório da consultora imobiliária Savils revela que entre 2019 e 2025 foram registadas 20 transações neste segmento, a maioria realizada no ano passado. Apesar do investimento, Portugal continua com uma oferta limitada. Em 2025 havia cerca de 26 mil camas em residências estudantis no país.

o que corresponde a uma oferta suficiente apenas para menos de 6% dos estudantes. Cerca de metade destas camas são de universidades públicas e privadas e as restantes de investidores privados.

O investimento dos estrangeiros sem habitação está a dar sinais de quebra em Lisboa. Os estrangeiros compraram no ano passado perto de 1.400 casas na capital, menos só mesmo em 2017. O fim dos regimes de atração do investimento imobiliário e a forte valorização das casas está a contrair o investimento.

Ainda assim, o mercado na área de Lisboa atraiu 64 nacionalidades que pagaram um valor médio de 630 mil euros. No global, o capital investido chegou perto dos 880 milhões de euros. Os dados são da Confidencial Imobiliário.

Apesar da tendência de subida das taxas de juros, o crédito à habitação continua a crescer. Em março, os bancos emprestaram mais de 536 milhões de euros para a compra de casa, num total superior a 2 mil milhões de euros, um novo máximo histórico. Os dados do Banco de Portugal revelam ainda que a prestação média mensal ao banco subiu 2 euros faça fevereiro. Está agora nos 424 euros.

Com o crescimento acentuado dos empréstimos, o mercado português de crédito de habitação apresenta riscos elevados e uma reduzida capacidade de pagamento por parte das famílias. O aviso é da Morningstar DBRS para os analistas da agência de risco de crédito, o aumento acentuado dos preços das casas em Portugal

reflete a escassez da oferta de habitação e uma procura resiliente, impulsionada por medidas públicas, como a garantia bancária para os jovens na compra da primeira casa. Ainda assim, a Morningstar de BRS afasta sinais de uma bolha imobiliária impulsionada pela subida do crédito.

No episódio desta semana do Chave na Mão, olhamos para os riscos desta subida do crédito à habitação e também para as medidas que já estarão a ser preparadas pelo Banco de Portugal para travar os perigos, com o economista António Nogueira Leite. Bem-vindo, António. Obrigada por estar connosco no Chave na Mão. Como é que nós devemos olhar para estes avisos dos analistas da Morningstar de BRS?

devemos incorporá-los no processo de decisão, porque basicamente o que chamam a atenção é que tem havido, não é tanto por os bancos estarem muito concentrados no crédito à habitação, embora tenha um papel importante, portanto não tem tanto a ver com a solidez dos bancos.

tem mais a ver com impactos no futuro que também afetarão, mas que eu acho que ainda não estão a uma dimensão para nós termos o mínimo receio relativamente às entidades bancárias. O que há é uma natural prudência porque o governo criou um regime em que, para facilitar o acesso dos mais jovens até uma determinada idade à compra de casa,

pôs o Estado a garantir a parte que anteriormente os bancos exigiam como capital. Ora, há uma diferença muito grande aqui. É que se as pessoas avançavam com o capital, esse montante já estava pago. Portanto, não tinha que ser alvo de juros e de pagamentos mais à frente. A partir do momento em que o Estado dá uma garantia, os bancos ficam, do seu ponto de vista, salvaguardados. Como há uma garantia pública, é a mesma coisa praticamente do que ter lá o capital.

Agora, o montante emprestado é muito maior, porque era o que eles anteriormente emprestariam, mais o montante da garantia. Ora, numa situação em que os juros subam, e há muita gente que ainda não tem taxas fixas, a maior parte dos contratos ainda são feitos a taxa variável, ou numa situação em que uma família, um conjunto de famílias, pessoas num determinado setor, sofram os imponderáveis da economia, que acontecem sempre, só não sabemos quando.

de uma recessão e de deixarem de ter emprego ou tiverem acesso a salários mais baixos, isso pode pôr em causa o serviço da dívida. E, portanto, e isso é mais grave na situação atual, porque as pessoas têm, ou pelo menos um subconjunto de pessoas, têm dívidas maiores do que aquelas que teriam se não houvesse a garantia pública. Portanto, por um lado facilita.

Mas, por outro lado, gera mais risco. Ou seja, está a empurrar para o futuro um risco que podemos vir todos a pagar. Sem dúvida. Eu, aliás, quando a medida foi lançada, eu tinha duas objeções. Essa era uma delas, que não foi muito referida na altura, e a outra é que, tendo nós, essencialmente, um problema de pouca oferta...

Ao estimular ainda mais a procura, é certo que estamos a resolver o problema para uma dada faixa etária com um determinado nível de rendimento, mas continuamos a ter um mercado muito desequilibrado. Portanto, não estamos a atuar nas alavancas que nos permitem ter um mercado mais estabilizado a prazo.

E por isso teve o efeito que teve, o crescimento que tivemos no custo da compra de habitação o ano passado, e de facto muitas dessas pessoas, se usaram a garantia pública, têm uma exposição muito maior do que se não tivessem usado. Do ponto de vista delas, elas estão relativamente tranquilas, mas...

O Estado poderá ser acionado e para os bancos não é a mesma coisa do ponto de vista dos requisitos de capital ter uma dívida que está a ser paga porque está a usar a garantia de Estado ou ter uma dívida que está a ser paga porque a pessoa não teve nenhum problema e continua a honrar o serviço da dívida. E é aí que o Banco de Portugal percebe, a meu ver bem, que apesar dos bancos hoje em dia mais prudentes a estarem...

confortáveis, é dever do regulador antecipar situações complexas no futuro. O que não acaba por ser contraditório de certa medida, ou seja, temos um governo a dar medidas que, por outro lado, estão a ser reconhecidas pelo Banco de Portugal como medidas arriscadas e, portanto, a tomar medidas para cautelar esses riscos.

Certo, mas isso é a vantagem de se ter um Banco Central independente. Nós até 1993 o Banco Central não era independente e, portanto, seria difícil, poderia acontecer e aconteceu, mas seria mais difícil ter o Banco de Portugal a pensar pela sua cabeça independentemente da posição do governo. Hoje em dia temos, enfim, para todos nós como sociedade, temos uma garantia adicional.

que se alguém toma medidas de política que podem conduzir a excesso de tomada de risco pelos agentes, estou a falar em tese, temos outra que é completamente independente da primeira, embora também pertence ao Estado, mas é completamente independente do poder executivo.

e que pode tomar ou sugerir as medidas necessárias a reduzir eventuais riscos excessivos que possam estar a ser constituídos. E que medidas poderão ser essas, que estarão a ser estudadas pelo Banco de Portugal neste momento? Bem, eu não sei muito bem, mas provavelmente poderão ter a ver com, enfim, para salvaguardar os bancos, uma das coisas que podem estar a olhar é, por exemplo, para rácios entre a dívida pedida e o valor da casa.

que sejam menores, ou seja, menos dívida para o mesmo valor da casa. Poderá eventualmente sugerir que, apesar da garantia pública, mas aí já é um problema o Banco de Portugal fazê-lo, porque não tem o poder legislativo, só pode falar, não pode alterar, mas pode, por exemplo, penalizar bancos que tenham, eu acho que não está em cima da mesa, mas em teoria poderia...

de alguma forma tentar desincentivar os bancos a terem carteiras demasiadamente expressivas, todas assentes em rácios dívida-valor, portanto, long to value, como se diz na gíria, demasiadamente generosos.

Portanto, ele tem aqui várias medidas, sobretudo porque o Banco de Portugal quer evitar que... O Banco de Portugal não tem a obrigação de estar preocupado com o Estado, tem a obrigação de estar preocupado com os bancos. E, portanto, o que o banco sabe é que se alguém não pagou, mesmo que do ponto de vista do banco o dinheiro continue a entrar, o risco associado a essa dívida é diferente e, portanto, as exigências de capital vão ser maiores, o stress no banco vai ser maior. E o Banco de Portugal vai tentar evitar que isso aconteça fazendo medidas...

do género das que eu referi ou outras que vão no mesmo sentido. Ou seja, nós estamos com uma nova geração e uma geração de jovens, nomeadamente é esse segmento que foi abrangido pelas medidas públicas no que respeita ao crédito de habitação. Temos esta geração que está a entrar no mercado com empréstimos mais longos, taxas de esforço elevadas, pouco capital próprio. Isto poderá no futuro ter consequências?

algumas são tão longas que se eu estiver a falar de uma pessoa de cerca de 35 anos que tem uma hipoteca há 40 anos, essa pessoa já vai estar provavelmente parte do pagamento porque 30 mais 4 são 7, 30 mais 40 são 70, 75 anos, perto dos 75 anos, a altura onde...

Se alguma coisa não correr muito bem, quer dizer, em princípio estará reformada, mesmo com o aumento da esperança de vida. E nós já sabemos que as reformas do futuro são muito mais baixas. Portanto, para as pessoas a quem aconteçam coisas positivas ao longo da vida e que vão resolvendo mais cedo esses créditos, não haverá problemas. Eu admito que para a maioria delas, não.

Mas alguém que tem um imponderável na vida está demasiadamente exposto. Portanto, não tem margem para ter uma doença, não tem margem para estar desempregado. Eu acho que é isso quando não estamos a falar apenas de uma pessoa, mas de um conjunto que pode ter alguma expressão de pessoas, que leva o Banco de Portugal, que tem a obrigação de olhar sempre para a suidez do sistema.

E para a estabilidade macrofinanceira vai achar que se calhar era melhor não ter, mesmo que o acesso no curto prazo fosse um bocadinho mais difícil. E há outro efeito que o António também já referiu, que diz respeito, nós temos um problema de falta de oferta de habitação em Portugal. Eu pergunto também se não estaremos também com o excesso de procura alimentada pelo crédito de habitação.

Quer dizer, nós estamos a estimular a procura. Nós temos excesso relativamente à situação em que não tínhamos esses estímulos. Eu achava que prioritariamente eu tinha que criar mecanismos, é evidente que depois tinha que falar com os autarcas, tinha que falar com imensa gente, tinha que rever a imensa legislação que nós temos, que constrange demasiado a promoção, mas o que nós precisamos é de mais casas, porque se nós tivermos muito mais casas, o preço médio da casa vai cair.

E, sobretudo, permite-nos provavelmente também, e o governo também pensou nisso, vamos ver se funciona, também vender para estratos um bocadinho mais baixos, porque a maior parte das pessoas, eu sei que não são todas do estrato superior, mas estes créditos não estão concentrados nas pessoas do salário mínimo. Claro. E, portanto, só com uma solução sistémica para o problema da habitação, será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será será

que estão os governos a tentar, seja o governo do PS, seja este governo, já há alguns anos, sem grandes efeitos para já, sem essa solução nós vamos ter sempre um problema complicado de acesso à habitação, haja ou não garantia pública. E neste caso, aumentando, nós nunca estamos a registrar valores recorde de créditos à habitação em Portugal, ou seja, o Instituto está-se a pôr mais lenha para afogar.

É, e o Estado está a facilitar este crédito, que ao momento em que dá a garantia pública, está a permitir que mais gente tenha acesso, portanto, mais procura de casas, mais procura de casas, preços mais elevados. As casas vendem-se muito mais facilmente, mas vendem-se a preços relativamente elevados, mais elevados, certamente, que se não houvesse esta garantia. E depois há o problema do serviço da dívida, de uma dívida maior, da que haveria sem a garantia pública. É evidente que o Governo poderá dizer, mas o objetivo era exatamente esse.

Sim, mas isso tem riscos. E agora o Banco de Portugal, que tem outra função objetivo, digamos assim, em linguagem de economista, vem dizer, se calhar já chega. E, portanto, vamos tentar que isto não acabe, mas que seja feito em moldes que, do ponto de vista sistémico, ponha mesmo nos preocupação. Não agora, mas numa altura em que a economia entre em recessão. E nós sabemos que nos próximos 40 anos vamos ter, não uma, mas várias recessões, como tivemos nos últimos 40. Isso é inevitável.

Ainda assim, pelo cenário que nós vemos, temos um mercado mais robusto, mais protegido do que anteriormente. Está afastado um cenário de bolha imobiliária.

Eu também não vejo. Eu acho que nós temos, quer dizer, os preços têm subido muito, não porque haja uma procura artificialmente elevada, a procura está lá, mas porque não existe oferta para satisfazer a procura aos diferentes níveis de preço. E, portanto, nós temos ainda um problema de escassez de oferta. Tendo um problema de escassez de oferta...

não vejo como seja possível ter um descalabro nos preços. É evidente que há sempre ajustamentos num ou outro segmento, alguma situação que foi uma exorbitância num determinado momento, mas no geral, tal como as agências de rating têm dito, e a Morningstar foi a última, eu também não vejo...

que estejamos numa situação de descalabro, ou da proximidade descalabro. E o Banco de Portugal também não invoca isso. O Banco de Portugal também não fala na redução dos colaterais, ou seja, do valor das casas. Exato, exato. O Banco de Portugal está preocupado é no serviço da dívida. Claro. Então, Nogueira Leite, foi um gosto. Obrigada por ter estado na chave na mão. Obrigada.

E é tudo neste episódio do Chave na Mão, podcast dedicado ao setor imobiliário. Já sabe, siga-nos nas plataformas habituais de podcasts ou através dos sites do Expresso e da SIG Notícias. Subscreva também o podcast para ficar a par dos novos episódios e poder também comentar e enviar-nos o seu feedback. Eu sou a Rita Neves, este episódio contou com sonoplastia do Tomás Delfim. Estamos de volta na próxima sexta-feira. Até lá, tenha uma boa semana e não se esqueça de achar.

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